Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satış Hizmetleri

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde güvenli yapılaşmayı sağlamak amacıyla yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapıların tespiti, riskli olarak tespit edilen yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşasından oluşan bir süreçtir.

Kentsel dönüşümde hızlı pay ve taşınmaz satış hizmetleri, ortakların anlaşmazlığa düşmesi veya dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacıyla geliştirilen bir yöntem olarak ortaya çıkmıştır.

Hızlı Pay ve Taşınmaz Satış Hizmetleri

Riskli yapılarda ve kentsel dönüşüm projelerinde ortaklar arasında anlaşmazlık olması sürecin ilerlemesini engellemektedir. Bu nedenle, ilgili kentsel dönüşüm mevzuatıyla belirli şartlar altında azınlık maliklerin paylarının satılmasına olanak tanıyarak uyuşmazlığın çözülmesi amaçlanmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. Maddesinde riskli alan ve riskli yapılarda maliklerin anlaşması ve sonuçları şu şekilde düzenlenmiştir:

“… Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.”

Kat maliklerinin en az üçte ikisi anlaşma sağlarsa, dönüşüm süreci devam edecektir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, Bakanlık veya yetkili idare tarafından belirlenen bir bedelle satılması söz konusu olmaktadır. Satış işlemi açık artırma ile gerçekleştirilmekte olup öncelikle diğer maliklere teklif edilmesi yolu izlenmektedir.

Üçte iki çoğunlukla alınan karar tapu müdürlüğüne bildirilir. Sonrasında söz konusu karara katılmayan maliklerin hisseleri, resmi bilirkişi raporuna göre değer biçildikten sonra satışa çıkarılmaktadır. Öncelikli alım hakkı, söz konusu taşınmazın diğer hissedarlarına verilmektedir.

Eğer hissedarlar satın almazsa, pay üçüncü kişilere satılabilmesi söz konusu olmaktadır. Bu çözüm yolunun getirilmesiyle birlikte kentsel dönüşüm ve riskli yapılarda, uzun süre uzlaşılamayan projelerin hızlanmasını sağlamak amaçlanmaktadır.

Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışında Devletin Rolü

Bakanlık ve belediyeler, dönüşüm projelerini denetler ve satış süreçlerinde arabuluculuk yapmaktadırlar. Kredi ve hibe destekleri ile malikler teşvik edilmektedir. Güçlendirme veya yeniden inşa süreci, devletin sunduğu teşviklerle desteklenmektedir.

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin 5. bendi gereğince;

“Bakanlık;

a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,

b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya

c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeyeç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye

d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir. (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.”

Bu hüküm ile Bakanlığın ve Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün hak sahipliği ve uzlaşma hakkında yetkilendirilmesi genel bir yetki olarak düzenlenmiştir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların ortadan kaldırılarak daha güvenli yaşam alanları oluşturulmasını amaçlayan önemli bir süreçtir. Hızlı pay ve taşınmaz satış hizmetleri, dönüşüm projelerinde ortaklar arasında anlaşmazlıkların giderilmesi ve sürecin hızlandırılması için bir araç olarak kullanılmaktadır.

Bu süreçte, alanında uzman bir avukat ekibinden destek alınması hukuki riskleri en aza indirecektir. Haklarınızın korunması ve olası ihlallerin önlenmesi için hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi, hak kaybı yaşamamanız için avukata danışmanızın önemini vurgulayarak bu konuda uzman olan ekibimize danışmanızı öneririz.