Kentsel Dönüşümde Anlaşamayan Malikin Payı Bakanlıkça Satılabilir Mi?

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ NİTELİĞİ

1.1 6306 Sayılı Kanunun Amacı ve Uygulanması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç farklı uygulama kategorisi uygulamaktadır.
Bu çerçevede hem bireysel yapılar hem de belirli bir bölgeyi kapsayan alanlar kanun kapsamına girebilmektedir.
Uygulama yetkisi ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde toplanmaktadır.

1.2. Riskli Yapı Tespiti Süreci

Toplumun büyük kesimini ilgilendiren ve çoğunlukla ihtilaflara sebep olan konu riskli yapılar üzerinedir. Aşağıda açıklandığı üzere riskli yapılarda pay satışının süreçleri anlatılmıştır.
Riskli yapı tespiti, sürecin başlangıç noktasını oluşturmakta olup Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmektedir.
Malikler bu tespiti bizzat talep edebileceği gibi idare de re'sen harekete geçme yetkisine sahiptir. Bu noktada en kritik olan konu ise arsaya malik olan tek bir pay sahibinin dahi talebi üzerine riskli yapı raporu alınabilmesidir.
Tespit sonucuna itiraz hakkı da mevcuttur; malikler, tebliğden itibaren on beş gün içinde Bakanlığa itirazda bulunabilmektedir. Tespite itiraz, yıkım ve tahliye sürecini durdurmamakla birlikte, sonucun hukuka aykırı olduğu kanaatinde olan malikler yargısal yola (idare mahkemelerinde iptal davası) da başvurabilmektedir.

2.MALİKLERİN KARAR ALMA SÜRECİ – YAPIYI YÜZDE 50 KARARI İLE KENTSEL DÖNÜŞÜME SOKMA

2.1.Yeni Kentsel Dönüşüm Kararı: Üçte İki Kararı Yerine Salt Çoğunluk Kararı

6306 sayılı Kanun'un ilk hâlinde, riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilebilmesi için kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayı aranmaktaydı. Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile bu karar oranı ciddi biçimde değiştirilmiş; karar yeter sayısı salt çoğunluğa, yani maliklerin yarısından bir fazlasının onayına indirilmiştir.
Söz konusu değişiklik, dönüşüm süreçlerini fiilen hızlandırırken karara katılmayan maliklerin ilerletebileceği süreçte elini zayıflatmıştır. Bu kanun değişikliği mülkiyet hakkının sınırlarını zorlarken bir yandan da depremlerin sıkça yaşandığı ülkemizde yapıların dönüşümünü hızlandırma amacı taşımaktadır.
Karar Çoğunluğu Usulünün nasıl yapılacağı: Salt çoğunluk hesabı, kat malikleri sayısı üzerinden değil; arsa payları üzerinden yapılmaktadır. Dolayısıyla dönüşüm kararının geçerlilik kazanabilmesi için toplam arsa payının salt çoğunluğunu temsil eden maliklerin onayının alınması zorunludur.

2.3. Karara Katılmayan Malike Tebligat Yükümlülüğü ve Yasal Süreler

Salt çoğunluğun karar almasının ardından, bu karara iştirak etmeyen maliklere noter aracılığıyla tebligat yapılması zorunludur. Tebligatta, dönüşüm kararına katılmaları ve müteahhit ile sözleşme imzalamaları için on beş günlük süre tanınmaktadır.
Bu süre içinde uzlaşma sağlanamaması hâlinde ise muhalif maliklerinin paylarının satışı için Bakanlığa başvuru yolu açılmaktadır. Karara katılmayan mal sahiplerinin payları ise Bakanlığın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinde yapılmaktadır. Tebligat usulüne uyulmaması, sonraki aşamalarda yürütülen satış işleminin hukuka aykırılığı gerekçesiyle iptalini doğurabilmektedir.

3.KARARA KATILMAYAN MALİKİN PAYININ BAKANLIKÇA SATTIRILMASI

3.1. Çoğunluğun Satış Kararı Alması ve Bakanlığa Başvuru (Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı)

On beş günlük tebligat süresi sonunda uzlaşma sağlanamaması hâlinde, anlaşma sağlayan malikler Bakanlığa başvurarak muhalif malikin arsa payının satışını talep etmektedir. Bakanlık bu aşamada satış sürecini re'sen yürütmektedir. Başvurunun kabulünün ardından satış işlemleri kanunda öngörülen sıralamaya göre yürütülmektedir.

3.2. Diğer Pay Sahiplerinin Öncelikli Alım Hakkı

Muhalif malikin payı, öncelikli olarak aynı taşınmazda hissesi bulunan og dönüşüm kararına katılan diğer maliklere teklif edilmektedir. Bu aşama, önalım hakkına benzer bir yapı sergilemekle birlikte özü itibarıyla kanundan doğan bir öncelikli alım hakkıdır.
Birden fazla paydaşın talip olması hâlinde pay, bu paydaşlar arasında ayrıca açık artırmaya çıkarılmaktadır. Paydaşların teklif edilen bedelde anlaşamaması ya da hiçbirinin satın alma talebinde bulunmaması durumunda süreç bir sonraki aşamaya taşınmaktadır.

3.3. Payın Üçüncü Kişilere Satılması

Paydaşlar arasında alıcı çıkmaması hâlinde muhalif malikin payı, Bakanlık koordinasyonunda açık artırma yoluyla üçüncü kişilere satışa çıkarılmaktadır. Açık artırmada oluşan bedelin, tespit edilen rayiç bedelin altında kalması hâlinde satış gerçekleştirilmemekte; en az rayiç bedel üzerinden alıcı bulunması zorunlu tutulmaktadır.
Bu güvence malikin aleyhine sonuç doğurabilecek değer altı satışların önüne geçmeye yönelik bir koruma mekanizması olarak değerlendirilmektedir.

3.4. Satışın İlanı ve Zamanının Belirlenmesi

Bakanlık, satış işlemini başlatmadan önce satışa ilişkin ilanı usulüne uygun biçimde yayımlamakla yükümlüdür. Burada ilanın yapılışı, yayımlanması kanunun öngçrdüğü usule uygun olmak zorundadır. Buradaki usule aykırılık karara katılmayan malik tarafından idareye başvurularak iptal davasına konu edilebilmektedir.
İlan; satışa konu payın tapu bilgilerini, rayiç bedeli, satış tarihini, yerini ve başvuru koşullarını içermek zorundadır.
Satış ilanı, Bakanlığın resmî internet sitesi ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ilan panosunda duyurulmaktadır.
İlan süresi dolmadan satış işlemi gerçekleştirilemez; bu süre, potansiyel alıcıların sürece dahil olabilmesi bakımından zorunlu bir usul güvencesi niteliği taşımaktadır.
Satış tarihi ve saati Bakanlıkça belirlenmekte olup bu belirleme yapılırken muhalif malikin bilgilendirilmesi de usul gerekmektedir.
İlan yükümlülüğüne uyulmaması ya da ilanın kanunda öngörülen unsurları taşımaması, satış işleminin usul yönünden hukuka aykırılığı gerekçesiyle iptali için başvurulabilecek bağımsız bir hukuki zemin oluşturmaktadır.

4. Karara Katılmayan Malikin Hakları - Pay Sattırılmasına İtiraz ve İptal Davası Süreçleri

4.1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespiti, tüm sürecin hukuki dayanağını oluşturduğundan bu aşamadaki itiraz, malikin en hızlı başvuru yoludur. Malikler, tespite ilişkin tebligatın kendilerine ulaşmasından itibaren on beş gün içinde Bakanlığa itiraz başvurusunda bulunabilmektedir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenmekte; heyetin olumsuz kararı üzerine ise idari yargı yolu açık kalmaktadır.

4.2. Satış İşlemine Karşı İdari Başvuru Yolları

Satış işleminin başlatılmasından önce ya da süreç içinde tebligat usulsüzlüğü, çoğunluk hesabının hatalı yapılması veya yasal sürelere uyulmaması gibi usul aykırılıklarının tespiti hâlinde malik Bakanlığa idari itirazda bulunabilmektedir. İdari başvuru yolunun tüketilmesi, idare mahkemesinde açılacak iptal davasının ön koşulu niteliğinde olmamaktadır.

4.3. İdare Mahkemesinde İptal Davası

Satış işlemi, idari bir tasarruf niteliği taşıdığından idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilmektedir. Dava, işlemin tebliğinden itibaren genel idari dava açma süresi olan altmış gün içinde açılmalıdır. İptal davasında inceleme konusu; riskli yapı tespitinin usul ve esasa uygunluğu, çoğunluk kararının hukuki geçerliliği, tebligat yükümlülüklerinin yerine getirilip getirilmediği ve satış bedelinin kanuna uygun biçimde belirlenip belirlenmediğidir.
Bu noktada süreç klasik idari yargılamada iptal davası olarak incelenmektedir. Bu unsurlardan herhangi birindeki hukuka aykırılık, satış işleminin iptaline sebep oluşturabilmektedir.

4.4. Yürütmenin Durdurulması Talebi

İdari yargılamada satış işleminin icrası hâlinde telafisi güç ya da imkânsız zararların doğabileceği durumlarda mahkemeden yürütmenin durdurulması talep edilebilmektedir. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca bu talebin kabul edilebilmesi için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve icrasının ciddi zarar doğurma ihtimali taşıması gerekmektedir.
Özellikle satış işleminin tamamlanarak üçüncü kişiye devrin gerçekleşmesinin yakın olduğu hâllerde yürütmenin durdurulması kararı, malikin taşınmaz üzerindeki hakkını fiilen koruyan tek anlık çözüm niteliği taşımaktadır. Mevcut konjonktürde uygulamada kentsel dönüşüm kapsamında yürütmenin durdurulması kararı oldukça zor alınabiliyor olsa da bu süreçte maliklerin hukuki haklarından biridir.

4.5. Satış Bedelinin Hukuka Aykırılığı Hâlinde Başvuru Yolları

Rayiç bedel tespitinin piyasa değerinin altında kaldığı ya da değerleme sürecinde usul hatası yapıldığı kanaatinde olan malikler, bu bedele özgü olarak ayrı bir itiraz yoluna başvurabilmektedir.
Bedele itiraz, satış işleminin iptalinden bağımsız biçimde ele alınabilmekte; yargılama sürecinde mahkemece yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması talep edilebilmektedir. Ayrıca satış bedelinin eksik ödenmesi ya da hiç ödenmemesi hâlinde tam yargı davası yoluyla tazminat talep edilmesi de hukuki seçenekler arasında yer almaktadır. Yine maliklerin idari süreçten ziyade idari dava yollarında olan tam yargı davası ile satış bedeli ve tazminat konusunda hukuki hakları korunmaktadır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyet hukukunun en önemli alanlarından biridir ve özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça karşımıza çıkar. Mevcut sistemde satış yoluyla çözüm yaygın olmakla birlikte, bu durum çoğu zaman taşınmazın üçüncü kişilere geçmesine neden olmaktadır.
Yargı Paketi ile getirilmeye çalışılan düzenleme ise bu noktada önemli bir dönüşüm hedeflemektedir. Amaç, taşınmazın mümkün olduğunca paydaşlar arasında kalmasını sağlamak, yargılama süreçlerini hızlandırmak ve ekonomik kayıpları azaltmaktır.
Sonuç olarak, yeni düzenleme ile birlikte ortaklığın giderilmesi davalarında satışa gitmeden önce paydaşlar arasında çözümün zorunlu olarak güçlendirilmesi beklenmektedir. Bu da hem hukuki hem ekonomik açıdan daha dengeli bir sistem oluşturmayı amaçlamaktadır.