Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davasında Dava Vekilliği ve Danışmanlık

Tapu kaydının kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz olarak yapılması halinde, tapu kaydının hukuka uygun vaziyete getirilmesi için, tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu noktada tapuda iptal ve tescil davası açılması, taşınmazın asıl sahibi olan malikin haklarını korumak ve temin etmek adına açılan bir davadır.

Mülkiyet hakkı aynı zamanda Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile koruma altına alınmış bir haktır. Buna göre Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 No’ lu ek protokol mülkiyet hakkının korunmasının uluslararsı dayanağı olup tapu iptali ve tescil davası doğrudan taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkindir.

Makalemiz boyunca tapu iptali tescil davası, tapu iptali ve tescil davası zamanaşımı, tapu iptali ve tescil davası emsal kararlar, tapu iptali ve tescil davası dilekçe örneği gibi konulara da hususi olarak değinmiş olacağız.Makalemiz boyunca tapu iptali ve tescil davasına daha detaylıca değineceğiz. Konuyla ilgili uyuşmazlıklarınızın çözümü adına profeyonel hukuki destek almak istemeniz halinde Arıkan Avukatlık olarak bizimle iletişime geçebilmeniz adına bağlantıya tıklayabilirsiniz.

TAPU İPTAL DAVASI AVUKAT

Tapu iptali ve tescil davası gibi gayrimenkul hukuku konularında profesyonel gayrimenkul hukuku avukatından destek almanızı önermekteyiz. Gayrimenkul avukatı, gayrimenkuller hakkında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair hukuki destek verir.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılması konularında hizmet vermektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali davası taşınmazın aynına yani mülkiyet hakkına ilişkindir bu nedenle de kesin hüküm ile icra edilebilmektedir. Bu noktada tapu iptali ve tescil davası ayni hakkı ihlal edilen mülk sahibi malikin, hakkının temin edilmesini sağlamaktadır. Bu durumun dayanağının da Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 No’ lu ek protokol olduğunu söyleyebiliriz. Bu noktada diyebiliriz ki tapu iptali ve tescil davası doğrudan taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin olup taşınmaz mülkiyetinin korunması dayanağı da Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1’ e dayanmaktadır. Şöyle ki Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1 gereğince her sözleşmeci devlet mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma mekanizmaları sağlanmak zorundadır. Bundan mütevellit maliklerin mülkiyet hakları iç hukuk bakımından korunamıyorsa malikler mülkiyet haklarını korumak adına Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yoluyla başvurmaları mümkündür.

Türk Medeni Kanunu madde 705 gereğince taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kanuni olarak tapuda tescil yoluyla olmaktadır. Yine belirtelim ki tescilsiz taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da söz konusudur. Tescilsiz taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yolları sırasıyla şöyledir:

• Zamanaşımı
• Mahkeme kararı
• Cebri icra 
• İşgal 
• Miras ve 
• Kanunda gösterilen diğer haller

Türk Medeni Kanunu md. 705: 

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Belirtelim ki taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı hallerde de satışı gerçekleştirilebilmektedir. Bu duruma daha çok köylerde rastlanıldığından köy senedi denilen belgeler bu tip satışlarda kullanılmaktadır. Bu durumlarda da taşınmaz mülkiyeti sonradan kazanılabilmektedir ve sonradan yapılan tescil kurucu değil açıklayıcı tescildir.

Özetle tapuya tescil malikin mülkiyet hakkını tamamen iktisap edip bu haklarını mutlak surette üçüncü kişilere karşı öne sürebilmesini sağlamaktadır.

Yolsuz yapılan tesciller noktasında diyebiliriz ki kanunda öngörülen şekilde hukuka uygun olarak yapılmamış, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescillere yolsuz tescil denmektedir. Belirtelim ki tapu iptali ve tescil davasının sebepleri bulunmaktadır ve bu sebeplerden biri de yolsuz tescildir. Makalemizin devamında tapu iptali ve tecil davasının diğer sebeplerine de değinmiş olacağız.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin bu kararı gereğince taşınmazın asıl malikinin haklarını üçüncü kişilere karşı öne sürebilmesi adına tapu iptali ve tescil davası açması gerekmektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ve tapu iptali ve tescil davası taşınmazın tapuya kayıtlı olduğu malike karşı açılmaktadır. Yani tapu kaydında malik olarak görünen kişiye, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili bir dava açabilmekteyiz. Kişinin hayatta olmadığı hallerde mirasçılarına dava açılabilmektedir.

Tapu kütüğünde üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın bulunması halinde, tapu iptali ve tescil davası açılmışsa bu üçüncü kişinin ayni ve şahsi haklarının da kaldırılması adına yine tapudaki hak sahiplerine karşı dava açılmaktadır. Bu tarz ayni ve şahsi haklara örnek olarak:

• İpotek
• Önalım hakkı
• Tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
• Sükna hakkı 

Bu şahsi hakların terkini için tapuda kayıtlı olan ve bu haklar lehine tesis edilmiş kişiler aleyhine dava açılması gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunu md.713/3 gereğince “Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.” Daha iyi anlaşılması adına bir örnek vermemiz gerekirse, örneğimiz şöyledir: Bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.

Kısaca, tapuda husumetli kişi olan hasım somut olayın özelliğine göre belirlenmeli olup kanunda da şu şekilde sayılmıştır: 

• Kural olarak tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş olan kişi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davası,
• Duruma göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazineye karşı, 
• Tapuda adına veya adına hatalı/yolsuz tescil gerçekleştirilmiş bulunan kişilerin vefat etmiş olması halinde bu kişinin mirasçılarına karşı,

Tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NASIL AÇILIR?

Tapu iptali davası Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 12 gereğince “(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.” Buna göre diyebiliriz ki gayrimenkul davaları, tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 2/1 gereğince tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. HMK madde 2/1:Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir

Yani diyebiliriz ki tapu iptali ve tescil davası için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir.

Tapu iptali ve tescil davasında keşif, tanık, uzman görüşü ve bilirkişi delilleri kullanılabilmektedir. Taraflar masrafları kendi aralarında karşılamak üzere bir bilirkişi ile görüşüp uzman raporu isteyebilirler. Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler, söz konusu taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmalarının da delil olarak kullanılabileceğini belirtmeliyiz. Bu noktada diyebiliriz ki taşınmaz mülkiyeti ve tapu sicilindeki uyumsuzlukların ispatı için her türlü delil önem taşıyabilmektedir.

Evvelinden de belirttiğimiz gibi mülkiyet hakkı hem T.C. Anayasası hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi tarafından korunmaktadır. Bu noktada iç hukuk yollarını tamamen tüketmiş kişi, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuruda bulunabilmektedir.

Tapu iptali ve tescil davası kural olarak bir zamanaşımına bağlı dava değildir çünkü bir çeşit mülkiyet hakkı konuludur. Fakat bu durumun da istisnaları olabilmektedir. Örneğin kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu noktada dikkatli olunulması adına alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılmasını önermekteyiz.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ NEDENLERLE AÇILIR? 

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

Şöyle ki tapu iptali ve tescil davasının sebepleri sadece bunlar olmamakla beraber somut olaya göre sebepler değerlendirilmelidir.

Gerçek hak durumuna uymayan tescil yolsuz tescildir.

TMK md. 1024: 

Bir aynî hak yolsuz olarak

 tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Bir gerçek kişinin bir taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi adına Türk Hukuk Mevzuatı açısından hak ehliyetine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Bu noktada TMK md.9 gereğince “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir.” Bu noktada kişinin fiil ehliyeti elde edebilmesi için haklarına ve borçlarına ehil, akli baliğ bir kimse olması gerekmektedir.

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı işlemler olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadırlar.

Türk Medeni Kanunu md. 15 gereğince “Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz.” Bu duruma örnek olarak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/4228 Sayılı kararı şöyledir:

hukuki ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek önemine binaen öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm delillerin toplanması, varsa murise ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahade kayıtları, reçeteler vs. istenerek 2659 sayılı Yasanın 7 ve 16. maddeleri gereğince ...na gönderilerek kooperatif üyelik hakkının davalı ...'e yapılan temlik tarihi (27.01.2011) itibariyle murisin hukuki ehliyete sahip olup olmadığının raporla saptanması, ehliyetsizliğin saptanması halinde ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı iptal-tescil isteğinin kabul edilmesi; aksi halde (mirasbırakanın ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde) mirasbırakanın "... Konut Yapı Kooperatifindeki" üyeliğini davalıya devri işleminin bağışlama niteliğinde olduğu, bir başka ifadeyle kişisel hakkın temliki niteliği taşıyan kooperatif hissesinin devri işleminde 1.4.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması olanağı bulunmadığı gözetilerek muris muvazaası hukuksal nedenine yönelik iptal-tescil isteğinin reddedilmesi; koşulların oluşması halinde yapılan işlemin tenkise tabi tutulacağı nazara alınarak tenkis isteği bakımından gerekli araştırma ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik soruşturma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.”

Bu karardan yola çıkarak ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı anlamak adına;

• Tarafların topladıkları tüm deliller tapu iptal ve tescil dosyasına getirilip incelenmelidir. 

Tarafların tanıkları dinlenirken ehliyet konusunda açık, seçik deliller alınmalıdır.

Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin tüm tıbbi raporları dava dosyasına getirilip dikkatlice incelenmelidir.

Kişinin ehliyetsizliğinin hem psikoloji hem de biyolojik boyutları bulunmaktadır. Kişinin biyolojik boyuttaki ehliyetsizlikleri; temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk nedenlerinden biri olabilir. Kişinin psikolojik olarak ehliyetsiz olmasının sebeplerinden biri akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerden biri de olabilmektedir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınması gerekmektedir. Özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi’nin kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda uzman olduğunu belirtebiliriz.

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Muris muvazaası diğer bir adıyla da miras kaçırma olarak bilinmektedir. Bu noktada miras bırakanın hileli işlem yapması ile oluşmaktadır. Muris muvazaasının en çok karşılaşıldığı yöntem de miras bırakanın tapuda kayıtlı mallarını üçüncü kişilere devretmesi yoluyla olmaktadır. Yani bu noktada diyebiliriz ki miras bırakanın hileli gayrimenkul devirleri tapu iptali ve tescil davasına konu olmaktadır.

Muris muvazaası sebebiyle açılmış tapu iptal ve tescil davalarında tespit edilmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğidir. Bu durum da muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilmektedir. Bu tespit için dikkat edilmesi gerekilen huşulara değinmemiz gerekirse kısaca şöyledir:

1. Miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden tüm taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılmalıdır ve tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilmelidir. Bunlar delil niteliğindedirler.
2. Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar, yani yaşanılan bölgedeki teamüli anlayışlar, dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılmalıdır.
3. Miras bırakanın tapu devri yapmakta haklı ve makul bir gerekçesinin bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
4. Tapuyu miras bırakandan devir alan tarafın gayrimenkulü alım gücünün olup olmadığı ve gayrimenkulü devralmasında makul, mantıklı bir gerekçesinin olup olmadığı araştırılmalıdır.
5. Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu mutlaka tespit edilmelidir.
6. Miras bırakan, mirasçı ve taşınmazı devralan üçüncü kişi arasındaki sosyal ve beşeri ilişkiler incelenmelidir.
7. Her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak miras bırakanın amacının paylaştırma mı yoksa mal kaçırma mı olduğu tespit edilmelidir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması ile yapılmış tapu işlemleri hukuka aykırıdır. Bu sebepten dolayı da tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Çünkü burada vekilin, vekilliğini yaptığı kişi adına onun iradesini ve yararını korumakla mükelleftir. Vekil, vekilliğini yaptığı kişinin zararına iş yapmama yükümlülüğüne tabidir.

Burada vekil ve vekalet veren arasında bir vekalet sözleşmesi varsa vekalet ilişkisi bu sözleşme ile belirlenmektedir. Sözleşme olmaması durumunda Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 504/1’ e göre işin niteliğine göre belirlenmektedir.

TBK md. 504/1:

Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. 

Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. 

Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Vekilin yetkisini aşması durumu hukuka aykırı bir durumdur. Burada vekilinher zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Mesela bu duruma örnek olarak Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002 kararına bakabiliriz:
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. 

Vekile dilediği bedelden mal satışı yapabilmesi gibi yetkiler verilmesi vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermemektedir.

Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen kötüniyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Ancak vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlamaktadır. Bu noktada üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde vekil ve üçüncü kişin,n ilişkisine zeval gelmeyip olup bu durum vekil ve vekalet veren arasında görülmektedir.

Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Türk Medeni kanunu md. 194/1: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Medeni kanun gayrimenkulün aile konutu olmasına koruma sağlamaktadır. Bu nedenle de gayrimenkulün sahibi olmayan ei tapu müdürlüğüne gidip gayrimenkulün aile konutu olduğuna dair “aile konutu şerhi” vermelidir.

Şayet ki tapuda gayrimenkul adına aile konutu şerhi konulmamışsa gayrimenkulün devredildiği iyiniyetli üçüncü kişi korunmaktadır. Ve bu durumda iyiniyetli üçüncü kişi korunduğu için onun sorumluluğuna gidilemez.

Şunu da belirtelim ki tapuda aile konut şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün olmamaktadır. Örnek olarak diyebiliriz ki bankalar kişilere kredi verirken söz konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığını bilmek durumundadır. Zira aile konutuna konulan ipotek kaldırılmaktadır.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası

Buna göre Türk Medeni Kanunu md. 713/1: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Türk Hukuk mevzuatında kural olarak tapuda kayıtlı taşınmazın kazandırıcı zamanaşımıyla ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi mümkün değildir. İsrisnası ise TMK md. 713/1 ‘dir. Bu hükmün uygulanabilmesi ve gayrimenkulün zamanaşımı yoluyla iktisabı içi gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekmektedir.

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü, nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, yani malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazırlanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.

TAPU İPTAL VE TECİL DAVASI NE KADAR SÜRER?

İptal ve tescil davalarında, süreç içerisinde 6-7 duruşma ve bir keşif süreci ön görülmektedir. Bu da Tapu iptal ve tescil davalarının ortalamada 2 sene kadar süreceğini bize göstermektedir. Davanın istinaf veya temyiz edilmesi halinde ise BAM ve Yargıtay incelemeleri de ortalama 36 ay sürmektedir. Bu süreleri aşan bir yargılama sürecinin ise başarılı ilerlemediği düşüncesindeyiz. Dosyanızın incelenmesi ve uzman görüşü almak için tarafımıza ulaşabilirsiniz.

TAPU İPTAL DAVASI ZAMANAŞIMI

Dava türüne göre değişkenlik göstermekle birlikte, butlan konusu olan davalarda 10 yıl, muvazaa davalarında ise herhangi bir zamanaşımı söz konusu değildir. Tüketici davaları ise 5 yıl ve öğrenme tarihi ile birlikte toplam 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI DİLKEÇE ÖRNEĞİ

AÇIKLAMALAR

1. Taraflar ve Dava Konusu Taşınmaz

Müvekkil davacı, ……… ili, ……… ilçesi, ……… mahallesi, ……… ada, ……… parsel numaralı taşınmazın …/… payının malikidir. Dava konusu taşınmazın tamamı, davalı tarafından …/…/…… tarihinde yapılan işlemle devralınmış ve davalı adına tescil edilmiştir.

2. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeni

Devire konu işlem tarihinde davacı ……………… … yaşındadır ve ……… Hastanesi’nden alınan …/…/…… tarihli sağlık kurulu raporuna göre hukuki işlem ehliyeti bulunmamaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 9. ve 10. maddeleri uyarınca, fiil ehliyeti bulunmayan kişilerin yaptıkları hukuki işlemler kesin hükümsüzdür.

Ayrıca, TMK m.15 uyarınca, ayırt etme gücünden yoksun kişiler tarafından yapılan tasarruf işlemleri hükümsüz olup, bu işlemde de davacının hukuki ehliyeti bulunmadığı için yapılan satış sözleşmesi geçersizdir.

3. Muvazaa Nedeni

Davalı ile davacı arasında yapılan satış işlemi, görünürde satış gibi gösterilmiş, ancak gerçekte mülkiyet devrinin gerçekleşmesi amaçlanmamıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, tarafların iradelerinin görünüşteki işlemle örtüşmemesi halinde, sözleşme muvazaalıdır ve hükümsüzdür.

Bu işlemle davacının taşınmazı, bedelsiz şekilde üçüncü kişilerden mal kaçırma amacıyla devredilmiş, ancak fiilen tasarruf yetkisi davacıda kalmıştır. Davalı, taşınmazı fiilen kullanmamış, kira gelirlerinden faydalanmamış ve taşınmaz üzerinde malik gibi davranmamıştır.

4. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre;

• “Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı taşınmaz satışları kesin hükümsüzdür” (Yargıtay 1. HD., 2018/3456 E., 2019/7890 K.).

“Muvazaalı işlemler, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından geçersizdir” (Yargıtay 1. HD., 2020/4821 E., 2021/3567 K.).

Bu içtihatlar doğrultusunda, tapu devrinin iptali ve taşınmazın davacı adına tescili gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEPLER

HMK, TMK m.9, 10, 15, TBK m.19, Tapu Kanunu, ilgili mevzuat ve Yargıtay içtihatları.

DELİLLER

• Tapu kayıtları
• …/…/…… tarihli sağlık kurulu raporu
• Tanık beyanları
• Taraflar arasındaki satış sözleşmesi
• Keşif ve bilirkişi raporları
• Yargıtay içtihatları
• Her türlü yasal delil.

SONUÇ ve İSTEM

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;

1. Davalı adına kayıtlı olan ……… ili, ……… ilçesi, ……… mahallesi, ……… ada, ……… parsel numaralı taşınmazın tapu kaydının iptaline,
2. Taşınmazın davacı adına tesciline,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,

karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili
Av. Erkan Behçet ARIKAN
İmza