İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası

İdarenin imar uygulamalrından dolayı menfaatleri zedelenen ve mülkiyet hakları zarar gören taşınmaz malikleri, imar uygulamasına dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilmektedirler. Bu noktada makalemiz boyunca imar uygulamasından kaynaklanana tapu iptali ve tescil davasını ele almış olacağız. Bu noktada tapu iptal davası açılarak hukuksuzluğun düzeltilmesi ve tescil davasıyla da tescilin düzeltilmesi sağlanmaktadır.

Bu noktada diyebiliriz ki imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası, tapu iptali ve tescil davasının sebeplerinden sadece biridir. Şöyle ki Tapu iptali ve tescil davasının açılması için birçok sebep olabilmektedir. Başlıca sebepler de şunlar olmaktadır:

1. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
2. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası hileli devir
3. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

ç. İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası

1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
2. Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
3. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası

“Hangi durumlarda tapu iptal davası açılamz?” sorusuna cevap olarak da diyebiliriz ki Tapu iptal davası, taşınmaz kaydında hukuka aykırılık, sahtecilik veya muvazaa olmaması halinde açılamaz. Ve zamanaşımı süresi dolmuşsa ya da davacının hukuki bir menfaati bulunmuyorsa dava talebi reddedilmektedir.

İmar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası gibi gayrimenkul hukuku alanlarında veyahut “Tapu iptal davasını kaybettim, ne yapmalıyım?” gibi bir durumda danışmaya ihtiyacınız varss ve profesyonel gayrimenkul avukatından destek almak isterseniz bağlantıya tıklayarak Arıkan Avukatlık olarak bizden destek alabilirsiniz.

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkuller hakkında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair hukuki destek verir.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılmazı konularında hizmet vermektedir.

Başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.

Son İmar Kanunu Olan 3194 Sayılı İmar Kanunu

İmar uygulamaları idarenin işlemi olmaktadır. Şöyle ki 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi, parselasyon uygulaması olup bu madde kapsamında yapılan düzenlemelerin, birçok vatandaşın taşınmazını rızası dışında kaybetmesine veya değer kaybı yaşamasına yol açmaktadır.

İmar uygulamalarının da Türk Hukuk Mevzuatımızdaki yasal düzenlemeleri şu şekildedir:

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.18: Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisiyle yeni imar parselleri oluşturulmasını öngören düzenlemedir.

“Parselasyon planlarının hazırlanması:

Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.[19][20]

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.[21]

24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.

Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.[22]

Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, (…)[23] bedele dönüştürülebilir. Parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel, fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.

Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

 Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.[24]

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.”

• Anayasa m.35: Mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır.

“Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

• Anayasa m.46: Kamulaştırma usulüne uygun olmayan el atmaların hukuk dışı olduğuna işaret eder.

“Madde 46 

Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.

İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

• TMK m.1025: Yolsuz tescil nedeniyle gerçek malikin tescil davası açabileceğini düzenlemektedir.

“Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”

Dava Konusu Nedir?

İdarenin imar uygulamalarından dolayı mağdur edilmiş, taşınmazın tamamı elinizden alınmış olabilir, yeni parselde size düşük değerde bir taşınmaz verilmiş olabilir, size hiç parsel verilmemiş olabilir, hisseli, kullanılamaz veya değerinden düşük tapu verilmiş olabilir. Bu durumlarda imar uygulamalarından kaynaklı tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır.

Bu dava konusu ile ilgili bir Yargıtay Kararı’nı örnek olarak vermeyi doğru bulmaktayız. Örneğimiz şu şekildedir:

“(Kapatılan)20. Hukuk Dairesi 2012/5686 E. , 2012/7166 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili mahkemeye sunduğu dava dilekçesinde, Kahramanmaraş, Merkez ..... kasabasında bulunan ve sınırları dava dilekçesinde gösterilen yaklaşık (1) dönüm kadar taşınmazın 20 yılı aşkın bir süredir nizasız malik sıfatıyla müvekkilinin zilyetliği altında bulunduğunu, taşınmazın Hazine, belediye, orman ve köy tüzel kişiliği ile ilgisinin bulunmadığını ve mera da olmadığını ve hukuki bir ihtilafın da bulunmadığını belirterek taşınmazın müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, imar uygulaması neticesi 1052 ada 1 parselin davalı ... ve gerçek kişler adına hisseli olarak tespitinin yapıldığını öğrendiklerini, davalı belediye başkanlığının taraf sıfatının kalmadığını ileri sürerek belirtilen parsellerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini ıslah yolu ile talep ve dava etmiştir. Mahkemece dava dilekçesinin görev yönünden REDDİNE ve mahkemenin GÖREVSİZLİĞİNE, idari yargı yerinin görevli olduğunun belirlenmesine karar verilmiş ve hüküm davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde tespit ve dava tarihinden önce 20.04.2009 tarihinde ilanı yapılıp kesinleşen orman kadastrosu ve 2/B uygulaması bulunmaktadır. Tahdidin kesinleştiği tarihten dava tarihine kadar 20 yıllık süre dolmamıştır.
Çekişmeli tescile konu taşınmazla birlikte tapu kaydının iptali istenen 1052 ada 1 parsel sayılı taşınmazın büyük bir bölümü, yörede 1960 -1961 yıllarında yapılan tapulama çalışmalarında tespit harici (TH) bırakılmış iken, davalı ... ... adına tapulamada tespiti yapılan 444, 445 parseller ile ... parselleri de içine alacak biçimde 29.01.2009 tarihinde yapılan ilave imar uygulaması ile Hazine adına tescil edilmiştir.
Mahkemece tapu sicilinde davalı Maliye Hazinesi adına yapılan davaya konu tescilin imar mevzuatına göre imar uygulaması olduğu, imar uygulaması ve işlemine karşı açılacak davalara idari yargının bakması gerektiği ve mahkemeninin görevli olmadığı gerkçesiyle hüküm kurulmuşsada yapılan araştırma ve inceleme hükme yeterli değildir. Şöyleki; dava öncelikle kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil davası olarak açılmış ve tescile konu edilen taşınmazın imar uygulaması sonucunda hisseli olarak kişiler ve Hazine adına tescil edildiğinin anlaşılması üzerinede dava tapu iptali ve tescil davasına ıslah yolu ile dönüştürülmüştür.
Kural olarak; mülkiyetin belirlenmesine ilişkin tescil, tapu iptali ve tescil davalarına bakma görevi adli yargı yerine aittir. İmar uygulaması sonucu arazilerin şuyulandırılarak tescil işlemi idari niteliktedir. Aynı ada içinde imar uygulaması sonucu
oluşturulan bir çok parsel bulunmaktadır. Bu nedenle bu adaya ait imar uygulamasının iptali davada taraf olmayan tüm parsel sahiplerinin haklarını etkileyeceği gibi, imar bakımından da kargaşa yaratacaktır. Bundan ayrı imar uygulamasına ilişkin işlemin kesinleştiği tarihten itibaren idari yargı yerinde dava açma süresi de geçmiştir. Önce imar uygulamasının iptali, daha sonra mülkiyete ilgili davanın açılması öngörüldüğü takdirde hak arama yolu kapanmış olacaktır. Tüm bu nedenlerden ötürü imar uygulamasından önce var olduğu iddia edilen mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklar imar uygulaması iptal ettirilmeden adli mahkemelerde görülmesi gerekir. Nitekim H.G.K.'nun 30.05.2007 gün 2007/1-319-324 sayılı kararında "3083 sayılı yasa hükümlerine göre arazi toplulaştırması sonucu oluşturulan tapu kaydının tescil nedeni idari işlem ise de, arazi toplulaştırmasından önce taraflar arasında görülen dava sonucu oluşan kesin hüküm, toplulaştırma sırasında nazara alınmışsa da, bu konuda açılan dava, toplulaştırma işleminin iptali amacı ile değil, toplulaştırma öncesi mevcut bir hakka dayandığından adli yargıda görülmesi kabul edilmiştir. Yine H.G.K.'nun 04.03.2009 tarih 2009/8-59-106 sayılı kararında "davacı imar işlemine konu olan Encümen kararının iptalini idari işlemin ortadan kaldırılmasını istemediğine, tapu iptal ve tescil isteğinde bulunduğuna göre, ortada mülkiyet uyuşmazlığı söz konusu olduğundan, uyuşmazlığın idari yargı yerinde değil adli yargı yerinde görülmesi zorunlu olduğu" H.G.K.'nun 23.06.2010 gün 2010/8-283-340 sayılı kararında "imarın dayanağı olan kadastral çapta davacının hakkının bulunması ve usulüne uygun olarak imar işleminin tebliğine rağmen idari yargıda imar işleminin iptali için idari yargıda dava açılmışsa, artık adli yargıda kadastral çaptaki hakka dayanılarak iptal-tescil davası açılamayacağına, şayet davacının imarın dayanağı olan kadastral parselde imara yansıtılabilecek bir hakkı bulunmuyorsa, davacının bu hakkının varlığı imar işleminden sonra hukuken saptanmış veya imardan önce saptandığı halde imar tapusuna yansıtılmamış ise bu hakkın imara yansıtılması için idari yargıdan imarın iptaline gerek olmadığına, çünkü bu halde imara bir itiraz olmayıp, imar sırasında davalı adına eski kadastro çapına göre belirlenen mülkiyet hakkının iptali istendiğinden, davanın adli yargıda görülmesi gerektiği" kabul edilmiştir.
O halde; kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine veya imar - ihyaya dayalı zilyetliğe bağlı açılan tescil ve tapu iptali tescil davalarına bakma görevi adli yargı yerine ait olduğundan işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde görevsizlik kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı ...'ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine 14/05/2012 günü oybirliği ile karar verildi.”

Uygulamada Sıkça karşılaşılan Mağduriyetler

Aşağıda imar uygulamalarından kaynaklı tapu iptali ve tescil davasının uygulamadaki en sıkça yaşanan mağduriyetler yer almaktadır.

Eski Parselin Değerinden Düşük Değerde Yeni Parsel Tahsisi

Bu mağduriyet türünde eşdeğerlik ilkesine aykırılık olarak malike eski parsel değerinden daha düşük değerde bir parsel verilmektedir. İlgili taşınmazın özellikle ana yoldan içeriye alınan, eğimli, altyapısı eksik ya da yapılaşmaya elverişsiz taşınmaz şeklinde olması bu mağduriyet türüne girmektedir.

Bu mağduriyet de “İmar uygulaması sonrası tapu değeri düştü.” “Eski parselim daha değerliydi.”, “Yerim ana yol üstündeydi, şimdi arka sokakta.” gibi cümleler duyulmasının sebebi olmaktadır.

Yeni Parselin Fiilen Kullanılamaz veya Hisseli Hale Getirilmesi

İmar uygulamalarından sonra taşınmaz maliklerinin tek taşınmaz üzerinde, başkalarıyla birlikte hisseli hale gelen parsellerde ortak malik yapılması da bir mağduriyettir. Özellikle de ilgili taşınmazın küçük olması da fiilen kullanılamaz hale gelmesine sebep olmaktadır.

“İmar uygulaması sonrası hisseli tapu verildi.”, “Tek tapum varken ortak tapu verdiler.” şeklindeki cümlelerin sebebi de bu mağduriyet türü olmaktadır.

Hiçbir Taşınmaz Tahsis Edilmemesi (Karşılıksız DOP Kesintisi)

İöyle ki imar uygulamalarının bazılarında DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi adı altında taşınmazın belirli bir kısmı yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetlerine ayrılabilmektedir. Fakat bazen de direkt vatandaşın taşınmazı tamamen alınıp karşılığında da herhangi bir arsa tahsisi yapılmamaktadır.

“imar uygulamasında arsam alındı karşılık verilmedi”, “dop kesintisi çok fazla yapıldı”“dop kesintisi çok fazla yapıldı” şeklinde cümlelerin sebebi bu mağduriyet olmaktadır. Bu mağduriyetin yaşanması durumu da Anayasa’nın mülkiyeti koruyan hükümlerine karşıdır.

Uygulama Sınırı Dışında Bırakılma

Bazı taşınmazlar, uygulama sınırı dışında bırakılıp plan bütünlüğünden çıkarılmaktadır. Bundan dolayı bu durum, ilgili taşınmazın değerini düşürüp imar hakkını kaybettirir ve zaman içinde ekonomik atıl hale gelmesine neden olur.

“imar uygulamasına dahil edilmedim”, “arsa dışarıda kaldı”, “uygulama dışı parsel ne demek” tarzından cümlelerin sebebi bu mağduriyettir.

İmar Planına Aykırı veya Keyfi Parselasyon İşlemleri

Bazı belediyelerin parselasyon işlemlerini teknik ve ilmi değil de keyfi yapması bu mağduriyeti doğurur olup bu mağduriyet de “imar uygulaması adaletsiz yapıldı”, “plan dışı değişiklik var” cümlelerinin de sebebi olmaktadır.

Bir imar uygulamasının yasal düzene ve hukuka uygunluğu için kamu yararı amacı taşıması, eşdeğerlik ilkesine uyması, şeffaf ve katılımcı şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Yargı Denetimine Kapalı Sessiz Mağduriyetler

Vatandaş taşınmazında yapılmış değişiklikleri fark edemeyebilir. Bundan dolayı da sonrasında “tapum neden değişti”, “eski parselim yok oldu” gibi mağduriyetler yaşanmaktadır.

Bu durumlarda bu davanın açılma süresi zararın fark edildiği an olmaktadır. Yani idarenin işleminin iptali ve tescili noktasında dava açma süresi zararın fark edildiği an olmaktadır.

İmar Kaynaklı Tapu İptal Tescil Davasında Bilirkişi Raporunun Rolü

Bilirkişi raporlarında; parsel değeri, kullanım amacı, uygulama öncesi ve sonrası parselin değer farkı, kamu yararı olup olmadığı kriterlerine detaylıca yer verilmelidir. Ayrıca bilirkişi raporunun doğruluğunun ölçülmesi adına da teknik destek alınmasını tavsiye etmekteyiz.

 İmar Uygulamalarından Doğan Mağduriyetler için Gayrimenkul Avukatı Desteği 2025

Gayrimenkul alanında hizmet veren avukatların hizmet verdikleri kitleyi de siz değerli okuyucularımıza aktaralım. Zira internet öyle bir derya oldu ki doğru bilgiye ulaşmak içinde iyi eleyip sık dokumak gerekmekte. Bu bakımdan bu tarz gayrimenkul dava sorunu olan kişilerin en iyi avukatlı desteği alması için avukatın kimleri temsil ettiğini bu alanda açıklamakta fayda var. 

• Mal sahipleri
• Kiracılar
• Gayrimenkul yatırımcısı 
• Müteahhitleri
• Emlakçılar
• Mimarları
• Finansörleri
• İnşaat firma ve sahipleri
• Mühendisleri
• Planlamacıları. Bu alanda çalışan avukatlar hukuk nezdinde temsil ederler. Burada avukata temsil yetkisi veren kişi veya firma kurum avukatlık hizmetinden yararlanan tarafta yer alır. 

Gayrimenkul üzerine çalışan avukatı genelde taşınmazlar üzerine açılan davalarda görev alır. Arsa, Arazi, Apartmanlar, daireler gibi taşınmazlara konu olan davalarda avukat sizlere destek olmaktadır. Bu davaların hukuk nezdinde birçok ismi olmasına rağmen gayrimenkul alanında en bilinen davalar ise şunlardır.

• Eşlerin Arasındaki Adi Ortaklık İlişkisi (Kadının Kocası Lehine İpotek İşlemi Yapması)
• Muris Muvazaası
• Muvazaa Nedeni ile Tapu İptali ve Tescil Davası (Kararları)
• Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali ve
• Geçersiz Sözleşme İle Ödenen Paranın İadesi
• Şufalı Payın Satışının Tapuda Yüksek veya Düşük Gösterilmesi
• İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
• Muvazaa Davası (Ölünceye Kadar Bakma Akdi 
• Şufa Davaları
• Kamulaştırma Bedelinin Tespit Davası
• Kamulaştırmasız El Atma Davası
• El Atmann Önlenmesi – Ecrimisin – İntifa Hakkı
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşme Feshi – Rayiç Belirlenmesi gibi davalar bu alanda görülmektedir. Davaların türleri de konu olduğu mülk veya toprak yani arsa vs. gibi türlere göre de belirlenmektedir. Taşınmazlar ile alakalı davalarda ortaklık veya varsa sorunlu durumlar ortadan kaldırılır ve yeni hukuki düzenleme ile ortadaki sorunlar giderilir. Malların kullanımı devri, kiraya verilmesi vb. gibi engel olan söz konusu sıkıntılarda gayrimenkul avukatı desteği ile son bulmuş olur.

Avukatlık aslında bir nevi danışma ve hukuka uygun olan yolu gösterme işlemi olarak düşünüldüğünde bizlerde emlak avukatlığı noktasında emlak danışmanlıklarında sizlere destek olmaktayız. Müvekkil veya şahıslar hangi konularda emlak noktasında danışmanlık alır veya almalıdır.

1. Taşınmaz devirleri
2. Malların veya taşınmazların yönetimi 
3. Tapu dairesi işlemeleri
4. Kiralama süreçleri
5. Taşınmazlar ile alakalı hukuki tespit gerektiren durumlar
6. Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri
7. Proje değerlendirmeleri (Çevre ve diğer açılardan)
8. Gayrimenkul finansmanları
9. Emlak noktasında bürokratik işlemlerde emlak avukatından bilgi ve danışmanlık hizmeti almanız sonrasında doğabilecek sorunların önüne geçmenizi sağlayacaktır.

Gayrimenkul noktasında sadece mal paylaşımları veya miras noktalarında değil aynı zamanda evlilik sonrası kazanılan mallar noktasında da işlemler yapılmaktadır. Yani boşanmaya karar veren çiftlerinde bu noktada danışmanlık hizmeti alması gereklidir. Türkiye’de ticari hayatın önemli bir etkeni olan taşınmazlar üzerine binlerce dava açılırken bu davalarda avukat desteği alanların hem süre hem de kazanım anlamında çok ciddi kazanımlar elde ettikleri istatistiklerle sabittir. İşi Uzmanına Arıkan Avukatlık Bürosu’na bırakın rahat edin.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılmazı konularında hizmet vermektedir.

Başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.