Kentsel Dönüşümde Tüm Sürecin Yönetilmesi

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde güvenli yapılaşmayı sağlamak amacıyla yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapıların tespiti, riskli olarak tespit edilen yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşasından oluşan bir süreçtir.

Kentsel Dönüşüm Uygulama Alanları

Kentsel dönüşüm; sadece bireysel binaların yenilenmesi sürecinden oluşmamakta, mahalle veya ilçe bazında geniş çaplı dönüşümleri de içermektedir. Bunlar; riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlara dayalı dönüşümleri kapsamaktadır.

Riskli Yapılar: Tek tek binaların risk tespitine dayalı yapılardır.

Riskli Alanlar: Bakanlık tarafından belirlenen, büyük çapta risk taşıyan bölgelerden oluşmaktadır.

Rezerv Yapı Alanları: Yeni konut veya iş yerlerinin yapılması için belirlenen, henüz yapılaşmamış alanlardır.

Riskli Yapının Tespit Edilmesi Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde öncelikle riskli yapının tespiti gerçekleştirilmektedir. 6306 sayılı kanunun 5. maddesinde “Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yapı malikleri ve kanuni temsilcileri, binalarının risk durumunu belirlemek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurarak risk tespiti yaptırabilmektedirler. Ayrıca, Bakanlık veya ilgili idareler de re’sen riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahiptir. 2023 yılında yapılan düzenlemelerle, riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda, kolluk kuvveti desteğiyle tespit işlemlerinin gerçekleştirilmesinin sağlanacağı belirlenmiştir.

İtiraz ve Değerlendirme Süreci

Riskli yapı tespiti sonucuna, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilmektedirler. İtirazlar, Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenmekte olup bunun sonucunda karara bağlanmaktadır.

Riskli yapı tespit raporuna yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi durumunda, ret kararının tebliğinden itibaren 60 günlük süre içerisinde İdare Mahkemesi nezdinde dava açılabilmektedir.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli olarak tespit edilen yapılar, maliklere tebliğ edildikten sonra kanuni olarak belirlenen süre içinde tahliye edilmesi gerekmektedir. Tahliye sürecinde, maliklere veya kiracılara kira yardımı gibi destekler sağlanmaktadır. Tahliye edilmeyen yapılar için kolluk kuvvetleri marifetiyle tahliye işlemi gerçekleştirilebilmektedir. Tahliye edilen yapılar, idare tarafından yıktırılır ve yıkım masrafları maliklerden tahsil edilmektedir. Maliklerin direnmesi durumunda, idari kararlarla tahliye ve yıkım sürecinin hızlandırılması söz konusu olmaktadır.

Yeniden İnşa ve Sözleşme Süreci

Yapının yıkılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazın yeniden değerlendirilmesi için maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun kararıyla uygulama şekli belirlenmektedir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açılması gerekmektedir. Malikler, müteahhitlerle yapacakları inşaat sözleşmeleriyle yeni yapının inşasını gerçekleştirebilirler. Son yıllarda, müteahhit kaynaklı mağduriyetleri önlemek için yetki belgesi olmayan firmaların kentsel dönüşüme girmesi yasaklanmıştır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Verilen Mali Destekler

Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklere ve kiracılara kira yardımı, faiz desteği gibi çeşitli finansal destekler sunulmaktadır. Ayrıca harç ve vergi muafiyetleri de öngörülmüştür. Bu desteklerin kapsamı ve miktarı, Bakanlık tarafından her yıl yeniden belirlenmektedir.

Kentsel Dönüşüm İle İlgili Mahkeme Kararı

Danıştay Kararı - 6. D., E. 2011/8665 K. 2013/9005 T. 20.12.2013

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun işlem tarihinde yürürlükte bulunan 73. maddesinde: "Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır." kuralına yer verilmiştir.

Anayasa'nın 13. ve 35. madde hükümleri uyarınca mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla Anayasaya uygun olarak yasayla sınırlandırılması mümkündür. Bu hükümlerden hareketle bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kamulaştırma yolu ile kaldırılması (mülkiyetin el değiştirmesi) ancak kamu yararının karşılanması zorunluluğunun özel mülkiyet hakkının korunmasından üstün tutulması şartına bağlıdır.

Anayasa'nın Milletlerarası antlaşmaları uygun bulma başlıklı 90. maddenin 1. fıkrasında: "Türkiye Cumhuriyeti adına yabancı devletlerle ve milletlerarası kuruluşlarla yapılacak antlaşmaların onaylanması, Türkiye Büyük Millet Meclisinin onaylamayı bir kanunla uygun bulmasına bağlıdır." son fıkrasında ise: "Usulüne göre yürürlüğe konulmuş milletlerarası antlaşmalar kanun hükmündedir. Bunlar hakkında Anayasaya aykırılık iddiası ile Anayasa Mahkemesine başvurulamaz. (Ek cümle: 07.05.2004 günlü, 5170 sayılı Yasanın 7. maddesi) Usulüne göre yürürlüğe konulmuş temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası antlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası antlaşma hükümleri esas alınır." kuralıyla usulüne göre yürürlüğe konulmuş uluslararası antlaşmaların iç hukuk sistemine yansıtılma yöntemi belirlenerek, bu antlaşmalardan temel hak ve özgürlüklere ilişkin olanlarla yasaların aynı konuda farklı hükümler içermesi durumunda uluslararası antlaşma kurallarının esas alınması anayasal gerekliliktir.

20.03.1952 günü kabul edilen İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerinin Korunması'na İlişkin Sözleşmeye Ek 1 Nolu Protokol Türkiye tarafından 19.03.1954 günü onaylanmıştır. Anılan Protokol'ün Mülkiyetin Korunması başlıklı 1. maddesinde ise: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." kuralı yer almıştır.

Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmazı da kapsayan alanın 5393 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edildiği, anılan belirleme uyarınca taşınmazın kamulaştırılmasına karar verilmesi üzerine kamulaştırma işleminin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı, davalı idare tarafından hangi amaçla kamulaştırma yapıldığının ortaya konulmadığı, taşınmazın kentsel dönüşüm sınırları içerisinde kaldığından bahisle kamulaştırılmasına karar verildiği, kamulaştırmaya dayanak olacak imar planında taşınmazın küçük sanatlar sitesi olarak belirlenen alanda yer aldığı, kentsel dönüşüm alanı içerisinde herhangi bir proje bulunup bulunmadığı konusunda bir bilgi ve belgenin dosyada yer almadığı, mahkemece kamulaştırma işleminin dayanağı plan veya projeye uygun olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır.

5393 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen bir bölgeye yönelik olarak kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı sonrasında proje hazırlanması ve anılan proje doğrultusunda imar planı değişikliklerinin yapılması gerektiği, söz konusu projeler ve mevcut imar planlarında öngörülen kullanım kararları dikkate alınarak öngörülen kullanım kararları doğrultusunda uygulama işlemlerinin tesis edilmesi gerektiği, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesinin tek başına kamulaştırma işlemi tesis edilmesine gerekçe olamayacağı, kabul edilen plan ve projelerde uyuşmazlığa konu taşınmazın yer aldığı fonksiyonların incelenerek kamulaştırma işlemlerinin hukuki denetiminin yapılmasının gerektiği açıktır.

Kamulaştırma işlemlerinin ise, imar planına ya da kamu yararı kararına dayalı olarak idarelerin görmekle yükümlü bulundukları görevleri yerine getirmek amacıyla ancak kamu yararı amacıyla yapılabileceği, İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere herhangi bir kimsenin ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine göre mal ve mülkünden yoksun bırakılabileceği, olayda mevcut imar planında küçük sanayi sitesi alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü davacının da uygulamaya geçirebileceği gözönüne alındığında sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır.

Bu durumda, İdare Mahkemesince, uyuşmazlığa konu kentsel dönüşüm alanına yönelik olarak proje hazırlanıp hazırlanmadığı, plan değişikliği yapılıp yapılmadığı araştırıldıktan sonra davaya konu taşınmazın söz konusu proje veya imar planında hangi kullanımda olduğu da dikkate alınarak yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde kamulaştırma işleminin hukuki denetiminin yapılması gerektiğinden, kentsel dönüşüm alanı sınırları içerisinde kaldığından bahisle dava konusu işlemin uygun olduğu yolundaki kararda isabet görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların tespitiyle başlayıp, tahliye, yıkım ve yeniden inşa aşamalarını içeren kapsamlı bir süreçtir. Yapılan son düzenlemelerle sürecin hızlanması hedeflenmektedir.

İlgili kanun ve mahkeme kararları ışığında, sürecin iyi bir şekilde yönetilmesi için izlenecek hukuki yollar ile uyuşmazlığın dengeli bir şekilde çözümü esas alınarak etkin bir koruma mekanizması sağlanması için alanında uzman bir avukata başvurulması son derece önemlidir.

Haklarınızın korunması ve olası ihlallerin önlenmesi için hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi, hak kaybı yaşamamanız için avukata danışmanızın önemini vurgulayarak bu konuda uzman olan ekibimize danışmanızı öneririz.