Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz

Süre, Dilekçe, Teknik Heyet ve İptal Davası

Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Nedir?

Riskli yapı tespit raporuna itiraz, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 3. maddesine göre, bir binanın riskli yapı olduğuna ilişkin tespite karşı malikin veya kanuni temsilcisinin başvurduğu idari başvuru yoludur. İtiraz, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri varsa ilgili idareye dilekçeyle yapılır ve teknik heyetçe incelenir.

İtiraz reddedilir ya da hiç yapılmazsa tespit kesinleşir; tapuya riskli yapı belirtmesi işlenmiş olan binada tahliye ve yıkım süreci başlar. Bu aşamadan sonra malikin elinde kalan yol, tebliğten itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açmak ve yıkımı durdurmak için yürütmenin durdurulmasını istemektir.

Riskli yapı raporu yalnızca teknik bir mühendislik belgesi değildir. Danıştay ve bölge idare mahkemeleri, raporun Uygulama Yönetmeliği'nin eki olan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a uygunluğunu, keşif ve bilirkişi incelemesiyle ayrıntılı biçimde denetlemekte; esaslara aykırı hazırlanan raporları iptal etmektedir. Bu nedenle itirazın başarısı, sürenin doğru hesaplanmasına ve gerekçelerin raporun kendisine dayanmasına bağlıdır.

Bu rehber; 7471 sayılı Kanun'la değişen hükümleri, Uygulama Yönetmeliği'ni, İYUK'un ilgili maddelerini ve Anayasa Mahkemesi, Danıştay, bölge idare mahkemeleri ile Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarını konu konu bir arada ele almaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Hukuki Niteliği Nedir?

Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 m.2/1-d). Uygulama Yönetmeliği m.3/1-(g) aynı tanımı tekrarlar; Danıştay 6. Dairesi, Kanun'daki tanımın Yönetmelik'te aynen yer aldığını belirterek bu bende yönelik iptal istemini reddetmiştir (Danıştay 6. D., 01.03.2023, E.2021/10336, K.2023/2148).

Tespit kural olarak maliklerin talebiyle ve masrafı kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır; sonuç Bakanlığa veya idareye bildirilir (6306 m.3/1; Danıştay 6. D., 17.11.2021, E.2019/16858, K.2021/12684). Malikler süre içinde tespit yaptırmazsa Bakanlık veya idare tespiti kendisi yaptırabilir. Tek bir malikin başvurusu yeterlidir; çoğunluk aranmaz.

Tespit, Uygulama Yönetmeliği'nin Ek-2'sindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre yapılır. Yönetmelik, iki usul kuralı getirir: Bir yapı için kural olarak yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir ve raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı'ndaki adresi ile bina kodu bulunmak zorundadır. Bu iki kural, itirazda en sık kullanılan usul gerekçelerinin kaynağıdır.

Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir

Rapor idarece onaylanıp tebliğ edildiğinde idari işlem niteliği kazanır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, tespitin tapu kütüğüne işlenmesiyle icrai nitelik kazandığını kabul etmektedir (Danıştay İDDK, 23.09.2021, E.2019/1187, K.2021/1577). Kesinleşen tespit; tapuya belirtme, tahliye ve yıkım, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alma ve karara katılmayanın payının satışı gibi ağır sonuçların hukuki dayanağıdır.

Bu niteliğin pratik sonucu, uyuşmazlığın idari yargıda görülmesidir. Uyuşmazlık Mahkemesi, riskli yapı tespiti ve yıkım sürecindeki işlemlerden kaynaklanan davada, uyuşmazlığın çözümünün idari işlemlerden dolayı davacının haklarının ihlal edilip edilmediğinin belirlenmesine bağlı olduğunu belirtmiş; asliye hukuk mahkemesinin görevlilik kararını kaldırarak idari yargıyı görevli bulmuştur (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 23.01.2023, E.2022/674, K.2023/21). Riskli yapı tespitine karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açmak, hem görev yönünden ret hem de süre kaybı riski taşır.

Riskli Yapı Tespit Raporuna Kimler İtiraz Edebilir?

Riskli yapı tespitine yalnızca malikler ve kanuni temsilcileri itiraz edebilir (6306 m.3/1). Sıfatı olmayan kişinin itirazı esasa girilmeden reddedilir ve süreyi de korumaz. Tek bir malikin itirazı yeterlidir; çoğunluk aranmaz.

İtiraz hakkı olanlar:

• Bağımsız bölüm veya arsa payı maliki: Hisseli bir dairede her paydaş kendi adına itiraz edebilir.
• Kanuni temsilci: Velayet, vesayet veya kayyım altındaki malik adına temsilci itiraz eder; temsil belgesi eklenir.
• Vekil: Avukat veya özel vekil, vekâletnamede idari başvuru ve itiraz yetkisi bulunmak kaydıyla itiraz edebilir.
• Mirasçılar: Malik vefat etmiş ve tapuda intikal yapılmamışsa, mirasçılar belliyse bildirim mirasçılara yapılmalı ve itiraz hakkı onlara tanınmalıdır. Bildirim yapılmamışsa sürenin mirasçılar bakımından işlemeye başlamadığı savunulabilir.

Kiracı, fiili kullanıcı, ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibi gibi sınırlı ayni hak sahipleri ise malik sıfatı taşımadıkları için tespite itiraz edemez. Kiracının tahliye, kira yardımı ve kira sözleşmesinden doğan hakları ayrıca korunur.

Riskli Yapı İtiraz Süresi Ne Kadardır ve Ne Zaman Başlar?

Riskli yapı itiraz süresi 15 gündür ve hak düşürücü niteliktedir. 7471 sayılı Kanun'dan sonra süre, tespitin ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesinin son gününden itibaren işler. Asıl tartışma sürenin uzunluğunda değil, başlangıç anındadır.

7471 sayılı Kanun neyi değiştirdi?

Kanun'un 2023 öncesi metninde itiraz hükmü, "Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir" biçimindeydi. Danıştay ve bölge idare mahkemelerinin 2020–2022 tarihli kararları bu metne dayanır (Danıştay 6. D., 10.02.2022, E.2021/5293, K.2022/1333; Danıştay 6. D., 01.06.2022, E.2020/5347, K.2022/6573; İzmir BİM 3. İDD, 12.05.2020, E.2019/1201, K.2020/306). Uygulama Yönetmeliği'nin o dönemki 7/5. maddesi de süreyi "tebligat tarihinden itibaren" başlatıyordu (Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2022/674, K.2023/21'de aktarılan hüküm).

7471 sayılı Kanun'la değişen 6306 m.3 iki yenilik getirdi. Birincisi, itiraz hükmü artık "riskli yapı tespitlerine karşı" der; malikin kendi yaptırdığı tespit ile idarenin yaptırdığı tespit arasında ayrım kalmamıştır. İkincisi, kanun özel bir tebliğ usulü kurmuştur:

1. Rapor idarece incelenip onaylanır.
2. Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme olarak işlenir.
3. Durum maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir; tespit tutanağı yapıya da asılır.
4. Tespit ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir; ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında ilan edilir.
5. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır ve 15 günlük itiraz süresi bu tarihten itibaren işler.

Eski kararları emsal gösterirken bu fark gözetilmelidir. Kararların süre dışındaki ilkeleri, yani teknik heyetin inceleme kapsamı, doğrudan dava hakkı ve bilirkişi denetimi güncelliğini korumaktadır.

Süre hesabındaki üç tuzak

• Rapor tarihi esas alınmaz: Raporun düzenlendiği gün ile tebliğ sayılan gün arasında haftalar olabilir.
• "Bana tebligat gelmedi" savunması zayıftır: 6306 m.3/2'ye göre muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Bu yüzden malik kişisel bir zarf beklememeli; e-Devlet bildirimlerini, tapu kaydını ve bina kapısını düzenli kontrol etmelidir.
• Dilekçenin süre içinde müdürlüğe ulaşması gerekir: İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye "verilecek bir dilekçe ile" yapılır. Ne Kanun ne de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın açıklamaları, postaya verilme tarihinin esas alınacağına dair bir kural içerir; bu nedenle dilekçenin süre içinde müdürlüğün kayıtlarına girmesi güvence altına alınmalıdır. Son günlerde posta yerine elden teslim veya KEP tercih edilmeli, alındı belgesi saklanmalıdır.

Tebliğ usulüne uyulmamışsa, örneğin ilan hiç yapılmamış, yanlış muhtarlıkta yapılmış ya da mirasçılara bildirim atlanmışsa, süre ilgili malik bakımından işlemeye başlamamış olabilir. Bu husus hem itirazda hem davada ayrı bir usul gerekçesi olarak ileri sürülmelidir.

Riskli Yapı İtirazı Nereye Yapılır?

İtiraz, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (uygulamada Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü) yapılır. Bakanlık o yer için yetki devretmişse merci ilgili idaredir, yani belediyedir. Dilekçe raporu hazırlayan lisanslı kuruluşa, tapu müdürlüğüne veya muhtarlığa verilmez; yanlış mercie verilen dilekçe süreyi kurtarmayabilir.

Yetki devri olup olmadığı il ve ilçeye göre değişir. Pratik yol, tebliğ evrakında veya ilan metninde gösterilen merciye başvurmaktır. Evrakta merci gösterilmemişse dilekçe İl Müdürlüğüne verilmeli ve giriş tarihi ile sayısı alınmalıdır.

İtiraz için kullanılabilecek kanallar şunlardır:

• İl Müdürlüğü evrak birimine elden teslim (en güvenli yol; giriş tarihi ve sayısı alınır)
• Kayıtlı elektronik posta (KEP)
• e-Devlet üzerindeki Bakanlık başvuru hizmetleri (hizmetin o il için açık olup olmadığı kontrol edilmelidir)
• İadeli taahhütlü posta (son günlerde önerilmez; dilekçenin süre içinde ulaşmaması riski vardır)

Riskli Yapı Raporuna İtiraz Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?

Sonuç alan bir itiraz dilekçesi, raporun hangi sayfasındaki hangi veri veya hesabın neden hatalı olduğunu gösterir. "Binamız sağlamdır" demek yeterli değildir. Teknik heyet raporu itiraz sebepleriyle sınırlı olmadan incelese de, heyetin dikkatini somut hatalara çeken bir dilekçe hem idari aşamada sonuç alınma ihtimalini artırır hem de ileride açılacak davada bilirkişi incelemesinin çerçevesini çizer.

Dilekçede bulunması gereken bilgiler

• İtiraz edenin adı-soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve malik sıfatı (bağımsız bölüm veya hisse)
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri; UAVT adresi ve bina kodu
• Raporu hazırlayan lisanslı kuruluşun unvanı, rapor tarihi ve numarası
• Tebliğ sayılan tarih (muhtarlık ilanının son günü) ve itirazın süresinde olduğu
• Somut itiraz gerekçeleri, deliller ve açık talep

En güçlü itiraz gerekçeleri

1. Raporun Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a aykırı hazırlanması: Yargısal denetimin merkezinde bu soru vardır. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi, binaya ilişkin raporun Uygulama Yönetmeliği Ek-2'deki esaslara uygun hazırlanmadığını tespit eden ilk derece kararını yerinde bularak istinaf başvurularını reddetmiştir (İstanbul BİM 6. İDD, 26.11.2020, E.2020/1169, K.2020/1383). Dilekçede, raporun esasların hangi adımını (bina tespiti, malzeme özellikleri, modelleme, performans değerlendirmesi) eksik veya hatalı uyguladığı gösterilmelidir.
2. Taşıyıcı sistem parametrelerinin hatalı veya eksik değerlendirilmesi: Danıştay 6. Dairesi, binaların deprem riski belirlenirken taşıyıcı sisteme ait parametrelerin, yani taşıyıcı eleman sayısı ve dağılımı, planda ve düşeyde düzensizlik, lokal ve konstrüktif uygulamaların dikkate alınması gerektiğini belirtmiş; bunları kanıtlayacak yeterlilikte olmayan teknik rapora dayanılan işlemi kısmen iptal etmiştir (Danıştay 6. D., 09.11.2022, E.2020/9198, K.2022/9361). Karar riskli alan ilanına ilişkin olsa da, "risk iddiası taşıyıcı sistem verileriyle kanıtlanmalıdır" ilkesi bireysel tespitlerde de aynı güçle ileri sürülabilir. Kolon ve perde boyutlarının, kat yüksekliğinin veya zemin sınıfının röleveden farklı alınması bu başlıkta somutlaştırılır.
3. Yetersiz veya yapıyı temsil etmeyen numune: Kat başına alınan karot sayısı, numune yerleri ve test sonuçları incelenmelidir. Az sayıda ve yanlış elemanlardan alınan numune, beton dayanımını olması gerekenden düşük gösterebilir.
4. Yerinde inceleme yapılmaması: Bakanlık, yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını lisans iptali sebebi saymaktadır. Karot, donatı tespiti ve rölevenin gerçekten yapılıp yapılmadığı rapor eklerinden kontrol edilmelidir.
5. Taşınmazın yanlış tanımlanması ve ikinci rapor: Ada-parsel, bina kodu, UAVT adresi ve blok bilgisindeki hatalar ile aynı yapı için daha önce rapor düzenlenmiş olması, Yönetmelik'in yukarıda anılan iki kuralına aykırılık oluşturur.
6. Güçlendirmenin dikkate alınmaması ve yetki eksikliği: Geçmişte yapılmış mantölama veya perde ilavesi modele yansıtılmamışsa yapının mevcut hali yerine eski hali değerlendirilmiş olur. Kuruluşun lisansı ve raporu imzalayan mühendislerin yetkisi de ayrıca kontrol edilmelidir.
7. Bildirim ve ilan usulsüzlüğü: E-Devlet bildirimi, tutanak, muhtarlık ilanı ve mirasçılara tebligattaki eksiklikler, hem sürenin başlayıp başlamadığını hem de işlemin şekil yönünden hukuka uygunluğunu belirler.

Dilekçeye eklenecek belgeler

• Tapu kaydı ve kimlik fotokopisi
• Vekâletname, kanuni temsil belgesi veya mirasçılık belgesi
• Riskli yapı tespit raporu ve ekleri (karot test sonuçları, röleve, analiz çıktıları)
• Tebligat, tutanak veya ilan belgeleri
• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari ve statik projeler
• Varsa daha önce yapılmış güçlendirme projesi ve uygulama belgeleri
• Bağımsız bir inşaat mühendisinden veya üniversiteden alınmış teknik mütalaa

Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi örneği

Aşağıdaki örnek genel bir iskelettir. Köşeli parantez içindeki alanlar somut dosyaya göre doldurulmalı, teknik gerekçeler raporun kendisinden çıkarılmalıdır.

Talep bölümündeki son cümle bilinçli olarak eklenmiştir. Ret kararında yargı yolu ve süre gösterilmezse, aşağıda açıklandığı gibi 30 günlük özel süre yerine 60 günlük genel dava süresi gündeme gelir.

Teknik Heyet İtirazı Nasıl İnceler?

Süresinde ve yetkili kişice yapılan itiraz, Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. Heyet, raporu yalnızca itiraz dilekçesindeki sebeplerle sınırlı olarak değil, teknik yönden bütün unsurlarıyla denetlemekle yükümlüdür.

Teknik heyet itirazı bir idari başvuru yoludur

Teknik heyetler, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilen dört kişi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur (6306 m.3/1); 7471 sayılı Kanun bu yapıyı korumuştur. Başkanlık üyelerinden ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisidir; heyet yedi üyeli olarak çalışır (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Riskli Yapı Sık Sorulan Sorular). Bakanlık personelinin heyette yer almasının tarafsızlığı zedelediği iddiasını inceleyen Anayasa Mahkemesi, teknik heyetlere yapılan itirazların idari başvuru yolu niteliğinde olduğunu ve sonuçta oluşan işlemlere karşı Anayasa m.125 uyarınca yargı yolunun açık bulunduğunu belirterek iptal istemini reddetmiştir (AYM, 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41).

Bu tespitin malik bakımından anlamı açıktır: Heyet kararı nihai söz değildir. Heyetin itirazı reddetmesi, raporun hukuka uygun olduğu anlamına gelmez; asıl teknik denetim idare mahkemesinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.

Heyet itiraz sebepleriyle bağlı değildir

Uygulama Yönetmeliği, teknik heyetin itiraz dilekçesinde gösterilen sebeple bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurlarıyla ve Ek-2'deki esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceleyeceğini düzenler. Danıştay 6. Dairesi bu düzenlemeye yönelik iptal istemini reddetmiş, karar İdari Dava Daireleri Kurulunca onanmıştır (Danıştay 6. D., 17.11.2021, E.2019/16858, K.2021/12684; Danıştay İDDK, 22.02.2023, E.2022/940, K.2023/302).

Bu hüküm, malike iki imkân verir. Dilekçede ileri sürülmeyen bir hata da heyetin inceleme alanındadır. Heyet bariz bir esaslara aykırılığı görmezden gelmişse bu, davada ret kararının eksik incelemeye dayandığı yönünde ayrı bir gerekçe olarak kullanılabilir.

İtiraz üç şekilde sonuçlanır

• Kabul: Riskli yapı tespiti kaldırılır ve tapudaki belirtmenin terkini süreci başlar.
• Düzeltme istenmesi: Heyet rapordaki eksiklik veya yanlışlıkları raporu düzenleyen kuruluşa bildirir; kuruluş bildirimden itibaren 30 gün içinde raporu düzeltip müdürlüğe sunmak zorundadır. Danıştay 6. Dairesi, eksikliklerin aynı lisanslı kuruluşa tamamlattırılmasını öngören düzenlemeyi hukuka uygun bulmuştur (Danıştay 6. D., 01.06.2022, E.2020/5347, K.2022/6573). Düzeltilmiş rapor yine riskli sonuç verebileceğinden malik, düzeltilmiş raporu ve eklerini mutlaka istemelidir.
• Ret: Tespit idari açıdan kesinleşir ve müdürlük, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister (Uygulama Yönetmeliği m.8/1).

Ret kararının tebliğ edildiği gün, dava süresi bakımından en kritik tarihtir. Kararın hangi tarihte ve kime (malike, eşine, vekile) tebliğ edildiği belgelenmeli; kararda yargı yolu ve sürenin gösterilip gösterilmediği not edilmelidir.

İtiraz Sürerken Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Hayır. Tahliye ve yıkım sürecinin hukuki dayanağı kesinleşmiş riskli yapı tespitidir. Uygulama Yönetmeliği m.8/1'e göre tespit, ancak itirazın reddedilmesi veya hiç itiraz edilmemesi suretiyle kesinleşir; müdürlük yıktırma talebini idareye bu andan sonra iletir. Süresinde yapılmış ve henüz karara bağlanmamış bir itiraz varken verilen yıkım kararı dayanaksızdır.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi, itirazın henüz sonuçlanmadığı evrede tesis edilen yıkım işlemini bu gerekçeyle iptal etmiş; yıkım kararının ancak itiraz üzerine tesis edilecek işlemden sonra alınabileceğini belirtmiştir (İzmir BİM 4. İDD, 20.02.2020, E.2019/1500, K.2020/175).

Aynı mantık, itirazın reddine ilişkin karar sonradan iptal edildiğinde de işler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, itirazın reddine dair işlemin iptal edilmiş olması karşısında buna dayanılarak maliklere yıkım süresi veren işlemin de hukuki dayanağını yitirdiğini belirterek iptal kararını onamıştır (Danıştay İDDK, 23.09.2021, E.2019/2652, K.2021/1575).

Riskli Yapı Kararı İptali Davası Nasıl Açılır?

Riskli yapı tespiti ve itirazın reddine ilişkin teknik heyet kararına karşı, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. 6306 m.6, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İYUK uyarınca dava açılabileceğini düzenler. Bu süre, İYUK m.7'deki 60 günlük genel süreye göre özel hükümdür.

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme idare mahkemesidir; Uyuşmazlık Mahkemesi, tespit ve yıkım sürecinden doğan davada idari yargıyı görevli bulmuştur (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 23.01.2023, E.2022/674, K.2023/21). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; İYUK m.34/1, imar, yıkım ve taşınmazlarla ilgili mevzuatın uygulanmasına ilişkin davalarda bu yetki kuralını açıkça öngörür.

İtiraz etmeden doğrudan dava açılabilir mi?

Evet. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, riskli yapı tespitine itirazın zorunlu bir başvuru yolu olmadığını, tespitin tapu kütüğüne işlenmesiyle icrai nitelik kazandığını belirtmiş; davacıların tespite karşı doğrudan dava açma hakkı bulunduğu gerekçesiyle davayı incelemeksizin reddeden kararı bozmuştur (Danıştay İDDK, 23.09.2021, E.2019/1187, K.2021/1577).

Danıştay 6. Dairesi bir adım daha ileri giderek, itiraz yapılmış olsa bile itiraz sonuçlanmadan tespit işlemine karşı dava açılamayacağına dair bir düzenleme bulunmadığını belirtmiş ve davanın esasını incelemiştir (Danıştay 6. D., 10.02.2022, E.2019/2536, K.2022/1327). Bu davada işlem esastan hukuka uygun bulunarak dava reddedilmiştir; yani kararda önemli olan sonuç değil, davanın incelenebilir sayılmasıdır.

Hangi işlem dava edilir, süre ne zaman başlar?

Yıkım işlemi ayrı bir idari işlemdir ve kesinleşmiş tespite dayanır. Tespite karşı dava süresini kaçıran malik, yıkım işlemine açacağı davada raporun teknik hatalarını genellikle artık ileri süremez. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi, tespite süresinde itiraz edilmediği ve tespitin kesinleştiği olayda ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak davayı reddetmiştir (İzmir BİM 3. İDD, 12.05.2020, E.2019/1201, K.2020/306).

Dava süresi 30 gün mü, 60 gün mü?

Anayasa m.40/2, devletin işlemlerinde başvurulacak kanun yolunu, merciyi ve süreyi belirtmesini zorunlu tutar. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinde hangi sürenin uygulanacağı Danıştay daireleri arasında uzun süre tartışmalıydı. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu, özel dava süresine tabi bir işlemde dava süresi gösterilmemişse idare mahkemelerinde 60 günlük genel sürenin uygulanacağına karar vermiştir (Danıştay İBK, 15.03.2022, E.2021/2, K.2022/1).

Anayasa Mahkemesi bu ilkeyi doğrudan bir riskli yapı dosyasında uygulamıştır. Olayda malikin itirazı teknik heyetçe reddedilmiş, ret kararında dava süresi gösterilmemişti. Malik 60 günlük süre içinde dava açmış; ilk derece mahkemesi keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapının deprem yüklerine dayanımının yeterli olduğunu saptayarak tespiti iptal etmişti. Danıştay ise 30 günlük sürenin geçtiği gerekçesiyle kararı bozmuş ve dava süreden reddedilmişti. Anayasa Mahkemesi, süre kurallarının bu şekilde aşırı katı yorumlanmasının mahkemeye erişim hakkını ihlal ettiğine oybirliğiyle karar vermiş ve yeniden yargılamaya hükmetmiştir (AYM, Mualla Gürsoy, B. No: 2020/35121, 07.01.2025, RG 02.10.2025).

Pratik sonuç: Ret kararında yargı yolu ve 30 günlük süre gösterilmişse dava 30 gün içinde açılmalıdır. Süre gösterilmemişse 60 günlük genel süre savunulabilir; ancak bu, süre kaçırıldıktan sonra başvurulacak bir savunmadır, güvence değildir. Süre tebliği izleyen gün işlemeye başlar (İYUK m.7/2). İYUK m.8/3'teki adli tatil uzaması lafzen "bu Kanunda yazılı" süreler için olduğundan ve 6306'daki 30 gün özel kanun süresi olduğundan, bu uzamaya güvenilmeden dava 20 Temmuz'dan önce açılmalıdır.

Davada keşif ve bilirkişi incelemesi

Riskli yapı davalarının kaderi bilirkişi incelemesinde belirlenir. Danıştay 6. Dairesi, dosyadaki bilirkişi raporunu yetersiz bularak yapı alanında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği gerekçesiyle ilk derece kararını bozmuştur (Danıştay 6. D., 10.02.2022, E.2021/5293, K.2022/1333). Yerinde inceleme yapılmadan, yalnızca dosya üzerinden hazırlanan bilirkişi raporuna dayanılan karar bu içtihada göre eksik inceledir.

Bilirkişinin tespit raporunu esaslara aykırı bulması halinde iptal kararı istinafta da korunmaktadır (İstanbul BİM 6. İDD, 26.11.2020, E.2020/1169, K.2020/1383). Buna karşılık idare, saha araştırmalarına dayanan ayrıntılı ve esaslara uygun teknik çalışma sunduğunda Danıştay işlemi hukuka uygun bulmaktadır (Danıştay İDDK, 23.06.2022, E.2022/1480, K.2022/2290). Bu nedenle malik, bilirkişi raporuna itirazını genel değil, raporun hangi esas adımını nasıl uyguladığına yönelik somut sorularla kurmalıdır.

Deprem bölgesinde ayrı usul

6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen ve genel hayata etkili afet bölgesi sayılan yerlerde, depremle bağlantılı hasar tespit raporlarına dayalı işlemlere karşı açılan iptal davalarında İYUK geçici m.11 uygulanır: Yürütmenin durdurulması kararlarına itiraz edilemez, keşif 15 gün içinde yapılır ve istinaf süresi 15 gündür. Bu usul hasar tespitine dayalı işlemler içindir; 6306'ya göre yapılan riskli yapı tespitinin olağan rejimini değiştirmez.

Kanun yolları

İlk derece kararına karşı tebliğten itibaren 30 gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir (İYUK m.45/1). Konusu parasal olmayan riskli yapı iptal davaları İYUK m.46/1'de sayılan temyize açık davalardan olmadığından, bölge idare mahkemesinin istinaf kararı kural olarak kesindir. 7589 sayılı Kanun'la eklenen m.46/2 uyarınca ise bölge idare mahkemesinin ilk derece kararını kaldırıp yeniden karar verdiği hallerde, 31.07.2026'dan sonra verilen kararlar için 30 gün içinde Danıştay'a temyiz yolu açıktır.

Riskli Yapı İtirazı ve Yürütmeyi Durdurma: Yıkım Nasıl Durdurulur?

Ne itiraz ne de iptal davası tek başına yıkımı durdurur. İdare, mahkemeden yürütmenin durdurulması (YD) kararı çıkmadıkça tahliye ve yıkım işlemlerini sürdürebilir. Bina bir kez yıkıldığında sonradan verilecek iptal kararı malike yapıyı geri vermez; geriye yalnızca tazminat yolu kalır.

Danıştay 13. Dairesi bu sonucu açıkça ortaya koymuştur. Daire, riskli yapı tespitinin itirazın reddedilmesi veya hiç itiraz edilmemesi suretiyle kesinleştiğini, mevzuatta tespitin hukuka uygun sayılması için ayrıca mahkeme kararı gerektiğine dair bir düzenleme bulunmadığını belirtmiş; tespitin iptali için derdest bir dava bulunmasının, yürütmenin durdurulması kararı yoksa yıkım ihalesine engel olmadığına hükmetmiştir (Danıştay 13. D., 13.06.2022, E.2022/1577, K.2022/2596).

6306'nın ilk halinde bu davalarda YD kararı verilemeyeceği yazılıydı. Anayasa Mahkemesi bu yasağı iptal etmiş, iptalden önce hükmün yürürlüğünü de durdurmuştur (AYM, 27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41; RG 26.07.2014). O tarihten beri riskli yapı davalarında YD istenebilmektedir.

YD kararının şartları ve zamanı

Mahkeme YD kararı için iki şartı birlikte arar (İYUK m.27/2):

1. İşlemin açıkça hukuka aykırı olması: Rapordaki bina kodu hatası, numune eksikliği, yetkisiz kuruluş, ilan usulsüzlüğü gibi ilk bakışta görülebilen aykırılıklar belgeyle gösterilmelidir.
2. Uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması: Yıkımın geri alınamaz olması ve tahliyenin yakın olduğu (yıkım tebligatı, elektrik-su-doğalgaz kesme yazısı) belgelenmelidir.

YD kararı kural olarak davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra verilir. Ancak İYUK m.27/2, uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerin yürütülmesinin, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere savunma alınmaksızın da durdurulabileceğini öngörür. Yıkım tam olarak bu niteliktedir; yıkım tarihi yaklaşmışsa dilekçede bu hüküm açıkça gösterilerek savunma alınıncaya kadar ara YD istenmelidir. YD istemli davalarda savunma süreleri kısaltılabilir (m.27/5). Mahkeme istemi dilekçe ve eklerinden yerinde görmezse savunma almadan da reddedebilir (m.27/3); bu yüzden dilekçe ilk halinde güçlü olmalıdır.

YD kararında işlemin neden açıkça hukuka aykırı olduğu ve hangi telafisi güç zararın doğacağı gösterilmek zorundadır. Karar teminat karşılığında verilir; durumun gereğine göre teminat aranmayabilir (m.27/6). Talep reddedilirse, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 7 gün içinde bölge idare mahkemesine bir defaya mahsus itiraz edilebilir ve bu itiraz üzerine verilen karar kesindir (m.27/7). Aynı sebeplere dayanılarak ikinci kez YD istenemez (m.27/10). YD kararı verilirse idare, kararın gereğini gecikmeksizin ve tebliğden itibaren en geç 30 gün içinde yerine getirmek zorundadır (m.28/1).

Dava reddedilirse YD imkânı bitmez. İstinaf başvurusu ilk derece kararının yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz; ancak bölge idare mahkemesinden YD istenebilir. İptal davalarında teminat istenmeyebilir ve bu aşamada verilen YD kararları kesindir (m.52).

Tespit Kesinleşirse: Tahliye, Yıkım ve Güçlendirme

İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve müdürlük, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister (Uygulama Yönetmeliği m.8/1). 7471 sayılı Kanun sonrası 6306 m.5/3, maliklere yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesini öngörür; Başkanlığın açıklamasına göre bu süre maliklerle birlikte yapıda ikamet edenlere de verilir. Bu bir üst sınırdır; idare daha kısa süre verebilir.

Süre içinde yıkım yapılmazsa süreç şöyle ilerler:

1. Yapıya elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması ilgili kurumlardan istenir.
2. Tahliye ve yıkım, mülki amir tarafından gerekirse kolluk desteğiyle yapılır veya yaptırılır.
3. İdarece yapılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Masraflar, maliklere yapılan tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmezse 6183 sayılı Kanun'a göre vergi dairesince veya idarece takip edilir.

Yıkım yerine güçlendirme mümkün mü?

Güçlendirme bir seçenektir; ancak kendiliğinden yıkımı engellemez. Uygulama Yönetmeliği m.8/5'e göre, verilen süre içinde maliklerin güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'de belirtilen şekilde güçlendirme kararı alması, güçlendirme projesini hazırlatması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alması gerekir. Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin belirlediği sürede tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe veya yetkili idareye başvurulur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel açıklaması da aynı dört şartı saymaktadır. Bu şartlar, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi'nin bir kararındaki karşı oyda ayrıntılı biçimde hatırlatılmıştır (İstanbul BİM 4. İDD, 31.03.2017, E.2017/149, K.2017/182, karşı oy).

Güçlendirme talebinin yargıdaki akıbeti teknik gerçeklere bağlıdır. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi, maliklerin tespite süresinde itiraz etmediği ve tespitin kesinleştiği olayda, bilirkişi incelemesine göre yapının mevcut haliyle teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olmadığı saptandığından güçlendirme talebini yerinde görmemiş; ilk derece kararını kaldırarak davayı reddetmiştir (İzmir BİM 3. İDD, 12.05.2020, E.2019/1201, K.2020/306).

Yıkım sonrası karar süreci

Yıkımdan sonra parselde yapılacak uygulamalarda karar yeter sayısı, 7471 sayılı Kanun'la hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak yeniden düzenlenmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle, riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapuya taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme konulması ve parseldeki işlemlerin Kanun kapsamında yürütülmesi öngörülmüştür. Bu aşamadaki kat karşılığı sözleşme, karara katılmayanın payının satışı ve kira yardımı konuları ayrı bir hukuki süreçtir.

Riskli Yapı İtirazı Hakkında Yaygın Yanlış Bilgiler

İnternette dolaşan bazı anlatımlar malikleri yanlış stratejiye yönlendirmektedir. En sık karşılaşılanlar ve doğruları:

• "Bildirimden 60 gün sonra bina yıkılır." 7471 sayılı Kanun'dan sonra yıktırma için verilen süre doksan günü geçemez ve bu süre ancak tespit kesinleştikten sonra işler. İtiraz sürerken yıkım kararı alınamaz (İzmir BİM 4. İDD, E.2019/1500, K.2020/175).
• "İtiraz süresi rapor tarihinden başlar." Süre, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son gününden başlar.
• "İtiraz etmeden dava açılamaz." Danıştay İDDK, itirazın zorunlu bir başvuru yolu olmadığını ve tespite karşı doğrudan dava açılabileceğini kabul etmektedir (E.2019/1187, K.2021/1577).
• "Dava açınca yıkım durur." Durmaz. Yürütmenin durdurulması kararı yoksa derdest dava yıkım ihalesine engel olmaz (Danıştay 13. D., E.2022/1577, K.2022/2596).
• "Teknik heyet itirazı reddettiyse rapor kesin olarak doğrudur." Heyet itirazı bir idari başvuru yoludur ve sonuçtaki işlem yargı denetimine açıktır (AYM, E.2012/87, K.2014/41). Gerçek teknik denetim, idare mahkemesinin keşif ve bilirkişi incelesinde yapılır.
• "Kiracı veya yönetici apartman adına itiraz edebilir." İtiraz hakkı yalnızca malik ve kanuni temsilcisine aittir.
• "Başka bir kuruluştan ikinci rapor alıp itiraz ederim." Yönetmelik kural olarak her yapı için tek rapor düzenlenmesine izin verir. Doğru araç, bağımsız bir uzmandan alınacak teknik mütalaadır.
• "Riskli yapı tespitine karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açılır." Tespit ve yıkım işlemleri idari işlemdir; görevli yargı yolu idari yargıdır (Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2022/674, K.2023/21).
• "Güçlendirme istemek yıkımı durdurur." Güçlendirme ancak teknik olarak mümkün olduğu belgelenir ve Yönetmelik'teki karar, proje ve ruhsat şartları süre içinde yerine getirilirse sonuç verir (İzmir BİM 3. İDD, E.2019/1201, K.2020/306).

Sıkça Sorulan Sorular