Kentsel dönüşümde bina temsilciler kurulu; kat maliklerini idari, teknik ve hukuki süreçlerde temsil etmek üzere kat malikleri kurulunca seçilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca temsilciler kurulu seçimi, bina arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) ile alınır. Temsilciler, kat maliklerinin açık kararı ve özel vekaletnamesi olmadan müteahhitle bağlayıcı inşaat sözleşmesi imzalayamaz.
İçindekiler
- Kentsel Dönüşümde Bina Temsilciler Kurulu Nedir ve Ne İş Yapar?
- Adım Adım Temsilciler Kurulu Seçim Süreci
- Temsilciler Kurulu Seçiminde Kimler Oy Kullanabilir?
- Kimler Kentsel Dönüşüm Temsilcisi Olabilir?
- Kentsel Dönüşümde Site Temsilciler Kurulu Nasıl Seçilir?
- Temsilciler Kurulunun Hukuki Sınırları ve Kritik Uyarılar
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada sürecin hızlı, şeffaf ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi temsilciler kurulunun (veya bina temsilcilerinin) seçimi ile başlar. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında temsilciler kurulu; müteahhit görüşmelerinden idari başvurulara, teknik şartname hazırlığından hisse paylaşımlarına kadar tüm sürecin yönetimini kat malikleri adına üstlenen yetkili organdır. Güncel yasal düzenlemelere göre kentsel dönüşümde temsilciler kurulu, kat maliklerinin bina arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) ile alınan kararla seçilir. Yanlış atılan adımlar veya usulsüz seçimler ise sürecin kilitlenmesine ve uzun süren hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Bu rehberde; kentsel dönüşümde temsilci seçiminin hukuki usulünü, karar yeter sayılarını, toplantı çağrısının nasıl yapılacağını ve kat maliklerinin haklarını adım adım ele aldık.
Kentsel Dönüşümde Bina Temsilciler Kurulu Nedir ve Ne İş Yapar?
Kentsel dönüşümde temsilciler kurulu; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bina yenileme sürecinde, kat maliklerinin haklarını korumak, idari ve teknik süreçleri sevk ve idare etmek üzere kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilen yönetim organıdır. Binaların riskli yapı ilan edilmesinden yeni yapının teslimine kadar geçen süreçte; müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler, resmi kurum başvuruları ve projelendirme adımları çok sayıda kat malikinin bireysel takibiyle yürütülemeyecek kadar karmaşıktır. Temsilciler kurulu, tüm kat maliklerini temsilen sürecin operasyonel yükünü üstlenir ve bina adına yetkili muhatap organ işlevi görür.
Temsilciler Kurulunun Temel Görev ve Yetkileri
Temsilciler kurulunun yetki sınırı, kendisini seçen kat malikleri kurulunun vereceği karar metni ve yetki belgesi ile çizilir. Kurul, kat maliklerinin iradesini aşacak nitelikte tek taraflı tasarruflarda bulunamaz; temel görevi alınan ortak kararları uygulamak ve müzakereleri yürütmektir.
Temsilciler kurulunun başlıca görev ve yetkileri şunlardır:
- Müteahhit ve Yüklenici Taraması: İnşaat firmalarıyla ön görüşmeleri yürütmek, firmaların mali ve teknik yeterliliklerini incelemek ve teklifleri toplayarak kat malikleri kuruluna sunmak.
- Sözleşme ve Taslak Hazırlığı: Mimari projeler, teknik şartnameler, paylaşım oranları ve kat karşılığı/gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taslaklarını uzman veya avukatlar eşliğinde müzakere etmek.
- Resmi Kurum İşlemleri: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, tapu müdürlükleri ve lisanslı kurumlar nezdinde gerekli başvuru, ruhsat ve beyan işlemlerini takip etmek.
- Bilgilendirme ve Koordinasyon: Sürecin her aşamasında kat maliklerini şeffaf biçimde bilgilendirmek, toplantı organizasyonlarını yapmak ve kararların tebliğ süreçlerini yönetmek.
Kritik Hukuki Sınır: Temsilciler kurulu; kat maliklerinin açık onayı ve yetkisi olmadan müteahhitlerle bağlayıcı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayamaz, kat maliklerinin mülkiyet hakkını kısıtlayıcı hukuki işlemlerde bulunamaz.
Temsilci Seçmek Zorunlu mudur?
6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliğinde kentsel dönüşüme giren bir binada "temsilciler kurulu seçilmesini" doğrudan bir yasal zorunluluk olarak düzenleyen cezaî veya engelleyici bir hüküm bulunmamaktadır. Kat malikleri, sürecin her aşamasını tüm tapu sahiplerinin katıldığı genel kurullar toplayarak da yürütebilirler.
Ancak uygulamada ve hukuki pratikte temsilci veya temsilciler kurulu seçilmesi fiili bir zorunluluktur. Bunun temel hukuki ve pratik gerekçeleri şunlardır:
- Süreç Yönetimi ve Hız: Çok malikli binalarda her idari başvuru, imza veya müteahhit görüşmesi için tüm kat maliklerinin bir araya gelmesi süreci kilitler. Temsilciler kurulu, bürokratik işlemlerin ve görüşmelerin aksamadan yürümesini sağlar.
- Hissedarlar Arası İletişim: İdareler ve yüklenici firmalar, her malikle ayrı ayrı muhatap olmak yerine hukuken yetkilendirilmiş tek bir muhatap organ arar.
- Kanuni Karar Alma Süreçleri: 6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kararlarının alınması, tebligatların yapılması ve noter süreçlerinin takibi belirli yasal sürelere tabidir. Bu sürelerin kaçırılmaması için yetkili bir temsilci heyetinin bulunması şarttır.
Özetle; kentsel dönüşümde temsilciler kurulu seçimi kanunen doğrudan bir zorunluluk olmasa da, dönüşüm sürecinin hukuki geçerliliğini korumak, zaman kaybını önlemek ve malikler arasındaki koordinasyonu sağlamak için vazgeçilmez bir operasyonel zorunluluktur.
Adım Adım Temsilciler Kurulu Seçim Süreci
Kentsel dönüşümde temsilciler kurulunun seçimi, kat maliklerinin bireysel kararlarından ziyade şekli şartlara bağlı hukuki bir süreçtir. Toplantı çağrısından kararların resmileşmesine kadar atılacak her adımın mevzuata uygun yürütülmesi, ileride açılabilecek iptal davalarının önüne geçmek açısından hayati önem taşır.
| Aşama / Konu | Yasal Şart ve Karar Nisabı | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Toplantı Çağrısı | Yazılı bildirim, taahhütlü mektup veya imza karşılığı (15 gün önceden) | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29 |
| Seçim Karar Yeter Sayısı | Bina arsa payı salt çoğunluğu (%50 + 1) | 6306 Sayılı Kanun m. 6/1 |
| Vekaletle Oy Kullanımı | Yazılı vekalet (Toplam oyun en fazla %5'i kadar) | KMK Madde 31/son |
| Kararın Resmileşmesi | Karar defteri imzası + Noter Onayı / İmza Sirküleri | Noterlik Kanunu |
| Site / Toplu Yapı Seçimi | Blok bazlı %50 + 1 ve Site Arsa Payı Salt Çoğunluğu | KMK m. 69 / 6306 S.K. m. 6 |
Kat Malikleri Kurulu Toplantı Çağrısı ve Usulü
Temsilciler kurulunun seçileceği kat malikleri kurulu toplantısı için yapılan çağrı, seçim kararlarının hukuki geçerliliğinin ilk şartıdır. Usulüne uygun yapılmayan toplantı çağrıları, alınan tüm kararların "sakatlanmasına" ve yargı yoluyla iptal edilmesine sebebiyet verebilir.
Toplantı çağrısında dikkat edilmesi gereken temel usul kuralları şunlardır:
- Yazılı Bildirim ve Gündem: Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir. Çağrı metninde toplantının tarihi, saati, yeri ve "Temsilciler Kurulu Seçimi" maddesini içeren toplantı gündemi açıkça yer almalıdır.
- Tebligat Yöntemi: 6306 sayılı Kanun m. 6/A ve ilgili güncel hükümler uyarınca; kentsel dönüşüm toplantı çağrıları artık sadece adrese tebligatla değil, binanın kapısına asılma, muhtarlıkta ilan edilme ve e-Devlet kapısı üzerinden bildirilme usulleriyle de hukuken geçerli tebliğ edilmiş sayılmaktadır.
- Makul Süre: Kat maliklerinin toplantıya katılımını sağlamak adına çağrı bildiriminin toplantı tarihinden makul bir süre önce (uygulamada en az 7 ila 14 gün öncesinde) maliklere ulaşmış olması gerekir.
Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Nisabı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yapılan güncel yasal düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerindeki karar alma mekanizmaları ve nitelikli çoğunluk arayışı sadeleştirilmiştir. Temsilciler kurulunun seçimi de bu güncel karar nisaplarına tabidir.
Karar yeter sayısında esas alınan hukuki ölçütler şunlardır:
- Bina Arsa Payı Salt Çoğunluğu (%50 + 1): Yeni yasal düzenleme doğrultusunda; kentsel dönüşüm sürecinin yürütülmesi ve bu kapsamda temsilciler kurulunun seçilmesi için bina arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) yeterlidir.
- Hisse Oranı Esası: Karar yeter sayısı hesaplanırken kişi/daire sayısı değil, arsa payı oranı dikkate alınır. Dolayısıyla temsilcilerin geçerli bir şekilde seçilebilmesi için oy kullanan maliklerin arsa payları toplamının tüm binanın arsa payının %50'sinden fazlasını oluşturması gerekir.
- Oy Hakkı Eşitliği İlkesi: Her kat maliki, sahip olduğu arsa payı oranında oy hakkına sahiptir. Tek bir malikin binadaki arsa payı %50 + 1'den fazla olsa dahi hukuki sürecin sağlıklı yürümesi için kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması şarttır.
Karar Defteri İmzası ve Noter Onay Süreci
Toplantıda alınan temsilci seçimi kararının idari merciler, belediyeler, tapu müdürlükleri ve müteahhitler nezdinde bağlayıcı bir resmiyet kazanması için belgelenmesi gerekir.
Seçim sonrası resmileştirme adımları şu şekildedir:
- Karar Defterine İşleme: Toplantıda alınan karar; toplantı tarihi, katılan maliklerin isimleri, temsilci olarak seçilen kişilerin kimlik bilgileri ve yetki sınırları belirtilerek binanın onaylı Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri'ne yazılır.
- İmza ve Şerhler: Karara olumlu oy veren tüm kat malikleri karar defterini imzalar. Muhalif kalan veya çekimser duran malikler varsa, gerekçeli muhalefet şerhlerini yazarak imzalamalıdır.
Noter Onayı ve İmza Sirküleri: Karar defteri fotokopisi veya aslı notere götürülerek temsilciler kuruluna verilen yetkiler onaylatılır. Seçilen temsilciler adına noterden "Temsilci Belgesi" veya "İmza Sirküleri" çıkarılarak resmi makamlar nezdinde temsil yetkisi belgelendirilir.
Temsilciler Kurulu Seçiminde Kimler Oy Kullanabilir?
Kentsel dönüşüm sürecinde temsilciler kurulu seçimi için oy kullanma hakkı, doğrudan tapuda kayıtlı kat maliklerine (mülkiyet sahiplerine) aittir. Binada ikamet eden kiracılar veya intifa (yararlanma) hakkı sahipleri, tapu sahibinin açık ve yazılı vekaleti olmadığı sürece seçimlerde oy kullanamaz. Gayrimenkul üzerinde birden fazla hissedar varsa, bu hissedarlar oylarını ortaklaşa tayin edecekleri tek bir temsilci aracılığıyla kullanmak zorundadır.
Hisse Çoğunluğu ve Daire Sayısı Hesabı Nasıl Yapılır?
6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm kararlarında temel ölçüt daire veya kafa sayısı değil, arsa payı (hisse) oranıdır.
Hisse çoğunluğu ve oy hesabı yapılırken şu hususlar dikkate alınır:
- Arsa Payı Esastır: Her kat malikinin oy gücü, tapu senedinde yazan arsa payı oranına göre belirlenir. Dairelerin metrekare veya oda sayısından ziyade tapudaki hisse büyüklüğü geçerlidir.
- Salt Çoğunluk Hesabı (%50 + 1): Temsilciler kurulunun seçilmesi için bina toplam arsa payının %50'sinden fazlasına (%50 + 1 hisseye) sahip maliklerin olumlu oyu gerekir.
- Eşit Arsa Payı Durumu: Eğer binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa payları eşitse, bu durumda arsa payı çoğunluğu ile daire sayısı çoğunluğu aynı sonuca çıkar. Ancak farklı büyüklükte arsa paylarına sahip binalarda sadece daire sayısı çoğunluğuna bakılarak alınan kararlar hukuken geçersizdir.
Vekaletle Oy Kullanma Şartları
Toplantıya bizzat katılamayan kat malikleri, haklarını vekaletname veya yazılı temsil belgesi vererek yetkilendirdikleri kişiler aracılığıyla kullanabilirler.
Vekaletle oy kullanımında geçerlilik şartları şunlardır:
- Temsil Yetkisi ve Format: Kat Malikleri Kurulu toplantısı için verilecek vekaletin yazılı olması şarttır. Temsilci seçimi genel bir toplantı kararı kapsamında kalıyorsa adi yazılı vekalet yeterli görülmekle birlikte; noter onaylı vekaletname verilmesi ileride doğabilecek itirazları önler.
- Vekalet Sınırı (Kat Mülkiyeti Kanunu Esası): Bir kişinin vekaleten temsil edebileceği oy sayısı sınırlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bir kişi, toplam oy sayısının %5'inden fazlasını vekaleten kullanmak üzere temsil edemez (40 ve daha az bağımsız bölümlü binalarda ise en fazla 2 bağımsız bölüm için vekalet alınabilir).
- Özel Yetki Gereksinimi: Eğer seçilecek temsilciler kuruluna müteahhit seçimi, sözleşme şartlarını belirleme veya tapuda işlem yapma gibi geniş yetkiler devredilecekse, verilen vekaletnamede "Kentsel dönüşüm süreçlerinde temsilci seçmeye ve yetkilendirmeye" ilişkin özel yetki maddesinin bulunması zorunludur.
Kimler Kentsel Dönüşüm Temsilcisi Olabilir?
Kentsel dönüşüm temsilcisi; bina maliklerinin haklarını koruyacak, hukuki ve teknik süreçleri takip edebilecek yeterliliğe sahip kişiler arasından seçilmelidir. Kanunen temsilci olmak için özel bir unvan şartı aranmaz. Temel şart, kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş ve bu görevi yürütmeye hukuki engeli bulunmayan bir kişi olmaktır.
Kat Malikleri Dışından Temsilci Seçilebilir mi?
Evet, kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri dışından bir kişi de temsilci veya temsilciler kurulu üyesi olarak seçilebilir.
Bu durumun hukuki çerçevesi şu şekildedir:
- Mülkiyet Şartı Aranmaz: Temsilci olmak için mutlaka binada tapu sahibi olma zorunluluğu yoktur. Kat malikleri, dışarıdan güvendikleri bir uzmanı veya üçüncü bir kişiyi temsilci olarak atayabilirler.
- Kiracı veya Yakınların Durumu: Binada oturan kiracılar veya kat maliklerinin birinci derece yakınları (eş, çocuk vb.), kat malikleri kurulunun alacağı karar ve vereceği vekaletname ile temsilci rolünü üstlenebilir.
- Temsil Yetkisinin Niteliği: Dışarıdan seçilen temsilci, bağımsız bir karar mercii değil; kendisini atayan kat maliklerinin vekili konumundadır. Dolayısıyla yetki sınırları kat malikleri kurulunca çizilir.
Avukat veya Uzman Temsilci Atama Usulü
Kentsel dönüşüm süreçleri karmaşık hukuki ve teknik detaylar içerdiğinden, kat malikleri sıklıkla sürecin yönetimini bir gayrimenkul hukuku avukatına veya alanında uzman bir kentsel dönüşüm danışmanına devretmeyi tercih etmektedir.
Uzman veya avukat temsilci atama usulü şu adımlarla gerçekleşir:
- Genel Kurul Kararı: Kat malikleri kurulu toplanarak, sürecin profesyonel bir avukat veya uzman aracılığıyla yürütülmesine dair karar alır ve karar defterine işler.
- Özel Yetkili Noter Vekaletnamesi: Dışarıdan atanan avukat veya uzmanın resmi makamlar (belediye, tapu, bakanlık) ve müteahhitler nezdinde işlem yapabilmesi için tüm kat maliklerinin notere giderek "Kentsel dönüşüm ve temsil yetkisi" içeren özel vekaletname vermesi gerekir.
- Hizmet Sözleşmesi ve Sınırlar: Atanan profesyonelle yapılan vekalet ilişkisi bir hizmet sözleşmesine bağlanmalıdır. Bu sözleşmede uzmanın yetki sınırları, raporlama yükümlülükleri ve alacağı danışmanlık ücreti açıkça belirtilerek olası hak kayıplarının önüne geçilir.
Kentsel Dönüşümde Site Temsilciler Kurulu Nasıl Seçilir?
Birden fazla bloktan veya bağımsız bölümden oluşan sitelerde kentsel dönüşüm temsilciler kurulunun seçimi; toplu yapı yönetimi, ortak alanlar ve her bloğun kendi mülkiyet hakları nedeniyle tek binalara kıyasla daha detaylı bir hukuki usule tabidir. Sitelerde kentsel dönüşüm temsilcisi belirlenirken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapıya ilişkin hükümleri (m. 69 vd.) ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri birlikte değerlendirilir.
Toplu Yapı (Site) Yönetiminde Temsilci Seçim Usulü
Sitelerde kentsel dönüşüm kararları ve temsilci seçimi kural olarak blok bazlı irade ve tüm siteyi ilgilendiren ortak alanlar için Site Toplu Yapı Temsilciler Kurulu düzeyinde çift aşamalı olarak yürütülür:
- Blok Bazlı Seçim Esası: Kentsel dönüşüm sürecinde her blok, fiziki yapı ve mülkiyet hukuku açısından bağımsız bir riskli yapı değerlendirmesine tabidir. Bu nedenle öncelikle her blok, kendi kat malikleri kurulunu toplayarak o bloğu temsil edecek "Blok Temsilcisini" veya "Blok Temsilciler Kurulunu" kendi bina arsa payı salt çoğunluğu (%50 + 1) ile seçer.
- Site Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun Oluşması: Seçilen blok temsilcileri bir araya gelerek sitenin ortak alanları (otopark, sosyal tesisler, peyzaj vb.), parsel bütünlüğü, imar durumu ve genel yüklenici (müteahhit) müzakerelerini yürütmek üzere "Site Kentsel Dönüşüm Temsilciler Kurulunu" oluşturur.
- Tek Parselli Sitelerde Karar Nisabı: Eğer birden fazla blok tek bir tapu parseli (ortak arsa) üzerinde yer alıyorsa, tüm siteyi kapsayan genel kentsel dönüşüm temsilcilerinin seçilmesi ve yetkilendirilmesi için toplam parsel arsa payının salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) aranır.
Sitelerde kentsel dönüşüm temsilcileri; her bloğun kendi kat malikleri kurulunda arsa payı salt çoğunluğuyla (%50 + 1) seçeceği temsilcilerin bir araya gelmesiyle veya tüm parsel maliklerinin ortak genel kurul kararıyla seçilir.
Site Temsilcilerinin Yetki Sınırı ve Blok Maliklerinin Hakları
Site kentsel dönüşüm temsilciler kurulu, tüm site adına müzakere yürütebilse de bireysel blokların ve maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan bağlayıcı tek taraflı kararlar alamaz.
Site düzeyinde seçilen temsilcilerin hukuki sınırları şunlardır:
- Blok Bağımsızlığı İlkesi: Bir bloğun kat malikleri kendi arsa payı çoğunluğuyla onay vermediği sürece, site toplu yapı temsilciler kurulu o blok adına müteahhitle dönüşüm sözleşmesi imzalayamaz veya bloğun bağımsız bölüm paylaşım oranlarını değiştiremez.
- Ortak Alan ve Altyapı Müzakereleri: Site kentsel dönüşüm temsilcileri; imar artışı, vaziyet planı, site genel altyapısı ve ortak alanların değerlendirilmesi gibi genel yürütme adımlarında temsil yetkisine sahiptir.
- Kararların Tescili ve Noter Onayı: Site kentsel dönüşüm temsilciler kurulunun aldığı kararlar "Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defteri"ne işlenir ve resmi makamlar nezdinde geçerlilik kazanması için karar defteri fotokopisiyle birlikte noterden temsil belgesi/imza sirküleri düzenlenir.
Temsilciler Kurulunun Hukuki Sınırları ve Kritik Uyarılar
Kentsel dönüşüm sürecinde temsilciler kuruluna verilen yetkiler sınırsız değildir. Temsilciler, kat maliklerinin hak ve menfaatlerini korumakla yükümlü birer "vekil" konumundadır. Dolayısıyla temsilciler kurulunun yetkilerini aşması veya kat maliklerinin iradesini yok sayarak işlem yapması durumunda doğan zararlardan hukuki ve cezai sorumlulukları bulunur.
Temsilciler Müteahhitle Tek Başına Sözleşme İmzalayabilir mi?
Hayır, temsilciler kurulu kat maliklerinin açık onayı olmadan müteahhitle tek başına bağlayıcı bir sözleşme imzalayamaz.
Temsilcilerin sözleşme imzalama yetkisiyle ilgili hukuki sınırlar ve dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Sözleşme Yetkisi Maliklerin Kendisindedir: Kentsel dönüşümde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen asli işlemlerdir. Temsilciler kurulu sadece teklifleri toplar, taslak sözleşmeyi müzakere eder ve kat maliklerinin onayına sunar.
- Genel Kurul Onayı ve Şartı: Bir temsilcinin müteahhit ile sözleşme imzalayabilmesi için; kat malikleri kurulunda sözleşme şartlarının ve müteahhit firmanın %50 + 1 arsa payı çoğunluğu ile kabul edilmiş olması ve karar defterinde temsilciye "bu şartlarla sözleşme imzalama yetkisi" açıkça verilmiş olması gerekir.
- Özel Vekaletname Zorunluluğu: Noterlerde sözleşme imzalanırken temsilcinin elinde sadece bina karar defteri olması yeterli değildir. Sözleşmeyi imzalatacak notere, kat maliklerinin ayrı ayrı çıkardığı ve içinde "İlgili taşınmaz için inşaat sözleşmesi imzalamaya" dair özel yetki bulunan noter vekaletnamelerinin sunulması şarttır.
- Yetki Aşımının Sonuçları: Kat maliklerinin onaylamadığı bir şartı veya onaylanmamış bir müteahhit sözleşmesini imzalayan temsilcilerin yaptığı işlemler kat maliklerini bağlamaz. Bu durumda temsilciler hakkında görevi kötüye kullanma ve yetki aşımı nedeniyle hukuki tazminat davaları açılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm temsilcisi kat maliklerinin onayı olmadan müteahhitle sözleşme imzalayabilir mi?
Kısa Cevap: Hayır. Temsilciler kurulu sadece ön görüşme ve süreç takibi yapar. Sözleşme maddeleri ve nihai inşaat şartları kat malikleri kurulunda onaylanmadan temsilci tek başına bağlayıcı imza atamaz.
Seçilen kentsel dönüşüm temsilcisi nasıl görevden alınır (azledilir)?
Kısa Cevap: Kat malikleri, temsilciyi seçtikleri usulle (hisse çoğunluğunun salt çoğunluğu ile) yeniden toplanarak alacakları yeni bir kararla veya notere çekilecek azilname ile görevden alabilir.
Usulsüz seçilen temsilciler kurulu kararlarına karşı ne yapılabilir?
Kısa Cevap: Toplantı çağrısı usulüne uyulmadan veya yetersiz çoğunlukla alınan temsilci seçim kararlarına karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali" davası açılabilir.
Temsilciler kurulu üyeleri süreçteki hizmetleri için ücret talep edebilir mi?
Kısa Cevap: Kat malikleri kurulu kararında açıkça bir huzur hakkı veya ücret kararlaştırılmadığı sürece temsilciler kural olarak bu görevi vekalet ilişkisi kapsamında yürütür; ekstra ücret isteyemezler.