Yarısı Bizden Kampanyası Hakkında Kapsamlı Hukuki Rehber (2026–2027)

Künye	Ayrıntı
Son güncelleme	8 Eylül 2026
Kapsam	İstanbul, 39 ilçe · 6306 sayılı Kanun
Hedef okuyucu	Kat malikleri, bina/site temsilcileri, yükleniciler, kiracılar
Uzunluk	22 bölüm · ~10.000 kelime
Okuma süresi	Baştan sona ~45 dakika · Tek bölüm ortalama 2–3 dakika
Kullanım	Baştan sona okunmak zorunda değildir; içindekilerden ilgili bölüme geçilebilir
Hazırlayan	Arıkan Avukatlık Bürosu — Kadıköy / İstanbul

Nasıl okumalı? Süreci yeni başlatacaksanız 1, 9, 10 ve 11. bölümler; müteahhit seçimi aşamasındaysanız 17. bölüm; komşularınızla uzlaşamıyorsanız 11 ve 12. bölümler; yalnızca rakamları merak ediyorsanız 6 ve 7. bölümler önceliklidir. Acele bir cevap arıyorsanız doğrudan 21. bölümdeki sıkça sorulan sorulara geçebilirsiniz.

1. Kampanyada Ne Değişti? 31 Aralık 2027 Kararının Anlamı

7 Eylül 2026 tarihli Kabine Toplantısı’nın ardından yapılan açıklamayla, İstanbul’daki riskli yapı stokunun yenilenmesini finanse eden “Yarısı Bizden” Kampanyası’nın süresi 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatıldı.

Bu, kampanya bakımından bir yıllık ek süre anlamına geliyor. Önceki düzenlemede son tarih 31 Aralık 2026 idi. Dolayısıyla riskli yapı tespitini henüz tamamlamamış, malikler arasında uzlaşma sağlayamamış veya müteahhit seçimini sonuçlandıramamış hak sahipleri açısından süreç yeniden nefes almış oldu. Bu rehber, söz konusu süreci fiilen yürütecek olan bina ve site temsilcileri ile yükleniciler açısından teknik ayrıntılarıyla hazırlanmıştır.

1.1 Açıklanan Rakamlar Ne Söylüyor?

Gösterge	Değer
Dönüşümü tamamlanan bağımsız bölüm	108.881
Güvenli konuta kavuşan vatandaş sayısı	~500.000
Yapım süreci başlatılan bağımsız bölüm	435.683
2026 yıl sonu hedefi	500 binin üzerine çıkmak
Nihai hedef	İstanbul’da yaklaşık 2 milyon kişi

Bu rakamların hukukçu gözüyle iki anlamı vardır. Birincisi, 435 binden fazla bağımsız bölümde yapım süreci fiilen başlamış durumdadır; yani önümüzdeki iki yıl, İstanbul’da kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarının, teslim gecikmelerinin ve ayıplı imalat davalarının yoğunlaşacağı bir dönem olacaktır. İkincisi, tamamlanan 108 bin bölüm ile başlatılan 435 bin bölüm arasındaki fark, sürecin ortasında sıkışmış çok sayıda dosya bulunduğunu göstermektedir. Uzatma kararı, tam da bu sıkışmayı gidermeye yöneliktir.

1.2 Uzatma Kararı Kimin İşine Yarar?

Kim	Uzatmanın Sağladığı Fayda	Yine de Aciliyet Neden Devam Ediyor?
Riskli yapı tespiti yaptırmamış malik	Lisanslı kuruluş başvurusu, karot ve onay için gerçekçi takvim	Tespit + onay + itiraz süreci tek başına 2–5 ay
Uzlaşamayan bina	Salt çoğunluk kararının oluşturulması ve tebligat sürecinin tamamlanması	Karara katılmayan malik prosedürü 3–6 ay ekler
Müteahhit arayışındaki malikler	Yüklenici due diligence’ı için zaman	Aceleye getirilen sözleşme, 10 yıllık dava demektir
Yüklenici / müteahhit firmalar	2027 boyunca devlet destekli, öngörülebilir talep havuzu	Ruhsat ve iskân takvimi kampanya penceresine sığmalı
Süreci yarım kalmış projeler	Hakediş takviminin pencere içinde tamamlanabilmesi	Son %10 dilimi iskâna bağlıdır
Yurt dışındaki malikler	Vekâletname ve temsil düzenlemeleri için zaman	Ulaşılamayan malik süreci durduramaz, payı satılabilir

1.3 Uzatma Bir Erteleme Gerekçesi Değildir

Uygulamada en sık yaptığımız uyarı budur. Kentsel dönüşüm, kampanya son tarihine kadar “başvurulup bitirilebilecek” tek adımlı bir işlem değildir. Aşağıdaki tablo, tipik bir İstanbul binasında gerçekçi süre beklentisini göstermektedir:

Aşama	Gerçekçi Süre
Lisanslı kuruluş sözleşmesi + karot + rapor	3–6 hafta
İdarenin raporu onaylaması ve tebliği	2–6 hafta
İtiraz süresi ve (varsa) teknik heyet incelemesi	1–3 ay
Malik toplantısı, salt çoğunluk kararı, protokol	1–4 ay
Karara katılmayan maliklere tebligat ve satış süreci	3–6 ay
Yüklenici araştırması ve sözleşme müzakeresi	1–3 ay
Mimari proje ve ruhsat	3–8 ay
Hak sahipliği tespiti ve sözleşme imzaları	1–2 ay
Toplam (paralel yürütülen aşamalar dahil)	8–18 ay

31 Aralık 2027’ye kadar yaklaşık 16 ay bulunmaktadır. Tabloya bakıldığında, bugün başlamayan bir binanın pencereyi kaçırma riski somut biçimde görülmektedir.

2. Açıklama ile Yürürlük Aynı Şey Değildir: Hukuki Uyarı

Bu ayrımın altını özellikle çiziyoruz; çünkü kamuoyunda süre uzatımı haberleri çoğu zaman hukuki yürürlükle karıştırılmaktadır. Uygulamada bu karışıklık, gerçek hak kayıplarına yol açmaktadır.

2.1 Hukuki Dayanak Zinciri

Kampanyanın hukuki temeli tek bir metinden ibaret değildir:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — çerçeve kanun,
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15.12.2012 tarihli ve 28498 sayılı RG) ve değişiklikleri,
• Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı kapsamındaki destek kararlarına ilişkin Cumhurbaşkanı Kararları,
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın uygulama tebliğ ve duyuruları.

Bir sürenin fiilen uzaması, ilgili Cumhurbaşkanı Kararı’nın Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla hukuken sonuç doğurur. Siyasi açıklama, idarenin iradesini gösterir ve uygulamada güçlü bir beklenti yaratır; ancak dava veya başvuru aşamasında dayanılacak metin resmî düzenlemedir.

2.2 Teyit Edilmesi Gereken Üç Nokta

Uzatmaya ilişkin resmî metin yayımlandığında şu üç hususun ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekir:

a) Giriş eşiği hangi tarihe taşındı? 27 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle kampanyaya giriş eşiği, kat irtifakının kurulmasından riskli yapı tespitinin tamamlanmasına çekilmiş ve bu eşik için 31 Aralık 2026 tarihi öngörülmüştü. Uzatma kararının bu eşiği de 31 Aralık 2027’ye taşıyıp taşımadığı, metnin lafzından anlaşılacaktır. Eşik tarihini yanlış varsayan bir malik, tespit başvurusunu geciktirdiği için destek dışında kalabilir.

b) Destek tutarları güncellendi mi? 875.000 TL / 437.500 TL / 125.000 TL tutarları, inşaat maliyetlerindeki artış karşısında zaman içinde güncellenebilir. Uzatma kararı ile birlikte tutar revizyonu yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.

c) Ruhsat projesi tarihi şartı korunuyor mu? Kampanya kapsamındaki yeni yapıya ilişkin ruhsat projesinin 1 Nisan 2023 sonrasında hazırlanmış olması şartının devam edip etmediği teyit edilmelidir.

2.3 Sözleşmelere Nasıl Yansıtılmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve ön protokollerde “kampanya süresi” ifadesine atıf yapılırken, tarihi sabit yazmak yerine dinamik formülasyon tercih edilmelidir:

❌ “Taraflar, işbu sözleşmeyi 31.12.2026 tarihine kadar geçerli Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında akdetmiştir.”

✅ “Taraflar, işbu sözleşmeyi 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen ve yürürlükteki mevzuatta öngörülen süre içinde geçerli olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı destek programı (‘Yarısı Bizden Kampanyası’) kapsamında akdetmiştir. Kampanya süresinin uzaması, kısalması veya destek tutarlarının değişmesi hâlinde tarafların hak ve yükümlülükleri Madde ___ hükümlerine göre yeniden düzenlenir.”

Sabit tarih yazılan sözleşmelerde, süre uzatımı sonrasında “sözleşmenin konusu kalmadı” veya “şartlar esaslı biçimde değişti” iddiaları gündeme gelmekte ve gereksiz uyuşmazlık üretmektedir.

3. Yarısı Bizden Kampanyası Nedir? Hukuki Dayanağı Nedir?

“Yarısı Bizden”, İstanbul’un 39 ilçesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların yeniden inşasında, yapım maliyetinin önemli bir bölümünün kamu tarafından karşılandığı bir destek programıdır. Program Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülmektedir.

Kampanyanın mantığı adında saklıdır: yapım bedelinin yarısına yakın kısmı geri ödemesiz hibe olarak verilir; kalan kısım için piyasa koşullarının çok altında, uzun vadeli ve ilk yılı faizsiz bir yapım kredisi sağlanır.

3.1 Kampanyanın Temel Parametreleri

Parametre	İçerik
Coğrafi kapsam	Yalnızca İstanbul, 39 ilçe
Kapsanan taşınmaz	Konutlar ve şartları sağlayan iş yerleri/dükkânlar
Destek türleri	Hibe (geri ödemesiz) + yapım kredisi (geri ödemeli) + tahliye desteği (tek seferlik)
Hak sahibi	Kural olarak tapu maliki
Kiracının konumu	Hibe ve kredinin muhatabı değil; tahliye desteğinden yararlanabilir
Uygulama modelleri	Bina (parsel) bazlı — yüklenici ile · Alan bazlı — TOKİ/Emlak Konut ile
Finansman kanalı	Emlak Katılım Bankası
Ödeme yöntemi	Hak sahibi adına yükleniciye, hakediş dilimleri hâlinde
Başlangıç	22 Şubat 2024 düzenlemesiyle bugünkü yapıya kavuşmuştur
Yeni son tarih	31 Aralık 2027

3.2 Kampanya, 6306 Rejiminin Yerine Geçmez

Sık yapılan bir hata, kampanyayı 6306 sayılı Kanun’dan bağımsız bir “devlet yardımı” gibi görmektir. Oysa kampanya, 6306 rejiminin finansman ayağıdır. Bu şu anlama gelir:

• Riskli yapı tespiti, yıkım, karar nisabı, azınlık payı satışı ve tahliye kurallarının tamamı 6306 sayılı Kanun’a göre işler.
• Kampanya, bu kuralların üzerine bir destek katmanı ekler.

Dolayısıyla kampanyadan yararlanmak isteyen bir malik, aynı anda hem kampanya şartlarına hem 6306 usulüne uymak zorundadır. İkisinden birinde yapılan hata, diğerini de bozar. Örneğin salt çoğunluk kararı usulüne uygun alınmadığında, ruhsat aşamasında dosya durur; ruhsat alınamadığında ise kampanya hakediş dilimleri hiç başlamaz.

4. Temel Kavramlar Sözlüğü: Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşümde en yaygın kavram karışıklığı bu üç terim arasındadır ve hangi rejime tabi olduğunuz, muhatap kurumdan destek tutarına kadar her şeyi belirler.

Kavram	Tanım	Karar Mercii	Kampanya Kapsamı
Riskli yapı	Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen tekil yapı	Lisanslı kuruluş raporu + idare onayı	✅ Kampanyanın esas hedefi
Riskli alan	Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan	Cumhurbaşkanı Kararı	Alan bazlı model kapsamında
Rezerv yapı alanı	Dönüşüm projeleri için yeni yerleşim yeri olarak belirlenen alan	Başkanlık / Bakanlık	Alan bazlı model kapsamında

4.1 Diğer Kritik Terimler

Arsa payı: Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme özgülenen, ana taşınmazdaki ortak mülkiyet payı. Kentsel dönüşümde karar nisabının hesap birimidir. Daire sayısı değil, arsa payı belirleyicidir.

Bağımsız bölüm: Kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmiş, bağımsız kullanıma elverişli birim. Kampanya destekleri bağımsız bölüm başına hesaplanır.

Kat irtifakı: Henüz tamamlanmamış yapıda, ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payı üzerinde kurulan irtifak hakkı.

Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapıda bağımsız bölümler üzerindeki tam mülkiyet.

Hak sahipliği tespiti: İdarenin, kampanya desteklerinden kimin, hangi bağımsız bölüm için, ne tutarda yararlanacağını belirlediği idari işlem.

Hibe taahhütnamesi: Hak sahibinin, hibe desteğinin şartlarına uyacağını taahhüt ettiği belge.

Hakediş: İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre yükleniciye yapılan kısmi ödeme.

YAMBİS: Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi. Müteahhitlerin yetki belgesi numaralarının ve grup bilgilerinin tutulduğu sistem.

ARAAD Bilgi Sistemi: Kentsel dönüşüm süreçlerinde karar, tebligat ve satış işlemlerinin yürütüldüğü, e-Devlet ve tapu sistemiyle entegre çalışan bilgi sistemi.

Ek-12 / Ek-13 formları: Uygulama Yönetmeliği ekinde yer alan, malik toplantısı çağrısı ve karar bildirimi için kullanılan standart formlar.

5. 2023–2026 Mevzuat Kronolojisi: Kuralları Değiştiren Beş Düzenleme

Kentsel dönüşüm mevzuatı son üç yılda köklü biçimde değişti. Eski bilgiyle hareket etmek, bugün en sık görülen hata kaynağıdır.

Tarih	Düzenleme	Ne Değişti?
9 Kasım 2023	7471 sayılı Kanun	Riskli yapılarda dönüşüm kararı için aranan çoğunluk 2/3’ten salt çoğunluğa (%50+1) indirildi. Karara katılmayanlara bildirim ve pay satışı usulü yeniden düzenlendi.
22 Şubat 2024	Kampanya destek yapısının belirlenmesi	Hibe, yapım kredisi ve tahliye desteğinin bugünkü tutar ve şartları oluştu. Tahliye desteği bakımından bu tarih bir eşik tarih hâline geldi.
4 Şubat 2026	Uygulama Yönetmeliği değişikliği (33158 sayılı RG)	Malik toplantısı zorunlu hâle getirildi, Ek-12/Ek-13 standart formları getirildi, tebligat ve ilan usulleri netleştirildi, ruhsat başvurusu öncesinde tebligatın tamamlanmış olması şartı kondu, yıkım sonrası tapu şerhi rejimi düzenlendi.
27 Şubat 2026	Cumhurbaşkanlığı Kararı	Kampanyaya giriş eşiği, kat irtifakı kurulmasından riskli yapı tespitinin tamamlanmasına çekildi.
7 Eylül 2026	Süre uzatımı açıklaması	Kampanya süresi 31 Aralık 2027’ye uzatıldı.

5.1 En Çok Etki Yaratan İki Değişiklik

Salt çoğunluğa geçiş (7471 sayılı Kanun). Önceki 2/3 nisabı, tek bir muhalif hissedarın süreci yıllarca bloke etmesine imkân veriyordu. Salt çoğunluk sistemiyle bu tıkanıklık aşıldı; ancak azınlıkta kalan malikin korunması bakımından yeni tartışmalar doğdu. Bugün bir binada dönüşüm kararı, arsa paylarının yarısından bir fazlasıyla alınabilmektedir.

Malik toplantısının zorunlu hâle gelmesi (4 Şubat 2026 Yönetmeliği). Önceki dönemde toplantı çağrısı ve karar bildirimi konusunda idari uygulama birliği yoktu. Yeni düzenlemeyle uygulama projesi için kat malikleri toplantısı zorunlu hâle geldi, çağrı standart forma bağlandı ve toplantı davetiyle tutanaklarının müracaat dosyasına eklenmesi şart kılındı. Bu, usulüne uygun yürütülmeyen kararların iptal riskini ciddi biçimde artırmıştır.

Pratik sonuç: 2024 veya 2025’te alınmış, toplantı tutanağı bulunmayan veya çağrısı usulsüz yapılmış kararlar, bugün ruhsat aşamasında sorun çıkarabilmektedir. Süreci yarım kalmış binaların, dosyalarını yeni yönetmelik ölçütlerine göre gözden geçirmesi gerekir.

6. Destek Tutarları ve Örnek Hesaplama Senaryoları

Destekler bağımsız bölüm esasına göre hesaplanır. Dairenin metrekaresi tutarı değiştirmez: 45 m² bir daire ile 130 m² bir daire aynı desteği alır.

6.1 Bina Bazlı Dönüşümde Destek Tablosu

Destek Kalemi	Bir Konut İçin	Bir İş Yeri / Dükkân İçin	Niteliği
Hibe desteği	875.000 TL	437.500 TL	Geri ödemesiz
Yapım kredisi	875.000 TL	437.500 TL	Geri ödemeli
Tahliye / taşınma desteği	125.000 TL	125.000 TL	Tek seferlik, şartlı
TOPLAM PAKET	1.875.000 TL	1.000.000 TL	—

6.2 İkinci ve Sonraki Bağımsız Bölümler

Durum	Hibe	Kredi
İlk konut	875.000 TL	875.000 TL
Diğer her bir konut	Yok	1.750.000 TL
İlk iş yeri / dükkân	437.500 TL	437.500 TL
Diğer her bir iş yeri	Yok	875.000 TL

Buradaki mantık şudur: kamu, hak sahibinin konut ihtiyacını hibe ile desteklemekte; yatırım amaçlı ikinci ve sonraki taşınmazlar için ise yalnızca uygun koşullu finansman sağlamaktadır. İkinci konut için kredi tutarının 1.750.000 TL olması (yani ilk konuttaki hibe+kredi toplamına eşit), maliyet finansmanının korunduğunu ancak hibe unsurunun kaldırıldığını gösterir,

6.3 Alan Bazlı Dönüşümde (TOKİ / Emlak Konut)

Destek	Tutar
Hibe	875.000 TL
Tahliye desteği (şartları oluşursa)	125.000 TL
Kalan borç	Proje için belirlenen uzun vadeli ödeme planına bağlanır

Hibe, toplam yapım maliyetinden mahsup edilir.

6.4 Örnek Senaryo 1 — 8 Daireli Klasik Apartman

Kadıköy’de 1978 yapımı, 8 daireli, zemin katında 2 dükkân bulunan bir bina. Her bağımsız bölüm ayrı malike ait.

Kalem	Adet	Birim Hibe	Birim Kredi	Toplam Hibe	Toplam Kredi
Konut	8	875.000	875.000	7.000.000 TL	7.000.000 TL
Dükkân	2	437.500	437.500	875.000 TL	875.000 TL
Ara toplam	10	—	—	7.875.000 TL	7.875.000 TL
Tahliye desteği	10 × 125.000	—	—	1.250.000 TL	—
GENEL TOPLAM	—	—	—	17.000.000 TL destek paketi

Bu binada kamu desteği 7.875.000 TL geri ödemesiz hibe + 7.875.000 TL geri ödemeli kredi + 1.250.000 TL tahliye desteği olmak üzere toplam 17.000.000 TL’dir. Kredi kısmı için tesis edilecek ipotek tutarı ise 15.750.000 TL (kredinin iki katı) olacaktır.

6.5 Örnek Senaryo 2 — Çatı Katı İlaveli Bina (Kritik Uyarı)

Aynı binada, ruhsat eki projede yer almayan, sonradan yapılmış 2 adet çatı katı dairesi bulunuyor ve bunlar tapuda kayıtlı değil.

Bağımsız bölüm	Ruhsat/tapuda kayıtlı mı?	Destek
8 daire	✅ Evet	Tam destek
2 dükkân	✅ Evet	Tam destek
2 çatı katı dairesi	❌ Hayır	Destek yok

Bu iki dairenin sahipleri, fiilen orada oturuyor olsalar bile kampanya kapsamında hibe veya kredi alamaz. Yeni binada kendilerine daire verilip verilmeyeceği ve bunun finansmanının kime ait olacağı, kat karşılığı sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir. Uygulamada en sık patlayan uyuşmazlık noktalarından biri budur.

6.6 Örnek Senaryo 3 — Tek Malikin Birden Fazla Dairesi

Bir malikin aynı binada 3 dairesi var.

Daire	Hibe	Kredi
1. daire	875.000 TL	875.000 TL
2. daire	0	1.750.000 TL
3. daire	0	1.750.000 TL
Toplam	875.000 TL	4.375.000 TL

Bu malik toplam 5.250.000 TL destek kullanabilir; ancak bunun yalnızca 875.000 TL’si geri ödemesizdir. 4.375.000 TL kredi için tesis edilecek ipotek 8.750.000 TL olacaktır. Bu senaryoda ipoteğin hangi bağımsız bölümler üzerinde kurulacağı, yüklenici payına düşecek daireleri de etkileyeceğinden sözleşmede mutlaka planlanmalıdır.

6.7 En Sık Yapılan Okuma Hatası

❌ “Devlet daire başına 1.875.000 TL veriyor.”

✅ “Devlet daire başına 875.000 TL hibe veriyor; 875.000 TL’yi ise uygun koşullu kredi olarak kullandırıyor ve bu tutar geri ödenecek. 125.000 TL tahliye desteği ise ancak şartları oluşursa ve bir kez ödeniyor.”

Bu ayrım, maliklerin müteahhitle yaptığı pazarlıkta doğrudan belirleyicidir. Yüklenici tarafı çoğu zaman toplam paketi “devlet katkısı” olarak sunmakta, kredinin geri ödenecek olması ikinci planda kalmaktadır.

7. Kredinin Yapısı: Faiz, Vade, İpotek ve Gerçek Maliyet

7.1 Temel Koşullar

Unsur	Koşul
Geri ödemenin başlangıcı	Yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra
Vade	10 yıla kadar
İlk yıl	Faiz uygulanmaz
Sonraki yıllar	Kalan borç, ilgili yıl TÜFE oranının yarısı kadar güncellenir
Ara ödeme	Kısmi erken ödeme seçeneği yok
Erken kapatma	Kredi tek seferde kapatılabilir
İpotek	Kredi tutarının iki katı
Sadece hibe kullanımı	İpotek tesis edilmez
Gelir / kredi puanı şartı	Yok
Üst yaş sınırı	Yok

7.2 “Faizsiz mi?” Sorusunun Doğru Cevabı

Kampanya kredisi tamamen faizsiz değildir. Yapı şudur:

• Ruhsat + 2 yıl: ödemesiz dönem.
• 1. yıl: faiz/güncelleme yok.
• 2. yıldan itibaren: kalan anapara, ilgili yıl için açıklanan TÜFE’nin %50’si oranında güncellenir.

Bu, enflasyonun altında kalan bir güncelleme mekanizmasıdır ve pratikte reel olarak negatif faiz anlamına gelir. Örneğin TÜFE’nin %40 olduğu bir yılda borç yalnızca %20 artar; reel olarak borcun yükü azalır. Kampanyanın en değerli unsurlarından biri budur ve maliklerin çoğu bunun farkında değildir.

7.3 İpoteğin Anlamı ve Riski

Kredi kullanımında kredi tutarının iki katı oranında ipotek tesis edilir. Bu, uygulamada üç soruyu doğurur:

• İpotek hangi taşınmaz üzerinde kurulacak? Yeni binada hak sahibine düşecek bağımsız bölüm üzerinde.
• Yüklenici payına düşen daireler etkilenir mi? Arsa payı devir takvimi ile ipotek tesis takvimi çakışabilir. Sözleşmede sıralama net değilse, yüklenici satış yapamaz hâle gelir.
• İpotek ne zaman fek edilir? Kredi kapandığında. Vade 10 yıla kadar uzayabildiğinden, bu süre boyunca taşınmaz üzerinde ipotek bulunacaktır — satış ve yeniden ipotek imkânını sınırlar.

Sözleşme uyarısı: İpoteğin derecesi, sırası ve fek koşulları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde düzenlenmelidir. Yüklenicinin kendi finansmanı için aynı taşınmaz üzerinde ipotek talep ettiği hâllerde sıralama uyuşmazlığı çıkmaktadır.

7.4 Krediyi Kim Geri Öder?

Kredi sözleşmesini imzalayan kişi öder. Bu genellikle hak sahibi maliktir. Ancak uygulamada kat karşılığı sözleşmesiyle “kredi geri ödemesinin yükleniciye ait olacağı” kararlaştırılabilmektedir.

Kritik uyarı: Böyle bir sözleşme hükmü, bankaya karşı hüküm ifade etmez. Banka nezdinde borçlu, kredi sözleşmesini imzalayan malikdir. Yüklenici ödemezse banka maliki takip eder; malik ise ancak yükleniciye rücu edebilir. Bu nedenle:

• Böyle bir düzenleme yapılacaksa mutlaka teminatla (banka teminat mektubu veya ayrı ipotek) desteklenmelidir.
• Sözleşmeye, yüklenicinin ödememesi hâlinde derhal muaccel olan bir cezai şart konmalıdır.
• Ödeme belgelerinin malike düzenli olarak ibrazı yükümlülüğü getirilmelidir.

8. Uygulama Modelleri: Bina Bazlı ve Alan Bazlı Dönüşüm

8.1 Bina (Parsel) Bazlı Dönüşüm — Yüklenici ile

Kat malikleri kendi seçtikleri bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparlar ve binayı yeniden inşa ettirirler. Kampanya destekleri hak sahibi adına doğrudan yükleniciye aktarılır.

Avantajları: Proje, müteahhit ve daire dağılımı üzerinde en geniş serbesti. Bina ölçeğinde daha hızlı ilerleme.

Riski: Sözleşme riski tamamen maliklerin üzerindedir. Yüklenicinin mali gücü, teminatları ve cezai şart hükümleri belirleyicidir.

8.2 Alan Bazlı Dönüşüm — TOKİ ve Emlak Konut ile

Birden fazla parsel içeren, ada veya alan ölçeğindeki dönüşümlerde, tam uzlaşma sağlanması koşuluyla proje Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve/veya Emlak Konut eliyle yürütülür.

Avantajları: Müteahhit iflas riski büyük ölçüde ortadan kalkar. Kamu güvencesi vardır.

Riski: Maliklerin proje, daire dağılımı ve teslim takvimi üzerindeki söz hakkı sınırlıdır. Tam uzlaşma şartı pratikte en zorlayıcı unsurdur.

8.3 Karşılaştırma

Kriter	Bina Bazlı	Alan Bazlı
Proje üzerinde kontrol	Yüksek	Düşük
Müteahhit iflas riski	Malikte	Büyük ölçüde yok
Uzlaşma eşiği	Arsa payı salt çoğunluğu (%50+1)	Tam uzlaşma
Hibe (konut)	875.000 TL	875.000 TL
Kredi imkânı	875.000 TL	Proje bazlı vade
Daire dağılımında pazarlık	Var	Sınırlı
Uygulama hızı	Bina ölçeğinde daha hızlı	Ölçek nedeniyle yavaş
Hukuki uyuşmazlık yoğunluğu	Yüksek (sözleşme kaynaklı)	Düşük ama idari
Uygun olduğu durum	Tek parsel, orta ölçekli bina	Ada/site ölçeği, çok parselli alan

9. Kampanyaya Girmenin Dört Ön Koşulu

9.1 Riskli Yapı Tespitinin Yapılmış ve Onaylanmış Olması

Yapının, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca incelenmesi, karot numunelerinin alınması ve 6306 sayılı Kanun’un teknik esaslarına göre riskli yapı raporunun düzenlenmesi gerekir.

Kritik nokta: Rapor, ilgili idarece onaylanmadıkça hukuken sonuç doğurmaz. Kampanya bakımından esas alınan da bu onaydır. “Lisanslı kuruluşa başvurdum” demek, kampanyaya girmiş olmak anlamına gelmez.

Lisanslı kuruluş listesine Bakanlığın altyapı bilgi sistemi (altyapi.csb.gov.tr) üzerinden ulaşılabilir. Lisanslı kuruluş seçiminde dikkat edilecekler:

• Lisansın güncel ve geçerli olduğunun teyidi
• Karot sayısı ve alınma noktalarının teknik yeterliliği
• Rapor teslim süresi ve ücretin sözleşmeye bağlanması
• Raporun idareye sunulmasında kuruluşun yükümlülüğü

9.2 Yapı Büyüklüğü Sınırı — “Bir Buçuk Kat Kuralı”

Yeni yapılacak binanın inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı, eski yapının inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısının bir buçuk katını geçmemelidir.

Hesaba dahil	Hesap dışı
Konut ve iş yeri bağımsız bölümleri	Otopark alanları
Toplam inşaat alanı	Mevzuat gereği zorunlu sığınak alanları

Bu sınırın aşılması hâlinde hibe ve kredi desteğinden hiç yararlanılamaz. Kampanyanın en sert kuralıdır ve proje aşamasında mimar ile birlikte mutlaka kontrol edilmelidir.

Uygulama notu: İmar hakları elverişli parsellerde müteahhitler doğal olarak azami daire sayısına yönelir. Ancak 1,5 kat sınırının aşılması, maliklerin desteği tamamen kaybetmesine ve dolayısıyla projenin finansmansız kalmasına yol açar. Bu hesap, sözleşme imzalanmadan önce yapılmalı ve sözleşmeye yüklenicinin taahhüdü olarak yazılmalıdır.

9.3 Ruhsat Projesinin 1 Nisan 2023 Sonrası Hazırlanmış Olması

Kampanya kapsamında değerlendirilecek yeni yapıya ilişkin ruhsat projesinin 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış olması gerekir. Daha önce hazırlanmış projelerle kampanyaya girilemez; bu durumda projenin yenilenmesi gündeme gelir.

9.4 Kayıt Dışı Bölümlerin Destek Dışı Olması

Destek hesabı, eski yapının onaylı yapı ruhsatı eki mimari projesinde ve tapu sicilinde kayıtlı bağımsız bölümler üzerinden yapılır. Buna göre destek kapsamı dışında kalanlar:

• Kaçak katlar
• Sonradan oluşturulan bölümler (bodrum, çatı katı dönüşümleri)
• Projeye aykırı bağımsız bölümler
• Yeni projede üretilen, eski yapıdaki kayıtlı bağımsız bölüm sayısını aşan ilave daireler

Sözleşme öncesi zorunlu kontrol: Tapu kaydı ile ruhsat eki mimari proje yan yana konularak bağımsız bölüm sayısı ve nitelikleri karşılaştırılmalıdır. Bu karşılaştırma yapılmadan destek tutarı hesaplanmamalı ve maliklere taahhütte bulunulmamalıdır.

10. Başvuru Süreci: 11 Adımda Yol Haritası ve Belge Listesi

Kampanya başvurusu e-Devlet üzerinden yapılmaz. Bu, en sık sorulan sorulardan biridir. Süreç şu sırayla ilerler:

Adım 1 — Ön Hukuki İnceleme: Tapu kaydı, ruhsat eki proje, imar durumu ve arsa payı dağılımı incelenir. Bu adımın atlanması, sonraki her aşamada maliyet üretir.

Adım 2 — Lisanslı Kuruluşa Başvuru ve Riskli Yapı Tespiti: Sözleşme yapılır, karot alınır, teknik inceleme ve rapor hazırlanır.

Adım 3 — Raporun İdarece Onayı ve Tebliği: Rapor ilgili idareye sunulur, onaylanır ve maliklerle ayni hak sahiplerine tebliğ edilir. Tapuya riskli yapı şerhi işlenir.

Adım 4 — İtiraz Süresi: Teknik itiraz 15 gün, iptal davası 30 gün (bkz. Bölüm 19). Bu süreler hak düşürücüdür.

Adım 5 — Malik Toplantısı ve Salt Çoğunluk Kararı: 4 Şubat 2026 Yönetmeliği uyarınca toplantı zorunludur. Çağrı Ek-12 formu ile yapılır. Toplantı tutanağı düzenlenir ve dosyaya eklenir (bkz. Bölüm 11).

Adım 6 — Karara Katılmayan Maliklere Bildirim: Teklif, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir. Ruhsat başvurusundan önce bu tebligatın tamamlanmış olması gerekir (bkz. Bölüm 12).

Adım 7 — Yüklenici Seçimi ve Sözleşme: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde akdedilir (bkz. Bölüm 17).

Adım 8 — Mimari Proje ve Yapı Ruhsatı: 1,5 kat kuralı ve 1 Nisan 2023 şartı gözetilerek proje hazırlanır; ruhsat alınır.

Adım 9 — İlçe Belediyesine Hak Sahipliği Başvurusu: İstanbul’da bu başvurular ilçe belediyesine yapılır; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. Belediye dosyayı ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletir.

Adım 10 — Hibe Taahhütnamesi ve Kredi Sözleşmesinin İmzalanması: Belirlenen randevu tarihinde hak sahipleri belgeleri imzalar; Emlak Katılım Bankası nezdinde hesap açılır; kredi kullanımında ipotek tesis edilir.

Adım 11 — Yıkım, İnşaat ve Hakediş Ödemeleri: İnşaat ilerledikçe ödemeler dört dilimde yükleniciye aktarılır (bkz. Bölüm 13).

10.1 Belge Kontrol Listesi

Malikin hazırlaması gerekenler:

• ☐ Güncel tapu kaydı (takyidat belgesi dahil)
• ☐ Kimlik belgesi / vekâletname (yurt dışındakiler için apostilli)
• ☐ Riskli yapı tespit raporu ve onay yazısı
• ☐ Onaylı yapı ruhsatı eki mimari proje (eski yapıya ait)
• ☐ İmar durum belgesi
• ☐ Malik toplantısı çağrı belgeleri (Ek-12) ve tutanağı
• ☐ Salt çoğunluk karar tutanağı ve imza sirküleri
• ☐ Karara katılmayan maliklere yapılan tebligat evrakı
• ☐ Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• ☐ Kiracı varsa kira sözleşmesi ve ikamet belgesi
• ☐ Tahliye/yıkım tutanağı (destek başvurusu için)
• ☐ Banka hesap bilgileri

Yüklenicinin hazırlaması gerekenler:

• ☐ YAMBİS yetki belgesi (grup ve geçerlilik)
• ☐ Ticaret sicil gazetesi ve imza sirküleri
• ☐ Vergi ve SGK borcu yoktur yazıları
• ☐ İş deneyim belgeleri / referans projeler
• ☐ Teminat mektubu
• ☐ İş programı ve ödeme planı (hakediş dilimleriyle uyumlu)
• ☐ Mimari proje ve statik hesaplar
• ☐ Yapı denetim sözleşmesi

11. Karar Alma Rejimi: Salt Çoğunluk, Toplantı Usulü ve Tebligat

Bu bölüm, 2026 itibarıyla en çok değişen ve en çok hata yapılan alandır.

11.1 Nisap: Arsa Payı Üzerinden Salt Çoğunluk

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, yapının nasıl değerlendirileceğine — yıkım, yeniden inşa, kat karşılığı, hasılat paylaşımı, tevhit, ifraz, payların satışı — paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50+1) ile karar verilir.

Yanlış Bilinen	Doğrusu
“Daire sayısının yarısından fazlası”	❌ Hesap arsa payı üzerinden yapılır
“2/3 çoğunluk gerekir”	❌ 7471 sayılı Kanun ile salt çoğunluğa indirildi
“Herkesin imzası şart”	❌ Riskli yapılarda oybirliği aranmaz
“Kat irtifakı yoksa karar alınamaz”	❌ Arsa paylı tapuda da nisap arsa payından hesaplanır

Neden bu kadar önemli? Çünkü 8 daireli bir binada 5 malik “evet” dese bile, bu 5 malikin toplam arsa payı %50’nin altındaysa karar geçersizdir. Tersine, 3 malik “evet” dese ve toplam arsa payları %51 ise karar geçerlidir. Bu nedenle her binada ilk yapılması gereken iş, tapudan güncel arsa payı dökümü almak ve nisabı hesaplatmaktır.

11.2 Malik Toplantısı Artık Zorunlu

4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle uygulama projesi için kat malikleri toplantısının yapılması zorunlu hâle getirilmiştir. Maliklerden birinin istemi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması şarttır.

Toplantı çağrısının usulü:

Unsur	Kural
Form	Ek-12 standart formu doldurulur
Bildirim yolu	Muhtarlıkta ilan veya bina yıkılmadıysa binanın duyuru panosunda asma veya noter aracılığıyla
İlan süresi	15 gün
Tebliğ tarihi	İlan yolunda ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır
Dosyaya ekleme	Toplantı daveti ve tutanaklarının müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu

Dava riski uyarısı: Toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmamışsa, alınan salt çoğunluk kararı iptal riski taşır. Uygulamada, karara katılmayan maliklerin en güçlü savunma argümanı budur. Çağrının Ek-12 formuna uygunluğu, ilanın 15 gün eksiksiz yapıldığı ve son günün tebliğ tarihi olarak kaydedildiği titizlikle belgelenmelidir.

11.3 Karar ve Teklifin Bildirilmesi

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif (veya teklifin görülüp incelenebileceği yer), karara katılmayan maliklere bildirilir. 2026 itibarıyla tebligat yöntemleri:

Malikin durumu	Tebligat yöntemi
Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş	E-tebligat adresi üzerinden
Elektronik tebligat adresi bildirmemiş	Noter vasıtasıyla veya standart form ile muhtarlıkta/bina duyuru panosunda 15 gün ilan

İşlemler ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütülür; sistem e-Devlet Kapısı ve tapu sistemiyle entegre çalışır. Tebligat tutanakları sistem tarafından otomatik olarak e-Devlet’e iletilir.

11.4 Ruhsat Öncesi Tebligat Şartı

4 Şubat 2026 Yönetmeliği’nin uygulamada en çok iş durduran hükmü budur:

Yapı ruhsatı başvurusundan önce, karara katılmayan maliklere yapılacak tebligatların tamamlanmış olması ve satış için ilgili müdürlüğe başvurulmuş olması gerekir.

Bu, müteahhitler açısından doğrudan bir takvim riskidir. Tebligat süreci tamamlanmadan ruhsat alınamaz; ruhsat alınamazsa kampanya hakediş dilimleri başlamaz; hakediş başlamazsa yüklenici öz kaynakla ilerlemek zorunda kalır. Bu nedenle iş programı hazırlanırken tebligat sürecine gerçekçi süre ayrılmalıdır.

11.5 Toplantı ve Karar Süreci Kontrol Listesi

• ☐ Güncel tapu kayıtlarından arsa payı dökümü alındı mı?
• ☐ Nisap arsa payı üzerinden hesaplandı mı (daire sayısı üzerinden değil)?
• ☐ Çağrı Ek-12 formuna uygun düzenlendi mi?
• ☐ Çağrı tüm maliklere yöneltildi mi (yurt dışındakiler dahil)?
• ☐ Muhtarlıkta veya bina duyuru panosunda 15 gün ilan yapıldı mı?
• ☐ İlan süresi eksiksiz tamamlandı mı ve son gün tebliğ tarihi olarak kaydedildi mi?
• ☐ Toplantı tutanağı düzenlendi, imzalar alındı mı?
• ☐ Karar ve teklif, katılmayan maliklere usulüne uygun bildirildi mi?
• ☐ Bildirim ARAAD sistemine işlendi mi?
• ☐ Toplantı daveti ve tutanakları müracaat dosyasına eklendi mi?
• ☐ Ruhsat başvurusundan önce tebligatlar tamamlandı mı?

12. Karara Katılmayan Malikler ve Arsa Payı Satışı

Salt çoğunluk sistemine geçişin en tartışmalı sonucu, karara katılmayan maliklerin paylarının satışa konu edilebilmesidir. Süreç şu şekilde işler:

12.1 Satış Mekanizması

1. Bildirim: Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir.
2. On beş günlük süre: Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde satış mekanizması devreye girer.
3. Rayiç değer tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, arsa payının rayiç değerini tespit ettirir.
4. Açık artırma: Pay, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
5. Satılamazsa kamu alımı: Anlaşan paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse pay; Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenmek suretiyle satın alınır.
6. Riskli yapılarda tekrar: Riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanabilir.
7. Tapu tescili: Açık artırma tutanağı ve ödeme belgesiyle Başkanlık tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur; mahkeme kararına gerek olmaksızın idari yolla tescil tamamlanır.

12.2 Azınlıkta Kalan Malikin Hakları

Azınlıkta kalan malikin süreci durdurma imkânı yoktur. Ancak şu haklara sahiptir:

Hak	Açıklama
Usul denetimi	Toplantı çağrısı, ilan süresi ve tebligat usulünün denetlenmesini talep etme
Nisap denetimi	Salt çoğunluğun arsa payı üzerinden doğru hesaplanıp hesaplanmadığının incelenmesi
Rayiç bedel itirazı	Tespit edilen değerin düşük olduğu iddiasıyla iptal davası
İptal davası	Açık artırma ve satış işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası
Tazminat	Usulsüz işlem nedeniyle uğranılan zararın tazmini

Satış iptal edilirse ne olur? Mülkiyet ihale alıcısına geçtikten sonra satışın iptaline karar verilirse, iptal kararının gerekçesine göre iki yol izlenir: arsa payının eski malik adına yeniden tescili ya da fark bedelin ödenmesi.

12.3 Çoğunluk Tarafı İçin Uyarı

Salt çoğunluğu oluşturan malikler ve yüklenici açısından da bu süreç risklidir. Usulüne aykırı yürütülen bir satış işlemi:

• Ruhsat aşamasında dosyanın durmasına,
• İnşaat başladıktan sonra iptal kararı çıkması hâlinde ciddi hukuki karmaşaya,
• Yüklenicinin sattığı dairelerde tapu sorunlarına

yol açar. Bu nedenle azınlık payı satışının her adımı belgelenmeli ve süreç hukuki denetim altında yürütülmelidir.

12.4 Yıkım Sonrası: İzale-i Şuyu ve Tapu Şerhi

Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz ham arsa statüsüne geçer ve kat mülkiyeti sona erer. 2026 düzenlemeleriyle:

Yıkım sonrası tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir; ancak yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirildiğini belirten bir belirtme düşülür. Önemli uyarı: Şerh kalksa dahi taşınmaz sıradan bir arsa değildir; 6306 rejimi devam eder.

Ham arsa hâline gelen taşınmazda paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla arsanın nasıl değerlendirileceğine karar verebilir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilirliği konusunda 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine eklenen hükümle tartışmalar önemli ölçüde sonlandırılmıştır.

13. Ödeme Yapısı, Hakediş Dilimleri ve İpotek Tesisi

13.1 Ödemeler Kime Yapılır?

Bina bazlı modelde hibe ve kredi ödemeleri hak sahibinin eline geçmez. Ödemeler, hak sahibi adına dönüşümü üstlenen yüklenici firmaya, Emlak Katılım Bankası nezdinde açılan hesaba aktarılır.

Bu yapının hukuki anlamı önemlidir: malik, destek tutarının doğrudan alacaklısı değildir; destek, malik adına ve onun borcunu ifa amacıyla yükleniciye ödenir. Dolayısıyla yüklenici ile malik arasındaki uyuşmazlıkta, malikin “bana ödeme yapılmadı” iddiası hukuken sonuç doğurmaz; asıl mesele, yüklenicinin edimini ifa edip etmediğidir.

13.2 Hakediş Dilimleri

Aşama	Oran	Kümülatif
Projenin başlangıcı	%30	%30
Taşıyıcı sistemin tamamlanması	%30	%60
Sıva aşaması	%30	%90
Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması	%10	%100

13.3 Hakediş Yapısının Sözleşmeye Etkisi

Bu dört dilim, hem malik hem yüklenici açısından sözleşmenin ödeme planıyla birebir örtüştürülmesi gereken bir unsurdur.

Yüklenici açısından: Son %10 dilimi iskâna bağlıdır. İskân süreci belediye yoğunluğuna göre 2–8 ay sürebilir. Bu, projenin en sonunda ciddi bir nakit akışı boşluğu yaratır. İş programı ve öz kaynak planlaması bu gerçeğe göre yapılmalıdır.

Malik açısından: Yüklenici, dilimleri erken tahsil edip işi yavaşlatabilir. Sözleşmede hakediş dilimlerinin fiziki gerçekleşme oranıyla bağlantısı ve bağımsız bir teknik kontrolör (yapı denetim dışında) mekanizması düzenlenmelidir.

Uyuşmazlık kaynağı: “Sıva aşaması” gibi ifadeler teknik olarak yoruma açıktır. Sözleşmede her dilimin hangi somut imalat tamamlandığında hakedeceği, ölçülebilir kriterlerle tanımlanmalıdır.

13.4 İpotek Tesisi

Durum	İpotek
Yalnızca hibe kullanımı	Tesis edilmez
Kredi kullanımı	Kredi tutarının iki katı oranında tesis edilir

İpoteğin hangi bağımsız bölümler üzerinde, hangi derecede ve hangi sırada kurulacağı, arsa payı devir takvimiyle birlikte planlanmalıdır. Yüklenicinin kendi finansmanı için ipotek talep ettiği hâllerde sıralama uyuşmazlığı çıkmaktadır.

14. Vergi, Harç ve Ücret İstisnaları

Kampanyanın az bilinen ama ekonomik değeri yüksek bir boyutu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere tanınan mali istisnalardır. Kanun’un 7. maddesi uyarınca, Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin olarak yapılan bir dizi işlem harç ve vergiden müstesnadır.

İstisna kapsamına giren başlıca kalemler:

İşlem	Muafiyet
Noterde düzenlenen sözleşmeler	Noter harcı istisnası
Tapu ve kadastro işlemleri	Tapu harcı istisnası
Belediyelerce alınan harçlar	İstisna
Damga vergisine tabi kâğıtlar	Damga vergisi istisnası
Veraset ve intikal vergisi	İstisna
Döner sermaye ücretleri	İstisna
Kullandırılan krediler	Banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası

Uygulamada dikkat edilecekler:

• İstisnalar kendiliğinden uygulanmaz; ilgili işlem sırasında 6306 kapsamında olduğunun belgelenmesi gerekir. Noterde sözleşme yapılırken riskli yapı tespit belgesi ibraz edilmelidir.
• İstisna, işlemin 6306 kapsamındaki uygulamayla bağlantılı olması şartına bağlıdır. Bağlantısız işlemler istisnadan yararlanmaz.
• Harç ve vergi tahsil edilmişse, süresi içinde iade talebinde bulunulabilir. Uygulamada bu iade hakkının farkında olunmadığı için önemli tutarlar kaybedilmektedir.
• Yüklenicinin daire satışlarındaki vergisel durumu ayrı bir konudur ve istisnadan otomatik yararlanmaz.

Pratik tavsiye: Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi, taşınmaz değeri üzerinden hesaplanacağı için yüksek harç doğurur. 6306 istisnası burada doğrudan devreye girer ve altı-yedi haneli tasarruf sağlayabilir. Noterde işlem yapılmadan önce istisna talebi mutlaka dile getirilmelidir.

15. Kira Yardımı ile Tahliye Desteği Aynı Şey Değildir

Uygulamada en sık karıştırılan iki destektir. Farklı mevzuat dayanağı, farklı şartları ve farklı başvuru usulleri vardır.

Kriter	Kira Yardımı (6306 genel rejimi)	Tahliye / Taşınma Desteği (Yarısı Bizden)
Dayanak	6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği	Kampanya destek kararı
Tutar	Yıllık olarak güncellenen aylık tutar	125.000 TL (tek seferlik)
Ödeme şekli	Maliklere aylık, kiracılara tek seferlik	Tek seferlik
Kim alır?	Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi	Kiracı varsa kiracı, yoksa malik
Malik için oturma şartı	Aranmaz — tapu maliki olmak yeterli	Kampanya şartlarına göre
Kiracı için şart	İkamet ettiğini belgelemek zorunlu	Bağımsız bölümde fiilen oturuyor olmak
Başvuru süresi	Tahliye/yıktırma tarihinden itibaren 1 yıl	Kampanya süreci içinde
Başvuru mercii (İstanbul)	İlçe belediyesi	İlçe belediyesi
Coğrafi kapsam	Türkiye geneli	Yalnızca İstanbul

15.1 Daha Önce Yardım Alanların Durumu

Durum	Sonuç
22.02.2024’ten önce kira yardımı alanlar	Kural olarak kampanya kapsamındaki tahliye desteğinden yeniden yararlanamaz
Bu kişiler riskli yapıda oturmuyorsa	Hibe ve kredi desteğinden yararlanabilir
22.02.2024’ten sonra daha düşük tutarda (örn. 11.000 TL) taşınma yardımı alanlar	Ödenen tutarın 125.000 TL’ye tamamlanması söz konusu olabilir

Hibe/kredi desteği ile tahliye desteğinin şartları birbirinden farklı olduğundan, daha önce yardım almış kişilerin durumu somut dosya üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir. “Kira yardımı aldım, artık hiçbir şey alamam” şeklindeki yaygın kanı hatalıdır.

15.2 Bir Yıllık Süre Kritiktir

Kira yardımı başvurusunun tahliye veya yıktırma tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında yardım hakkı düşer. Binası yıkılmış ve süreci uzayan maliklerin en sık yaşadığı hak kaybı budur.

16. Malikler İçin Kritik Hukuki Noktalar

16.1 Arsa Payınızın Doğruluğu Her Şeyi Belirler

Karar nisabı arsa payı üzerinden hesaplandığı için, arsa payınızın doğruluğu:

• Kararın geçerliliğini,
• Sizin pazarlık gücünüzü,
• Yeni binada alacağınız daire büyüklüğünü ve konumunu,
• Karara katılmamanız hâlinde payınızın satış bedelini

doğrudan etkiler. Türkiye’deki eski binalarda arsa payları çoğu zaman hatalı tescil edilmiştir: zemin kat dükkânına aşırı düşük, üst kat dairesine aşırı yüksek pay verilmesi yaygındır. Bu hata, dönüşümde doğrudan ekonomik kayba dönüşür.

16.2 Arsa Payı Düzeltme Davası Yıkımdan Sonra Açılamaz

Bu, telafisi olmayan hak kayıplarına yol açan bir kuraldır. Bina yıkıldığında kat mülkiyeti sona erer ve arsa payı düzeltme davası konusuz kalır. Arsa payınızın hatalı olduğundan şüpheleniyorsanız, yıkım kararı çıkmadan önce harekete geçmelisiniz. Dava süresi 1–3 yıl sürebildiğinden, dönüşüm gündeme geldiğinde bu değerlendirmeyi ilk sırada yaptırmak gerekir.

16.3 Özel Mülkiyet Durumları

İstanbul’un yapı stokunun yaşı, başka illerde nadir görülen mülkiyet tablolarını sıradan hâle getirir:

Durum	Temel Sorun	Çözüm Yolu
Hisseli tapu (kat irtifakı yok)	Nisap arsa payı üzerinden hesaplanır; kim hangi daireyi alacak belirsiz	Ortak karar protokolü + fiili kullanım tespiti
Miras kalan taşınmaz	Mirasçılar arasında uzlaşma yok, veraset ilamı eksik	Veraset ilamı + intikal + gerekirse mirasın taksimi
İpotekli yapı	Mevcut ipotek yeni finansmanı engelliyor	Alacaklı banka ile fek/derece müzakeresi
Tapusuz / kaçak yapı	Malik sıfatı tartışmalı, destek kapsamı dışı	Zilyetlik ve hak sahipliği tespiti
Şerhli taşınmaz (haciz, tedbir)	Devir ve ipotek işlemleri kilitli	Şerhin kaldırılması veya alacaklıyla anlaşma
Çok bloklu site	Toplu yapı yönetimi ile 6306 nisabı çakışıyor	Blok bazlı / toplu yapı bazlı ayrı değerlendirme

16.4 Yurt Dışındaki ve Yabancı Uyruklu Malikler

İstanbul, yabancı uyruklu malik yoğunluğunun en yüksek olduğu ildir. Salt çoğunluk sisteminde ulaşılamayan malik süreci durduramaz; süreç onsuz ilerler ve payı satışa konu olabilir.

Yurt dışındaki malikler için yapılması gerekenler:

• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek (aksi hâlde ilan yoluyla tebligat yapılır ve haberiniz olmayabilir)
• Türkiye’de bir vekile apostilli vekâletname düzenlemek
• Vekâletnamenin kapsamına 6306 işlemlerini, sözleşme imzasını, ipotek tesisini ve dava takibini açıkça yazdırmak
• Bina yönetimiyle iletişim kanalı kurmak

Kritik: İlan yoluyla tebligatta, ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Yurt dışındaki bir malik, muhtarlıkta yapılan ilandan haberdar olmasa dahi süreler işlemeye başlar. E-tebligat adresi bildirmek, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

16.5 Riskli Yapının Satılması

Satış zamanı	Sonuç
Kat irtifakı kurulmadan önce	Yeni malik kampanyaya dahil olabilir
Kat irtifakı kurulduktan sonra	Kampanya hakları devredilmez

Riskli yapı alım-satımlarında bu ayrım bedel üzerinde doğrudan etkilidir ve satış sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir. Ayrıca, karara katılmayan malikin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.

16.6 Riskli Yapı Şerhi ve Satılabilirlik

Tapuya riskli yapı şerhi işlenmiş bir taşınmaz satılabilir; ancak alıcının bu şerhten haberdar olması gerekir. Şerhi gizleyerek yapılan satışlar, ayıptan sorumluluk ve hatta hile (TBK m.36) iddialarına konu olabilir. Riskli yapı satın alan kişi, dönüşüm sürecinin tüm yükümlülüklerini devralır.

17. Müteahhitler ve Yükleniciler İçin Kapsamlı Değerlendirme

Kampanyanın 2027’ye uzatılması, yüklenici tarafında iki yıllık öngörülebilir bir iş hacmi anlamına gelmektedir. Ancak kampanya kapsamındaki işler, klasik kat karşılığı projelerden hukuken farklı riskler barındırır.

17.1 Şekil Şartı: Noterde Düzenleme Şeklinde Sözleşme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Sözleşme türü	Geçerli mi?
Noterde düzenleme şeklinde	✅ Evet
Noterde imza onaylı (tasdikli)	❌ Hayır
Adi yazılı sözleşme	❌ Hayır
El yazısıyla protokol	❌ Hayır

Ancak: Yargıtay uygulamasında, edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı (TMK m.2) görülebilmektedir. Bu nedenle şekil sorunu bulunan dosyalarda strateji, sözleşmenin hangi aşamada olduğuna göre kurgulanır:

İşin aşaması	Şekil savunmasının gücü
Hiç başlanmamış	Güçlü — geçersizlik ileri sürülebilir
Yıkım yapılmış, temel atılmamış	Orta
Kaba inşaat devam ediyor	Zayıflıyor
Kaba inşaat bitmiş / teslime yakın	Çok zayıf — dürüstlük kuralı engeli

Yüklenici için uyarı: Şekil eksikliğine güvenerek “nasıl olsa geçersiz” düşüncesiyle hareket etmek son derece risklidir. Aynı şekilde malikler de, şekle uygun olmayan sözleşmeyle işe başlatmanın kendilerini savunmasız bıraktığını bilmelidir. Doğru yol, en baştan noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapmaktır.

17.2 YAMBİS Yetki Belgesi

Yüklenicinin YAMBİS yetki belgesi grubu, üstlenebileceği yapı büyüklüğünü belirler. Belge grubu proje ölçeğine uygun değilse ruhsat aşamasında iş durur.

Malik tarafı için: Bu kontrol zorunludur. YAMBİS sorgusu yapılmadan sözleşme imzalanmamalıdır.

Yüklenici tarafı için: Belge grubunun geçerliliği ve kapsamı, sözleşme imzasından önce teyit edilmeli; sözleşmeye taahhüt olarak yazılmalıdır.

17.3 Sözleşme Öncesi Due Diligence Listesi

Maliklerin (ve dürüst yüklenicilerin şeffaflık göstermek için kendilerinin) inceleyeceği kalemler:

• ☐ YAMBİS yetki belgesi grubu ve geçerlilik tarihi
• ☐ Ticaret sicil kayıtları, ortaklık yapısı, sermaye
• ☐ İcra ve iflas kayıtları (UYAP sorgusu / icra dairesi araştırması)
• ☐ Vergi ve SGK borç durumu
• ☐ Devam eden ve tamamlanan referans projeler (yerinde görülmeli)
• ☐ Önceki projelerdeki teslim gecikmeleri ve dava geçmişi
• ☐ Mali müşavir onaylı bilanço ve gelir tablosu
• ☐ Şirket ortaklarının kişisel icra durumu (şirket temiz, ortak borçlu olabilir)
• ☐ Aynı anda yürüttüğü paralel proje sayısı (aşırı yüklenme riski)
• ☐ Yapı denetim kuruluşu tercihi ve geçmiş ilişkisi

17.4 Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Hükümler

Kampanya kapsamındaki projelerde standart kat karşılığı sözleşme metni yetersizdir. Aşağıdaki hükümler ayrıca ve titizlikle düzenlenmelidir:

#	Hüküm	Neden Kritik?
1	Teminat (banka teminat mektubu / ayrı ipotek)	Yüklenicinin işi bırakması hâlinde maliklerin tek gerçek güvencesi
2	Cezai şart ve gecikme tazminatı	Teslim gecikmesinin yaptırıma bağlanması; günlük/aylık ölçülebilir tutar
3	Bağımsız bölümlerin kat, blok, cephe ve numara ile belirlenmesi	“X daire verilecek” ifadesi kesin uyuşmazlık üretir
4	Arsa payının kademeli devri	Devrin inşaat seviyesine bağlanması; peşin devir malikleri savunmasız bırakır
5	Hakediş dilimleriyle uyumlu ödeme ve iş programı	%30-%30-%30-%10 dilimlerinin fiziki gerçekleşmeye bağlanması
6	1,5 kat kuralına uygunluk taahhüdü	Aşılması hâlinde tüm destek kaybedilir
7	Destek dışı bağımsız bölümlerin maliyet paylaşımı	Kaçak/ilave bölümlerin finansmanı kime ait?
8	İpotek tesisi, derecesi ve fek koşulları	Kredinin iki katı ipoteğin planlanması
9	Ruhsat ve iskân alma yükümlülüğü ile süresi	Son hakediş dilimi iskâna bağlıdır
10	Mücbir sebep ve süre uzatımı	Mevzuat değişikliği ve idari gecikmeler kimin riskinde?
11	Kampanya süresi ve tutarlarındaki değişikliğin sonuçları	Sabit tarih yerine dinamik formülasyon (bkz. Bölüm 2.3)
12	Malik uyuşmazlığı hâlinde süre ve sorumluluk	Arsa payı davası veya tespite itiraz projeyi dondurabilir
13	Fesih ve tasfiye usulü	Yarım kalan işte tarafların hukuki durumu ve imalat bedelinin tasfiyesi
14	Yüklenicinin devir yasağı / alt yüklenici sınırı	Sözleşmenin başkasına devredilmesinin önlenmesi
15	Malzeme ve imalat şartnamesi (marka/kalite düzeyi)	“Birinci sınıf malzeme” ifadesi ölçülemez; şartname eki zorunlu
16	Teslim usulü ve tutanak	Çekince hakkının saklı tutulması
17	Ayıptan sorumluluk süresi	Kanuni sürelerin sözleşmeyle daraltılmaması
18	Tapuya şerh yetkisi (TMK m.1009)	Maliklerin kişisel hakkının üçüncü kişilere karşı korunması
19	Kira yardımı / tahliye desteği yükümlülükleri	Kim başvuracak, kim takip edecek
20	Uyuşmazlık çözüm yeri ve yetkili mahkeme	Tahkim tercih edilecekse açık şart

17.5 Tapuya Şerh: Maliklerin En Güçlü Korunma Aracı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak, kural olarak kişisel (nispi) haktır; yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Ancak TMK m.1009 uyarınca bu hak tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhle birlikte sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.

Pratik önemi: Yüklenici, arsa payını devraldıktan sonra üçüncü kişilere satış yapar veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirirse, şerh bulunmayan hâlde maliklerin durumu ciddi zarar görür. Şerh, bu riski büyük ölçüde bertaraf eder.

Sözleşmeye şerh yetkisinin ve yüklenicinin buna muvafakatinin yazılması, malik tarafında pazarlık edilmesi gereken en önemli maddelerden biridir.

17.6 Yüklenici Açısından Özel Riskler

a) Destek tutarı ile gerçek maliyet farkı. Bağımsız bölüm başına sabit destek tutarı, metrekaresi büyük dairelerde maliyeti karşılamayabilir. 45 m² bir daire ile 140 m² bir daire aynı desteği alır ancak maliyetleri üç katına kadar farklılaşabilir. Bu fark sözleşmede açıkça paylaştırılmalıdır. Aksi hâlde yüklenici, büyük daireli binalarda beklediği kârı bulamaz.

b) 1,5 kat kuralı. Projede bu sınırın aşılması, maliklerin destekten tamamen çıkmasına ve dolayısıyla yüklenicinin finansmansız kalmasına yol açar. İmar hakları elverişli olsa bile bu sınır aşılmamalıdır.

c) Ruhsat öncesi tebligat şartı. 4 Şubat 2026 Yönetmeliği uyarınca ruhsat başvurusundan önce karara katılmayan maliklere tebligatın tamamlanmış olması gerekir. Bu, iş programına 3–6 ay ekleyebilir.

d) Son %10’un iskâna bağlı olması. İskân sürecinin uzaması doğrudan nakit akışını etkiler. Öz kaynak planlaması bu boşluğu kapsamalıdır.

e) Malik uyuşmazlıkları. Arsa payı düzeltme davası veya riskli yapı tespitine itiraz, projeyi ruhsat aşamasında dondurabilir. Sözleşmede bu ihtimalin süre ve sorumluluk sonuçları düzenlenmelidir.

f) Kampanya parametrelerinin değişmesi. Destek tutarları veya şartları değişirse projenin fizibilitesi bozulabilir. Uyarlama mekanizması sözleşmede olmalıdır.

17.7 Nakit Akışı Planlama Tablosu (Yüklenici İçin)

Dönem	Gelir	Gider	Not
Sözleşme–Ruhsat	Yok	Proje, ruhsat, harç, teminat	Tamamen öz kaynak
Ruhsat–Yıkım	%30 (1. dilim)	Yıkım, hafriyat, temel	İlk dilim burada girer
Kaba inşaat	%30 (2. dilim)	Demir, beton, işçilik	Taşıyıcı sistem tamamlanınca
İnce inşaat	%30 (3. dilim)	Sıva, tesisat, doğrama	Sıva aşamasında
İskân bekleme	Yok	Genel gider, teminat maliyeti	En riskli dönem
İskân sonrası	%10 (4. dilim)	—	Süre öngörülemez

Bu tablo, kampanya kapsamındaki projelerde öz kaynak ihtiyacının başta ve sonda yoğunlaştığını göstermektedir. Finansman planı buna göre kurulmalıdır.

17.8 En Sık Görülen Yüklenici Uyuşmazlıkları

Uyuşmazlık	Hukuki Nitelik	Kritik Nokta
Teslimde gecikme	Temerrüt / cezai şart	Sözleşmede net teslim tarihi ve gecikme tazminatı
Eksik metrekare	Ayıplı ifa / eksik iş	Sözleşmede m² net/brüt ayrımı yapılmış mı?
Ayıplı imalat	TBK eser sözleşmesi ayıp hükümleri	Teslim tutanağına çekince şart
Ruhsat/iskân alınmaması	Edimin ifa edilmemesi	İskân, teslimin unsuru mudur? Sözleşmede yazmalı
Cezai şartın uygulanmaması	Sözleşmeye aykırılık	Cezai şartın muacceliyeti ve indirilebilirliği
Sözleşmenin feshi	Dönme / fesih ayrımı	İnşaat seviyesine göre tasfiye
Tapu iptali ve tescil	Ayni hak talebi	Şerh varsa üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
Müteahhidin iflası	İİK rejimi	Teminat ve şerh belirleyici

17.9 Ayıp ve Zamanaşımı

Eser sözleşmesinde ayıptan sorumluluk bakımından, taşınmaz yapılar için zamanaşımı süresi kural olarak 5 yıldır. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde bu süre 20 yıla çıkar (TBK m.478).

Uygulamada belirleyici olan:

• Teslim tutanağının çekincesiz imzalanmaması. Açık ayıplar teslimde bildirilmezse, eserin kabul edildiği sonucuna varılabilir.
• Gizli ayıplar ortaya çıktıklarında derhal bildirilmelidir.
• Delil tespiti davası (HMK m.400 vd.), inşaat henüz o hâldeyken durumu belgelemek için en etkili araçtır ve dava öncesinde mutlaka değerlendirilmelidir.

Teslim aşamasındaki en kritik uyarı: Teslim tutanağı çekincesiz imzalanmamalıdır. Ayıplı imalat veya eksik iş varsa tutanağa madde madde yazılmalı, gerekirse imzadan imtina edilerek noter aracılığıyla ihtar çekilmelidir.

17.10 Müteahhidin Mali Çöküşü Hâlinde Malik Hakları

Yüklenicinin iflası veya konkordato talebi hâlinde maliklerin durumu, hangi güvenceleri aldıklarına bağlıdır:

Alınmış güvence	Malikin durumu
Teminat mektubu var	Nakde çevrilerek zarar kısmen karşılanır
Tapuya şerh var	Kişisel hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
Arsa payı kademeli devredilmiş	Devredilmemiş paylar korunur
Hiçbiri yok, arsa payı peşin devredilmiş	En kötü senaryo — sıradan alacaklı konumu

Bu tablo, sözleşme aşamasındaki tercihlerin on yıl sonra ne anlama geldiğini göstermektedir.

18. Kiracıların Hukuki Durumu

Kentsel dönüşüm yalnızca maliklerin süreci değildir.

Konu	Kiracının Durumu
Tahliye yükümlülüğü	Riskli yapı kararı kesinleştiğinde doğar
Tahliyenin usulü	Usulüne uygun yürütülmek zorundadır
Teknik itiraz hakkı	6306 kapsamında bulunmaz
Tahliye / taşınma desteği	125.000 TL — bağımsız bölümde fiilen oturuyorsa kiracıya ödenir
Kira yardımı	Tek seferlik ödeme; ikamet belgelenmelidir
Hibe ve yapım kredisi	Doğrudan hak sahibi değildir
Yeni binada öncelik hakkı	Kanunen tanınmış bir öncelik yoktur
Kira sözleşmesinin akıbeti	Yapının yıkılmasıyla konusu ortadan kalkar

18.1 Kiracı İçin Pratik Öneriler

• İkametinizi belgeleyin. Adres kayıt sistemi, fatura ve kira sözleşmesi birlikte sunulmalıdır.
• Tahliye tarihini tutanakla kayıt altına alın. Kira yardımı başvurusunun 1 yıllık süresi bu tarihten işler.
• Destek doğrudan size ödenir. Malikin “ben alırım, sana veririm” önerisini kabul etmeyin.
• Tahliye usulsüzse hukuki yola başvurun. Riskli yapı kararı, usulsüz tahliyeyi meşrulaştırmaz.
• Depozito ve peşin kira iadesi ayrı bir konudur; dönüşüm bunu ortadan kaldırmaz.

19. Süreler, Hak Düşürücü Tarihler ve Uyuşmazlık Haritası

Kentsel dönüşümde hak kayıplarının büyük çoğunluğu, esasa ilişkin değil süreye ilişkin hatalardan doğar.

19.1 Süre Tablosu

İşlem	Süre	Başlangıç	Niteliği
Riskli yapı tespitine teknik itiraz	15 gün	Raporun tebliği	Hak düşürücü
İptal davası (idare mahkemesi)	30 gün	Raporun tebliği	Hak düşürücü
Karara katılmayana yapılan bildirimden sonra teklifi inceleme/kabul	15 gün	Bildirim tarihi	Sonrasında satış başlar
Muhtarlık/duyuru panosu ilanı	15 gün	İlanın asılması	Son gün tebliğ sayılır
Kira yardımı başvurusu	1 yıl	Tahliye / yıktırma tarihi	Hak düşürücü
Yıkım için maliklere verilen süre	60 günden az olmamak üzere	Tebligat	İdari süre
Yıkılmazsa verilen ek süre	30 günden az olmamak üzere	İlk sürenin sonu	İdari süre
Arsa payı düzeltme davası	Yıkımdan önce	—	Yıkımla konusuz kalır
Eser sözleşmesinde ayıp zamanaşımı	5 yıl (ağır kusurda 20 yıl)	Teslim	TBK m.478
Kampanya penceresi	31.12.2027	—	Resmî metinle teyit edilmeli

19.2 15 Gün ve 30 Gün Ayrımı: En Sık Yapılan Hata

Riskli yapı raporu tebliğ edildiğinde iki ayrı yol vardır ve bunlar birbirinin alternatifidir:

Yol 1 — Teknik itiraz (15 gün). Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, teknik heyete itiraz edilir. İtiraz, raporun teknik esaslara uygunluğunun yeniden değerlendirilmesini sağlar.

Yol 2 — Doğrudan iptal davası (30 gün). Teknik itiraz zorunlu bir ön aşama değildir. Malik, itiraz yoluna hiç başvurmadan doğrudan 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Kritik ayrım: İdari yargıdaki genel 60 günlük dava açma süresi burada uygulanmaz. 6306 sayılı Kanun bu süreyi 30 güne indirmiştir. Bu ayrımın bilinmemesi, uygulamada en sık rastlanan hak kaybı sebebidir. 45. günde açılan dava süre yönünden reddedilir.

19.3 Uyuşmazlık Haritası: Hangi Sorun, Hangi Dava?

Sorun	Dava / Yol	Görevli-Yetkili Merci
Riskli yapı tespiti hatalı	Teknik itiraz → iptal davası	Teknik heyet → İdare Mahkemesi
Salt çoğunluk kararı usulsüz	İptal davası	İdare Mahkemesi
Arsa payı satışı usulsüz / bedel düşük	İptal davası	İdare Mahkemesi
Arsa payı hatalı tescil edilmiş	Arsa payı düzeltme davası	Sulh Hukuk Mahkemesi
Müteahhit teslimde gecikti	Gecikme tazminatı / cezai şart	Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesi
İmalat ayıplı	Ayıp nedeniyle tazminat / bedel indirimi	Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesi
Müteahhit işi bıraktı	Sözleşmenin feshi + tapu iptal tescil	Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesi
Delillerin kaybolma riski var	Delil tespiti (HMK m.400)	Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira yardımı reddedildi	İptal davası	İdare Mahkemesi
Ham arsada ortaklık sürüyor	İzale-i şuyu	Sulh Hukuk Mahkemesi
Kiracı tahliye edilmiyor	Tahliye davası / icra	Sulh Hukuk Mahkemesi / İcra

20. En Sık Yapılan 14 Hata

1. Uzatma kararını erteleme gerekçesi saymak. 16 ay, tespit + uzlaşma + proje + ruhsat zinciri için dar bir süredir.
2. 60 günlük idari dava süresini uygulamak. 6306’da süre 30 gündür; 45. günde açılan dava reddedilir.
3. Nisabı daire sayısı üzerinden hesaplamak. Hesap arsa payı üzerinden yapılır.
4. Arsa payı düzeltme davasını yıkımdan sonraya bırakmak. Yıkımla dava konusuz kalır.
5. Toplantı çağrısını usulsüz yapmak. Ek-12 formu, 15 günlük ilan ve tutanak zorunludur.
6. Ruhsat başvurusunu tebligat tamamlanmadan yapmak. 4 Şubat 2026 Yönetmeliği bunu engeller.
7. Adi yazılı veya imza onaylı sözleşmeyle iş başlatmak. Noterde düzenleme şeklinde olmalıdır.
8. Teminat ve cezai şart olmadan imza atmak. Müteahhit işi bıraktığında tek gerçek koruma bunlardır.
9. Arsa payını peşin devretmek. Devir inşaat seviyesine bağlanmalıdır.
10. Tapuya şerh koydurmamak. Kişisel hak, şerhsiz üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
11. Toplam destek paketini “hibe” sanmak. Yarısı geri ödenecek kredidir.
12. Kaçak kat ve ilave daireleri destek kapsamında saymak. Yalnızca ruhsat ve tapuda kayıtlı bölümler destek alır.
13. 1,5 kat sınırını proje aşamasında kontrol etmemek. Aşılması hâlinde destek tamamen kaybedilir.
14. Teslim tutanağını çekincesiz imzalamak. Açık ayıplar teslimde bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılabilir.

21. Sıkça Sorulan Sorular (2026–2027)

Kampanya ve Süreler

Yarısı Bizden kampanyası uzatıldı mı, 2027’de devam edecek mi?

Evet. 7 Eylül 2026 tarihli Kabine Toplantısı sonrasında yapılan açıklamayla kampanyanın süresi 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatılmıştır. Uygulamada esas alınacak metin, süre uzatımına ilişkin resmî düzenlemedir.

Yarısı Bizden kampanyasının son başvuru tarihi nedir?

Güncel duruma göre 31 Aralık 2027’dir. Bu tarihe kadar yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi ve tespitin ilgili idarece onaylanması esas alınmaktadır.

Kampanya ne zaman başladı?

Kampanya İstanbul’daki riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla başlatılmış, 22 Şubat 2024 tarihli düzenlemeyle bugünkü hibe, kredi ve tahliye desteği yapısına kavuşmuştur.

Süre bir daha uzar mı?

Bu, yeni bir resmî düzenlemeye bağlıdır ve öngörülemez. Sürecin uzun olması nedeniyle uzatma beklentisiyle hareket etmek risklidir.

Kampanya hangi illerde geçerli?

Yalnızca İstanbul’un 39 ilçesinde. İstanbul dışındaki yapılar bu kampanyadan yararlanamaz; diğer illerde 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı, faiz desteği ve dönüşüm mekanizmaları uygulanır.

Destek Tutarları

Devlet toplam ne kadar destek veriyor?

Bina bazlı modelde bir konut için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi + 125.000 TL tahliye desteği olmak üzere 1.875.000 TL; bir iş yeri için 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL tahliye desteği olmak üzere 1.000.000 TL. Bu tutarın tamamı hibe değildir.

Dairenin metrekaresi destek tutarını değiştirir mi?

Hayır. Destek bağımsız bölüm başına belirlenir. 40 m² daire ile 120 m² daire aynı tutarı alır. Ancak yeni projenin toplam büyüklüğü bakımından 1,5 kat sınırına uyulmalıdır.

İkinci dairem için de hibe alabilir miyim?

Hayır. İkinci ve sonraki konutlar için hibe verilmez; yalnızca her biri için 1.750.000 TL kredi imkânı bulunur. İkinci ve sonraki iş yerleri için ise 875.000 TL kredi sağlanır.

Dükkânım var, konutum yok. Ne alırım?

Bir iş yeri/dükkân için 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + şartları oluşursa 125.000 TL tahliye desteği.

Kaçak katlar ve projeye aykırı bölümler destek kapsamında mı?

Hayır. Hesap, eski yapının onaylı mimari projesinde ve tapu sicilinde kayıtlı bağımsız bölümler üzerinden yapılır.

Yeni binada fazla daire yapılırsa onlar da destek alır mı?

Hayır. Eski yapıda kayıtlı bağımsız bölüm sayısını aşan ilave bölümler destek kapsamı dışındadır.

Otopark ve sığınak yapmak hak kaybına yol açar mı?

Hayır. Otopark ve mevzuat gereği zorunlu sığınak alanları, 1,5 kat hesabının dışında tutulur.

Kredi

Kredi faizsiz mi?

Tamamen faizsiz değildir. Geri ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda kalan borç, ilgili yıl TÜFE oranının yarısı kadar güncellenir. Bu, reel olarak enflasyonun altında bir maliyet anlamına gelir.

Kredi geri ödemesi ne zaman başlar?

Yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra. Vade 10 yıla kadar uzayabilir.

Kredi için gelir, kredi puanı veya yaş şartı var mı?

Yapım kredisinde hak sahibinin gelir durumuna veya kredi puanına bakılmaz; üst yaş sınırı da öngörülmemiştir.

Krediyi erken kapatabilir miyim?

Ara ödeme (kısmi erken ödeme) seçeneği bulunmamakla birlikte, kredi tek seferde kapatılabilir.

Kredi geri ödemesini müteahhit üstlenebilir mi?

Sözleşmeyle kararlaştırılabilir; ancak bu bankaya karşı hüküm ifade etmez. Banka nezdinde borçlu, kredi sözleşmesini imzalayan maliktir. Böyle bir düzenleme mutlaka teminatla desteklenmelidir.

İpotek ne kadar tesis edilir?

Kredi tutarının iki katı oranında. Yalnızca hibe kullanan hak sahipleri için ipotek tesis edilmez.

Daha önce 6306 kapsamında faiz desteği aldım, yine yararlanabilir miyim?

Evet. Önceden faiz desteği alınmış olması, kampanya kapsamında yeniden kredi kullanımına kural olarak engel değildir; banka onayı aranır.

Başvuru ve Süreç

Başvuru e-Devlet’ten mi yapılıyor?

Hayır. Kampanya için e-Devlet üzerinden ön başvuru yapılmaz. Riskli yapı tespiti ve proje hazırlıklarının ardından hak sahipliği tespiti için ilçe belediyesine başvurulur.

Neden İl Müdürlüğü’ne değil, ilçe belediyesine?

Çünkü Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. İstanbul’da başvuru mercii ilçe belediyesidir.

Kampanyaya girmek için kat irtifakı kurulması şart mı?

Hayır. 27 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle giriş eşiği, kat irtifakının kurulmasından riskli yapı tespitinin onaylanmasına çekilmiştir. Ancak kat irtifakı süreçten tamamen kalkmaz; proje, ruhsat ve finansman aşamalarında yine kurulur.

Binanın riskli olup olmadığı nasıl tespit edilir?

Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapıdan teknik numune (karot) alır, taşıyıcı sistemi inceler ve teknik esaslara göre rapor hazırlar. Kampanyaya dahil olabilmek için raporun ilgili idare tarafından onaylanması gerekir.

Ödemeler bana mı, müteahhide mi yapılır?

Bina bazlı modelde ödemeler doğrudan hak sahibine yapılmaz. Hak sahibi adına yüklenici firmaya, inşaatın gerçekleşme seviyesine göre dört dilimde (%30–%30–%30–%10) aktarılır.

İşlemler hangi banka üzerinden yürütülüyor?

Kampanya kapsamındaki tanımlı hesap, hibe ve kredi ödeme işlemleri Emlak Katılım Bankası üzerinden yürütülmektedir.

Ruhsat projesinin tarihi neden önemli?

Kampanya kapsamında değerlendirilecek yeni yapıya ilişkin ruhsat projesinin 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış olması gerekir.

Karar Alma ve Maliklerarası İlişkiler

Dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

Arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1). 7471 sayılı Kanun ile önceki 2/3 nisabı salt çoğunluğa indirilmiştir. Hesap daire sayısına göre değil arsa payına göre yapılır.

Komşum imza atmıyorsa ne olur?

Salt çoğunluk sağlanmışsa süreç ilerler. Karara katılmayan malike usulüne uygun bildirim yapılır; 15 gün içinde teklifi kabul etmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ rayiç bedeli ödeyerek satın alır.

Malik toplantısı zorunlu mu?

Evet. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle uygulama projesi için kat malikleri toplantısı zorunlu hâle getirilmiştir. Çağrı Ek-12 formu ile yapılır ve toplantı belgeleri müracaat dosyasına eklenir.

Toplantı çağrısı nasıl yapılır?

Muhtarlıkta veya bina yıkılmadıysa binanın duyuru panosunda 15 gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla. İlan yolunda ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

Yurt dışındayım, sürecin dışında mı kalırım?

Ulaşılmayan malik süreci durduramaz; süreç onsuz ilerler ve payı satışa konu olabilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeniz ve Türkiye’de apostilli vekâletname düzenlemeniz kritik önemdedir.

Arsa payım hatalı, ne yapabilirim?

Arsa payı düzeltme davası açabilirsiniz; ancak bu dava bina yıkıldıktan sonra açılamaz, çünkü kat mülkiyeti sona erdiğinden konusuz kalır. Yıkım kararı çıkmadan harekete geçmelisiniz.

Bina yıkıldı, tapumda ne yazıyor?

2026 düzenlemeleriyle yıkım sonrası riskli yapı şerhi terkin edilir; yerine taşınmazın 6306 kapsamında değerlendirildiğini gösteren bir belirtme düşülür. Şerh kalksa da 6306 rejimi devam eder.

Riskli yapımı satarsam alıcı kampanyadan yararlanır mı?

Satış kat irtifakı kurulmadan önce yapılmışsa yeni malik kampanyaya dahil olabilir. Kat irtifakı sonrasındaki satışlarda kampanya hakları devredilmez.

Kiracılar ve Destekler

Kiracıysam ne alabilirim?

Hibe ve yapım kredisinin doğrudan hak sahibi değilsiniz. Ancak bağımsız bölümde fiilen oturuyorsanız 125.000 TL tahliye desteğinden yararlanabilirsiniz. Kira yardımı için ikametinizi belgelemeniz gerekir.

Tahliye desteği kime ödenir?

Bağımsız bölümde fiilen kiracı varsa kiracıya, kiracı yoksa malike ödenir. Bir defaya mahsustur ve 125.000 TL’dir.

Daha önce kira yardımı aldım, tahliye desteği alabilir miyim?

22.02.2024’ten önce kira yardımı alanlar kural olarak tahliye desteğinden yeniden yararlanamaz. 22.02.2024’ten sonra daha düşük tutarda taşınma yardımı almış kişiler bakımından, ödenen tutarın 125.000 TL’ye tamamlanması söz konusu olabilir.

Kira yardımı ile tahliye desteği aynı şey mi?

Hayır. Farklı dayanakları, tutarları ve şartları vardır. Kira yardımı maliklere aylık, kiracılara tek seferlik ödenir ve başvurusu tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır.

Kiracının teknik itiraz hakkı var mı?

Hayır. Kiracıların 6306 kapsamında teknik itiraz hakkı bulunmaz; buna karşılık taşınma desteği alma hakları korunur.

Müteahhit ve Sözleşme

Müteahhitle sözleşmeyi noterde mi yapmalıyım?

Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noter tasdikli (imza onaylı) veya adi yazılı sözleşme bu şartı karşılamaz.

Sözleşme adi yazılı yapıldı, geçersiz mi?

Kural olarak şekle aykırıdır. Ancak edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı görülebilmektedir. İşin hangi aşamada olduğu belirleyicidir.

Müteahhidi nasıl araştırmalıyım?

En az şu kalemler incelenmelidir: YAMBİS yetki belgesi grubu, ticaret sicil kayıtları, icra-iflas kayıtları, vergi ve SGK borç durumu, referans projeler ve şirket ortaklarının kişisel icra durumu.

Sözleşmede en çok neye dikkat etmeliyim?

Teminat, cezai şart, bağımsız bölümlerin kat ve numara ile belirlenmesi, arsa payının kademeli devri ve tapuya şerh yetkisi. Bu beş madde olmadan imza atılmamalıdır.

Tapuya şerh ne işe yarar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak kişisel haktır. TMK m.1009 uyarınca tapuya şerh edildiğinde, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Müteahhidin iflası veya üçüncü kişilere satış hâlinde en güçlü korumadır.

Müteahhit teslimde gecikirse ne olur?

Sözleşmede cezai şart ve gecikme tazminatı öngörülmüşse bunlar talep edilir. Öngörülmemişse genel hükümlere göre zararın ispatı gerekir — bu çok daha zordur.

Teslim tutanağını imzalamalı mıyım?

Eksik veya ayıplı imalat varsa çekincesiz imzalamayın. Tespitlerinizi tutanağa madde madde yazdırın; gerekirse imzadan imtina ederek noter aracılığıyla ihtar çekin.

Müteahhit iflas ederse ne olur?

Durumunuz aldığınız güvencelere bağlıdır. Teminat mektubu, tapu şerhi ve arsa payının kademeli devri varsa korunursunuz; hiçbiri yoksa sıradan alacaklı konumuna düşersiniz.

Vergi ve Masraflar

6306 kapsamındaki işlemlerde harç ödenir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretleri bakımından istisnalar öngörülmüştür. İstisna kendiliğinden uygulanmaz; işlem sırasında 6306 kapsamında olunduğu belgelenmelidir.

Harç ödedim, geri alabilir miyim?

İstisna kapsamındaki bir işlem için harç veya vergi tahsil edilmişse, süresi içinde iade talebinde bulunulabilir. Bu hakkın farkında olunmadığı için uygulamada önemli tutarlar kaybedilmektedir.

22. Sonuç ve Hukuki Destek

Yarısı Bizden Kampanyası’nın 31 Aralık 2027’ye uzatılması, İstanbul’da riskli yapıya sahip binlerce hak sahibi için ikinci bir fırsat penceresi açmıştır. Ancak bu pencere, süreci kendiliğinden kolaylaştırmaz.

Kampanyadan yararlanma yolu; riskli yapı tespiti, idari onay, itiraz süreleri, malik toplantısı, salt çoğunluk kararı, karara katılmayanlara tebligat, arsa payı doğruluğu, yüklenici seçimi, noterde düzenleme şeklinde sözleşme, proje ve ruhsat, hak sahipliği tespiti, hibe taahhütnamesi, kredi sözleşmesi ve ipotek tesisi gibi birbirine bağlı çok sayıda teknik, idari ve hukuki adımdan oluşur.

Zincirin herhangi bir halkasındaki hata — 15 günlük itiraz süresinin kaçırılması, nisabın daire sayısı üzerinden hesaplanması, Ek-12 formuna uygun olmayan bir toplantı çağrısı, 1,5 kat sınırının aşılması, teminatsız bir sözleşme veya çekincesiz imzalanan bir teslim tutanağı — geri dönüşü çok zor sonuçlar doğurur.

Malikler için en kritik dönemeç, müteahhit sözleşmesinin imzalanmasından önceki aşamadır. İmza öncesi hukuki denetim, imza sonrası dava açmaktan hem çok daha hızlı hem çok daha ekonomiktir.

Yükleniciler için kampanya, finansmanı öngörülebilir ancak kuralları katı bir çerçeve sunmaktadır. Destek kapsamının doğru hesaplanmadığı, hakediş dilimlerinin iş programına yansıtılmadığı ve ruhsat öncesi tebligat şartının gözetilmediği projelerde nakit akışı sorunu neredeyse kaçınılmazdır.

Büromuzun Bu Alandaki Hizmetleri

Tespit ve idari aşama: Riskli yapı tespiti sürecinin yönetimi ve lisanslı kuruluş sözleşmesinin denetimi - Riskli yapı tespitine teknik itiraz ve iptal davası - Hak sahipliği tespiti ve kampanya destek başvurularının takibi - Kira yardımı başvuruları ve ret kararlarına karşı dava

Malikler arası ilişkiler: Arsa payı dökümü ve nisap hesabı - Arsa payı düzeltme davası - Malik toplantısı çağrısı, Ek-12 sürecinin yönetimi ve ortak karar protokolü - Karara katılmayan maliklere tebligat ve arsa payı satış sürecinin yürütülmesi - Azınlık malik haklarının korunması ve satış işlemlerine karşı iptal davası - Hisseli tapu, mirasçılı taşınmaz, ipotekli ve şerhli yapılarda süreç yönetimi

Sözleşme ve müteahhit ilişkileri: Müteahhit ön araştırması (YAMBİS, ticaret sicili, icra-iflas kayıtları) - Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve müzakeresi - Mevcut sözleşme taslaklarının imza öncesi denetimi - Tapuya şerh işlemleri ve teminat yapılandırması - Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil davaları - Gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik metrekare (değer kaybı) davaları - Delil tespiti ve ayıplı imalat süreçleri - Müteahhidin iflası hâlinde malik haklarının korunması

Dönüşüm sonrası: Yapı kullanma izninin alınması ve kat mülkiyetine geçiş - Yeni bina için yönetim planı hazırlanması - Teslim tutanağı ve çekince süreçlerinin yönetimi

Kiracı tarafı: Kiracı haklarının korunması ve tahliye sürecinin denetimi - Taşınma ve tahliye desteği başvuruları

İletişim

Riskli yapı raporunuz tebliğ edildiyse süre işlemektedir. Tebligat tarihinizi paylaşın; kalan sürenizi aynı gün netleştirelim.

Müteahhit sözleşmesi taslağınız varsa, imzalamadan önce gönderin. Teminat, cezai şart, bağımsız bölüm dağılımı ve arsa payı devir takvimi hükümlerini birlikte gözden geçirelim.

Arıkan Avukatlık Bürosu — Kadıköy / İstanbul
İstanbul Barosu · İstanbul’un tüm ilçelerinde kentsel dönüşüm dosyası yürütmekteyiz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Kentsel dönüşüm mevzuatı sık değişmekte olup, yazıda yer alan tutar ve süreler yayın tarihi itibarıyla geçerlidir. İşlem yapmadan önce güncel resmî düzenlemenin ve dosyanızın avukat tarafından incelenmesi gerekir.