Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR ?

Tahliye Taahhüdü Nedir ?

Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından tek taraflı olarak imzalanan; kiralananın kendisine tesliminden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği yazılı belgedir. Bu belgeyle kiracı herhangi bir başka neden olmaksızın anlaşılan tarihte kiralananı boşaltacağına dair kiraya verene bir taahhütte bulunur. Bu taahhüttün yerine getirilmemesi halinde tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası gündeme gelir.

Tahliye taahhütnamesi bir bakıma KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLUDUR

Tahliye taahhüdün geçerli olması ve hüküm ifade edebilmesi için bazı geçerlilik şartları bulunmaktadır. Bu şartları taşımayan tahliye taahhüdü hüküm ifade etmeyeceğinden kiraya veren geçersiz olan bu taahhüde dayanarak kiralananın tahliyesini talep edemez. Bu şartlar

1. Kira ilişkisi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olmalıdır.
   
   
2. Kiracı tarafından kiraya verene yazılı bir tahliye taahhüdü verilmelidir.
   
   
3. Tahliye taahhüdü geçerli olmalıdır.

1. Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
2. Tahliye taahhüdü kiraya verene verilmelidir.
   
   
3. Tahliye taahhüdü kiracı tarafından verilmelidir.
   
   
4. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
   
   
5. Taahhüdün içeriği tahliye taahhüdüne uygun olmalı tereddüt doğurmamalıdır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

1. Kira İlişkisi Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Olmalıdır: Türk Borçlar Kanunu düzenlenirken kanun koyucu konut olarak kullanılan yerlerle çatılı işyeri kiralarına özel bir önem atfetmiş bu tür kiraların insanların hayatları açısından ne derece önemli olduğu gözetilerek bunlara ilişkin özel düzenlemelere yer verilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının ne olduğu kanunda açıkça düzenlenmemiş ancak bunlara ilişkin bazı tanımlamalar Yargıtay Kararlarında ve doktrinde yapılmıştır. Bunlara bakılarak en geniş ve doğru tanımlama şu şekilde yapılabilir.
   
   Konut Nedir: Kişilerin barınma ihtiyacını gideren bireylerin özel yaşamlarını sürdürdüğü yerleri ifade eder.
   
   Çatılı İş Yeri Nedir: Çatılı işyeri insan tarafından yapılmış bir meslek ya da sanatın icrası ya da ticari sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yapılardır.
   
   İşte tahliye taahhüdü ancak bu tarz yerlerin kiralandığı kira sözleşmeleri için verildiği takdirde geçerli olur adi kiralamalara ilişkin tahliye taahhütnamesinin verilmesi bir hüküm ifade etmez. Bu hallerde taahhüt geçerli olmaz.
   
   
2. Kiracı Tarafından Kiraya Verene Bir Tahliye Taahhüdü Verilmiş Olmalıdır: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için taahhüt kiralayan tarafından kiraya verene verilmelidir. Bu ilişkiye üçüncü kişilerin dahil olması örneğin taahhüdün kiracı dışında başkası tarafından verilmesi veya kiracı tarafından kiraya veren dışında başka birine taahhütte bulunulması durumunda taahhüt geçerli olmaz.
   
   
3. Tahliye Taahhüdü Geçerli Olmalıdır: Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için aşağıda sayılan tüm şartları sağlaması gerekir. Ayrıca bu şartlar dışında bu taahhüt bir irade beyanı olduğundan her şeyden önce geçerli bir beyan olmalıdır. Yani TBK ve TMK’da düzenlenen taahhüt veren kişinin fiil ehliyetinin bulunması, rızasının geçerli(hile veya tehditle sakatlanmamış olması) gibi şartları sağlaması gerekmektedir.

1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır: Tahliye taahhüdünün  geçerlilik şartlarından birisi  bu taahhüdün yazılı bir şekilde verilmiş olmasıdır. Taraflar arasında sözlü bir tahliye anlaşmasının olması geçerli  değildir. Kira sözleşmesinin yazılı geçerlilik şartı olmasa dahi tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır. Taahhüt taahhüdü veren kiracı tarafından imzalanmalıdır.
   
   
2. Taahhüt Kiraya Verene Verilmelidir: Tahliye Taahhüdü  ancak kiraya verene verildiği takdirde geçerlidir. Kiraya verenden kasıt kiralayanla kira sözleşmesini akdeden kişi olup şayet taşınmazın maliki ve kiraya veren farklı kişiyse burada taahhüdün verilmesi gereken kişi kiraya verendir. Kiraya veren malik değilse kiraya veren konumunda olmayan malike verilen tahliye taahhütnamesi geçerli olmaz.
   
   
3. Tahliye Taahhüdü Kiracı Tarafından Verilmelidir: Taahhüt bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Kiracı haricinde üçüncü bir kişinin verdiği taahhüt kiracıyı bağlamaz. Şayet kiracı birden fazla gerçek kişi ise taahhüt tüm kiracılar tarafından verilmelidir.  Şirket adına tahliye taahhüdünü imzalayan kişinin şirketin yetkilisi olması gerekir. 
   
   
4. Taahhüt Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir: Bu şarttan anlaşılması gereken kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra tahliye taahhüdünün verilmesidir. Teslimden anlaşılması gereken kiralananın kiracının kullanımına bırakılması kiracının artık o maldan tek başına yararlanmaya başlamasıdır. Uygulamada teslim anı genelde yanlış anlaşılarak kira sözleşmesinin kurulduğu gün olarak alınmaktadır ancak kiralananın teslimi sözleşmenin kurulduğu gün olabileceği gibi bundan başka bir gün de olabilir. Örneğin kira sözleşmesinin imzalandığı gün 1 Ocak tarihi olsun ancak konutta tadilat yapılmasından ötürü kiracı konutu 1 Mart tarihinde teslim almış olabilir işte böyle bir durumda taahhüdün en erken 2 Mart tarihinde verilmesi gerekir 1 Şubat tarihinde verilen bir taahhüt geçerli olmayacaktır. Bu kuralın sebebi kiracının sözleşmenin kurulması sırasında veya sözleşme kurulmadan önce zorunda kalarak tahliye taahhüdü vermesinin önüne geçmektir.
   
   Uygulamada teslimden önce verilen taahhütlerin geçersizlik yaptırımına uğramasını engellemek için kiracılara boş(tarihsiz) tahliye taahhüdü imzalatılmaktadır. İçerisinde tarih bulunmayan taahhütler geçersizdir. Bir tahliye taahhüdünün boş olarak imzalatıldığının ispatı kiracı üzerindedir. Yani kiracı imzaladığı tahliye taahhüdünün boş olarak imzalatıldığını kanıtlarsa kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak kiralanın tahliyesini isteyemez çünkü tahliye taahhüdü geçersizdir. Kiracı taahhüdün boş olarak imzalatıldığını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.
   
   
5. Taahhüdün İçeriği Tahliye Taahhüdüne Uygun Olmalı, Tereddüt Doğurmamalıdır: Tahliye taahhüdünde tahliye tarihi açık bir şekilde yani herhangi bir tereddüte yer bırakmayacak, yorum yapılmasını gerektirmeyecek şekilde bulunmalıdır. Ayrıca kiralananın tahliye edileceğine dair bir ifade de açıkça yazılmak zorundadır. Bu şartları taşımayan tahliye taahhüdü geçersizdir.

Yukarıda belirtilen tüm şartları taşıyan bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir. Şayet kiracı tahliye taahhüdüyle taahhüt ettiği tarihte kiralananın tahliye etmezse kiraya veren bazı yollarla taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Bu noktada kiraya veren iki yolla taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Bu yollardan ilki tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye davası açmakken ikinci yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiralayan dilerse taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava yoluna başvurabilir yine aynı süre içerisinde icra yoluna da başvurabilir.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye: Yukarıda belirtilen şartlara sahip bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı da bu taahhütnamede belirtilen sürede kiralananı tahliye etmediyse kiraya veren kiralananın bulunduğu yerdeki icra dairesinde başlatacağı ilamsız icra takibiyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu icra takibi yolunda kiracıya gönderilen ödeme emriyle birlikte kiracının kiralananı 15 gün içerisinde tahliye etmesi için süre verilir. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra 15 gün içerisinde kiralananı boşaltabileceği gibi şayet bir itirazı varsa 7 gün içerisinde ödeme emrine itirazda da bulunabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ

Kiracının itirazıyla birlikte tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye işlemi durur. Kiraya verenin burada iki yolu vardır. 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini de sağlayabilir.

YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kiraya veren icra yoluna başvurabileceği gibi icra yoluna başvurmadan doğrudan tahliye davası da açabilir. Tahliye davaları kira sözleşmelerinde meydana gelen yeni nedenler veyahut sözleşmeye aykırılık durumlarında açılan ve kira sözleşmesini sona erdirme etkisi doğuran davalardır. Bu davaların açılabilmesi için kanunda belirtilen sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir. İşte Tahliye Taahhüdüne dayalı tahliye davası da Bu sebeplerden birisidir. Bu sebep Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesinde Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri altında düzenlenmiş bir tahliye sebebidir.

TBK 352’ye göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” 

Kanundaki düzenlemeyen göre şayet kiracı bir tahliye taahhüdünde bulunmuş ancak taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren dava yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Bu dava taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu davanın unsurları aşağıdaki gibidir.

1. DAVACI VE DAVALI: Bu dava mutlaka kiraya veren tarafından açılmalıdır. Kiraya verenle kastedilen kira sözleşmesinin diğer tarafı olan kişidir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan yani kiraya veren durumda olmayan malikin tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasını açma hakkı yoktur. Ancak kira süresince kiralanın maliki değiştiyse yeni malik önceki malik ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak bu davayı açabilir.
   
   Kiraya verenler birden çoksa aralarında mecburi dava arkadaşlığı vardır. Davayı hepsi birlikte açmak zorundadır. Sadece birinin açtığı davada sonradan taraf teşkili sağlanmazsa dava reddedilir.
   
   Şayet kiracı birden fazlaysa bu kişiler arasında da zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Tahliye talebi de bölünemeyen bir talep olduğundan tüm kiracılara karşı birlikte yürütülmelidir. Gerek icra takibi gerekse dava tüm kiracılara karşı açılmalıdır.
   
   Kiraya verenin ölümü halinde mirasçıları bu davayı açabilirler
   
   
2. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME: Hukuk Muhakemeleri Kanunun Sulh Hukuk Mahkemesinin görevini düzenleyen 4.maddesinin 1.fıkrasına göre
   
   Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
   
   
   Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları  görürler.  Hükmü uyarınca tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 
   
   Bu davada yetkili mahkeme ise birkaç tanedir. Çünkü tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından burada kesin yetkiden bahsedilmez. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının yerleşim yeri mahkemesi, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi) burada yetkili mahkeme olabilir.
3. HARÇ VE VEKALET ÜCRETİ: Bu davalar nispi harca tabidir. Nisbi harcın hesabında esas alınması gereken tutar bir yıllık kira alacağıdır. Bu miktar üzerinde nispi harç hesaplanır ve ödenir. Davanın başında ödenmesi gereken harcın eksik yatırıldığı dava sırasında anlaşılırsa eksik ödenen harç ödenmeden davaya devam olunmaz.
   
   Dava sonunda hükmedilen vekalet ücreti de dava değeri esas alınarak hesaplanan nispi vekalet ücretine tabidir.
   
   
4. DAVA AÇMA SÜRESİ:Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle açılan tahliye davası taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre içinde açılması gerekir. Bu süre hak düşürücüdür.  Dava açma süresi hakim tarafından resen gözetilir. 
   
   
5. YARGILAMA USULÜ: Sulh hukuk mahkemesinde görülen davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Bu nedenle de yazılı tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da basit yargılama usulü uygulanır.
   
   
6. İSPAT: Bu davalarda davacı davalı ile aralarında bir kira sözleşmesi olduğunu, kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiğini, açılan davanın süresinde açıldığını, taahhüt nedeniyle tahliyenin sağlanması için gereken koşulların oluştuğunu ispatla yükümlüdür. Şayet kiraya veren bunları ispatlarsa kiralananın kiracı tarafından tahliyesine karar verilir.
   
   Kiracı ise şayet taahhütnamenin herhangi bir nedenden geçersiz olduğunu iddia ederse bunu ispatla yükümlüdür.
   
   Yargılama sırasında şayet taahhütname noterde yapılmadıysa ve kiracı taahhütname üzerindeki imzaya itiraz etmişse mahkeme tarafından imzanın doğruluğu, kiracı tarafından atılıp atılmadığı araştırılmalıdır.  
   
   Bu davalarda tanık, keşif, bilirkişi incelemesi, kira sözleşmeleri, ihtarnameler en çok başvurulan delillerdendir. Bunun dışında her türlü yasal delile başvurulabilir.
   
   
7. VERİLECEK HÜKÜM: Bu dava sonunda şayet yukarıda belirtilen koşullar oluşmuşsa mahkemece davanın kabulüne karar verilerek tahliye yönünde hüküm kurulur.   Taleple bağlılık ilkesi gereğince yargılama sonunda tahliye kararı ancak tahliye taahhüdünden kaynaklanan nedenlerle verilebilir başka bir nedene dayanılarak tahliye kararı verilemez.
   
   Yargılama devam ederken taşınmazın tahliyesi gerçekleşmişse davanın konusuz kalmasından dolayı karar vermeye yer olmadığına dair karar verilir.
   
   
8. KANUN YOLLARI: Verilen karardaki dava konusunun değeri kesinlik sınırının üstündeyse istinaf kanun yolu açıktır. İstinaf incelemesinden sonra değer Temyiz sınırının üzerindeyse Temyiz yoluna da başvurulabilir.
   
   Bu davalarda kesinlik sınırı belirlenirken yıllık kira bedeline bakılır. Şayet dava tarihindeki yıllık kira bedeli karar tarihindeki kesinlik sınırının üzerindeyse kanun yolu açıktır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

…………..ADLİYESİ NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI: KİRAYA VEREN

VEKİLİ:

ADRES:

DAVALI: KİRACI

KONU: Kiralananın, yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliyesi talebidir.

HARCA ESAS DEĞER: …….. TL

AÇIKLAMALAR:

Davalı ile müvekkilim arasında, …… adresinde bulunan taşınmazın kiralanmasına ilişkin olarak …….. tarihli bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmeye göre kira bedeli aylık ... TL olup, kira ilişkisi halen devam etmektedir.

Davalı kiracı ………… tarihinde, taşınmazı en geç …….. tarihinde boşaltacağına ve tahliye edeceğine dair yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuştur. Bu tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve özgür iradeyle verilmiştir.

Ancak belirtilen tarihte taşınmaz tahliye edilmemiş, kiracı mecuru haksız olarak kullanmaya devam etmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca, kiracı tarafından belirli bir tarihte tahliye edileceği yazılı olarak taahhüt edilmişse ve bu tarihte tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapabilir veya tahliye davası açabilir. Müvekkilim bu süre içerisinde işbu davayı açmaktadır.

HUKUKİ NEDENLER :Türk Borçlar Kanunu m. 352, 6098 sayılı Kanun ve sair ilgili mevzuat

DELİLLER :Kira sözleşmesi ,Yazılı tahliye taahhütnamesi, İhtarname, Tapu kaydı, Tanık beyanları, Diğer Yasal Deliller

SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, kiralanan taşınmazın yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliyesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEK:

TARAFLAR

Kiraya Veren:

Adı/Soyadı:
T.C. Kimlik No:
Adres:

Kiracı:

Adı/Soyadı:
T.C. Kimlik No:
Adres:

Konu: İşbu tahliye taahhütnamesi, taraflar arasında …. adresinde bulunan dairenin kiralanması ile ilgili olarak düzenlenmiştir.

İşbu sözleşmenin konusu olan kira sözleşmesi ile ilgili olarak kiracı, aşağıda belirtilen şartlar dahilinde mülkü boşaltmayı taahhüt etmektedir.

Madde 1 - Kiracının Taahhüdü

Kiracı, işbu taahhütname ile ….. adresindeki kiralanan taşınmazı, ….. tarihinde tahliye edeceğini kabul ve taahhüt eder. Kiracı, taşınmazın boşaltılmasında herhangi bir gecikmeye neden olmayacaktır.

Madde 2 - Mülkün Durumu

Kiracı, taşınmazı tahliye ederken, herhangi bir zarar vermemek ve taşınmazı kiraya verenin belirttiği şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Mülk, kiralanma durumunda olduğu gibi, herhangi bir zarar ya da eksiklik bulunmadan teslim edilecektir. Kiracı, taşınmazda yaptığı herhangi bir değişiklik veya ekleme için kiraya verenden ödeme talep edemez.

Madde 3 - Taşınmazın Teslimi

Kiracı, taşınmazı boşalttıktan sonra, kiraya verene teslim edecektir. Kiraya veren, mülkü teslim aldıktan sonra bir teslim tutanağı düzenleyecek ve kiracının bu tutanakla birlikte teslim ettiği durum kayda geçecektir.

Taraflar, işbu tahliye taahhütnamesini serbest iradeleriyle ve herhangi bir baskı altında kalmadan imzaladıklarını beyan ederler.

---

 İmzalar: