- İçindekiler -
- Kira Tespit Davası Avukatlık Hizmetleri: Kira Bedelinin Hakkaniyete Uygun Belirlenmesi
- Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344)
- Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
- Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları
- Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
- Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
- Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
- Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
- Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
- Kira Bedelinin Tespiti Davası Dilekçe Örneği
- Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Kira bedelinin tespiti için açılan dava, bir hukuki işlemin tespitinden ziyade ileride yaşanabilecek belirsizliklerin önüne geçmek veya yaşanmış belirsizlikleri çözmek amacını taşımaktadır.
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için evvela taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesi kiracı ve kiraya veren arasında yapılır olup Türk Borçlar Kanunu’nun tanıdığı sözleşme serbestisi ilkesi ilkesi gereğince serbest şekilde düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmesi için TBK bir şekil şartı öngörmemiş olup yazılı veya resmi şekilde bu sözleşmenin yapılmasının ispat kolaylığını sağlayacağını belirtelim.
Kira bedelinin tespiti davasında taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olmasının yanında bir de bu davanın açılmasında bir hukuki yarar olması gerekmektedir.
Kira bedelinin tespiti davası hakkında kaleme aldığımız makalemiz boyunca “ kira bedelinin tespiti davası, kira tespit davası, kira tespit davası şartları, kira tespit davası ihtarname şartı, kira uyarlama davası, 5 yıl kira tespit davası, 5 yıl sonra kira tespit davası, kira tespit davası emsal kararlar, kira tespit davası 5 yıl, 5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi, kira tespit davası ne kadar sürer, kira tespit davası ihtar şartı, geriye dönük kira tespit davası kira tespit davası 5 yıl Yargıtay ” gibi konu başlıklarını derinlemesine incelemiş olacağız. Biz makalemizde bu başlıkları incelerken profesyonel hukuki danışmanlık veya avukatlık desteği almak istemeniz durumunda bağlantıya tıklayarak Arıkan Hukuk Bürosu olarak bizimle iletişime geçebilirsiniz. Keyifli okumalar dileriz.
1. Kira Tespit Davası Avukatlık Hizmetleri: Kira Bedelinin Hakkaniyete Uygun Belirlenmesi
Beş yılı geçkin konut ve işyeri kiralarında mahkemeye başvurulup kira bedelinin o anki piyasa koşullarına göre belirlenmesinin talep edildiği dava türü kira bedelinin tespiti davası olmaktadır. Buna göre taraflar, bu dava türü ile, beş yılı geçkin kira ilişkisinde mahkemeye başvurarak kira bedelinin mevcut piyasaya göre belirlenmesini talep edebilmektedir.
Taraflar arasında kira bedeli hususunda çıkan uyuşmazlıklarda mahkeme bu uyuşmazlığı çözmek görevindedir.
2. Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344)
Kira bedelinin tespiti davasının dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 344 olmaktadır. Buna göre de ilgili madde şu şekildedir:
TBK m. 344 Metni
MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
5 Yıllık Periyot ve Hakkaniyet Esası
İlgili maddede de görüldüğü üzere beş yıllık periyotlarla belirlenen kira bedelinin beşinci yılın sonunda gözden geçirilmesi gerekebilmektedir. Uzun süreli kira ilişkilerinde ülkedeki mali durum ve enflasyon kira bedelinin değişmesine sebep olabilmektedir. Bundan mütevellit Kanun kiraya verene bu kira bedeli tespit davası açmak hakkı tanımaktadır.
Tespit Hükmü – Tahsil/İcra Ayrımı
Kira bedelinin tespiti davası sadece kira bedelinin tespiti için açılır. Yani bu dava sadece kira bedelinin tespiti için açılır olup kira bedelinin tahsili söz konusu olmamaktadır. Bundan dolayı bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bundan mütevellit kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenecektir. Ezcümle kira tespit davaları sadece tespit hükmü içerir olup eda hükmü ( kararın yerine getirilmesi ) içermemektedir.
3. Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
4. Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları
Kira bedelinin tespiti için açılacak olan davada bir zamanaşımı süresi söz konusu olmamaktadır, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilmektedir. Yani bu dava süre yönünden reddedilememektedir.
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için gereken bazı şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar da şu şekildedir:
Kira Sözleşmesinin Varlığı
KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI: Kira bedelinin tespiti davasını açmak isteyen tarafın, elinde kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira ilişkisinin dayandığı kira sözleşmesi olması gerekmektedir.
Hukuki Yarar ve TBK m. 345
HUKUKİ YARAR: Kira bedelinin tespiti davasını açacak tarafın bu davanın açılması bakımından hukuki yararı olması gerekmektedir.
Buna göre hukuki yarar müessesesi TBK madde 345’ te belirlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
MADDE 345-
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Madde de görüldüğü üzere buradaki hukuki yararın tespiti mahkeme tarafından yapılacaktır.
Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması
BEŞ YILLIK SÜRENİN GEÇMİŞ OLMASI: Taraflar sözleşmelerinde bir kira artış oranı belirlemiş olabilirler fakat beş yılın geçmesinden itibaren taraflar arasındaki kira sözleşmesine bakılmaksızın kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Yani dava sürecinde belirlenecek kira bedeli de kira sözleşmesine aykırılık göstermeyecektir.
İhtarname (Yazılı Bildirim) Şartı
İHTARNAME (YAZILI BİLDİRİM): Buna göre de kiraya veren taraf, kiracıya kira bedelinin tespiti davası için; kira sözleşmesinin bitiminden itibaren otuz gün içinde yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Yapılacak olan bu yazılı bildirimin şekli kanunda belirtilmediği için sadece uygun bir şekilde kiracıya yazılı bildirim yapılması yeterli olmaktadır.
Buna göre usulüne göre yapılmış yazılı bildirimden sonra, yeni kira döneminin başlamasıyla beraber açılmış olan kira bedelinin tespiti davasında verilen hüküm kiracıyı bağlar ve sözleşmeye aykırı değildir.
5. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilmektedir. Buna göre kiracı fazla olan kira bedelinin düşürülmesi amacıyla, kiraya verense az olan kira bedelinin yükseltilmesi amacıyla bu davayı açmaktadır.
Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilmektedir.
Taşınmazın iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi olmasındaysa tüm ortakların birlikte kira bedelinin tespiti davası açması gerekmektedir. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilmektedirler.
6. Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira uyuşmazlıkları konusunda Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 yetkili ve görevli mahkemenin belirlenmesinde yol göstericidir. Buna göre de HMK madde 4 şu şekildedir:
MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.
İlgili maddeye göre kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmaktadır.
Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.
7. Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması
Türkiye’ de kira artış oranları bazı bazı dönemler için söz konusuydu. Ülkedeki enflasyon dalgalanmaları ve alım gücününü de azalmasından dolayı kiraya verenlerin bu sebepleri gerekçe göstererek fahiş kira fiyatları koymasını engellemek adına dönem dönem kira artış oranlarında sınırlamalar getirilmiştir.
Kira artış oranında %25 sınırlaması 2022 senesinde getirilmiş olup 1 Temmuz 2024 tarihinde de kaldırılmıştır. Buna göre de kira artış oranı yüzde yirmi beşi geçememekteydi.
8. Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davasında 01.09.2023 tarihinden itibarenki uyuşmazlıklar için dava şartı olarak arabuluculuk getirilmiştir. Taraflar arabuluculuk ile uzlaşabilmişler ve anlaşabilmişlerse dava yoluna gitmeye gerek kalmayacaktır. Fakat taraflar arabuluculuk uyuşmazlık çözümü yoluyla anlaşamadılarsa dava yoluna gidebilmektedirler.
Kira bedeli tespiti davasının ne zaman açılacağı husus ise Türk Borçlar Kanunu madde 344’ te düzenlenmektedir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Ezcümle kira tespit davası açacak kişi davayı açmadan evvel arabuluculuk yoluna başvurmalıdır. Arabuluculukta anlaşmaya varılamaması halindeyse kiraya veren evvela kira döneminin bitiminden otuz gün evvel kiracıya kira bedelinin tespiti davası açacağına dair yazılı bildirimde bulunmalıdır.
9. Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit davalarında hükme bağlanan husu kiranın bedeli olmaktadır. Yani bu dava türünde kiranın bedeli hususu hükme bağlanır olup bu bedelin tahsilatı hükme bağlanmamaktadır. Kira bedelinin tahsilatı için başkaca işlemler gerekecektir.
Kira bedelinin tespiti davasında hükme bağlanan kısım kira bedeli olmaktadır. Bundan dolayı da bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bundan mütevellit kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenecektir. Ezcümle kira tespit davaları sadece tespit hükmü içerir olup eda hükmü ( kararın yerine getirilmesi ) içermemektedir.
Ezcümle zaten bu kararların icraya konulması mümkün olmamaktadır. bundan dolayı da kesinleşmeden icraya konması husus da söz konusu olmamaktadır.
10. Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarında mahkemenin ulaşacağı kira bedelinin temelini emsal kira bedelleri oluşturmaktadır. Bu husus, doğrudan Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 hükmü ile düzenlenmiştir:
TBK m. 344/3
TBK m. 344/3: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Bu düzenleme uyarınca mahkeme, emsal kira bedellerini belirlerken;
- Taşınmazın bulunduğu bölge ve çevre özelliklerini
- Aynı semtte bulunan benzer nitelikteki kiralananları
- Kiralananın metrekare, kullanım amacı ve fiziki durumu
- Emsal kira sözleşmelerinin aynı dönem ve yakın tarihlerde yapılmış olmasını
birlikte değerlendirir.
Yargıtay 3. HD, 18.12.2018
Yargıtay 3. HD, E. 2017/10753, K. 2018/12554, T. 18.12.2018:
“Kira tespit davalarında hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın niteliğini, bulunduğu çevreyi ve kullanım amacını dikkate alarak, bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemekle yükümlüdür.”
Yargıtay 6. HD, 16.02.2016
Yargıtay 6. HD, E. 2015/10963, K. 2016/1203, T. 16.02.2016:
“İlan sitelerinde yer alan kira bedelleri, tek başına emsal kabul edilemez. Emsallerin, fiilen kiraya verilmiş taşınmazlara ve gerçek kira sözleşmelerine dayanması gerekir.”
Bu nedenle kira tespit davasında sunulacak emsal delillerin, bilirkişi raporuyla desteklenmesi ve somut verilere dayanması, davanın sonucu açısından belirleyici olmaktadır.
11. Kira Bedelinin Tespiti Davası Dilekçe Örneği
DAVACI : (Adı ve Soyadı) (T.C. Kimlik Numarası)
(Adresi)
VEKİLİ: ( Avukat Adı, Soyadı ve Adresi) (TC NO)
DAVALI : (Adı ve Soyadı/Ticaret Unvanı)
(Adresi)
KONU : … / … / …. tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, [Adres] adresindeki taşınmazın aylık kira bedelinin [Talep Edilen Miktar veya Yöntem] olarak tespiti ve fazlaya ilişkin haklarımızın saklı kalması talebimizden ibarettir.
DAVA DEĞERİ : (Bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanacaktır)
AÇIKLAMALAR
Mülkiyeti tarafımıza ait olan, [İl/İlçe], [Mahalle/Köy], [Cadde/Sokak], No: [Numara] adresinde bulunan taşınmaz ([Taşınmazın Niteliği: Örneğin, mesken, işyeri]) davalı tarafından [Gün/Ay/Yıl] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır.
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibarıyla aylık kira bedeli [Örnek: 1.000,00 TL] olarak belirlenmiştir. Davalı, hali hazırda aylık [Mevcut Kira Bedeli] TL kira bedeli ödemektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) ilgili maddeleri uyarınca, kira sözleşmesinin beş (5) yıllık uzama süresini doldurmuş olması veya yeni kira döneminde taraflarca kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamış olması nedeniyle, yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine uygun olarak tespit edilmesi gerekmektedir.
[Seçenek 1: 5 Yıllık Süre Dolduysa] Kiralanan taşınmaz, davalı tarafından [Gün/Ay/Yıl] tarihinde kiralanmış olup, [Gün/Ay/Yıl] tarihinde başlayan yeni kira dönemi (veya 5 yıllık uzama süresi) itibarıyla kira bedelinin TBK 344’ün 2. ve 3. fıkraları uyarınca emsal ve hakkaniyete uygun olarak tespiti zorunluluğu doğmuştur.
[Seçenek 2: Artış Anlaşması Yoksa/Çok Düşük Kaldıysa] Taraflar arasında yeni kira dönemi için kira bedelinde anlaşmaya varılamamıştır. Mevcut kira bedeli, taşınmazın bulunduğu bölgenin emsal kira bedellerine göre ve ekonomik koşullar karşısında oldukça düşük kalmıştır.
Davalıya, [Tarih] tarihinde gönderilen [Örneğin: İhtarname] ile kira bedelinin artırılması talep edilmiş ancak davalı bu talebimizi reddetmiştir/yanıtlamamıştır. (Bu husus, dava şartı olmamakla birlikte talebi destekler).
Yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.09.[Yıl] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kiralananın piyasa koşulları, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet göz önüne alınarak, aylık kira bedelinin en az [Talep Edilen Miktar] TL olarak tespitine karar verilmesi için bu davanın açılması zorunlu hale gelmiştir.
HUKUKİ NEDENLER
Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 344 ve ilgili tüm maddeler, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER
Kira Sözleşmesi (EK-1)
Tapu Kaydı (EK-2)
Emsal Kira Sözleşmeleri ve Araştırma (Gerekiyorsa Sunulacaktır)
Bilirkişi İncelemesi
Keşif
Tanık Beyanları (Gerekiyorsa)
İhtarname (Varsa) ve diğer tüm yasal deliller.
SONUÇ VE TALEP
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle ve resen gözetilecek hususlar ışığında;
Davamızın KABULÜNE,
[Gün/Ay/Yıl] tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere, [Adres] adresindeki taşınmazın aylık kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine uygun olarak [Talep Edilen Miktar] TL olarak TESPİTİNE,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini vekaleten/saygılarımla arz ve talep ederim.
[Gün/Ay/Yıl]
Davacı/Davacı Vekili
[Adı Soyadı/İmza]
12. Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2014/6112 K. 2014/7606 T. 10.06.2014
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, halen ödenmekte olan aylık 3.500 TL kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık net 5.000 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesine göre kira süresi iki yıl olup, kira artış oranı TEFE- TÜFE ortalamasıdır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı 06.09.2012 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, aylık 3.500 TL olan kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren net 5.000 TL olarak tespitini istemiş, mahkeme ise, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi çerçevesinde davanın yasada belirtilen süre içinde açılmadığını, davacının takip eden dönem için herhangi bir talepte bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar vermiştir.
Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur.
Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır. Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Her ne kadar davacı kira artırımı konusunda bir ihtarname keşide etmemiş ise de, sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 06.09.2012 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.