Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık

Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık

Gayrimenkul alım ve satımı, bireyler ve kurumlar için büyük ekonomik ve hukuki önem taşıyan bir süreçtir. Bu süreçte tarafların haklarının korunması, olası hukuki risklerin önlenmesi ve işlemlerin güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesi için ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

Hukuki güvence açısından, tapu kayıtlarının detaylı incelenmesi, noter onaylı sözleşmelerin düzenlenmesi ve profesyonel hukuki danışmanlık hizmetlerinden yararlanılması taraflar için büyük önem taşımaktadır. 

Türkiye’de taşınmaz alım ve satım işlemleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu gibi mevzuatlar çerçevesinde düzenlenmektedir.

Gayrimenkul alım-satımlarında ortaya çıkan uyuşmazlıklara ilişkin olarak arabuluculuk, uzlaşma yöntemleri veya dava yoluna gidilebilecektir.

Gayrimenkul alım ve satımı, resmi bir geçerliliğe sahip olması için Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılmalıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde mülkiyetin ancak tapu kütüğüne tescil ile kazanılacağı belirtilmiştir. 

Alım ve Satımda Hukuki Güvence

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde hukuki güvence sağlamak için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bu hususlar; 

Tapu Kaydı İncelemesi: Taşınmazın tapu kaydı incelenerek herhangi bir ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Böylece söz konusu gayrimenkulü satın aldıktan sonraki süreçlerde beklenmedik bir durumla karşılaşmanın önüne geçilecektir.

Ön Sözleşme Yapılması: Alıcı ve satıcı arasında noter huzurunda bir ön sözleşme yapılarak tarafların yükümlülükleri güvence altına alınması söz konusu olacaktır. Taraflar, ön sözleşmeye de bağlı olarak sorumluluklarını yerine getireceklerdir. 

Ekspertiz Raporu: Taşınmazın gerçek değeri ve fiziki durumu için uzman bir bilirkişi tarafından ekspertiz raporu hazırlanmalıdır. 

Belediye ve İmar Durumu: Taşınmazın belediyedeki imar durumu, yapı ruhsatı ve iskan belgesi sorgulanmalıdır. Böylece malik tarafından gayrimenkul ile ilgili öne sürülen bilgilerin doğruluğu teyit edilmiş olacaktır.

Herhangi bir yasal engelin olup olmadığı bu şekilde anlaşılmakta olup ilerleyen süreçte bir sorun yaşamamak açısından önemli bir adım olacaktır.

Ayrıca söz konusu gayrimenkulün sağlamlığı ve depreme dayanaklılığına ilişkin belgelerin incelenmesi de yine dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta olacaktır.

Vergi Yükümlülükleri: Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde, kanun koyucu tarafından hem alıcı hem de satıcı için çeşitli vergi yükümlülükleri düzenlenmiştir. Alıcı, taşınmaz bedelinin belirli bir oranında tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Satıcı ise, taşınmazın satışından elde ettiği kazanç için gelir vergisi ödemelidir. Bu vergi yükümlülüklerini bilmek ve zamanında yerine getirmek gerekmektedir.

Ayıp ve Kusurlar: Söz konusu gayrimenkulün açık veya gizli ayıpları bulunması durumunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu tür durumlarda, alıcının hakları Tüketici Hakları Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenmektedir.

Satıcının bildiği veya bilmesi gereken, ancak alıcıya bildirmediği gizli ayıpların söz konusu olması halinde alıcının çeşitli hakları doğmaktadır. Alıcı, ayıplı malın tamiri veya bedeli oranında indirim talep edebilme hakkına sahip olacaktır. Bunlar dışında sözleşmeden dönme hakkına da sahip olacaktır.

Gayrimenkulü satın almış kişi, gizli ayıbın varlığını fark ettiği anda ya da inceletmesi sonucu ayıbın varlığının ortaya çıkmasıyla hemen satıcıya bu gizli ayıbı bildirmelidir. Alıcı gizli ayıba dayalı olarak söz konusu olan haklarından yararlanması, bildirim yükümlülüğüne uyduğu taktirde söz konusu olmaktadır.

Noter Onayı ve Resmi Senet Düzenlenmesi

Gayrimenkul alım ve satımında, özellikle ön sözleşme veya vekaletname gibi belgelerin noter onaylı olması gerekliliği, kanun ve ilgili yönetmelikler tarafından belirlenmiştir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu, taşınmaz alım satımıyla ilgili noter işlemlerine ilişkin düzenlemeleri içermektedir. Noter huzurunda yapılan işlemler, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda hukuki delil niteliği taşımaktadır.

Avukat ve Hukuki Danışmanlık Hizmetleri

Hukuki güvence açısından, gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde gayrimenkul hukuku alanında uzman olan bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır. 

Avukat, taraflar arasındaki sözleşmenin hazırlanması, taşınmazın hukuki durumunun araştırılması ve olası risklerin önlenmesi konusunda danışmanlık sağlayarak, tarafların mağdur olmasının önüne geçecektir. 

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde hak kaybına uğramamanız ve alım-satım sürecinin güvenli bir şekilde yönetilebilmesi için gayrimenkul hukuku alanında uzman olan ekibimize danışmanızı tavsiye etmekteyiz.