İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası 2026

Giriş

İpotek, bir alacağın ödenmesini güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı bir ayni haktır. Borcun ödenmesiyle birlikte taşınmaz malikinin en haklı beklentisi, tapu kaydındaki bu yükün de kaldırılmasıdır. Ancak uygulamada "ipoteğin kaldırılması" ya da hukuki adıyla ipoteğin fekki / terkini, sanıldığı kadar tek bir prosedüre tabi değildir.

Çünkü ipotek, iki temel kaynaktan doğabilir:

• Banka ipoteği (akdi ipotek): Tarafların iradesiyle, kredi veya borç sözleşmesine dayanılarak kurulan ipotek.
• Kanuni ipotek (yasal ipotek): Doğrudan kanun hükmüyle, belirli alacaklılar için öngörülen ipotek (TMK m. 893).

Bu iki ipotek türünün dayanağı farklı olduğu için kaldırılma prosedürleri, başvuru mercileri, ispat yükü ve uyuşmazlık çıktığında açılacak dava türü de farklılaşır. Ayrıca uygulamada ipotek ile haciz, takibin düşmesi ile ipoteğin terkini, 150/c şerhi ile 150/e'nin sonuçları gibi birbiriyle çok karıştırılan kavramlar vardır. Bu makalede ipoteğin kaldırılması prosedürü her iki ipotek türü bakımından ayrı ayrı incelenmekte; ipoteğin teminat kapsamı, faiz ve fer'ilerin durumu, ipotekli alacakta zamanaşımı, ipotek-haciz ayrımı ile İİK m. 150/e ve m. 106-110 rejimleri arasındaki farklar ayrı başlıklarda ele alınmaktadır.

1. İpotek Nedir ve Neden Fek Edilir?

Taşınmaz ipoteği, alacaklıya taşınmazın mülkiyetini geçirmez; sadece borç ödenmezse o taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla öncelikli tahsil hakkı verir. İpotek tapu siciline tescille doğar ve fer'î (alacağa bağlı) bir nitelik taşır.

İpoteğin fek edilme si (terkin), tapu kaydındaki ipotek şerhinin silinmesi anlamına gelir ve genellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Alacak tamamen ödenmiş ya da başka şekilde sona ermiştir.
• Alacaklı, ipotek hakkından açıkça feragat etmiştir.
• İcra takibi düşmüş veya iptal edilmiştir.
• Süreli ipotekte süre dolmuş ve İİK m. 150/c şerhi konulmamıştır.
• Mahkemece ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

İpotek tapudan silinmediği sürece taşınmaz üzerindeki yük hukuken devam eder; satış, devir ve kredi işlemlerinde sorun doğurur. Bu nedenle borç biten her ipotek için fek işleminin tamamlanması, mülkiyet hakkının tam anlamıyla kullanılabilmesi bakımından kritik önemdedir.

2. İpotek ile Haciz Arasındaki Temel Fark

Uygulamada en sık karıştırılan iki sicil yükü, ipotek ile haciztir. Her ikisi de tapu kütüğüne işlenen bir kayıt olarak görünmesine rağmen hukuki nitelikleri, doğuş şekilleri, devam süreleri ogre sona erme rejimleri birbirinden farklıdır.

2.1. Hukuki Nitelik Farkı

İpotek, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı bir aynî haktır. Alacaklıya doğrudan bir hak verir ve bu hak, taşınmaz devredilse bile devam eder (TMK m. 888). İpotek, ya tarafların iradesiyle (banka ipoteği) ya da doğrudan kanunla (TMK m. 893) doğar.

Haciz ise bir aynî hak değildir; cebri icra prosedürü içinde, alacaklının alacağını taşınmazın paraya çevrilmesiyle tahsil edebilmesini sağlamak üzere icra müdürlüğünce konulan bir tedbirdir. Haczin temel işlevi, taşınmazın elden çıkarılmasını engellemek ve satış aşamasının önünü açmaktır.

2.2. Doğuş Şekli Farkı

İpotek, kural olarak ipotek sözleşmesi + tapu tescili ile doğar; bazı kanuni ipotek türlerinde ise tescile bağlı olmadan da doğabilir (TMK m. 892). Haciz, ancak kesinleşmiş bir icra takibinin sonucu olarak, icra müdürlüğü kararıyla ve tapu siciline şerh edilmesiyle hüküm doğurur.

2.3. Süreklilik / Geçicilik Farkı

İpotek, alacağa bağlı olarak süreklilik gösterir; alacak sona ermedikçe veya alacaklı feragat etmedikçe varlığını korur. Haciz ise geçici niteliktedir; satış isteme süresi içinde harekete geçilmezse İİK m. 110 uyarınca kalkar.

2.4. Sıra ve Öncelik Farkı

İpotek, tapu siciline tescil tarihine göre sıralanır ve alacaklıya öncelikli tahsil hakkı verir. Haciz, kural olarak haciz tarihine göre sıralanır; ancak ipotekli alacaklı, ipoteğin tescil tarihi daha eski olduğu sürece sonradan konulan hacizlere göre öncelikli konumdadır. Bu nedenle ipotekli taşınmaz üzerinde sonradan haciz konulsa bile, satıştan elde edilen bedel öncelikle ipotek alacaklısının alacağına ayrılır.

2.5. Pratik Sonuç

Bir taşınmazda hem ipotek hem haciz birlikte bulunabilir. Bu durumda iki ayrı sicil yükü söz konusudur ve her biri kendi rejimine göre değerlendirilir: ipotek için TMK m. 883 ve İİK m. 150 vd., haciz için ise İİK m. 106-110 hükümleri uygulanır. Birinin sona ermesi diğerini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

3. İpoteğin Teminat Kapsamı

İpoteğin neyi güvence altına aldığı, sıklıkla ihmal edilen ancak fek talepleri, ihale sonrası sıra cetveli uyuşmazlıkları ve faiz hesabı tartışmalarında belirleyici olan bir konudur.

3.1. Genel İlke: Fer'î Nitelik

İpotek, fer'î (asıl alacağa bağlı) bir teminattır. Bu nedenle ipoteğin ne ölçüde faizi, gecikme bedelini, takip giderini veya sözleşmesel cezayı kapsadığı, kanunun çizdiği sınırla belirlenir. Tarafların iradesi, ipotek limitini aşacak şekilde teminat kapsamını genişletemez.

3.2. TMK m. 875 — Güvencenin Kapsamı

Türk Medeni Kanunu m. 875 hükmüne göre taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvence şu kalemleri kapsar:

"1. Ana para, 2. Takip giderleri ve gecikme faizi, 3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz."

Bu hüküm uygulamada şu sonuçları doğurur:

• İpoteğin teminat kapsamı kanunla belirlenmiş ve sınırlıdır; her türlü faiz/fer'i otomatik olarak kapsama girmez.
• Üç yıldan eski faizler ile sonradan oransal olarak artırılan faizler, sonraki alacaklıların zararına olacak şekilde teminat altına alınamaz.
• "Takip giderleri ve gecikme faizi" ile "muaccel üç yıllık faiz + son vadeden itibaren işleyen faiz" ayrı kalemler olarak değerlendirilir.

3.3. Faiz Türlerinin İpotek Teminatındaki Yeri

İpoteğin faiz kapsamına ilişkin tartışmaları sağlıklı yürütebilmek için faiz türlerinin tek tek değerlendirilmesi gerekir:

1. a) Ana para faizi: Borcun kullanım süresine bağlı olarak işleyen faizdir. İpotek teminatı kapsamında olduğu ölçüde, TMK m. 875'teki süre sınırına tâbidir.
2. b) Temerrüt faizi: Borçlunun temerrüde düşmesi ile birlikte işlemeye başlayan faizdir. Fer'î nitelikte olduğu için kural olarak asıl alacağın kaderini izler.
3. c) Gecikme faizi: TMK m. 875'te ismen sayılan, ipotek güvencesi kapsamına dâhil bir kalem olarak açıkça düzenlenmiştir.
4. d) Muaccel olmuş üç yıllık faiz + son vadeden itibaren işleyen faiz: TMK m. 875/3 uyarınca ipoteğin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz teminat altındadır. Daha eski faizler bakımından güvence sağlanmaz; bu kalemler, alacaklının teminatsız alacağı olarak değerlendirilir.

3.4. Üst Sınır (Limit) İpoteğinde Teminat Kapsamı

Bankacılık uygulamasında çok yaygın olan üst sınır ipoteğinde ana para + faiz + icra giderleri + diğer fer'iler toplamı, ipotek akit tablosunda belirlenen limiti aşamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, üst sınır ipoteğinde toplam alacağın limit içinde kaldığı ölçüde teminat altında olduğunu kabul eder.

Örnek vermek gerekirse: 1.000.000 TL üst sınır ipoteği bulunan bir taşınmazda anapara 800.000 TL, faiz ogre fer'iler 300.000 TL ise:

• Limit içinde kalan 1.000.000 TL'ye kadar olan kısım teminat altındadır.
• Limiti aşan 100.000 TL için ipotek güvencesi söz konusu değildir; bu kısım için alacaklının teminatsız alacaklı olarak hareket etmesi gerekir.
• Limit aşan kısım, ayrıca zamanaşımı ogre ispat kuralları bakımından bağımsız bir değerlendirmeye tâbidir.

3.5. Takip Giderleri ve Diğer Fer'iler

TMK m. 875'in birinci bendinde geçen "takip giderleri" kavramı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan icra takibi sırasında yapılan zorunlu masrafları kapsar. Bunlar:

• Harç ogre giderler,
• Tebligat masrafları,
• Bilirkişi/kıymet takdiri masrafları,
• Vekalet ücreti (yargılama gideri olarak),
• Satış ilanı ogre diğer zorunlu giderler

 

gibi kalemleri içerir. Ancak bunların da ipotek limitinin aşılmaması koşulunu zorlamayacak biçimde değerlendirilmesi gerekir

4. İpotekli Alacakta Zamanaşımı

İpotekli alacakta zamanaşımı, hem alacaklı hem borçlu açısından kritik bir konudur. Burada belirleyici iki temel hüküm vardır: TMK m. 864 (zamanaşımı işlememesi) ogre TMK m. 875 (teminat kapsamı).

4.1. TMK m. 864 — Temel Kural: Zamanaşımı İşlemez

Türk Medeni Kanunu m. 864 hükmü açık bir kural koyar:

"Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez."

Bu, ipotekli alacaklar bakımından TBK m. 146'daki on yıllık genel zamanaşımı kuralının istisnası niteliğindedir. İpoteğin tescil edilmiş olması, alacağı zamanaşımına karşı koruyan bir hukuki güvence yaratır.

4.2. Asıl Alacak Bakımından Zamanaşımı

İpotek altındaki asıl alacak bakımından zamanaşımı kural olarak işlemez. Alacaklı, "süre geçti" gerekçesiyle alacağını zamanaşımına uğratmış sayılmaz. Bu, ipoteğin alacaklı lehine sağladığı en güçlü hukuki avantajlardan biridir.

4.3. Faiz ve Fer'iler Bakımından Zamanaşımı

Faiz ogre fer'iler bakımından durum iki ayrı eksende değerlendirilir:

1. a) Teminat kapsamındaki faiz ve fer'iler: TMK m. 875'in çizdiği sınırlar içinde kalan faizler (üç yıllık muaccel faiz + son vadeden itibaren işleyen faiz + gecikme faizi + takip giderleri), asıl alacağın kaderini izler. İpotekli alacak için zamanaşımı işlemediğinden, bu fer'iler bakımından da zamanaşımı savunması kural olarak ileri sürülemez.
2. b) Teminat dışı kalan faiz ve fer'iler: TMK m. 875'in çizdiği sınırı aşan ya da üst sınır ipoteğinde limiti aşan faiz kalemleri, ipotek güvencesinden yararlanmaz. Bu kalemler bakımından TBK m. 146 (on yıllık genel zamanaşımı) ogre TBK m. 147 (faiz, kira gibi dönemsel edimlerde beş yıllık zamanaşımı) gibi genel hühümler uygulama alanı bulur.

Burada özellikle TBK m. 147/1'in altını çizmek gerekir: "anapara faizleri" gibi dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörülmüştür. Bu nedenle ipotek teminatı dışında kalan faiz alacakları, beş yıllık zamanaşımına tâbi olabilir.

4.4. Limit Aşımında Zamanaşımı Tartışması

Üst sınır ipoteğinde limiti aşan kısım, ipotek güvencesi kapsamı dışında kaldığı için zamanaşımına tâbidir. Yargıtay, bu yaklaşımı açıkça benimsemiş ogre TMK m. 864'ün mefhum-ı muhalifinden, ipotek limitini aşan ogre teminat altında olmayan alacaklar için zamanaşımının işleyeceği sonucuna varmıştır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi 2024/506 E., 2022/2210 K. kararında bu yaklaşım açıkça vurgulanmıştır: Üst sınır ipoteğinde limiti aşan ogre teminat altında olmayan alacaklar için zamanaşımının işleyeceği, asıl alacağın fer'isi niteliğindeki temerrüt faizinin de asıl alacağın tâbi olduğu zamanaşımına tâbi olduğu kabul edilmiştir.

4.5. Yargıtay Yaklaşımı: Temerrüt Faizi Asıl Alacağın Kaderini Paylaşır

Yerleşik içtihatlara göre temerrüt faizi, fer'î nitelikte olduğu için asıl alacağın tâbi olduğu zamanaşımına tâbidir. İpotekli asıl alacak zamanaşımına uğramıyorsa, teminat içindeki temerrüt faizi de uğramaz; ancak asıl alacak teminat dışı kalmışsa (örneğin limit aşımı), fer'î niteliğindeki temerrüt faizi de aynı genel zamanaşımına tâbi olur.

4.6. Uygulamadaki Pratik Formül

İpotekli alacakta zamanaşımı tartışmasında şu üç soru sırayla yanıtlanmalıdır:

1. Alacak ipotek teminatı kapsamında mı? TMK m. 875'teki kalemlerden biri mi?
2. Üst sınır ipoteğinde limitin içinde mi? Limit aşan kısım var mı?
3. Hangi faiz türü söz konusu? Anapara faizi mi, temerrüt faizi mi, gecikme faizi mi?

Bu üç soruya verilecek cevaplar, hem zamanaşımı savunmasının dinlenip dinlenmeyeceğini hem de hangi zamanaşımı süresinin (TBK m. 146/10 yıl, m. 147/5 yıl, TMK m. 864/işlemez) uygulanacağını belirleyecektir.

5. İpoteğin Kaldırılması: Genel Hukuki Çerçeve

İpoteğin kaldırılması bakımından temel mevzuat şu hükümlerden oluşur:

Türk Medeni Kanunu m. 883 — İpoteğin terkinini isteme hakkı:

"Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ogre 2004 sayılı İcra ogre İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir."

Türk Medeni Kanunu m. 892 — Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek:

"Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir."

Türk Medeni Kanunu m. 893 — Kanuni ipotek hâlleri: Satıcı, elbirliği ortağı mirasçılar ogre yapı/işçilik alacaklıları lehine kanuni ipotek tescili. Son cümle: "Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir."

Tapu Kanunu m. 26: Banka ogre kredi kuruluşları ipoteklerinin, tarafların talebiyle kredi/borç sözleşmesine dayanılarak tapu müdürlüğünde tescili.

İİK m. 150/c: İpoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını gösteren şerhin tapu siciline işlenmesi.

İİK m. 150/e: İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte satış isteme süresi ogre süre kaçırıldığında takibin düşmesi.

Tapu Sicili Tüzüğü m. 69: Aynî ya da şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesi hâlinde terkin prosedürü ogre ilgililerin tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açma hakkı.

Bu hükümle r birlikte değerlendirildiğinde, ipoteğin kaldırılmasının iki temel ayağı olduğu görülür:

1. Maddi şart: Alacağın sona ermesi (veya başka bir terkin sebebinin gerçekleşmesi).
2. Şekli şart: Tapu siciline yapılan terkin tescili.

Terkin işlemi tamamlanmadıkça, alacak fiilen sona ermiş olsa bile ipotek sicilde varlığını korur.

6. Banka İpoteğinin Kaldırılması Prosedürü

6.1. Banka İpoteğinin Niteliği

Banka ipoteği uygulamada en sık karşılaşılan ipotek türüdür. Konut kredisi, ticari kredi, taşıt kredisi ogre genel kredi sözleşmeleri kapsamında bankalar, alacaklarını taşınmaz teminatıyla güvence altına alır. Hukuki niteliği itibarıyla akdi ipotektir; yani tarafların serbest iradesiyle, sözleşmesel bir teminat ilişkisi içinde kurulur. Tapu Kanunu m. 26, bankalar ogre kredi kuruluşları açısından tapuda tescil sürecini kolaylaştıran özel bir düzenleme öngörmüştür.

6.2. Borç Sona Erdiğinde Banka İpoteği

Banka alacağı tamamen sona erdiğinde, TMK m. 883 uyarınca taşınmaz maliki ipoteğin terkinini isteme hakkına sahip olur. Burada "alacağın sona ermesi" değerlendirilirken yalnızca ana para değil:

• işlemiş faizler,
• gecikme/temerrüt faizleri,
• bankanın yaptığı zorunlu masraflar,
• sigorta bedelleri,
• diğer sözleşmesel fer'iler

birlikte dikkate alınmalıdır. Aksi hâlde banka "alacak henüz sona ermedi" gerekçesiyle fek talebine yanaşmayabilir.

6.3. Adım Adım Prosedür

Banka ipoteğinin kaldırılması süreci tipik olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Adım — Borcun kapatılması ogre belgelenmesi. Kredi kapama dekontu, hesap özeti, kredi kapama yazısı ogre gerekirse banka ile imzalanan protokol toplanır.
2. Adım — Bankaya yazılı fek talebi. Banka şubesine ya da merkezine yazılı olarak ipoteğin fekki / terkin muvafakatı verilmesi talep edilir. Bu, sürecin en kritik belgesidir.
3. Adım — Tapu müdürlüğüne başvuru. Banka tarafından düzenlenen fek yazısı ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne başvurularak ipoteğin terkin edilmesi istenir. Banka, bazı hâllerde işlemi doğrudan kendi yetkili çalışanı aracılığıyla da yürütebilir.
4. Adım — Terkin tescilinin yapılması. Tapu müdürlüğü dayanak belgeleri inceleyerek terkin işlemini gerçekleştirir; ipotek tapu kaydan silinir.

6.4. Banka Fek Yazısı Vermezse

Borç tamamen ödenmesine rağmen banka fek yazısı vermekten kaçınırsa, malikin başvurabileceği yollar şunlardır:

• İhtarname: Bankaya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek belirli bir sürede fek yazısı talep edilir. Bu adım hem ispat hem de uyuşmazlığın sulh yoluyla çözümü için önemlidir.
• BDDK ogre Tüketici Hakem Heyeti: Uygunsa, tüketici uyuşmazlıklarında parasal sınırlar dâhilinde tüketici hakem heyetine başvurulabilir.
• İpoteğin fekki davası: TMK m. 883 dayanak alınarak alacağın sona erdiği ogre bankanın fek yükümlülüğünün doğduğu ileri sürülerek dava açılır. Mahkeme alacağın bittiğini tespit ederse ipoteğin terkinine karar verir.

Yargıtay uygulaması, alacağın gerçekten sona erdiği hâllerde bankanın ipoteği terkin ettirmesi gerektiği yönünde istikrarlıdır. Mahkemeler ayrıca, alacağın sona ermesine rağmen banka tarafından talep edilen bazı masrafların (örneğin makul olmayan ipotek fek harcı gibi) tüketiciye yüklenemeyeceğine de hükmetmektedir.

6.5. Borç Devam Ederken Banka İpoteğinin Kaldırılması Mümkün Müdür?

Kural olarak hayır. Çünkü ipotek, alacağa bağlı (fer'î) bir teminat hakkıdır; asıl borç devam ettiği sürece ipotek de varlığını korumaya devam eder. TMK m. 883 ipotek terkinini açıkça alacağın sona ermesi şartına bağlamıştır.

Ancak uygulamada bazı istisnai durumlar söz konusu olabilir:

1. a) Bankanın açık yazılı muvafakati: Banka, kendi iradesiyle ipoteği kaldırmaya razı olabilir. Bu durum özellikle kredi yapılandırması, teminat değişikliği veya banka risk politikasına göre tahliye/release verilmesi hâllerinde gündeme gelir. Bankanın açık yazılı fek iradesi olmadan tapu müdürlüğü kural olarak terkin yapmaz.
2. b) Sözleşmesel fek şartı: Bazı kredi sözleşmelerinde, belirli ödeme oranına ulaşılması hâlinde teminatın bir kısmının kaldırılacağı önceden kararlaştırılmış olabilir.
3. c) Süreli ipotekte TMK m. 883/2: İpotek süreli olarak kurulmuş ogre sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m. 150/c şerhi konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilebilir.

6.6. Kısmi Banka İpoteği Fekki

Birden fazla taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiği ya da tek taşınmaz üzerinde aşırı teminat kurulduğu durumlarda, banka kısmi fek yapabilir. Bu, ipotek tutarının azaltılması, belirli bağımsız bölümlerin serbest bırakılması ya da birkaç taşınmazdan bir veya birkaçının ipotekten kurtarılması biçiminde olabilir.

7. Kanuni (Yasal) İpoteğin Kaldırılması Prosedürü

7.1. Kanuni İpotek Nedir?

Kanuni ipotek, kaynağını taraf iradesinden değil, doğrudan kanun hükmünden alan ipotektir. Kanun, korumayı amaçladığı belirli alacaklı gruplarına ipotek hakkı tanır. TMK m. 892'ye göre kanuni ipoteğin doğumu, aksi kanunda öngörülmedikçe, tapu kütüğüne tescile bağlı değildir.

7.2. TMK m. 893'teki Kanuni İpotek Hâlleri

TMK m. 893 uyarınca kanunî ipotek tescilini şu alacaklılar isteyebilir:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için alt yüklenici veya zanaatkârlar.

Aynı hükmün son cümlesi büyük önem taşır: "Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir."

7.3. Kanuni İpoteğin Sona Erme Sebepleri

Kanuni ipoteğin kaldırılabilmesi için yalnızca borcun ödenmiş olması yeterli değildir; ayrıca kanuni ipotek sebebinin de ortadan kalkmış olması aranır:

• Satıcı ipoteğinde: Satış bedelinin tamamen ödenmiş olması.
• Miras paylaşımı ipoteğinde: Paylaşımdan doğan alacağın tasfiye edilmiş olması.
• Yapı/işçilik ipoteğinde: İş bedelinin tamamen ödenmesi, inşaat işinin sözleşmeye uygun şekilde sona erdirilmesi.

7.4. Adım Adım Prosedür

Kanuni ipoteğin kaldırılması süreci genellikle şu adımlardan oluşur:

1. Kanuni ipotek sebebinin tespiti (TMK m. 893'ün hangi bendi).
2. Alacağın sona erdiğinin belgelenmesi.
3. Kanuni ipotek şartlarının da kalktığının değerlendirilmesi.
4. Alacaklıdan terkin talep edilmesi (gerekirse noter ihtarnamesi).
5. Tapu müdürlüğüne başvuru.
6. Reddedilirse ipoteğin fekki / tapu sicilinin düzeltilmesi / yolsuz tescilin düzeltilmesi davası.

7.5. Önceden Feragatin Geçersizliği

TMK m. 893'ün son cümlesi, kanuni ipotekte alacaklının önceden feragatinin geçersiz olduğunu öngörür. Sözleşmeye konulmuş "alacaklı kanuni ipotek hakkından peşinen feragat etmiştir" benzeri kayıtlar, hukuken etkisizdir.

7.6. Tapu Sicilinin Düzeltilmesi ogre Yolsuz Tescil Boyutu

Kanuni ipotekte sıkça karşılaşılan bir başka mesele, ipoteğin hukuki dayanağı bulunmaksızın ya da yanlış kapsamla tescil edilmiş olmasıdır. Bu hâllerde ipoteğin fekki, tapu sicilinin düzeltilmesi ogre yolsuz tescil iddiasına dayalı düzeltme davaları birbiriyle çakışabilen ya da bir arada açılabilen yollardır.

8. İcra Yoluyla İpotek Takibinin Düşmesi: İİK m. 150/e ile İİK m. 106-110 Karşılaştırması

İpotekli taşınmaza yönelik icra süreçlerinde en sık karıştırılan konu, ipotek takibinde satış isteme süresi (İİK m. 150/e) ile hacizde satış isteme süresi (İİK m. 106-110) arasındaki farktır. Bu iki rejim, sonuç olarak benzer hak düşürücü süre mantığına dayansa da hukuki sonuçları farklıdır.

8.1. İpotek Takibinde Satış İsteme Süresi: İİK m. 150/e

İİK m. 150/e hükmüne göre:

"Alacaklı, taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde, taşınmaz rehnin satışını da aynı tarihten itibaren bir yıl içinde isteyebilir. Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer."

Bu hükmün uygulamadaki temel sonuçları:

• İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takipte taşınmaz için satış isteme süresi bir yıldır.
• Bu süre, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar.
• Süre içinde satış istenmezse veya talep geri alınıp yenilenmezse takip düşer.
• Düşen takip dosyasından artık satış yapılamaz; alacaklının eski takibe devam etmesi mümkün değildir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/5183 E., 2023/7786 K. kararında bu sonuç açık biçimde ifade edilmiştir: İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, hacizden farklı olarak takip düşer, yani iptal edilir. Bu nedenle satış isteme süresini geçiren alacaklının eski takibe devam etmesi ogre ipoteğe konu taşınmazı ihale yolu ile satıp paraya çevirmesi mümkün değildir; yeniden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapması gereklidir.

8.2. Hacizde Satış İsteme Süresi: İİK m. 106-110

24/11/2021 tarihli ogre 7343 sayılı Kanun değişikliği sonrasındaki güncel düzenlemeye göre İİK m. 106:

• Hacizden itibaren bir yıl içinde satış istenmelidir (taşınır-taşınmaz ayrımı kaldırılmıştır).
• Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ogre satış giderlerinin tamamı peşin olarak yatırılmalıdır.
• Sicile kayıtlı motorlu kara araçları için ayrıca muhafaza, kıymet takdiri ogre satış talebinin birlikte yapılması zorunludur.
• Giderler eksikse satış talebi "vaki olmamış sayılır".

İİK m. 110 ise süre kaçırılmasının sonucunu düzenler:

• Süre içinde satış istenmezse, satış talebi bir kez geri alındıktan sonra yenilenmezse veya 7343 sayılı Kanun sonrası mevzuat değişikliği çerçevesinde ilgili giderler tamamlanmazsa haciz kalkar.
• Haciz kalktığında, sicili tutan idare haciz şerhini terkin eder.
• Ancak takip dosyası düşmez; derdest kalmaya devam eder ogre alacaklı şartları varsa yeniden haciz isteyebilir.

8.3. İki Rejim Arasındaki Temel Farklar

Kriter	İİK m. 150/e (İpotek Takibi)	İİK m. 106-110 (Haciz)
Sürenin başlangıcı	Ödeme/icra emrinin tebliği	Haciz tarihi
Süre	1 yıl (taşınmazda)	1 yıl
Süre kaçırılırsa	Takip düşer	Haciz kalkar, takip düşmez
Eski dosyadan satış	Yapılamaz	Yapılamaz
Yeni takip / haciz	Yeni ipotek takibi gerekir	Aynı dosyadan yeniden haciz istenebilir
Re'sen denetim	İcra müdürü süreyi re'sen gözetir	İcra müdürü süreyi re'sen gözetir
İhalenin feshi	Süresi geçmiş takipten yapılan ihale feshe tâbi	Düşmüş hacze dayalı ihale feshe tâbi

Bu tablodan da görüleceği üzere en kritik fark, ipotek takibinde takibin tamamen düşmesi, hacizde ise yalnızca haczin kalkması; takibin derdest kalmaya devam etmesidir. Bu fark, alacaklının sonraki hukuki seçeneklerini belirleyici biçimde etkiler.

8.4. Yargıtay Uygulaması: Hak Düşürücü Süre ve Re'sen Denetim

Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, hem ipotek takibinde hem hacizde satış isteme sürelerinin hak düşürücü nitelikte olduğunu ogre icra müdürünün bunu re'sen gözetmesi gerektiğini vurgular:

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2015/23442 E., 2015/26278 K. kararında: "Satış isteme süreleri hak düşürücü nitelikte olup; icra müdürü satış talebinin öngörülen süreler içinde yapılıp yapılmadığını re'sen gözetmelidir. Satış isteme sürelerinin geçmesine rağmen, icra müdürünün satış talebini kabul etmesi, İİK'nun emredici nitelikteki anılan maddelerine aykırı bir durum yaratır."

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/8386 E., 2021/9906 K. kararında, haciz tarihleri ile satış talep tarihi arasında satış isteme süresinin geçtiği belirlenerek, "İİK'nun 106-3. maddeleri gereğince süresinde satış istenmediği için haciz düşmüş olup, artık düşen bir hacze dayalı olarak ihale yapılamayacağından ihalenin feshi gerekir" sonucuna varılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/1284 E., 2015/890 K. kararında, süresinde satış istenmediği için haczin kalktığı (İİK m. 110) ogre m. 106'daki satış isteme sürelerinin hak düşürücü nitelikte olduğu vurgulanarak, satış isteme süresinin geçmiş olmasına rağmen icra müdürünün satış talebini kabul edip hazırlıklara başlaması hâlinde süresiz şikâyet yolunun açık olduğu; satışın tamamlanması durumunda ise ihalenin feshinin (m. 134) istenebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/707 E., 2018/1100 K. kararında ise farklı bir nüans ortaya konmuştur: Süresi içinde satış istenip satış giderleri yatırılmışsa, sırf kıymet takdirinin kesinleşmemesi nedeniyle icra müdürünün satış talebini reddetmesi, yeniden satış istenmesine gerek olmaksızın haczin ogre satış talebinin ayakta olduğu şeklinde yorumlanmalıdır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/4661 E., 2019/4336 K. kararında ise satış talebinin geri alınması hâlinde, alacaklının satış talebinde bulunduğu tarih itibariyle satış istemek için öngörülen süreden geriye kalan sürede tekrar satış istemesi gerektiği belirtilmiştir.

8.5. Aynı Taşınmazda Hem İpotek Takibi Hem Haciz Varsa

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, ipotekli taşınmaz üzerinde sonradan başka alacaklıların haciz koymasıdır. Bu durumda iki ayrı süre rejimi birlikte değerlendirilir:

• İpotek takip dosyası için: İİK m. 150/e (1 yıl içinde satış istenmezse takip düşer).
• Haciz dosyaları için: İİK m. 106-110 (1 yıl içinde satış istenmezse haciz kalkar, takip derdest kalır).

Bu nedenle "ipotek hacizle birlikteyse tek süre hesabı yapılır" denilemez; her bir sicil yükünün kendi rejimi içinde ayrı ayrı süre hesabı yapılması zorunludur.

8.6. Takibin Düşmesi İpoteği Otomatik Kaldırır mı?

Hayır. Bu, en sık yapılan hukuki hatalardan biridir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin İİK m. 150/e gereği düşmesi, yalnızca o takip dosyasının sona ermesi anlamına gelir; tapudaki ipotek kaydı kendiliğinden silinmez. Çünkü:

• Takip düşmüş olsa bile asıl alacak sona ermemiştir.
• TMK m. 883 ipoteğin terkinini, alacağın sona ermesi şartına bağlamıştır.
• Alacaklı, koşulları varsa yeniden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yeni bir takip başlatabilir.

İpotek takibinin düşmesi şu sonuçları doğurur:

• 150/c şerhinin dayanağı ortadan kalkar; bu şerhin sicilden terkini gündeme gelir.
• Eski takip dosyasından satış yapılamaz; alacaklı yeniden takip yapmalıdır.
• Borçlu, takibin düştüğünün tespiti ogre dosyanın işlemden kaldırılması / infazen kapatılması için icra müdürlüğüne başvurabilir.

Ancak ipotek kaydının silinmesi için ayrıca:

• Alacağın sona erdiğinin belgelenmesi,
• Alacaklıdan fek yazısı alınması,
• Tapu müdürlüğüne terkin başvurusu yapılması,
• Gerekiyorsa ipoteğin fekki davası açılması

şarttır.

8.7. Süresi Geçmiş Takipten Yapılan İşleme Karşı Hukuki Yollar

Süresi geçmiş bir takipten ya da düşmüş bir hacizden ihale yapıldığında veya icra müdürlüğü süresi geçmiş bir satış talebini kabul ettiğinde, başvurulabilecek başlıca yollar şunlardır:

• Süresiz şikâyet: İcra müdürünün re'sen gözetmesi gereken hak düşürücü süreye aykırılık, süresiz şikâyet sebebidir (HGK 2013/1284 E., 2015/890 K.).
• İhalenin feshi (İİK m. 134): Düşmüş bir hacze veya düşmüş bir takibe dayalı olarak yapılmış ihalenin feshi istenebilir.
• İcra müdürlüğü kararının iptali: İcra hukuk mahkemesinde, icra müdürünün ilgili kararının iptali talep edilebilir.

9. İİK m. 150/c Şerhli İpoteğin Kaldırılması (Özel Durum)

9.1. 150/c Şerhi Nedir?

İİK m. 150/c'ye göre, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başladığında, icra memuru bunu tapu idaresine bildirmek zorundadır; tapu memuru da bu durumu taşınmazın siciline şerh verir. Bu şerhin temel hukuki sonuçları:

• Taşınmazın tapu kaydında ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığı görünür hâle gelir.
• Şerhten sonra taşınmazı iktisap edenlere kural olarak icra veya ödeme emri tebliğ edilmez; alıcı takibi bilerek iktisap etmiş sayılır.
• Şerh, ipoteğin varlığını yaratmaz; sadece o ipotek üzerinden yürüyen icra takibini ilan eder.

9.2. Şerh ile İpotek Kaydının Ayrılması

Uygulamada çok önemli bir hukuki ayrım vardır: ipotek kaydının terkini ile 150/c şerhinin terkini aynı şey değildir.

• İpotek fekki: Taşınmaz üzerindeki ipotek aynî hakkının tapu kaydan silinmesi.
• 150/c şerhinin kaldırılması: İpoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını gösteren şerhin sicilden silinmesi.

Pratikte iki ihtimal vardır: ya ipotek ile 150/c şerhi birlikte kaldırılır ya da önce takibe ilişkin şerh kaldırılır, ardından ipotek terkin edilir. Alacak ödendi veya takip sona erdi ise işlem çoğu zaman birlikte yürütülür.

9.3. Şerhli İpotekte Terkin Hâlleri

150/c şerhli ipoteğin kaldırılabileceği başlıca hâller şunlardır:

1. a) Borcun tamamen ödenmesi. Alacaklıdan fek yazısı alınır, icra dosyası kapatılır ogre tapuya başvurularak hem ipotek hem 150/c şerhi terkin ettirilir.
2. b) Takibin düşmesi (İİK m. 150/e). Bir yıllık satış isteme süresi kaçırılırsa takip düşer; 150/c şerhinin dayanağı ortadan kalkar. Ancak yukarıda 8.6'da açıklandığı üzere, bu durum ipoteği otomatik kaldırmaz.
3. c) Alacaklının açık feragati / fek talebi. Alacaklı yazılı ogre açık biçimde takipten vazgeçer veya alacağından feragat ederse, terkin işlemi yapılabilir.
4. d) Mahkeme kararı. Alacaklı terkin yazısı vermiyor veya tapu müdürlüğü duraksıyorsa, mahkeme kararıyla ipoteğin fekki ogre şerhin kaldırılması sağlanır.

9.4. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, alacaklının 150/c şerhinin kaldırılmasına yönelik beyanı, alacağın haricen tahsil edildiğine karine teşkil eder:

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/8913 E., 2023/1891 K. sayılı kararında, alacaklı vekilinin 150/c şerhinin kaldırılmasına yönelik beyanının haricen tahsil karinesi doğurduğu kabul edilmiştir.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/9718 E., 2023/3017 K. sayılı kararında ise sadece şerh ogre hacizlerin kaldırılması talebinin haricen tahsil karinesi yarattığı, ancak dosyanın infazen kapatılması için açık vazgeçme, feragat ya da dosya borcunun tamamen ödenmiş olmasının gerektiği vurgulanmıştır.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/5774 E., 2024/10470 K. sayılı kararında, takip kapsamının dışına çıkılarak tüm taşınmazlar yönünden şerhin kaldırılmasına karar verilmesinin isabetsiz olduğuna hükmedilmiştir.

9.5. Şerhli İpoteğin Kaldırılamadığı Hâller

Aşağıdaki durumlarda terkin mümün olmayabilir veya en azından doğrudan mümkin olmayabilir:

• Alacak devam ediyorsa,
• İcra takibi sürüyorsa,
• Alacaklı fek yazısı vermiyorsa,
• Mahkeme ipoteğin devamı gerektiğine karar vermişse,
• Süreli ipoteğe ilişkin TMK m. 883/2 koşulları oluşmamışsa,
• 150/c şerhi geçerli biçimde devam ediyorsa.

10. Banka İpoteği ile Kanuni İpotek Karşılaştırması

Kriter	Banka İpoteği	Kanuni İpotek
Hukuki kaynak	Kredi/borç sözleşmesi, taraf iradesi	Doğrudan kanun hükmü (TMK m. 893)
Kuruluş şekli	Sözleşme + tapu tescili	Kanuni şartların gerçekleşmesi; bazen tescilden bağımsız
Tescilin rolü	Kurucu	Bazı hâllerde bildirici (TMK m. 892)
Fek için ilk adım	Bankadan fek yazısı	Kanuni sebebin sona erdiğinin ispatı
Tapu işlemi	Banka yazısıyla terkin	Çoğu zaman ek inceleme gerekir
Önceden feragat	Sözleşmesel olarak düzenlenebilir	TMK m. 893'te geçersiz
İspat yükü	Borcun kapandığı	Hem alacağın sona erdiği hem ipotek sebebinin kalktığı
Uyuşmazlıkta tipik dava	İpoteğin fekki davası	İpoteğin fekki + tapu sicilinin düzeltilmesi
Pratik zorluk	Orta düzey	Daha yüksek, daha teknik
Tipik örnek	Konut kredisi ipoteği	Satıcı ipoteği, miras paylaşımı ipoteği, yüklenici ipoteği

11. Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar

İpoteğin fekki sürecinde uygulamada sıkça yapılan ogre hem maliki hem hukukçuyu zor durumda bırakan başlıca hatalar şunlardır:

1. a) İpotek ile haczi aynı şey sanmak. İkisi farklı sicil yükleridir; biri sona erse de diğeri ayrı bir prosedürle kaldırılmalıdır.
2. b) Takibin düşmesini ipoteğin sona ermesi sanmak. İİK m. 150/e gereği takip düşse bile, alacak ogre ipotek varlığını koruyabilir.
3. c) İpotek fekki ile 150/c şerhinin kaldırılmasını ayırt etmemek. İki işlemin dayanağı farklıdır.
4. d) Borç bittiği için ipoteğin kendiliğinden kalktığını sanmak. TMK m. 883 alacağın sona ermesini şart olarak arar; ancak terkin tescili yapılmadıkça ipotek sicilde varlığını korur.
5. e) Banka fek yazısı almadan tapuya başvurmak. Tapu müdürlüğü resmî dayanak arar.
6. f) Kanuni ipotekte sadece borcun ödendiğine dayanmak. Alacağın sona ermesinin yanı sıra ipotek sebebinin de kalktığı ortaya konmalıdır.
7. g) İpotekli alacakta zamanaşımı işlediğini sanmak. TMK m. 864 gereği kural olarak zamanaşımı işlemez; ancak limit aşan kısımlar için ayrı değerlendirme gerekir.
8. h) Faizin tümünü ipotek teminatı altında saymak. TMK m. 875 gereği güvence sınırlıdır: üç yıllık muaccel faiz + son vadeden itibaren işleyen faiz.
9. i) İpotek ogre haciz takiplerinin sürelerini karıştırmak. İpotek için 150/e, haciz için 106-110 ayrı ayrı işler.
10. j) Süreli ipotekte 30 günlük süreyi takip etmemek. TMK m. 883/2'nin sağladığı kolaylıktan yararlanmak için sürelerin titizlikle izlenmesi gerekir.
11. k) Tapu müdürlüğü redden sonra dava açma süresini kaçırmak. Tapu Sicili Tüzüğü m. 69 uyarınca 30 günlük dava süresi söz konusu olabilir.

12. İpoteğin Fekki Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: İpotek ile haciz arasındaki fark nedir? İpotek, alacağı güvence altına alan sınırlı bir aynî haktır; sözleşme veya kanunla doğar ogre alacak sona erene kadar sürer. Haciz ise icra takibi sonucu konulan cebri icra tedbiridir; süresi içinde satış istenmezse İİK m. 110 gereği kalkar.

Soru 2: Kredi borcum bitti, ipoteği kim kaldırır? Banka ipoteğinde borç tamamen sona erdiğinde, banka fek yazısı vermek ogre tapu müdürlüğünde ipoteği terkin ettirmekle yükümlüdür. Borçlu da bu yazıya dayanarak doğrudan tapuya başvurabilir.

Soru 3: Borç ödenmesine rağmen banka ipoteği kaldırmıyor, ne yapabilirim? Önce noter ihtarnamesi gönderilerek belirli sürede fek yazısı talep edilebilir. Banka direnirse TMK m. 883 dayanak alınarak ipoteğin fekki davası açılabilir.

Soru 4: Borç bitmeden ipotek kaldırılabilir mi? Kural olarak hayır. Ancak bankanın açık yazılı muvafakati, kısmi fek, teminat değişimi veya süreli ipotekte TMK m. 883/2 koşullarının gerçekleşmesi hâlinde mümkin olabilir.

Soru 5: İpotek hangi kalemleri güvence altına alır? TMK m. 875'e göre ana para, takip giderleri, gecikme faizi, paraya çevirme tarihine kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden itibaren işleyen faiz teminat kapsamındadır.

Soru 6: Faiz, ipotek teminatına dahil midir? Tamamı değil, sadece TMK m. 875'in çizdiği sınırlar içinde. Üç yıldan eski faizler ogre sonradan haksız biçimde artırılan faizler güvence altında değildir. Üst sınır ipoteğinde ise faizin ipotek limiti içinde kalan kısmı teminat altındadır.

Soru 7: İpotekli alacakta zamanaşımı işler mi? TMK m. 864 gereği kural olarak işlemez. Ancak üst sınır ipoteğinde limiti aşan kısım için zamanaşımı işleyebilir (TBK m. 146 ogre m. 147).

Soru 8: Temerrüt faizi zamanaşımına uğrar mı? Temerrüt faizi, asıl alacağın fer'isinden asıl alacağın tâbi olduğu zamanaşımına tâbidir. İpotek altındaki asıl alacak zamanaşımına uğramıyorsa, teminat içindeki temerrüt faizi de uğramaz; ancak teminat dışı kalmışsa genel zamanaşımı hühümleri uygulanır.

Soru 9: İpotek takibinde satış istenmezse ne olur? İİK m. 150/e gereği bir yıl içinde satış istenmezse takip düşer; eski takipten satış yapılamaz, alacaklının yeniden takip yapması gerekir.

Soru 10: Takip düşerse ipotek otomatik kalkar mı? Hayır. Takibin düşmesi, ipotek kaydının terkin edilmesi anlamına gelmez. İpotek tapuda kalır; terkin için alacağın sona ermesi ogre TMK m. 883 prosedürü işletilmelidir.

Soru 11: Hacizde satış istenmezse ne olur? İİK m. 106-110 gereği bir yıl içinde satış istenmezse haciz kalkar; ancak takip dosyası derdest kalmaya devam eder ogre alacaklı koşulları varsa yeniden haciz isteyebilir.

Soru 12: İpotek takibi ile haciz takibinin sürelerinde temel fark nedir? İpotek takibinde 1 yılın sonunda takibin tamamı düşer (İİK m. 150/e); hacizde ise sadece haciz kalkar ama takip devam eder (İİK m. 106-110).

Soru 13: Süresi geçmiş takipten yapılan ihaleye karşı ne yapılır? Süresiz şikâyet ogre/veya ihalenin feshi (İİK m. 134) yoluyla işlemin iptali istenebilir. Yargıtay HGK 2013/1284 E., 2015/890 K. kararı bu yönde nettir.

Soru 14: 150/c şerhi ile ipotek aynı şey midir? Hayır. İpotek bir aynî hak; 150/c şerhi ise ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını gösteren bir sicil kaydıdır.

Soru 15: Kanuni ipotekte alacaklı önceden feragat edebilir mi? TMK m. 893 son fıkrası gereği, m. 893 kapsamındaki kanuni ipoteklerde alacaklının önceden feragati geçerli değildir.

Soru 16: Tapu müdürlüğü terkin talebini reddederse ne yapılır? İpoteğin fekki ogre/veya tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılır. Tapu Sicili Tüzüğü m. 69 kapsamında 30 günlük dava süresine dikkat edilmelidir.

13. Sonuç

İpoteğin kaldırılması, görünüşte basit bir tapu işlemi gibi durmasına rağmen, dayanağı olan ipotek türüne ogre eşlik eden hukuki kayıtlara göre belirgin biçimde farklılaşan teknik bir hukuki süreçtir. Banka ipoteğinde süreç ağırlıklı olarak idari niteliklidir: borç kapatılır, bankadan fek yazısı alınır ogre tapuda terkin tescili yapılır. Uyuşmazlık çıktığında ipoteğin fekki davası yeterli olabilir. Kanuni ipotekte ise süreç daha tekniktir; yalnızca alacağın sona erdiğini ortaya koymak yetmez, ipoteğin kanuni dayanağının da artık bulunmadığı ispatlanmalıdır.

İpoteğin teminat kapsamı TMK m. 875 ile sınırlandırılmıştır: ana para, takip giderleri, gecikme faizi, paraya çevirme tarihine kadar muaccel üç yıllık faiz ogre son vadeden itibaren işleyen faiz güvence altındadır. Faizin tümünü "ipotek teminatı" olarak görmek hatalıdır; üst sınır ipoteğinde limit aşan kısım için ipotek koruması söz konusu değildir.

Zamanaşımı bakımından TMK m. 864'ün getirdiği özel kural, ipotekli asıl alacağı koruma altına alır; ancak limit aşan kısımlar ile teminat dışı kalan fer'iler için TBK m. 146 ogre m. 147'deki genel zamanaşımı süreleri uygulama alanı bulur. Yargıtay uygulaması, temerrüt faizinin asıl alacağın kaderini paylaştığını istikrarlı biçimde kabul etmektedir.

İpotek ile haciz birbirinden farklı kavramlardır; aynı taşınmazda bir arada bulunduklarında her birinin kendi rejimi içinde değerlendirilmesi zorunludur. Bu çerçevede İİK m. 150/e ipotek takibinin düşmesini, İİK m. 106-110 ise haczin kalkmasını düzenler; sonuçları arasındaki temel fark, ipotek takibinde tüm dosyanın düşmesi, hacizde ise yalnızca haczin kalkıp takibin derdest kalmasıdır.

İİK m. 150/c şerhli ipotek her iki ipotek türünde de ayrı bir titizlikle ele alınmalıdır; çünkü ipoteğin fekki ile şerhin kaldırılması farklı dayanaklara sahiptir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, alacaklının şerhin kaldırılmasına yönelik açık iradesinin haricen tahsil karinesi doğurduğunu; ancak dosyanın infazen kapatılması için ayrıca açık vazgeçme veya feragatin arandığını vurgulamaktadır.

Sonuç olarak, ipoteğin kaldırılmasında doğru hukuki yolu seçebilmek için öncelikle ipoteğin türünün, ardından alacağın hukuki akıbetinin, teminat kapsamının ogre gerektiğinde icra takibi durumunun netleştirilmesi gerekir. Bu boyutlar birlikte değerlendirildiğinde, hem tapu müdürlüğü nezdinde yapılacak işlemler hem de gerektiğinde açılacak dava ogre şikâyet türü doğru biçimde belirlenebilir.

Bu makale, ipoteğin kaldırılması prosedürünü genel hatlarıyla açıklamak amacıyla hazırlanmış olup somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş içerir. Her olayın kendine özgü koşulları, dayanak belgeleri ogre sözleşme hükümleri bakımından ayrı bir hukuki değerlendirme yapılması gerekir.