Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası

Kira hukukunda tahliye taahhütnamesi; kiracının kiralanan taşınmazı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene beyan ettiği tek taraflı bir borçlandırıcı işlemdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi uyarınca geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren; başka hiçbir haklı tahliye nedenine (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) dayanmak zorunda kalmaksızın, yalnızca taahhüt edilen tarihin gelmesiyle birlikte kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu belgenin mahkemeler ve icra daireleri nezdinde hüküm doğurabilmesi, kanunun aradığı sıkı şekil ve zaman şartlarının eksiksiz taşınmasına bağlıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının özgür iradesiyle kiraya verene karşı üstlendiği bir edim beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinde genel kural, kiracının korunması esasından hareket etse de kanun koyucu TBK m. 352/1 hükmüyle kiraya verene mülkiyet hakkını ve tasarruf yetkisini koruyabilmesi adına özel bir imkân tanımıştır.

Bu taahhüt, sözleşmenin kurulduğu andan bağımsız bir şekilde kiracının taşınmazdaki fiili zilyetliği (kullanımı) devam ederken ileriye dönük bir boşaltma tarihini kabul etmesidir. Tahliye taahhütnamesi kiraya verene, taahhüt edilen gün geldiğinde kiracıyı herhangi bir ek tazminat ödemeksizin veya haklı sebep göstermeksizin taşınmazdan çıkarma hakkı verir. Ancak uygulayıcıların ve mülk sahiplerinin en sık yaptığı hata, bu belgenin aleladeliğe dayanabileceğini düşünmeleridir. Taahhütname, şartlarından tek bir tanesinin eksikliği halinde dahi aşırı katı kurallarla geçersiz (sakat) sayılabilmektedir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Kıstasları

Mahkemelerin ve icra hukuk dairelerinin bir tahliye taahhüdünü geçerli kabul edebilmesi için aşağıda sıralanan emredici unsurların bir arada bulunması şarttır:

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Niteliği

Tahliye taahhüdü kurumu, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir tahliye nedenidir. Üstü kapalı olmayan taşınmazlar (örneğin boş bir arsa, tarla veya üstü açık otopark) için verilen tahliye taahhütleri bu madde kapsamında değerlendirilmez.

2. Yazılı Şekil Şartı (Adi Yazılı veya Noter Onaylı)

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yazılı olmasına bağlıdır. Taraflar arasında sözlü olarak "şu tarihte çıkacağım" şeklinde yapılan anlaşmalar hukuken hiçbir hüküm doğurmaz. Yazılı şekil adi yazılı (tarafların el yazısı ve ıslak imzası) olabileceği gibi noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.

3. Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması

En çok dava konusu yapılan ve Yargıtay'ın en hassas olduğu husus zamanlama unsurudur. Kiracı, anahtarı teslim alıp taşınmazın zilyetliğini kazanmadan ÖNCE veya KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI GÜN taahhütname vermişse bu taahhütname hukuken baskı altında (müzayaka hali) verilmiş sayılır ve geçersizdir. Taahhüt tarihinin (düzenleme tarihi), mutlaka kira sözleşmesinin imza tarihinden ve taşınmazın kiracıya teslim tarihinden sonraki bir gün olması gerekir.

4. Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilci Tarafından Verilmesi

Taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Eğer birden fazla kiracı varsa (müşterek/müteselsil kiracılık), taahhütnamenin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların imzasının bulunması şarttır. Kiracılardan sadece birinin imzaladığı taahhütnameye dayanarak tüm ev boşaltılamaz. Kiracı şirket ise, imzanın şirketin imza sirkülerinde belirtilen münferit veya müşterek yetkilisince atılması zorunludur.

5. Taahhüdün Doğrudan Kiraya Verene Verilmesi

Taahhüt, kira sözleşmesinde "kiraya veren" taraf olarak gösterilen kişiye verilmelidir. Taşınmazın maliki ile kiraya veren kişi farklı ise ve taahhütname sözleşmede yer almayan malike verilmişse, hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelir. Bu nedenle belgenin doğrudan sözleşmenin tarafı olan kiraya verene muhatap yazılması esastır.

6. Açık ve Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması

Taahhüt metninde kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı duraksamaya yer vermeyecek netlikte (gün, ay, yıl gösterilerek) belirtilmelidir. "Gerektiğinde boşaltacağım", "Ev sahibi istediğinde çıkacağım" gibi muğlak ifadeler içeren belgeler tahliye taahhüdü sayılmaz.

Uygulamada Karşılaşılan Kritik Sorunlar ve Hukuki İhtilaflar

Tahliye taahhütnamesi uygulamada ev sahipleri ile kiracılar arasında en çok dava açılan alanlardan biridir. Tarafların en çok karşı karşıya geldiği ihtilaflar şunlardır:

Boş (Tarihsiz) Taahhütnameye İmza Atılması ("Beyaz İmza" Kuralı)

Uygulamada ev sahipleri kiralama aşamasında tarih kısımları boş bırakılmış taahhüt belgeleri imzalatmakta ve kiracıyla ihtilaf yaşandığında bu tarihleri sonradan doldurmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik kararlarına göre; boş kağıda veya tarihi boş bırakılan belgeye imza atan kişi, karşı tarafa bu tarihi doldurma yetkisi (açığa imzanın kötüye kullanılması riski) vermiş sayılır.

Bu durumda kural olarak tarihsiz imzalanan belge geçerlidir. Kiracı, belgenin boş verildiğini veya sonradan doldurulan tarihin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olduğunu ancak yazılı delille (senetle) ispat edebilir. Tanık dinletilmesi kural olarak mümkün değildir.

Aile Konutu Güvencesi ve Eşin Açık Rızası (TBK m. 349)

Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse ve kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından imzalanmışsa, diğer eşin haberi veya açık rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü sakatlanabilir. Sözleşmeyi imzalamayan eş, niteliği aile konutu olan taşınmaz için mahkemeye başvurarak veya kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Eşin açık rızası alınmadan verilen taahhütler aile konutunun korunması hükümleri uyarınca iptal davasına konu edilebilmektedir.

Taşınmazın Satılması Durumunda Yeni Maliğin Hakları

Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz bir başkasına satılırsa, yeni malik Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca eski kiraya verenin halefi olur. Eski malik zamanında usulüne uygun olarak alınmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, yeni malik bu taahhütnameye dayanarak süresi içerisinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci (İİK m. 272)

Tahliye taahhütnamesindeki tarih geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, kiraya veren mahkemede dava açmak yerine daha hızlı sonuç veren icra yolunu tercih edebilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi kapsamında yürütülen bu süreç şu aşamalardan oluşur:

• 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihini takip eden günden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız takip başlatmalıdır. 1 aylık süre geçirilirse taahhütnameye dayanarak takip yapma hakkı düşer.
• Tahliye Emri Gönderilmesi: İcra dairesi kiracıya Tahliye Emri (Örnek No: 14) tebliğ eder. Bu emredici yazıda kiracıya evi boşaltması için **15 gün**, takibe ve taahhütnameye itiraz etmesi için **7 gün** süre verilir.
• İtiraz Olmaması Hali: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra dairesi kanalıyla taşınmazın cebren tahliye edilmesini sağlayabilir.
• Kiracının İtiraz Etmesi Hali: Kiracı 7 gün içinde icra dairesine başvurarak imzaya, tarihe veya taahhütnameye itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya verenin önünde iki hukuki yol açılır:
  • Taahhütname noterde yapılmışsa: 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinden "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" talep edilebilir.
  • Taahhütname adi yazılı yapılmışsa ve kiracı imzaya/tarihe itiraz etmişse: İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili olduğundan imza incelemesi yapamaz. Kiraya veren 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" açmak zorundadır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası ve Yargılama Usulü

Kiraya veren, icra takibi yapmaksızın doğrudan mahkemeye başvurarak tahliye davası açma hakkına da sahiptir. TBK m. 352/1 uyarınca açılan bu dava, karmaşık olmamakla birlikte sürelerin sıkı takibini gerektirir.

Tahliye Davası Yargılama Parametreleri ve Usul Esasları

Yargılama Unsuru	Hukuki Esas ve Uygulama Şartı	Yasal Dayanak
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi	HMK m. 4/1-b
Yetkili Mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi	HMK m. 6, 9, 10
Dava Açma Süresi	Tahliye tarihini izleyen günden itibaren 1 Ay (Hak düşürücü süre)	TBK m. 352/1
Dava Harcı ve Masrafı	1 Yıllık Kira Bedeli üzerinden nispi harç alınır	Harçlar Kanunu
Vekalet Ücreti	Dava konusunun değerine (1 yıllık kira) göre nispi vekalet ücreti	AAÜT
Yargılama Usulü	Basit Yargılama Usulü (Tek dilekçe aşaması ve hızlı duruşma)	HMK m. 316 vd.

Süre uzatımı ihtarı (TBK m. 353): Kiraya veren, taahhüt edilen sürenin bitiminden önce veya en geç 1 aylık dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır.

Tahliye Taahhüdü Tahliye Dava Dilekçesi Örneği

NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
(Taşınmazın Bulunduğu Yer Adliyesi)

DAVACI: [Kiraya Verenin Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi]
VEKİLİ: [Var ise Avukat Adı, Baro, Adresi]
DAVALI: [Kiracının Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi]
DAVA DEĞERİ: [1 Yıllık Kira Bedeli Tutarı] TL (Nispi Harca Esas Değer)
KONU: Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı kiracı ile müvekkilimiz arasında [……] adresinde bulunan konut/işyeri için […/…/……] başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Kiralanan taşınmaz, sözleşmenin akdi ile birlikte davalı kiracıya eksiksiz şekilde teslim edilmiştir.
2. Davalı kiracı, taşınmazın kendisine teslim edilmesinden ve kullanımı başladıktan sonra kendi özgür iradesiyle imzaladığı […/…/……] düzenleme tarihli yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiralanan taşınmazı […/…/……] tarihinde kayıtsız ve şartsız olarak boşaltacağını beyan ve taahhüt etmiştir.
3. Ancak davalı kiracı, taahhüt ettiği tahliye tarihi gelmiş olmasına rağmen taşınmazı tahliye etmemiş, müvekkilin tüm şifahi uyarılarına rağmen haksız kullanımını sürdürmüştür.
4. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca, taahhüt edilen tarihten itibaren yasal 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde işbu tahliye davasını açma zorunluluğumuz doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 352/1, HMK, İİK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: […/…/……] tarihli kira sözleşmesi, […/…/……] düzenleme ve […/…/……] tahliye tarihli yazılı tahliye taahhütnamesi, tapu kaydı, ihtarname (varsa), bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
1. Davamızın KABULÜ ile davalının [……] adresindeki kiralanan taşınmazdan TAHLİYESİNE ve taşınmazın müvekkile boş olarak teslimine,
2. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. […/…/……]

Davacı / Vekili
[İmza]

Örnek Tahliye Taahhütnamesi Metni

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN (KİRACI):
Adı Soyadı: [……………………………………………]
T.C. Kimlik No: [……………………………………………]
Adresi: [……………………………………………]

KİRAYA VEREN (MALİK/EV SAHİBİ):
Adı Soyadı: [……………………………………………]
T.C. Kimlik No: [……………………………………………]
Adresi: [……………………………………………]

TAHLİYE EDİLECEK TAŞINMAZIN ADRESİ:
[…………………………………………………………………………………………………………………………………]

TAAHHÜT AÇIKLAMASI:
Halen kiracı olarak kullanımımda bulunan yukarıda adresi belirtilen taşınmazı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi uyarınca hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın, kendi serbest irademle, kayıtsız ve şartsız olarak […/…/……] tarihinde boşaltıp, eksiksiz ve sağlam bir şekilde kiraya verene teslim edeceğimi kabul, beyan ve taahhüt ederim.

İşbu tahliye taahhütnamesi, taşınmazın tarafıma teslim edilmesinden sonra, […/…/……] tarihinde serbest irademle tek nüsha olarak düzenlenip imzalanmıştır.

DÜZENLEME (DÜZENLEME/VERİLİŞ) TARİHİ : […/…/……]
TAHLİYE (BOŞALTMA) TARİHİ : […/…/……]

KİRACI (İmza) : [………………………]

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhütnamesi için noter onayı zorunlu mudur?

Kısa Cevap: Hayır, noter onayı kanuni bir zorunluluk değildir. Adi yazılı olarak (kağıt üzerine el yazısı ve ıslak imza ile) düzenlenen tahliye taahhütnameleri de hukuken tamamen geçerlidir. Ancak taahhütnamenin noterde yapılması, ileride kiracının "imza bana ait değil" veya "düzenleme tarihi sonradan dolduruldu" şeklindeki itirazlarını hukuken imkânsız hale getirdiği için alacaklı/ev sahibi açısından en güvenli yoldur.

Tarihi boş (tarihsiz) olarak imzalanan taahhütname geçerli midir?

Kısa Cevap: Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre kural olarak geçerlidir. Tarih kısmı boş bırakılarak imza atılması, kiracının karşı tarafa bu tarihi doldurma yetkisi verdiği ("açığa imza / beyaz imza") şeklinde yorumlanır. Kiracı belgenin boş verildiğini veya sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını tanıkla değil sadece yazılı bir belgeyle ispat etmek zorundadır.

Kira sözleşmesi ile aynı gün atılan tahliye taahhüdü iptal edilir mi?

Kısa Cevap: Evet, kesinlikle geçersizdir. Kanun gereği taahhütname kiralananın tesliminden SONRA verilmelidir. Kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya teslimden önce alınan taahhütler kiracının müzayaka (zor durum) altında imza attığı kabul edilerek mahkemelerce geçersiz sayılır ve bu belgeye dayanarak tahliye kararı verilemez.

Yeni malik eski kiracının ev sahibine verdiği taahhütnameyi kullanabilir mi?

Kısa Cevap: Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kiralananı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin ve eski malikin sahip olduğu hakların kendiliğinden tarafı ve halefi olur. Yeni ev sahibi, eski malik zamanında usulüne uygun alınmış geçerli bir taahhütnameye dayanarak süresi içinde icra takibi yapabilir veya tahliye davası açabilir.

Aile konutunda eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

Kısa Cevap: Taşınmaz aile konutu niteliğinde ise ve diğer eş kira sözleşmesine taraf olmasa dahi açık rızası alınmadan verilen tahliye taahhütleri sakatlanabilir. Sözleşmede imzası bulunmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir ve aile konutunun korunması hükümleri gereğince rızası dışında verilen taahhüde itiraz edebilir.

Tahliye taahhütnamesinde imzaya itiraz edilirse süreç nasıl işler?

Kısa Cevap: İcra takibi sırasında kiracı 7 gün içinde imzaya itiraz ederse takip durur. Eğer taahhütname adi yazılı düzenlenmişse, dar yetkili İcra Hukuk Mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Ev sahibi 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır. Mahkeme kriminal / grafoloji incelemesi yaptırarak imzanın kiracıya ait olup olmadığını tespit eder.

Tahliye davası açma süresi kaçırılırsa ne olur?

Kısa Cevap: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre geçirilirse, o taahhütnameye dayanarak icra takibi yapma veya dava açma hakkı düşer. Ancak ev sahibi taahhüt süresi bitmeden önce veya en geç 1 aylık dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bir ihtarname tebliğ ettirmişse, dava açma hakkı o kira yılının sonuna kadar uzar.