Ecrimisil Nedir ? Ecrimisil Nasıl Hesaplanır ?

ECRİMİSİL NEDİR? ECRİMİSİL NASIL HESAPLANIR?

Ecrimisil başka bir deyişle işgal tazminatı hak sahibinin taşınmazı haksız biçimde kullanan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği en azı kira geliri en fazlası mahrum kalınan gelir kaybına denk gelen bir bedeldir. Kötü niyetli zilyedin haksız biçimde taşınmazı kullanmasına Taşınmazın kapısı önüne engel koymak, taşınmaza girmeye engel olmak, taşınmazı herhangi bir rıza olmaksızın ekip sürmek, taşınmaz üzerinde muhdesat yapmak örnek olarak gösterilebilir.

‘’Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı).Öte yandan;ecrimisile hükmedilebilmesi için,taşınmazdan davacı tarafın ne şekilde ekonomik gelir elde ettiği hususunun ispatı zorunlu olmadığı gibi haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir getirmeye özgülenmemiş olması dahi sonuca etkili değildir.’’

(T.C.YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2018/2813,K. 2019/416, T. 16.1.2019)

ECRİMİSİL NASIL HESAPLANIR ?

Örnek hesap tablosu:

Kalem	Açıklama	Tutar (TL)
Taşınmaz Bilgisi	4+1 Daire – 200 m² – İstanbul / Beşiktaş
Emsal Kira Bedeli (Aylık	Bölgede benzer evlerin ortalama aylık kirası	80.000 TL
Kullanım Süresi	2 yıl (24 ay)
Toplam Brüt Ecrimisil Bedeli	80.000 TL × 24 ay	1.920.000 TL
Kullanım Şekli İndirimi	%10 (örneğin dairede tam yaşam yoksa, bazı alanlar kullanılmamışsa)	-192.000 TL
Net Ecrimisil Bedeli	1.920.000 - 192.000 TL	1.728.000 TL
Yasal Faiz (Yaklaşık)	Ortalama %24 faiz oranı üzerinden, yıllık kümülatif faiz	~360.000 TL *
Toplam Talep Edilebilecek Bedel	Ecrimisil + faiz	~2.088.000 TL
Bu bedel ise ortaklık/miras payı üzerinden hesaplanır. Örneğin miras payı 2/10 ise ödenecek bedel: 417.600-TL olacaktır.

Haksız İşgal Nedir ?

Bir malın zilyetliğinin tamamen ele geçirilerek malın elde tutulması ve söz konusu malın ele geçirilmesinin hukuka uygun bir nedene dayanmaması durumunda haksız işgalden söz edilebilir. Taşınmazın bir kısmının işgali de söz konusu olabilir. Buradaki haksızlık, ele geçirilme halinin hukuka uygun bir nedene dayanmaması ya da hak sahibinin söz konusu işgale katlanma yükümlülüğünün bulunmamasından kaynaklanmaktadır. Haksız işgali gerçekleştiren kişiye ise uygulamada ve yargı kararlarında “fuzuli şagil” denilmektedir. Fuzuli şagilin gerçek ya da tüzel kişi olması mümkündür. Yine fuzuli şagilin kusurlu olması da işgalin haksızlığı açısından aranmamaktadır.

Haksız İşgalin Kötü Niyetli Haksız Zilyet Tarafından Gerçekleştirilmesi

Zilyetlikte haksız kullanım, kullanımın bir hakka dayanmamasını ifade eder . Haksız kullanıma sadece kötü niyetli zilyet değil, iyi niyetli zilyet de sebep olabilir. Haksız kullanımda iyi niyet, kötü niyet ayrımı iade taleplerinin değerlendirilmesinde önem taşır. İyi niyetli zilyet, “haksız olduğunu bilmeyen ya da bilebilecek durumda olmayan kimseyi” ifade etmektedir . (TMK m.3) Söz konusu iyi niyetin ise zilyetlik süreci boyunca muhafaza edilmesi gerekmektedir . Zilyedin iyi niyetli değerlendirilmesi sübjektif olmalı, bir başka deyişle zilyet iyi niyetli olduğu düşüncesinde samimi olmalıdır . Kötü niyetli zilyet ise, “zilyetliğin kendisinde bulunmasının haksızlığı bilen ya da gereken özeni gösterseydi, bilebilecek durumda olan kimseyi” ifade eder.

ECRİMİSİL KİRA FARKI MIDIR?

Uygulamada ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca ecrimisil talep edilebilmesi için haksız işgalin varlığı ve söz konusu haksız işgalin kötü niyetli haksız zilyet tarafından gerçekleştirilmiş olmasının yanı sıra, hak sahibinin zarara uğraması şartı aranmaktadır. Daha önce de ifade edildiği üzere 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nda ecrimisil haksız fiil olarak nitelendirmiş ve ecrimisil talebi için hak sahibinin zarara uğraması gerektiği ifade edilmiştir.

ECRİMİSİL DAVASI NASIL AÇILIR?

Birlikte Mülkiyet İlişkisi Dışında Kalan Üçüncü Kişiye Yönelik Ecrimisil Talepleri

Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz, dışarıdan üçüncü bir kişi olan kötü niyetli haksız zilyedin işgaline maruz kalabilir. Haksız işgalin önlenmesi bölümünde de izah edildiği üzere, paylı (müşterek) mülkiyet açısından, paydaşlardan her birine, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanma ve onu kullanma hakkı tanındığı gibi, paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. (TMK 693/III) Yine elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaza yönelik dışarıdan bir üçüncü kişinin haksız işgali halinde ortaklardan her biri TMK 702/IV’e göre; söz konusu haksız işgalin önlenmesini ve ortadan kaldırılmasını talep edebilir ve söz konusu hükümden tüm ortaklık faydalanır. Ancak ortaklardan biri ya da birkaçının diğer ortakların menfaatine yönelik olacak şekilde taşınmazın tamamına yönelik ecrimisil davası açması -ecrimisil talebinin ortaklıktaki hakları korumaya yönelik olmadığın bahisle - olanaklı olmayıp, söz konusu halde ortakların oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır.

Paydaş Ya Da Ortakların Birbirlerine Yönelik Ecrimisil Talepleri

Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaza yönelik dışarıdan bir üçüncü kişinin haksız işgali halinde ortaklardan her biri TMK 702/IV’e göre; söz konusu haksız işgalin önlenmesini ve ortadan kaldırılmasını talep edebilir ve söz konusu hükümden tüm ortaklık faydalanır. Ancak ortaklardan biri ya da birkaçının diğer ortakların menfaatine yönelik olacak şekilde taşınmazın tamamına yönelik ecrimisil davası açması -ecrimisil talebinin ortaklıktaki hakları korumaya yönelik olmadığın bahisle - olanaklı olmayıp, söz konusu halde ortakların oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır.

Paylı Mülkiyet

paylı mülkiyette paydaşların birbirinden ecrimisil talep edebilmesi, birbirlerini dava konusu taşınmazdan yararlanmaktan men etmiş olmasına bağlıdır . Kökleşmiş yargı kararları uyarınca paydaşlardan biri ya da bir kaçının, diğer paydaşların haklarına zarar verecek ölçüdeki kullanımları, diğer paydaşlara ecrimisil talep hakkı verecektir. Dolayısıyla işgalci konumunda olan paydaşların intifadan men edilmesi halinde söz konusu talep ileri sürülebilecektir. Elatmanın önlenmesi davasında olduğu gibi paydaşlar arasında fiili (eylemli kullanma biçimi) ya da yazılı bir taksim anlaşması var ise ve paydaş taşınmazdan söz konusu anlaşmaya uygun bir biçimde yararlanıyorsa bu halde diğer paydaşların elatma iddiaları dinlenmeyeceği gibi ecrimisil talepleri de kabul görmeyecektir.

Dava Şartı Olarak Paydaş ve Ortakların Birbirlerine Yönelik Ecrimisil Taleplerinde "İntifadan Men" Şartı Nedir ?

İntifadan men; bir paydaş ya da ortağın hakkından fazlasını işgal eden diğer paydaşın ya da ortağın, fazladan işgal ettiği yerin kullanımına itiraz etmesi, söz konusu kullanımı engellemesi anlamına gelmektedir. Bir başka deyişle paydaş ya da ortak burada ortaklık konusu taşınmazdan yararlanma isteğini bildirmektedir. Dolayısıyla birlikte mülkiyet hallerinde söz konusu birlikteliğin kural ve işleyişine uymayan, diğer paydaş ya da ortağın birlikte mülkiyetten kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olan başkaca paydaşlar ya da ortaklar olabilir. Bu bağlamda paydaş ve ortakların birbirlerine yönelik ecrimisil taleplerinde “intifadan men” şartı aranacaktır. İntifadan men, yemin dahil her türlü delil ile ispatlanabilecektir. İntifadan men koşulu dava şartı niteliğinde olup, yerine getirilip getirilmediği mahkemece re’sen araştırılacaktır.

İntifadan Men Şartının İstisnaları

• Ortaklık konusu malın hukuki ya da doğal semere getiren yerlerden olması halinde paydaş ya da ortak intifadan men şartına uymadan ecrimisil talep edebilecektir.
• Paydaşlar ya da ortaklar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın ya da ortağın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli olması mümkündür. İşte paydaş ya da ortağın böyle bir anlaşmanın varlığı halinde söz konusu anlaşmaya aykırı davranması halinde de diğer paydaş ya da ortakların ecrimisil talep etmesi halinde intifadan men şartı aranmayacaktır.
• Davacı tarafından ortaklık konusu mala ilişkin ve diğer paydaşlar ya da ortaklar aleyhine çeşitli davaların açılmış olması, ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi yapılmış olması halinde ayrıca intifadan men şartı aranmayacaktır.

 

GÖREVLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

HMK uyarınca; “dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Dolayısıyla malvarlığı haklarına ilişkin olduğu kabul edilen ecrimisil talepleri kanunda aksi bir düzenleme yer almadığından genel mahkemeler olan asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir 

 

YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Ecrimisil davalarının malvarlığına ilişkin davalardan olması sebebi ile HMK m.6 uyarınca genel yetki kuralı uygulanacak ve davalının ikametgâh adresine göre yetki belirlenecektir. Ancak haksız işgalin önlenmesi davası ile birlikte tazminat, yıkım ya da ecrimisil talep edilmesi halinde de taşınmazlara ilişkin kesin yetki kuralı geçerli olacaktır.

ECRİMİSİL NE ZAMAN ZAMANAŞIMINA UĞRAR?

Yargıtay; 25.05.1938 tarih, 1938/29 Esas ve 1938/10 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ecrimisilin talebinin kira sözleşmelerinde olduğu gibi 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ifade etmiştir.

ECRİMİSİL DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

İSTANBUL (….) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI:

VEKİLİ:

DAVALI:

DAVA KONUSU:

Davacıya ait taşınmazın davalı tarafından izinsiz ve haksız şekilde kullanılması nedeniyle, 2 yıllık toplam 1.728.000 TL ecrimisil bedelinin işgal tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talebidir. 

---

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, [Mahalle/Mevki], [Ada], [Parsel] numaralı taşınmazın malikidir. Malikliğe ilişkin tapunun onaylı sureti ektedir.
2. Davalı, anılan taşınmazda müvekkilin izni ve rızası olmaksızın 01.07.2022 tarihinden itibaren ikamet etmektedir. Bu husus, çevre beyanları, muhtarlık kayıtları ve tanık anlatımlarıyla sabittir.
3. Taşınmazın bulunduğu bölgede aynı nitelikteki konutların ortalama kira bedeli aylık 80.000 TL civarındadır. Bu doğrultuda haksız kullanım süresi olan 24 aylık dönemde, davalının ödemesi gereken ecrimisil bedeli toplam 1.920.000 TL’dir. Ancak davalının dairenin bazı kısımlarını tam olarak kullanmadığı dikkate alınarak %10 oranında indirim yapılmak suretiyle net ecrimisil bedeli 1.728.000 TL olarak hesaplanmıştır.

---

HUKUKİ SEBEPLER:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu,

HMK ve ilgili sair mevzuat. 

---

DELİLLER:

• Tapu kaydı
• Emlak ilanları / rayiç kira örnekleri
• Tanık beyanları 
• İhtarname örneği
• Muhtarlık veya nüfus kayıtları
• Bilirkişi incelemesi
• Yemin ve her türlü delil

---

SONUÇ ve TALEP:

Yukarıda arz edilen nedenlerle;

1. Davalının, müvekkile ait taşınmazı 01.07.2022 - 01.07.2024 tarihleri arasında haksız olarak kullandığının tespiti ile, 
   
   
2. Bu kullanım karşılığı hesaplanan 1.728.000 TL ecrimisil bedelinin haksız işgal tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
   
   
3. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

[Tarih]

Davacı Vekili

 

ECRİMİSİL İHTARNAME ÖRNEĞİ

İHTARNAMEDİR

İHTAR EDEN           : 

MUHATAPLAR       :

İHTAR KONUSU     :

AÇIKLAMALAR     : 

 

Sayın ilgililer; 

Haksız olarak taşınmazı(konut, arsa, tarla vs) kullanmanız nedeniyle doğan 5 yıllık …..-TL’lik ecrimisil bedelinin nakden TR………………. İban numaralı hesaba 15(onbeş) gün içinde ödemeniz gerekmektedir.

İhtarnamenin elinize ulaştığı tarihten itibaren taşınmazdaki haksız işgalinizi derhal sonlandırmanızı, bahsi geçen ecrimisil bedelini ödemenizi, aksi durumda söz konusu taşınmazlar üzerindeki müdahalenizin men’i ile haksız kullandığınız süreye ilişkin ecrimisil talepli dava açılacağını ve bunlardan doğan yargılama giderlerinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.

İHTAR EDEN VEKİLİ

Sayın Noter,

(3) nüsha olarak haricen düzenlenen işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının da tebliğ şerhi verildikten sonra tarafımıza iadesini talep ederim.

İHTAR EDEN VEKİLİ 

 

Av. Mensure Ata