Alt Kiralama Nedir ?

ALT KİRALAMA NEDİR?

Kira sözleşmeleri kanundan doğan kullandırma ve yararlandırma sözleşmeleri olup günlük hayatta sık sık karşılaşılan sözleşmelerdir. Bu noktada diyebiliriz ki kanun kira sözleşmelerini düzenlemektedir ve bunun yanında hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmeleri taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilmektedirler.

Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişki kira sözleşmesi olup makalemizde bahsedeceğimiz şartlar gerçekleşirse kiracının, taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermesi; yanai alt kira ilişkisi kurması mümkündür. Bu noktada alt kiralama ne demek, alt kiralamada stopaj, alt kiracı ve asıl kiracı ilişkisi, alt kiracı ve asıl kiralayan ilişkisi gibi koulara makalemizde değinmiş olacağız. Kira hukuku ile ilgili daha geniş kapsamlı bilgi edinmek istemeniz durumunda Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Hukuki Destek Alınması konulu makalemize de bağlantıya tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Makalemizde alt kira ilişkisine dair daha detaylı incelemeler yapmış olacağız. Keyifli okumalar dileriz. Profesyonel hukuki destek almak istemeniz durumunda bağlantıya tıklayabilirsiniz.

Kira kontratı nedir?

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kullandırma sözleşmelerindendir. Bu noktada diyebiliriz ki kira sözleşmeleri kanundan doğmaktadır. Buna göre diyebiliriz ki kira sözleşmelerinde kiracı borçlu, kiraya veren alacaklı sıfatlarında olup kiracının borcu kirayı ödemekken kiraya verenin borcu taşınmazı kullandırmaktır.

Kira sözleşmesinin kanuni tanımı şöyledir: Kira öyle bir sözleşmedir ki, bununla kiralayan bir malını ücret karşılığında kiracıya kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma borcu altına girmektedir.

Kira sözleşmesinin konusu, kiralayanın bir malını, kiracıya belirli bir ücret karşılığında ve belirli veya belirsiz bir süre için kullandırma ve yararlandırma taahhüdüdüdr. Kira ilişkisi kiracı ve kiraya veren arasında olan ve kira sözleşemesine dayanan bir hukuki ilişkidir. Şöyele ki Kiracının gerek Borçlar Kanunu’nda gerekse, ancak aksinin kararlaştırılmış olması suretiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’dan doğan haklarından birisini ise, kiralananı 3. kişiye (asıl kira sözleşmesine taraf olmayan kişi) kiralama hakkı oluşturur. Yani kiracının sözleşmede kanunun aksi kararlaştırıldığı sürece, taşınmazı alt kiraya vermek hakkı bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinin (kontratının) Tarafları ve Kira Sözleşmesinde Taraf Değişikliği 

Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 299 gereğince “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu maddeye göre kira sözleşmesinin kiracı ve kiralayan olmak üzere iki tarafı söz konusudur.

Kira hukuku açısından sözleşmede tarafların değişmezliği yani sabit kalması esastır. İstisnası ise tarafların değişmesidir, ki alt kira bu taraf değişimine bir örnektir. 

TBK md.322 gereğince “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” Bu maddede alt kira ilişkisi düzenlenmiştri. Ve buna göre de kira sözleşmesinde tarafların değişikliği oluşmaktadır.

Belirtelim ki TBK md. 322 alt kiras ilişkisinin şartlarını da düzenlemektedir. (Şartları makalenin devamında anlatacağız

TBK md.322

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. 

Alt Kiracı Nedir Ve Asıl Kiracı ile Arasındaki İlişki

Alt kira sözleşmesi her me kada bağımsız bir sözleşme olsa da bazı yönlerden asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Alt kira ve asıl kira sözleşmesinin bibirine bağlı olduğu yönler:

-Alt kira sözleşmesinin kiraya vereni asıl kira sözleşmesinin kiracısıdır.

-Konusu bakımından alt kira sözleşmesinin ve asıl kira sözleşmesi; kiralananın, kısmen veya tamamen bir başkasına kiralanmasıdır.

- Gerek Borçlar Kanunu’nun 259.mad.’de adi kira sözleşmeleri başlığı altında düzenlenen alt kira sözleşmesi hükmü, gerekse Borçlar Kanunu’nun 284. mad.’de hasılat kirası sözleşmesi başlığı altında düzenlenen alt kira sözleşmesi hükmü, alt kiracının alt kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkının, asıl kira sözleşmesine bağlı olarak elde edilen asıl kiracının kullanım hakkı ile sınırlı olduğu kuralını koymuştur. Buna göre alt kira sözleşmesinin süresi ancak kira sözleşmesinin feshedileceği veya sona ereceği süreye bağlı olarak uzatılabilir.

-Her ne kadar alt kira ve asıl kira sözleşmesi bağımsız sözleşmeler olsa da ve asıl kira sözleşmesi alt kira sözleşmesini etkilemese de diyebiliriz ki; alt kiracı ve alt kiralayana, asıl kira sözleşmesine uygulanan kurallar uygulanmaktadır.

Konumuz için hakkaniyetli bir örnek vermemiz gerekirse Yargıtay 6. HD., E. 2013/15378 K. 2014/7083 T. 29.5.2014 tarihli kararı şöyledir:

“…Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında ilk olarak Antalya 5 M Migros alışveriş merkezi A26, A27, A35 nolu mağazalar için 20.03.2004 tarihli Franchise Sözleşmesi yapıldığını, müvekkili şirketin önce söz konusu mağazaları dava dışı Migros Türk A.Ş.'den 01.06.2010 tarihinde kiraladığını ve daha sonra davalı şirket ile 01.06.2006 tarihli alt kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının kiralananda kasten ve kötü niyetli olarak gerçekleştirdiği işlemler nedeniyle davacıyı zarara uğrattığı ve sebepsiz zenginleştiği tesbit edildiği için 22.06.2011 tarihli ihbar ile Franchise Sözleşmesinin 30.06.2011 tarihi itibariyle fesih edildiğinin bildirildiğini, davalının 2011 yılı Temmuz ayı su ve elektrik tüketim bedeli ve bina yönetim giderinin ödememesi sebebiyle hakkında icra takibi yapıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptali ve % 40 icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir. Davalı vekili davacının sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece taraflar arasındaki Franchise Sözleşmesinin 30.06.2011 tarihinden itibaren feshedildiği, alt kira sözleşmesinin de buna bağlı olarak sona erdiği, icra takibine konu alacağın sözleşmenin feshinden sonraki ay su, elektrik ve bina giderine ilişkin olup, kira sözleşmesinden kaynaklanmadığı, sözleşmeden sonraki döneme ait olduğu gerekçesiyle davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu belirtilerek görevsizlik kararı verilmiştir.

Kira sözleşmesi ancak ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile Franchise Sözleşmesinin sona erdirilmesi alt kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Davalı yargılama sırasında kiracısına yönelik akdin feshi ve tahliye davası açtığından veya sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğinden bahsetmemiş ise de temyiz dilekçesinde Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/18 Esas sayılı dosyasında davalıhakkında tahliye kararı verildiğini bildirmiştir. Mahkemece, Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/18 Esas sayılı dosyasında verilen tahliye kararının kesinleşip, kesinleşmediği kesinleşmiş ise tahliye kararının infaz edilip edilmediği hususları araştırılarak sonucuna göre takip konusu alacak hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay kararında da görüldüğü üzere Franchise Sözleşmesinin akıbeti alt kira sözleşmesinin de akıbetini belirlemektedir. Yani buradaki kararımızı alst kira-asıl kira ilişkisinden değerlendirdiğimizde Franchise sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi birbirinden bağımsız ama bazı yönlerden birbirlerine bağlıdırlar.

Kira Hukukunda Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiranın Hukuki Niteliği

Alt kira sözleşmesi, adi kira sözleşmeleri açısından “kiracının kiracısı” şeklinde düzenlenmektedir.

Bir diğer alt kira sözleşmelerine ilişkin düzenleme, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da yer alır. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, Borçlar Kanunu’na göre özel bir kanun niteliğindedir. Bu nedenle, söz konusu kanunun kapsamına giren konularda uygulanma önceliği mevcuttur. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 1. mad.’sinde, kanunun uygulama alanı belirlenmiştir. Buna göre; “Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki üstü örtülü gayrimenkullerin kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanunu’ nun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.”

Alt sözleşme, daha önce de tanımladığımız gibi, herhangi bir sözleşmeyle (asıl sözleşme) fiili ilişki içinde bulunan fakat ondan bağımsız olan sözleşmedir1 . Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede iki taraf vardır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki fiili ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olması ve her iki sözleşmeye konu olan edimlerin kısmen de olsa uyum içinde olmasından kaynaklanmaktadır2 . Böylece, asıl sözleşme ve alt sözleşme hukuken olmasa da fiilen birbirine bağlı olarak kurulmakta ve her iki sözleşmede borçlanılmış olan edimler, birbirini etkilemektedir. Nitekim, bu etki, alt sözleşmenin asıl sözleşmenin konusundan daha kapsamlı bir konu ihtiva edememesinde ve alt sözleşmenin süresinin de asıl sözleşmeden daha uzun olamamasında görülür3 . Bu genel açıklamalar sonucunda, alt sözleşme, bir nevi asıl sözleşme yansımasından doğan görüntü olarak nitelendirilebilir. Başka bir deyişle, asıl sözleşmenin aynaya yansıyan görüntüsü alt sözleşmeyi oluşturmaktadır. Alt sözleşme, kural olarak ancak sürekli borç ilişkilerinde veya sürekli borç ilişkisi benzeri borç ilişkilerinde mümkün olabilir. Çünkü, alt sözleşmeye konu olacak edimin, asıl sözleşmeden alt sözleşmeye yansıması belli bir süreyi gerekli kılar4 . Bu kuralın sonucu olarak da, alt sözleşmeler ancak kullanma, yararlanma, eser yaratma, iş görme gibi sürekli bir ilişkinin zaruret halinde olduğu sözleşmelerde mümkündür.

Alt Kira Sözleşmesinin Kurulabilmesinin Şartları Nelerdir?

Alt kiracı; asıl kira sözleşmesinin ve alt kira sözleşmesinin dışına çıkacak aşkın kullanımlarda bulunamaz. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarında alt kira sözleşmesinin ömrünün asıl kira sözleşmesinin sona ermesine veya feshine bağlı olduğunu açıkça görmekteyiz. Ve yine diyebiliriz ki asıl sözleşmeden daha uzun süreli bir alt kira sözleşmesi kurulamaz.

Konuyla ilgili Yargıtay Kararı şöyledir:

Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2014/1307 K. 2015/10752 T. 15.9.2015 

Davalı, taşınmaz üzerinde kurulu shell akaryakıt istasyonunda dava dışı bayisi olduğu ... Petrol A.Ş. İle akdetmiş olduğu bayiilik sözleşmesi kapsamında faaliyet gösterdiğini dava dışı ... Petrol A.Ş. ile yine dava dışı ... Ürünleri Nakliye Tur. San ve Tic. Limited Şirketi arasında alt kira sözleşmesi düzenlendiğini, alt kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan aleyhine müdahalenin meni ve ecrimisili istenemeyeceğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının, çekişmeli taşınmazı bayilik sözleşmesine istinaden kullandığı, kira sözleşmesinin ve alt kira sözleşmesinin feshi veya geçersizliği konusunda verilmiş herhangi bir mahkeme kararının bulunmadığı, sözleşmelerin halen geçerli ve yürürlükte olduğu davalının hukuka aykırı bir eyleminin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 15.09.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılardan L.. B.. ve vekili Avukat K.. K.. ile temyiz edilen vekili Avukat Y.. T.. E.. geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davacılar ile dava dışı ... Petrol Ürünleri Nakliye Turizm San ve Tic. Ltd. Şirketi arasında düzenlenen 20.05.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 9. maddesi ile Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/342- 2012/344 sayılı karar içeriği gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olduğuna göre; davacıların temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 31.12.2014 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz edilen vekili için 1.100.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin ve aşağıda yazılı 3,40.-TL bakiye onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, 15.09.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

TBK md. 322 şöyledir:

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. 

Buna göre madde 322 hükmünde kiracının lehine olan haklar ağırlaştırılacak iekilde değiştirilemez hatta hiç değiştirilemez. Çünkü bu hüküm emredici nitelik taşımaktadır. Öte yandan 322/2 hükmü gereğince “iş yerleri ve konutlar” için alt kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmaktadır. Bu hükme aykırı olarak iş yerleri ve koutlar üzerinde kurulan alt kira sözleşmeleri geçersizdir.

Alt Kirada Hukuki İlişkiler 

Şöyle ki alt kira ilişkisindeki kiralayanın, asıl kira ilişkisinin kiracısı olduğunu söylememiz doğrudur. Bu noktada asıl kiracı alt kiracının gayrimenkulün bir kısmını kullanabilmesi adına gayrimenkulün bir kısmını boşaltmalı ya da terk etmelidir.

Kiraya veren açısından kira sözleşmesinde taraf değişikliği, kiralananın el değiştirmesi veya üzerinde bir başkası adına sınırlı ayni hak kurulması ile mümkündür. Öte yandan kiracı açısından taraf değişikliği, iki türlü olacak şekilde, üçüncü bir kişi ile yapılacak alt kira sözleşmesi veya “kira ilişkisinin devri” ile mümkündür.

ALT KİRA İLİŞKİSİNDE, ALT KİRACI VE KİRALAYANIN (ASIL KİRACI) İLİŞKİSİ

ASIL KİRACININ HAKLARI

• Alt Kiracıdan Kira Bedelini İsteme Hakkı
• Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı 
  
  Alt kira sözleşmesinde kiracı, alt kiracının ödemediği ve böylece temerrüte düştüğü kira parası nedeniyle, kiralanana getirdiği eşyaları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Hapis hakkı, taşınmaz kiralarında kiralayana tanınan, onun sözleşmeden doğan kira bedelini tahsili hakkını güvence altına alan ve taşınmaz içinde olan belirli özelliklere sahip taşınır eşyalara el konması sonucunu doğuran kanuni bir rehin hakkıdır. Bu hakkın, kanundan doğan bir hak olması nedeniyle, kiracı bu hakkından feragat etse de söz konusu hak sona ermez.
  
  
• Sözleşmeye Farklı Hükümler Koyma Hakkı.

ASIL KİRACININ BORÇLARI

• Kiralananın Kullanılmasını Sağlama Borcu.
• Tazminat Ödeme Borcu.
  
  

ALT KİRACININ HAKLARI

• Kiralananı Kullanma Hakkı.
• Kiralananı Bir Başkasına Kiralama Hakkı.
• Tazminat İsteme Hakkı.

ALT KİRACININ BORÇLARI

• Sözleşmeye Uygun Davranma ve Tazminat Ödeme Borcu
• Kira Parasını Ödeme Borcu

ALT KİRA İLİŞKİSİNDE ASIL KİRALAYAN VE ALT KİRACI İLİŞKİSİ

ASIL KİRALAYANIN HAKLARI

• Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını İsteme Hakkı.
• Alt Kira Kiralayanın alt kiracıya karşı sahip olduğu haklardan birisi de hapis hakkıdır.
  
  Borçlar Kanunu’nun 267/II. mad.’ne göre; “Kiralayanın hapis hakkı, alt kiracının kiracıya karşı borcu olan miktar nispetinde alt kiracı tarafından kiralanan dahiline getirilen eşyaya da şamildir.” Bu düzenlemeye göre, kiralayanın hapis hakkını kullanabilmesinin şartları şöyle sıralanabilir;  
  
  -Kiralayanın kiracıdan kira bedeli alacağı olmalıdır.  
  
  -Kiralayan söz konusu alacağını kiracıdan kısmen veya tamamen karşılayamamış olmalıdır. 
  
  -Alt kiracının, kiracıya kira bedeline ilişkin borcu olmalıdır. 
  
  -Alt kiracıya ait olmak şartıyla, kiralananın döşenmesi veya kiralanandan yararlanmaya ilişkin taşınır eşyalar bulunmalıdır. cıya Karşı Hapis Hakkı.

ASIL KİRALAYANIN BORÇLARI

• Kiralananın Alt Kiracı Tarafından Kullanılmasına Katlanma Borcu.
• Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.
• Zapta Karşı Tekeffül Borcu

ALT KİRA İLİŞKİSİNDE ASIL KİRALAYAN VE ASIL KİRACI İLİŞKİSİ

ASIL KİRALAYANIN HAKLARI

• Kiracıya Karşı Fesih ve Tahliye Hakkı.
• Zararlarının Giderilmesini İsteme Hakkı.

ASIL KİRALAYANIN BORÇLARI 

• Kiralayanın kiracıya karşı olan borçları asıl kira sözleşmesinden doğar. Bu nedenle, alt kira sözleşmesinden kaynaklanan tek borcu, alt kira sözleşmesinin yasaklanmadığı veya yasaklanmasına rağmen izin verildiği halde, alt kiraya katlanma borcudur.

ASIL KİRACININ HAKLARI

• Alt Kiraya Verme Hakkı

ASIL KİRACININ BORÇLARI 

• Kiralananı Alt Kiraya Vermede Özen Gösterme Borcu.
• Tazminat Ödeme Borcu.

Asıl kiralayan ve alt kiracı arasında sözleşmesel bir bağ olmadığı için alt kiracının asıl kiralayana karşı talepte bulunmak hakkı olmadığını söyleyebiliriz.

ALT KİRAYA VERME YASAĞI

TBK md. 322 şöyledir:

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Bu hüküm gereğince kiracının alt kiraya verme hakkının olduğunu belirtmiştik. Fakat maddenin ikinci fıkrası gereğince “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. “ Bu fıkra hükmüne göre kira sözleşmesinde alt kira yapılamayacağına dair hükümler düzenlenmişse kiracı alt kira ilişkisi kuramaz.

Kira sözleşmesinde alt kiranın yapılamayacağına dair hüküm olması halinde asıl kiracının alt kira ilişkisi kurması hukuka aykırıdır.

TBK md. 316 hükmü şöyledir:

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

TBK 316 hükmü gereğince yükümlülüklerine uymayan kiracı bakımından kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Alt Kiralama Sözleşmesi Örneği

ALT KİRA SÖZLEŞMESİ

1.TARAFLAR

Bir tarafta …………………. adresinde kiracı konumunda bulunan …………….. (bundan sonra KİRAYA VEREN olarak anılacaktır) ile, mezkûr adreste bulunan taşınmazın bir odasını alt kiracı konumunda kiralayan ………………… (bundan sonra ALT KİRACI olarak anılacaktır) aşağıda belirtilen şartlar dahilinde ve bu sözleşme koşulları üzerinde anlaşma sağlamışlardır.

2.KONU, AMAÇ VE KAPSAM

Kiraya verenin hak sahibi bulunduğu kiralama konusu gayrimenkulün kiracıya kiralanmasına ilişkin şartlar işbu sözleşmenin konusunu oluşturur.

Alt Kiracı, merkezi olarak hizmet vermesi amaçlanan bu 10.FESİHbinada AVUKATLIK aktivitelerini yerine getirecektir. Yukarıda sayılan hizmetler dışında alternatif bir hizmet veya hizmetlerin yapılabilmesi için Alt Kiracının, Kiraya Verenden yazılı onay alması şarttır.

3.SÜRE

Bu sözleşme 15/01/2019 tarihinde başlar ve 15/01/2020 tarihinde sona erer. Sözleşme süresinin bitiminde taraflarca mutabık kalınması halinde, taraflarca kira süresi ve koşulları yeniden müzakere edilecektir. Aksi halde, kira süresinin bitiminden itibaren alt kiracı 1(bir) ay içerisinde mecuru tamamen tahliye edeceğini kabul ve taahhüt eder.

4.KİRA BEDELİ

Kira bedeli aylık ………… TL olarak kararlaştırılmıştır. Devlet tarafından KDV oranlarında yapılacak tüm değişiklikler ile resmi olarak kira bedellerine yansıtılabilecek vergi ve fonlar kira bedeline ilave edilir veya kira bedelinden düşürülür.

5.ÖDEME VE ŞEKLİ 

İlk döneme ilişkin kira bedeli olan ………….. TL 15/01/2019 tarihinde, kiracı tarafından peşin ödenecektir.

Takip eden aylara ilişkin kira bedelleri; dönemlerin başında, ilgili ayın 15-20 günleri arasında ve peşin olarak ödenir.

6.ONARIM VE TADİLAT

Kiralama konusu gayrimenkulde yapılması gereken her türlü bakım, onarım ve tadilat işlemleri için kiracı yazılı talepte bulunmak ve kiraya verenin yazılı onayını almak zorundadır. Kiralama konusu gayrimenkul ve bakımları aksatılmadan ve usulüne uygun olarak Kiracı tarafından yapılacaktır. Sözleşme sonunda tüm bina çalışır, bakımlı, işler durumda ve temiz olarak kiraya verene teslim edilecektir.

7.DEVİR YASAĞI

Kiracı kiraladığı yeri hiçbir şekilde devredemez, alt kiracıya kiralayamaz veya böyle bir teşebbüste bulunamaz.

9.SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

Sözleşme süresi bitiminde sözleşme sona erer. Sözleşmenin uzatılmak istenmesi durumunda taraflar müzakere edebilirler. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen haller aynen geçerlidir.

10.FESİH

İşbu sözleşmenin diğer maddelerinde yer alan fesih ve sona erme halleri saklı kalmak kaydıyla, alt kiracının sözleşme maddelerine muhalefet etmesi halinde, kiraya veren 15 gün içerisinde kendisini yazılı olarak ihtar eder. Yazılı ihtara rağmen, alt kiracı tarafından sözleşmeye uygun davranılmaması ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, sözleşme kiraya veren tarafından derhal ve tek taraflı olarak feshedilir. 15/01/2019

Kiraya Veren–Alt Kiracı     ……………… 

 

Kira Hukuku Davalarında Avukat Desteği

Arıkan Avukatlık Bürosu olarak kira hukuku bakımından verdiğimiz başlıca hizmetlerimiz şu şekilde olmaktadır:

• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması

Kira Hukukunu da kapsayan gayrimenkul hukuku ile alakalı, Arıkan Hukuk Bürosu olarak, başlıca hizmetlerimiz şu şekildedir:

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,

• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
  
  
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
  
  
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
  
  
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
  
  
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
  
  
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
  
  
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
  
  
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
  
  
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
  
  
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
  
  
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
  
  
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
  
  
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
  
  
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
  
  
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
  
  
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
  
  
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
  
  
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.