- İçindekiler -
Kiralananın Kötüye Kullanılması
Kira ve kiracı arasındaki hukuki ilişkinin dayanağı kira sözleşmesi olup kira sözleşmesi de kaynağını Türk Borçlar Kanunu’ndan almaktadır. Bu noktada diyebiliriz ki kira sözleşmesinin ihtiva ettiği hükümler bakımından sözleşmenin serbestçe düzenlenmesi ilkesi söz konusu olmaktadır. Tabi bu düzenlemenin yanında kiracının hakları ve borçları, kiraya verenin hakları ve borçları da mevzuatımızca düzenlenmektedir.
Konut veya çatılı işyeri kiralarında; kiracının kiralanana zarar vermesi, hor kullanması kiracının kira sözleşmesine ve yasal yükümlülüklere aykırı biçimde taşınmaza zarar vermesi veya amacı dışında kullanması anlamına gelmektedir. Hal böyle olunca kiracının verdiği zararın tespiti için tespit davası açılır ve bunu takiben tazminat davası açılmaktadır. Kiracının yargılama süreci boyunca kiralananda kalması durumunda tahliye davası da gündeme gelmektedir.
Konumuzla ilgili davanın açılmasını konu alan bir Yargıtay kararını incelemeyi uygun görmekteyiz. İlgili karar şöyledir: Yargıtay Kararı- 6. HD., E. 2008/11170 K. 2008/12743 T. 17.11.2008
Kiralananın kötüye kullanımından dolayı tazminat davası, tespit davası ve tahliye davası makalemizde detaylıca incelenecektir. Profesyonel hukuki hizmet almak isterseniz bağlantıya tıklayabilirsiniz.
Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler Nelerdir?
Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyip kanuna aykırı hareket etderek kiralanana zarar verdiği halde gidebileceğimiz kanun yolları bulunmaktadır.
Kiracının evden çıkmasından sonra evde zararların olduğu anlaşılıyorsa kiraya veren, taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesine tespit davası açabilmektedir. Bu davaya göre kiralanandaki zararlar tespit edilecektir ve bu tespit edilmiş zararlar tazminat davasına konu olabilecektir.
Kiracının kiralananda olduğu zaman diliminde, kiralananda hasarlar olduğu anlaşılırsa kiracıya ihtarname çekilip en az 30 gün içerisinde zararı gidermesi istenmelidir. Buna rağmen zarar giderilmezse ev sahibi, kiracıya tahliye davası açabilmektedir ve bu tahliye davası sonunda da kiracı evden çıkarılabilmektedir.
Kiracının Eve Verdiği Zararın Tespiti
Kiracının evden ayrılmasından sonra kiralayanın evde hasarlar bulması halinde kiralayan taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açmalıdır. Yani tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme kiralayanın bulunduğu sulh hukuk mahkemesidir.
Bu noktada sulh hukuk mahkemesi evdeki zararı tespit adına bilirkişi ataması yapar ve bilirkişi kiralanandaki zararları tespit etmektedir. Burada bilirkişinin tespitleri delil olarak mahkemeye sunulmaktadır.
Tespit davasından sonra da mülk sahibi kişi kiralanandaki hasarları onarıp yeniden kiraya verebilmektedir. Mülk sahibi evi yaptırırken harcanan tutarı eve zarar veren kiracıdan tazminat davası yoluyla tahsil edebilmektedir.
Kiracı zararını tespit davası bilirkişi raporunun hazırlanması süreciyle beraber 2-3 hafta sürebilmektedir. Bu noktada ivedilikle hareket edilmelidir. Bilirkişinin hasar tespit raporu önemli delil arz etmektedir.
Kiracının eşyalı konut veya çatılı iş yerinde olması halinde ve eşyalara zarar vermesi halinde kiralayan, sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açmalıdır. Sulh hukuk mahkemesi bilirkişi atayıp eşya üzerindeki zararı tespit ettirecektir. Bu noktada eşyaların kiralamadan önceki fotoğraflı halleri tespit davasında hakkaniyetli bir delil olabilecektir. Ve yine sözleşmede eşyaların demirbaş eşya olarak yazılması durumu da çok önemlidir.
Bilirkişinin hasar tespit raporuna göre bu tespitler sonrasında tazminat davasına delil olabileceklerdir. Kiracı zarar tespit davasının masraflarını, tespit talebinde bulunmuş olan ev sahibi ödemektedir Sonrasında, mahkemenin tespit hükmüne dayanarak eve zarar veren kiracıya tazminat davası açılabilmekte ve bu dava çerçevesinde, tespit işlemlerinde yapılan masraflar da eve zarar veren kiracıdan talep edilebilmektedir.
Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tazminat Davası
Kiracının eve verdiği zararların kiracı zarar tespit davası ile belirlenmesinden sonra bu tespitlerin delil olarak kullanılacağı bir tazminat davası açılabilmektedir. Bu tazminat davasında kiraya veren hem zararının tazminini hem de katlanmak zorunda olduğu masrafların tazminini talep edebilmektedir.
Kiracı, evin olağan kullanımı sonucu meydana gelen eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamayacaktır. Bunun bir örneğini giriş bölümümüzdeki Yargıtay Kararı’nda incelemiş bulunmaktayız. Bu örneğe göre:
“… kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasıyla dava açılmış ve açılan davada mahkemece,kiralananın, hükme esas alınan 09.04.2008 tarihli bilirkişi raporunda, kira sözleşmesine aykırı olarak iç duvar ve doğramalarının boya ve badanasının yapılmadığı, temiz kullanılmadığı, kira sözleşmesinin özel koşullar 4. maddesine aykırı davranıldığı ve bu nedenle akde aykırılığın oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. Bunun üzerine karar temyiz edilmiş ve temyiz mahkemesi “…Bilirkişiler tarafından belirtilen bu hususlar normal kullanım ile oluşan eskimeler ve tazmini mümkün olan yıpranmalardır. Basit bir ameliye ile yerine getirilmesi her zaman mümkün olan durumun akde aykırılık olarak kabulü düşünülemez. Normal kullanım ile meydana gelen eskimeler ve ilerde tazmini mümkün yıpranmaları fena kullanım olarak kabul edilemeyeceğinden akde aykırılık ta oluşturmaz. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle kararı bozmuştur.”
Kiracının zarardan sorumluluğu bakımından beklenmedik hal ve mücbir sebep halinde zarar meydana gelmişse kiracı zarardan sorumlu olmamaktadır.
Kiracıya eve verilen zarardan ötürü ihtarname çekilmişse mahkeme karar verirken ihtarnamede değinilen hususlarla bağlı kalacaktır. Bundan mütevellit, eve zarar veren kiracıya gönderilecek ihtarnamenin hazırlanması bakımından özen gösterilmesini önermekteyiz.
Eve zarar veren kiracının verdiği zararların ispatı için her türlü belge ve tanık delil olarak kullanılabilmektedir. Tabi ki sürecin profesyonel takibi için Gayrimenkul Uzman Avukatı’ndan destek almanızı önermekteyiz.
Kiracının zararı kaynaklı tazminat davasında zamanaşımı süresi on yıldır. Buna göre kiraya veren zararı öğrendiği andan itibaren 10 yıl içinde tazminat davası açabilmektedir. Bu sürenin geçmesi halinde kiraya verenin tazminat davası açmak hakkı bulunmamaktadır.
Kiracının zararından kaynaklı tazminat davasının süresi 6-12 ay olabilmektedir. Tabi süre bakımından kesin bir hüküm vermenin doğru olmayacağını da belirtmemiz gerekmektedir.
Tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, davalının oturduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Uygulamada bu mahkeme, çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi olmaktadır ama bu doğru mahkeme değildir. Bu nedenle de zaman, emek ve para kaybı yaşamamak adına tazminat davası davalının oturduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Kiracının Evdeyken Eve Zarar Vermesi Durumunda Tahliye Ve Zararın Tazmini
Kiracının evdeyken eve zarar vermesi durumunda ev sahibi, kiracıya zararı gidermesi için yazılı bildirimle en az 30 gün süre vermektedir. Ve bu yazılı bildirimde, verilen süre içerisinde evin eski haline getirilmemesi ve zararın giderilmemesi durumunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Eve zarar veren kiracı zararı gidermezse tahliye davası açılabilir. Ve yaşanılan zarar da tazminat davasıyla tanzim edilebilir.
Kiracının eve zarar vermesi halinde yapılması gerekenler, TBK 316/2 hükmünde düzenlenmektedir. İlgili hükme göre:
“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”
Eve zarar veren kiracı verilen süre içerisinde zararı gidermezse tahliye davası açılabilmektedir. Fakat 7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından dava öncesinde arabuluculuk şartı getirilmiş olup buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan tahliye davası açılamayacaktır. Yani tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk söz konusudur.
Kiraya verenin ihtarname çekmeye gerek olmadığı bazı haller de bulunmaktadır. Buna göre konuyu düzenleyen kanun hükmüne yer vermekte fayda vardır. TBK 316/3 hükmü şu şekildedir:
“Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.“
İlgili maddeye göre;
-Kiracının eve kasten ağır bir zarar vermesi,
-Kiracıya ihtarnamede verilen sürenin faydasız olacağının anlaşılması,
-Kiracının eve verdiği zararın ev sahibi veya komşular için çekilmez bir hal alması.
Hallerinden birinin veya birkaçının gerçekleşmesinde, ev sahibi eve zarar veren kiracıya, ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshettiğini beyan etmeli ve derhal tahliye davası açmalıdır. Hangi tür zararın bu kapsamda olduğunu ise mahkeme takdir etmektedir.