İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri İlişkilerinin Hukuki Güvence ile Yapılması
İşyerinin Devri İlişkisi
4857 Sayılı İş Kanununun ilgili maddeleriyle düzenlenen işyerinin devri, işçinin iş güvencesini korumayı amaçlamaktadır. İşyerinin devredilmesi durumunda, işçi ile devreden işveren arasında mevcut olan iş sözleşmesinin işyerini devralan işveren arasında da varlığını korumasını sağlamaktadır.
4857 Sayılı İş Kanunu 6. maddeye göre; “İşyeri veya işyerinin bir bölümü hukukî bir işleme dayalı olarak başka birine devredildiğinde, devir tarihinde işyerinde veya bir bölümünde mevcut olan iş sözleşmeleri bütün hak ve borçları ile birlikte devralana geçer.
Devralan işveren, işçinin hizmet süresinin esas alındığı haklarda, işçinin devreden işveren yanında işe başladığı tarihe göre işlem yapmakla yükümlüdür.
Yukarıdaki hükümlere göre devir halinde, devirden önce doğmuş olan ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan işveren birlikte sorumludurlar. Ancak bu yükümlülüklerden devreden işverenin sorumluluğu devir tarihinden itibaren iki yıl ile sınırlıdır.
Tüzel kişiliğin birleşme veya katılma ya da türünün değişmesiyle sona erme halinde birlikte sorumluluk hükümleri uygulanmaz.
Devreden veya devralan işveren iş sözleşmesini sırf işyerinin veya işyerinin bir bölümünün devrinden dolayı feshedemez ve devir işçi yönünden fesih için haklı sebep oluşturmaz. Devreden veya devralan işverenin ekonomik ve teknolojik sebeplerin yahut iş organizasyonu değişikliğinin gerekli kıldığı fesih hakları veya işçi ve işverenlerin haklı sebeplerden derhal fesih hakları saklıdır.
Yukarıdaki hükümler, iflas dolayısıyla malvarlığının tasfiyesi sonucu işyerinin veya bir bölümünün başkasına devri halinde uygulanmaz.” olarak düzenlenmiştir.
İşyerinin devredilmesi halinde, çalışanların iş sözleşmeleri, devralan işveren tarafından aynen devralınır. Bu durumda çalışanlar için herhangi bir hak kaybı söz konusu olmayacaktır. İşçilerin kıdem tazminatı, çalışma koşulları ve diğer hakları yeni işveren tarafından ilgili kanun hükümlerince aynen korunmaktadır.
Bir işyerinin ya da işyerinin bir bölümünün devrinden bahsedebilmek için, devredilen kısmın ekonomik bütünlüğünü koruyarak devredilmesi gerekmektedir. Ekonomik bütünlük, devredilen işyerinin kendi işleyişine devam etmesini sağlayan tüm unsurların bir arada bulunması demektir. Ekonomik bütünlük unsurları; işgücü, müşteri çevresi, maddi ve maddi olmayan varlıklar olarak sayılabilecektir.
İşyeri Devri ile ilgili Yargıtay Kararı
Yargıtay Kararı - 9. HD., E. 2002/3591 K. 2002/4048 T. 13.3.2002
“Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, Samsun’daki bir mıntıkanın temizlik işleri V.... Şirketi tarafından yürütülmekte iken, 15.09.1999’dan itibaren temizlik işi bu kez dava dışı G......... Şirketi tarafından üstlenilmiştir. Bir bakıma burada işyerinin devri ya da el değiştirmesi söz konusudur. Davacı ve bir kısım işçilerin devirden sonra devralan işveren nezdinde çalıştıkları, dinlenen davacı tanıkları tarafından ifade edilmiş ise de seri halinde açılan ve aynı gün mahkemece yargılaması yapılan davacılar için, tanıklar genel anlatımlarda bulunmuşlardır. Oysa tereddütlerin giderilebilmesi için her bir davacı ile ilgili olarak tanıklardan ayrı ayrı açıklamaların istenmesi ve her bir davanın özellikleri dikkate alınarak hüküm kurulması gerekir. Bu bilgiler toplandıktan sonra; ortada bir işyeri devrinin bulunduğu göz önünde tutulmalıdır. 1475 sayılı İş Kanununun 14. maddesi ile ilgili olarak dairemizin öğretideki baskın görüşe uygun olarak, salt işyerinin devri ya da el değiştirilmesi özel bir neden söz konusu değilse işçiye fesih hakkı vermez. Somut olayda bu konunun açıklığa kavuşturularak; devir esnasında açık ve kesin bir fesih iradesi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Fesih işçi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi, işveren tarafından da gerçekleştirilebilir. Böyle bir fesih söz konusu olmadığı takdirde işçinin sözleşmesinin devralan işveren nezdinde devam ettiği kabul edilerek ihbar ve kıdem tazminatı koşullarının gerçekleşmediği sonucuna varılmalıdır. Bu yönler açıklığa kavuşturulmadan yazılı şekilde isteklerin hüküm altına alınması hatalıdır.” olarak karar verilmiştir.
Kira Sözleşmelerinin Devri İlişkisi
Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin devredilmesi hukuki durumunda kiracılık sıfatında değişiklik meydana gelir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği kanun koyucu tarafından öngörülmüştür. Kira sözleşmesinin devrinin bir diğer şartı ise devre konu olan sözleşmenin geçerli bir sözleşme olması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının tahliye edilmesi, ancak belirli şartların oluşması halinde mümkündür. Kira sözleşmesinin devri halinde, yeni kiracı da aynı haklardan yararlanır ve kiraya veren, keyfi olarak sözleşmeyi feshedemez. Bu maddeye göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklinde ifade edilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu 323. maddesinde işyeri kira sözleşmesinin devrinin şartları açıklanmıştır. Bu maddeye göre; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
Kiraya veren, işyeri kira sözleşmesinin devrine haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz. Bu madde, kiracıyı koruma amacı taşımakta olup özellikle devralacak yeni kiracının ekonomik açıdan güvenilir olduğu durumlarda, kiraya verenin keyfi olarak devir talebini reddetmesini önlemektedir.
Kira sözleşmeleriyle ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme; sözleşmenin ifa yerindeki veya kiraya verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemeleri olarak düzenlenmiştir.
Sonuç
İşyeri ve kira sözleşmelerinin devri hususlarının ilgili kanunlarda belirtilen şartlara uygun ve güncel mevzuat çerçevesinde yürütülmesi gerekmektedir. Bu süreçte, alanında uzman bir avukat ekibinden destek alınması hukuki riskleri en aza indirecektir.
Haklarınızın korunması ve olası ihlallerin önlenmesi için hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi, hak kaybı yaşamamanız için avukata danışmanızın önemini vurgulayarak bu konuda uzman olan ekibimize danışmanızı öneririz.