Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Hissedarlar Arası Satış ve 12. Yargı Paketi Düzenlemeleri

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası), bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyetin sona erdirilmesini sağlayan hukuki bir dava türüdür. Bu dava ile amaç, taşınmaz üzerindeki ortaklığın ya bölünerek ya da satılarak sona erdirilmesidir.

Bu davalar, özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlarda sıkça karşımıza çıkmaktadır. Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında mahkeme devreye girer ve mülkiyetin nasıl sona ereceğine karar verir.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken en önemli aşamalardan biri zorunlu arabuluculuk sürecidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yapılan düzenleme ile birlikte, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda açılacak ortaklığın giderilmesi davaları dava şartı arabuluculuğa tabi hale getirilmiştir.

Bu kapsamda:

• Taraflar mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek zorundadır.
• Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde, dava usulden reddedilir.
• Süreçte amaç, tarafların mahkeme yoluna gitmeden anlaşarak ortaklığı sona erdirmesidir.

Arabuluculuk aşamasında taraflar:

• Taşınmazın paylaşımı,
• Hissedarlar arasında satış,
• Bedel üzerinden uzlaşma

gibi konularda serbestçe anlaşma yapabilirler.

Eğer arabuluculukta anlaşma sağlanırsay, uyuşmazlık daha mahkemeye taşınmadan sona erer ve taraflar uzun yargılama süreçleri, satış masrafları ve ihale sürecine girmeden çözüm elde etmiş olur.

Ancak arabuluculuk aşamasında da uzlaşma sağlanamazsa, bu durumda dava açılarak mahkeme süreci başlar ve taşınmazın aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Ayrımı

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri, miras yoluyla kalan taşınmazlarda ortaya çıkan elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farktır.

Özellikle mirasçılar, kendilerine kalan taşınmaz üzerinde hangi aşamada hangi mülkiyet türünün oluştuğunu ve bu yapının nasıl değiştiğini çoğu zaman karıştırmaktadır.

Elbirliği Mülkiyet (İştirak Halinde Mülkiyet) Ne Zaman Oluşur?

Elbirliği mülkiyet, genellikle miras bırakanın ölümüyle birlikte, mirasın paylaşılmadığı ilk aşamada ortaya çıkar.

Bu durumda:

• Taşınmaz mirasçılara geçmiştir ancak pay oranları henüz belirlenmemiştir
• Tüm mirasçılar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir
• Hiçbir mirasçı tek başına kendi payını satamaz veya tasarruf edemez
• İşlemler için çoğu durumda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir

Kısaca: Miras açıldığında otomatik olarak “ortak ama bölünmemiş” bir mülkiyet yapısı oluşur.

Paylı Mülkiyet Ne Zaman Oluşur?

Paylı mülkiyet ise, miras ortaklığının sona erdirilmesiyle ortaya çıkar.

Yani:

• Mirasçılar arasında miras paylaşımı (taksim) yapılmışsa,
• Ya da mahkeme kararıyla ortaklık sona erdirilmişse,

artık taşınmaz üzerinde herkesin belirli ve oranlı bir hissesi olur.

Örneğin:

• %1
• %25
• %50 gibi net paylar belirlenir.

Bu aşamada her paydaş:

• Kendi payını satabilir
• Kendi hissesi üzerinde tasarruf yapabilir
• Diğer paydaşlardan bağımsız hareket edebilir

Elbirliğinden Paylı Mülkiyete Geçiş Nasıl Olur?

En kritik konu burasıdır.

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşmesi şu yollarla gerçekleşir:

1. Mirasın Paylaşılması (Rızai Taksim)

Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı bölüştürürse, elbirliği mülkiyet sona erer ve paylı mülkiyete geçilir.

2. Mahkeme Yoluyla (Ortaklığın Giderilmesi Davası)

Taraflar anlaşamazsa, paydaşlardan biri dava açabilir.

Mahkeme:

• Önce aynen taksimi inceler
• Mümkün değilse satışa karar verir
• Satıştan sonra elde edilen para paylaştırılır

Bu aşamada fiilen ortaklık sona ermiş olur ve paylı yapı oluşur.

3. Tapuda Tescil İşlemi

Paylaşım yapıldıktan sonra taşınmaz:

• Yeni hisselere bölünerek
• Tapuda her mirasçı adına ayrı paylar gösterilerek resmi olarak paylı mülkiyete dönüşür.

Özet Mantık

• Elbirliği mülkiyet: Miras henüz paylaşılmamış → herkes birlikte malik
• Paylı mülkiyet: Miras paylaşılmış → herkesin oranı belli

Elbirliği mülkiyeti, mirasın doğal başlangıç halidir. Paylı mülkiyet ise bu ortaklığın sona erdirilmiş ve payların netleştirilmiş halidir. Bu nedenle birçok uyuşmazlık aslında “mülkiyet türü farkından değil, paylaşımın yapılmamış olmasından” kaynaklanmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası ise bu geçişi sağlayan en önemli hukuki yoldur.

Aynen Taksim ve Fiili Taksim Kavramları

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri aynen taksim ile fiili taksim arasındaki farktır. Bu iki kavram hem hukuki sonuçları hem de bağlayıcılığı açısından birbirinden tamamen farklıdır.

Aynen Taksim

Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın mahkeme kararıyla hukuken ve fiilen bölünerek her paydaşa ayrı mülkiyet verilmesi işlemidir.

Bu kapsamda:

• Taşınmaz mahkeme kararıyla resmi olarak bölünür
• Her paydaş adına tapuda ayrı parsel oluşturulur
• Bölünme için imar planı, minimum parsel şartları ve teknik uygunluk aranır
• Amaç, her paydaşa değer kaybı yaratmadan bağımsız bir parça verilmesidir
• Uygun şartlar yoksa aynen taksim kararı verilemez

Fiili Taksim

Fiili taksim ise taşınmazın hukuken değil, yalnızca kullanım açısından paydaşlar arasında fiilen paylaşılmasıdır.

Bu durumda:

• Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında kullanım olarak bölüşür
• Örneğin bir kişi üst kısmı, diğeri alt kısmı kullanabilir
• Tapuda herhangi bir değişiklik yapılmaz
• Hukuki bağlayıcılığı yoktur, uyuşmazlık halinde geçerliliğini korumaz

Özet

• Aynen taksim: Mahkeme kararıyla yapılan, tapuda sonuç doğuran resmi bölmedir
• Fiili taksim: Sadece kullanım düzenlemesidir, hukuki sonuç doğurmaz

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Mahkeme ortaklığı üç şekilde sona erdirebilir:

1. Aynen Taksim

Taşınmaz bölünebiliyorsa uygulanır. İmar durumu ve değer kaybı olup olmadığı dikkate alınır.

2. Kat Mülkiyeti Kurulması

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda:

• Her paydaşa bağımsız bölüm (daire, işyeri) verilir
• Proje ve yapı uygun olmalıdır
• Değer farkı varsa para ile denkleştirme yapılır

3. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Bölme mümkün değilse:

• Taşınmaz açık artırma ile satılır
• Bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır

Hissedarlar Arası Satış Nedir?

Hissedarlar arası satış, taşınmazın üçüncü kişilere satılmadan yalnızca mevcut paydaşlar arasında devredilmesidir.

Türk Medeni Kanunu m. 699/3’e göre:

• Bu satış için tüm paydaşların oybirliği gerekir
• Oybirliği sağlanırsa satış sadece hissedarlar arasında yapılabilir
• Mahkemeye bu yönde açık irade bildirilmesi yeterlidir

Bu yöntem, ortaklığın en hızlı ve en az masraflı şekilde sona ermesini sağlar.

Güncel Uygulamada Satış Sistemi

Mevcut uygulamada ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci şu şekilde işlemektedir:

• Paydaşlar arasında oybirliği sağlanamazsa taşınmaz açık artırmaya çıkarılır
• Satış işlemi UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilir
• En最高 teklifi veren kişi taşınmazı satın alır
• Elde edilen satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır

Bununla birlikte, mevcut sistemde taşınmazın sadece paydaşlar arasında satılabilmesi için tüm hissedarların oybirliğiyle karar vermesi ve bu yönde mahkemeye başvuruda bulunması gerekmektedir.

Ancak uygulamada bu durum sık sık uyuşmazlığa yol açtığından, 12. Yargı Paketi ile birlikte bu yapının değiştirilmesi ve paydaşlar arası satışın öncelikli hale getirilmesi hedeflenmektedir.

Bu düzenleme ile birlikte amaç, taşınmazın öncelikle üçüncü kişilere satılmadan önce paydaşlar arasında değerlendirilmesi ve mümkün oldukça mülkiyetin ortaklık içinde korunmasıdır.

12. Yargı Paketi ile Getirilmesi Planlanan Düzenleme

Yargı Paketi kapsamında ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin en önemli yeniliklerden biri, satış sürecinde “mirasçıların (paydaşların) öncelikli satın alma hakkı” sisteminin güçlendirilmesidir.

Planlanan düzenlemeye göre:

• Taşınmaz açık artırmaya çıkarılmadan önce,
• Mevcut paydaşlara (mirasçılara) taşınmazın rayiç bedel üzerinden satın alma hakkı tanınacaktır.
• Paydaşlar bu hakkı kullanırsa satış dışarıya kapatılacaktır.

Bu sistem ile:

• Paydaşlar arasında çözüm öncelikli hale getirilecek,
• Açık artırma ancak paydaşlar istemezse devreye girecek,
• Mülkiyetin üçüncü kişilere geçmesi daha istisnai hale gelecektir.

Düzenlemenin Amacı ve Beklenen Sonuçları

Yargı Paketi ile getirilecek değişikliklerin temel amacı, uygulamada yaşanan bazı sorunları ortadan kaldırmaktır.

1. Mülkiyetin Aile İçinde Kalması
Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazların üçüncü kişilere geçmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Yeni düzenleme ile bu durumun önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

2. Uzayan Yargı Sürelerinin Kısaltılması
Ortaklığın giderilmesi davaları çoğu zaman uzun sürmektedir. Paydaşlar arasında çözüm teşvik edilerek yargı yükünün azaltılması amaçlanmaktadır.

3. Ekonomik Değer Kaybının Önlenmesi
Açık artırmalarda taşınmazların çoğu zaman rayiç değerinin altında satılması mümkündür. Öncelikli satın alma sistemi ile bu kayıpların önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

4. Uyuşmazlıkların Azaltılması
Paydaşlar arasında doğrudan çözüm mekanizması oluşturularak ihtilafların mahkeme aşamasına taşınmadan çözülmesi teşvik edilmektedir.

Yargıtay Uygulamasında Hissedarlar Arası Satış Şartı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2013 tarihli kararında da açıkça belirtildiği üzere, ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında satılabilmesi için tüm paydaşların rızasının bulunması zorunludur. Mahkeme, paydaşların bu yöndeki iradelerini açık ve tereddütsüz şekilde tespit etmeden hissedarlar arası satışa karar veremez.

Kararda, bazı paydaşların sessiz kalmasının veya açık şekilde karşı çıkmamasının rıza anlamına gelmeyeceği vurgulanmıştır. Bu nedenle oybirliği sağlanamadığı durumlarda taşınmazın hissedarlar arasında satışı mümkün olmayacak; genel kural gereği satışın açık artırma yoluyla yapılmasına karar verilmesi gerekecektir.

Bu yaklaşım, hissedarlar arası satışın istisnai bir yöntem olduğunu ve ancak tüm paydaşların açık iradesiyle uygulanabileceğini ortaya koymaktadır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyet hukukunun en önemli alanlarından biridir ve özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça karşımıza çıkar. Mevcut sistemde satış yoluyla çözüm yaygın olmakla birlikte, bu durum çoğu zaman taşınmazın üçüncü kişilere geçmesine neden olmaktadır.

Yargı Paketi ile getirilmeye çalışılan düzenleme ise bu noktada önemli bir dönüşüm hedeflemektedir. Amaç, taşınmazın mümkün olduğunca paydaşlar arasında kalmasını sağlamak, yargılama süreçlerini hızlandırmak ve ekonomik kayıpları azaltmaktır.

Sonuç olarak, yeni düzenleme ile birlikte ortaklığın giderilmesi davalarında satışa gitmeden önce paydaşlar arasında çözümün zorunlu olarak güçlendirilmesi beklenmektedir. Bu da hem hukuki hem ekonomik açıdan daha dengeli bir sistem oluşturmayı amaçlamaktadır.