Gayrimenkul Avukatı İstanbul - Taşınmaz Davalarında Uzman Hukuki Destek

Gayrimenkul Avukatı İstanbul

Gayrimenkul hukuku taşınmazların alım-satımı, işyeri kiralaması; konut, arsa, tarla işyeri alımı-satımı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, arsaya bağlı imar sözleşmeleri, belediyecilik imar yönetmelikleri, taşınmaz ihaleleri, ürün gelirleri vb.. konularındaki hukuki uyuşmazlıklar başta olmak üzere taşınmaz ile ilgili uyuşmazlıklarla ilgilenilen hukuk dalıdır.

Arıkan Hukuk Bürosu’ nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, ihale, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle birçok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılması konularında hizmet vermektedir.

Arıkan Avukatlık olarak gayrimenkul avukatlığı hizmetimizi başta, ülkenin kalbi İstanbul olmak üzere müvekkillerimize sunmaktayız. Gayrimenkul avukatı İstanbul konulu makalemizde de siz değerli müvekkilimizin ilgisi üzerine “gayrimenkul hukuku avukat, emlak avukatı, gayrimenkul avukatı, kentsel dönüşüm avukatı, emlak avukatı, Türkiye’nin en iyi gayrimenkul avukatı, gayrimenkul avukatı nedir, Anadolu yakası gayrimenkul avukatı” konu başlıklarını inceleyeceğiz ve gayrimenkul hukuku alanlarında Arıkan Avukatlık olarak verdiğimiz hizmetlerimizden bahsedeceğiz. Gayrimenkul hukuku alanlarında hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak istemeniz durumunda bağlantıya tıklayarak Arıkan Hukuk Bürosu olarak bizimle iletişime geçebilirsiniz. Keyifli okumalar dileriz.

1. Gayrimenkul Avukatı Nedir

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıklar bakımından bir hukuk profesyonelidir ve profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Avukatının Hizmet Verdiği Kişiler

Gayrimenkul avukatının hizmet verdiği kişiler şu şekilde sıralanabilmektedir:

• Mal sahipleri
• Kiracılar
• Gayrimenkul yatırımcısı
• Müteahhitler
• Emlakçılar
• Mimarlar
• Gayrimenkul Finansörleri
• İnşaat firma ve sahipleri
• Gayrimenkul Mühendisleri
• Gayrimenkul Planlamacıları.

Gayrimenkul Alanında En Bilinen Dava Türleri

Gayrimenkul üzerine çalışan avukat genelde taşınmazlar üzerine açılan davalarda görev almaktadır. Arsa, Arazi, Apartmanlar, daireler gibi taşınmazlara konu olan davalarda avukat sizlere destek olmaktadır. Bu davaların hukuk nezdinde birçok ismi olmasına rağmen gayrimenkul alanında en bilinen davalar ise şunlardır:

• Eşlerin Arasındaki Adi Ortaklık İlişkisi
• Muris Muvazaası
• Muvazaa Nedeni ile Tapu İptali ve Tescil Davası (Kararları)
• Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali ve
• Geçersiz Sözleşme İle Ödenen Paranın İadesi
• Şufalı Payın Satışının Tapuda Yüksek veya Düşük Gösterilmesi
• İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
• Muvazaa Davası (Ölünceye Kadar Bakma Akdi
• Şufa Davaları
• Kamulaştırma Bedelinin Tespit Davası
• Kamulaştırmasız El Atma Davası
• El Atmann Önlenmesi – Ecrimisin – İntifa Hakkı
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşme Feshi – Rayiç Belirlenmesi gibi davalar bu alanda görülmektedir.

Davaların türleri konu olduğu mülk veya arsa gibi türlere göre de belirlenmektedir. Taşınmazlar ile alakalı davalarda yeni hukuki düzenleme ile ortaklık veya varsa sorunlu durumlar ortadan kaldırılır ve sorunlar giderilir. Malların kullanımı devri, kiraya verilmesi vb. gibi engel olan söz konusu sıkıntılar da gayrimenkul avukatı desteği çözüme kavuşturulur.

2. Taşınmaz Yönetimi ve Gayrimenkul Davalarına Profesyonel Yaklaşımlar

Evvela gayrimenkullere ilişkin dava türleri yani gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava yolları şu şekildedir:

Tapu Davaları

Tapu Davaları gayrimenkul uyuşmazlıkları ile ilgili olup Tapuya ilişkin davalar, tapu kaydının iptali ve tescili davaları olarak öne çıkmaktadır. Bu davalar,

• Kadastro Kanunu
• Orman Kanunu
• Türk Borçlar Kanunu
• Aile Mevzuatı kaynaklı olabilmektedir.

Tasarrufun İptali Davaları (İİK m. 277)

Bir gayrimenkulün başkasına devrinin muvazaalı olduğuna ilişkin iddia ile açılan davalardır.

Bir gayrimenkulün başkasına devrinin muvazaalı-danışıklı olduğuna ilişkin iddia ile açılan davalardır. Burada, satıcının gayrimenkulü başkasına satmadığı, muvazaalı olarak devrettiği öne sürülmektedir. Alacaklı borçlunun mevcut malından yeteri kadar değerde mal veya hak bulamamıştır. Bu durumda, muvazaalı devredilen, kaçırılan gayrimenkulün tapusu iptal olmaz ama o hali ile borca yeter kadarı satılacaktır.

Gayrimenkul Zilyetliğine Yapılan Tecavüzün Önlenmesi (Men’i Müdahale Davaları)

Gayrimenkul, taşınmazın maliki veya onun yetki verdiği bir kişinin kullanımında olabilir. 3. şahısların, buradaki zilyetliğe saldırısı olması halinde, zilyet olan malik veya kiracı, saldırıyı durdurma hakkına sahiptir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683 bu durumu düzenlemektedir.

İzale-i Şüyu Davaları (TMK m. 698)

Birden fazla ortak kişinin malik olduğu gayrimenkulde, ortaklar izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK 698). Burada mahkeme, önce fiilen paylaşım mümkünse paylaştıracak, değilse, satarak bedelini paylaştıracaktır.

Sözleşme ve Proje Kaynaklı Davalar

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve Rayiç Belirlenmesi: İnşaatın süresinde bitirilmemesi veya sözleşmeye aykırılık durumunda sözleşmenin sonlandırılması ve güncel piyasa değerlerinin tespiti davasıdır.
• Geçersiz Sözleşme İle Ödenen Paranın İadesi: Resmi şekil şartına (noter huzurunda yapılmama gibi) uyulmadığı için geçersiz sayılan sözleşmeler kapsamında ödenen bedellerin geri alınması davasıdır.
• Tasarrufun İptali Davası: Borçlunun, alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla gayrimenkulünü üçüncü kişilere devretmesi durumunda bu devrin iptali için açılan davadır.

Tapu ve Mülkiyet Davaları

• Tapu İptal ve Tescil Davaları: Hukuka aykırı, yolsuz veya hatalı oluşturulan tapu kayıtlarının düzeltilmesi, iptal edilmesi ve gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi konulu davalardır.
• Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma): Miras bırakanın, diğer mirasçıları mahrum etmek amacıyla yaptığı muvazaalı (danışıklı) taşınmaz devirlerinin iptali davasıdır.
• Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkını kullanmak için açtığı davadır.
• Vekaletnamenin Kötüye Kullanılması Davası: Taşınmaz satışı için verilen vekaletnamenin, vekil tarafından malikin zararına veya talimatı dışında kullanılması sonucu açılan iptal davasıdır.

Kira Hukuku Davaları

• Tahliye Davaları: Kiracının; kira borcunu ödememesi (temerrüt), tahliye taahhütnamesine uymaması, ihtiyaç veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi nedenlerle taşınmazdan çıkarılması davasıdır.
• Kira Tespit Davası: Mevcut kira bedelinin piyasa rayiçlerine, hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır.
• Kira Alacağı ve Tahsil Davaları: Ödenmeyen kira bedellerinin icra yoluyla veya dava açılarak tahsil edilmesi sürecidir.

İmar ve Tazminat Davaları

• İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazdaki ortaklığın, satış veya aynen taksim yoluyla sona erdirilmesi davasıdır.
• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Bir taşınmazı haklı bir nedeni olmaksızın kullanan kişiden, bu kullanım karşılığında talep edilen tazminat davasıdır.
• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil: İdarenin kamu yararı için el koyduğu taşınmazın gerçek değerinin mahkemece belirlenmesi davasıdır.
• Kamulaştırmasız El Atma Davası: İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma yapmadan bir taşınmaza fiilen veya hukuken (imar kısıtlaması gibi) el koyması durumunda açılan tazminat davasıdır.

Kentsel Dönüşüm ve Yönetim Davaları

• Riskli Yapılarda Pay Satışı: Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının açık artırma usulü ile satılması sürecidir.
• İmar Planı İtiraz ve İptal Davaları: Taşınmazın değerini veya kullanımını etkileyen imar planı değişikliklerine karşı idari yargıda açılan iptal davalarıdır.
• Ortak Gider (Aidat) Alacağı Davası: Kat mülkiyeti kanununa göre ödenmesi gereken aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi durumunda icra takibi ve dava sürecidir.

3. Gayrimenkul Hukukunda Avukat Tutmak Zorunlu Mu?

Gayrimenkul davalarında avukat tutmak zorunlu değildir ancak bir ihtiyaçtır. Zira davaya konu varlık büyük olduğu için risk de büyüktür. Son dönemlerde ChatGPT ve benzeri yapay zeka sistemlerinden alınan bilgi ve verilerle yargı yoluna müracaat edenlerin büyük hak kayıplarına uğradığını, haklıyken haksız konuma düşüp usulen dava kaybettiğini ve karşı taraf avukatına avukatlık ücreti ödediğine çokça şahit olduk. Davalılar için ise durum daha kritiktir. Zira savunma stratejisi ve davanın reddine giden yolu belirleme sürecinde kendi yazmış olduğu dilekçelere itibar edenlerin, sahip oldukları taşınmazları kaybetmeleri veyahut farklıca hak kayıplarına uğradıklarına yine maalesef şahit oluyoruz. Gayrimenkul davalarında davalıların durumunun daha riskli olmasının nedeni ise mülk ve doğrudan hak kaybına uğramalarıdır.

Hatta belli bir değer üzerindeki mülkler hakkında nazarımızda aşağıdaki konuların ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyoruz:

• Taşınmaz devirleri
• Taşınmazların yönetimi(Kiralık mülkler, Apartman - Site Yönetimi)
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,
• İş Yeri Kiralama Sözleşmeleri
• Gayrimenkul Alım ve Satım İhaleleri
• Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri
• Proje değerlendirmeleri (Finansman, Çevre ve Risk açılarından)
• İmar Aykırılıkları ve Uyum Süreçleri

Emlak noktasında bürokratik işlemlerde emlak avukatından bilgi ve danışmanlık hizmeti almanız sonrasında doğabilecek sorunların önüne geçmenizi sağlayacaktır.

4. Gayrimenkul Avukatı Ücretleri ve Hizmet Kapsamı

Arıkan Hukuk Bürosu olarak İstanbul başta İstanbul olmak üzere müvekkillerimize gayrimenkul hukuku hizmeti vermekteyiz. Ücretlendirmeler ise yüzdelik anlaşma veyahut dava başında ücretin bir kısmının, dava sonunda “başarı şartı” durumunda diğer kısmının ödenmesi şeklinde olmaktadır.

Arıkan Avukatlık olarak müvekkillerimize sunduğumuz gayrimenkul hizmetlerimiz şu şekildedir:

Sözleşme ve Proje Hukuku

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Hazırlanması
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanması
• Ana yüklenici ve taşeron sözleşmelerinin hazırlanması
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve Rayiç Belirlenmesi
• Geçersiz Sözleşme İle Ödenen Paranın İadesi
• Tarım İcar Sözleşmelerinin Hazırlanması

Tapu ve Mülkiyet İşlemleri

• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık
• İpotek, Ayni Hak ve İrtifak Hakkı Tesisi İşlemleri
• Tarla vasfındaki taşınmazlar için imar izni alınması
• Tapu İptal ve Tescil Davaları (Muris Muvazaası, Genel Muvazaa, Kamulaştırma)
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• Şufa (Önalım) Hakkının Kullanılması ve Savunulması

Kira Hukuku ve Uyuşmazlıkları

• Avukat Eşliğinde Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması
• Kiracının Tahliyesi Davalarının Takibi
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Alacak Tahsili
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri İlişkileri

Kentsel Dönüşüm ve İmar

• Kentsel Dönüşüm sürecinin yıkımdan anahtar teslimine yönetilmesi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı ve Hızlı Taşınmaz Satışı Hizmetleri
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında izinler

Ortaklık ve Tazminat Davaları

• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası
• Ecrimisil Alacaklarının Tahsili ve El Atmanın Önlenmesi
• Kamulaştırmasız El Atma Davası

Yönetim ve Özel Danışmanlık

• Site ve Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Danışmanlık
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat Güvenceli Danışmanlık
• Risk Analiz Raporu (İpotek, Haciz, İmar vb. problemlerin tespiti)
• Eşler Arasındaki Adi Ortaklık İlişkisi (İpotek İşlemleri)

Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer

Gayrimenkul davalarının ne kadar süreceği, davanın türüne ve sürecin nasıl yönetildiğine göre değişir. Tapu iptali, kira tespiti, tahliye, ortaklığın giderilmesi veya kat karşılığı inşaat gibi davalar birbirinden farklı hukuki ve teknik süreçler içerdiğinden, her biri aynı sürede sonuçlanmaz. Uygulamada kira tespit ve tahliye davaları daha kısa sürede sonuçlanabilirken, tapu iptali ve inşaat kaynaklı uyuşmazlıklar daha uzun zaman alabilmektedir.

Davaların süreçleri için gerçekçi bir tablo:

 

Gayrimenkul Davalarının Ortalama Süreleri

 

• Tapu iptali ve tescil davaları: 18 – 36 ay
• Kira tespit davaları: 8 – 18 ay
• Tahliye davaları: 6 – 14 ay
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): 12 – 30 ay
• Kat karşılığı inşaat ve müteahhit davaları: 24 – 48 ay

Bu süreler, uygulamadaki gerçekçi ortalamaları yansıtır.