- İçindekiler -
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Kurulur?
- Müteahhit Yükümlülüklerini Yerine Getirmezse Sözleşme Feshedilir mi?
- İnşaat Sözleşmesi Davaları
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatının Rolü
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Haklarınızı Korumak İçin Kritik Adımlar
Arsa payı inşaat sözleşmesi halk arasında da kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinmektedir. Arsa payı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenici ise arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Arsa payı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsa üzerine inşaat yapılmasını sağlamaktadır. Yüklenici de sözleşmede taahhüt ettiği inşaatı gerçekleştirir ve tamamladığı projeden belirli bir pay almaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıklar tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren davaları gündeme getirebilmektedir.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Kurulur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çifte tipli bir karma sözleşme olup içerisinde satış sözleşmesi ve eser sözleşmesinin unsurlarını barındırmaktadır. Burada satış sözleşmesi özelliği olarak arsa sahibinin arsa paylarını devretmesini örnek verebiliriz. Ve yine eser sözleşmesine örnek olarak da yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesini verebiliriz.
Görüldüğü üzere bu sözleşme tipi içerisinde hem eser sözleşmesinin hem de satış sözleşmesinin özelliklerini barındırır. Buna göre de hükümlerin çatışması söz konusu olabilmektedir. Bundan dolayı profesyonel bir gayrimenkul avukatından destek alınmasını tavsiye etmekteyiz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrine ilişkin olduğu için resmi şekil şartına bağlıdır. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, noter tarafından tanzim edilmelidir.
Sözleşmenin Tarafları olarak Arsa Sahibi ve Müteahhit
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri sözleşmeye göre belirlenir. Bu noktada yükümlülükler bakımından genel kurallar olduğu gibi sözleşmeden belirlenen özel yükümlülükler de söz konusu olabilmektedir.
- Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması Gerekmektedir.
- İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması Gerekmektedir.
- Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi Gerekmektedir.
- Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi Gerekmektedir.
- İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi Gerekmektedir.
- Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü
- Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devretmesi Gerekmektedir.
- Müteahhidin Özen Yükümlülüğü
- Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü
- Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü Kuraldır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Onaylı Olmak Zorunda Mı?
Bu sözleşme taşınmaz konulu bir sözleşme olduğundan noterde resmi şekle göre yapılması zorunlu olmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrine ilişkin olduğu için resmi şekil şartına bağlıdır. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir Mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde doğan müteahhidin kişisel hakkının tapuya şerh edilmesi Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği yapılabilmektedir.
2. Müteahhit Yükümlülüklerini Yerine Getirmezse Sözleşme Feshedilir Mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde de diğer taraf sözleşmeyi feshedebilmektedir. Yüklenicinin de yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde de arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilmektedir.
Yüklenicinin temerrüde düşmesinin de sonuçları olacaktır. Bu noktada yüklenicinin temerrüdü bakımından Borçlar Kanunu, temerrüt hükümleri uygulanacaktır.
Ve yüklenicinin temerrüdünün de meydana gelebilmesi adına gerçekleşmesi gerekenler şunlardır:
Temerrüt halinin meydana gelmiş olduğundan bahsedilebilmesi için:
- Alacaklı temerrüde düşmemiş olmalıdır.
- Müteahhidin borcu muaccel olmalıdır.
- Borcun ifası imkansız olmamalıdır.
- İstisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak müteahhidin ihtarname ile temerrüde düşürülmesi uygun olmaktadır.
Bu noktada da yüklenicinin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin izleyebileceği ve talep edebileceği durumlar şu şekildedir:
- Arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir ve bunun yanında da taraflarca sözleşme ile kararlaştırılmış olan cezai şartı da talep edebilir.
- Arsa sahibi, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilmektedir.
Gecikme ve Tazminat Taleplerinde Gündelik Gecikme Cezası (Cezai Şart) Uygulaması
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde borçlunun yani yüklenicinin temerrüdünün sonuçlari gecikme tazminatı ve cezai şart olmaktadır.
Müteahhidin sözleşmede yer alan hükümlere göre edimini ifa edememesi halinde gecikme tazminatı uygulanmaktadır.
Taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri gecikme zammı talep edilebilmektedir.
Ve gecikme tazminatı talebinde yüklenicinin kusurlu olması aranmamaktadır. Ve hemen belirtelim ki arsa sahibi sözleşmeden dönmediği sürece ancak gecikme tazminatını talep edebilmektedir.
Şayet arsa sahibi sözleşmeden dönmüşse karşılıklı edimlerin iadesini talep etmiş olur ve bu durumda sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacağından dolayı gecikme tazminatına da hükmedilemeyecektir.
Sözleşmeden dönmenin söz konusu olduğu hallerde eğer sözleşmede düzenlenmişse, gecikme tazminatı yerine cezai şart(dönme cezası) söz konusu olabilmektedir.
Cezai şart kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun / yüklenicinin ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur.
Bu noktada da gecikme tazminatından farklı olarak cezai şart kanundan değil de sözleşmeden doğar olup sözleşmede hiç düzenlenmemişse cezai şarta hükmolunmaz.
Türk Borçlar Kanunu MADDE 118:
Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.
Cezai şart hükmünün var olması sayesinde edim borçlusu olan müteahhidin, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmesi ve edim yükümlülüğü ihlalini oluşmasında da alacaklının da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmesi mümkündür.
3. İnşaat Sözleşmesi Davaları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar sıklıkla dava konusu olmaktadır. Bu davalar genellikle tapu iptal ve tescil, alacak ve tazminat davaları şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak taraflardan birinin tacir olması ve uyuşmazlığın ticari işten kaynaklanması halinde görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin edimini yerine getirmemesi halinde arsa sahibi tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Bu dava ile birlikte yüklenicinin adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın yeniden arsa sahibi adına tescili talep edilmektedir.
Tapu iptal ve tescil davalarında en önemli husus sözleşmenin geçerli olup olmadığıdır. Sözleşmenin noter huzurunda resmi şekilde yapılmamış olması halinde sözleşme geçersiz olacak ve tapu iptal ve tescil talebi reddedilecektir.
Alacak ve Tazminat Davaları
Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle arsa sahibinin uğramış olduğu zararlar alacak ve tazminat davalarına konu olabilmektedir.
Bu kapsamda arsa sahibi, eksik ve ayıplı imalat nedeniyle ortaya çıkan zararlarının tazminini isteyebileceği gibi gecikme nedeniyle doğan zararlarının da tazminini talep edebilmektedir.
Aynı şekilde yüklenici de arsa sahibinin sözleşmeye aykırı davranması halinde alacak davası açabilmektedir.
Davanın Kim Tarafından Açılacağı
Tapu iptal ve tescil davası ile alacak ve tazminat davaları sözleşmenin tarafları tarafından açılabilmektedir.
Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiler kural olarak bu davaları açamazlar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Tarafların tacir olması ve uyuşmazlığın ticari işten kaynaklanması halinde görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin yetkidir.
4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatının Rolü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hem teknik hem de hukuki açıdan son derece karmaşık sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması ve sürecin yürütülmesi aşamasında mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, sözleşmenin hazırlanması aşamasında tarafların hak ve yükümlülüklerini açık ve net bir şekilde belirleyerek ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Aynı zamanda avukat, sözleşme sürecinde müteahhit ile arsa sahibi arasında çıkabilecek ihtilaflarda tarafları hukuki olarak temsil eder ve dava sürecinin profesyonel bir şekilde yürütülmesini sağlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatının başlıca görevleri şunlardır:
- Sözleşmenin hukuka uygun şekilde hazırlanması
- Tarafların menfaatlerinin dengeli şekilde korunması
- Tapu işlemlerinin ve şerh süreçlerinin yürütülmesi
- Dava ve icra süreçlerinin takibi
- Uzlaşma ve arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapılan en büyük hatalardan biri, sözleşmenin internetten bulunan örnek metinler üzerinden hazırlanmasıdır.
Her arsa ve her proje farklıdır. Bu nedenle her sözleşmenin de özel olarak hazırlanması gerekmektedir. Hazır sözleşme örnekleri çoğu zaman tarafların hak kaybına uğramasına neden olmaktadır.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce mutlaka profesyonel bir hukukçuya danışılması, ileride yaşanabilecek telafisi güç zararların önüne geçecektir.
5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıklar Yargıtay kararlarına da sıkça konu olmaktadır. Yargıtay, bu tür sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlerken sözleşmenin içeriğini ve tarafların iradesini esas almaktadır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/2345 E., 2020/3456 K.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Resmi şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler geçersiz olup, bu sözleşmelere dayanılarak tapu iptal ve tescil talep edilemez.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2018/4567 E., 2019/1234 K.
Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması ve edimini gereği gibi yerine getirmemesi halinde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir ve tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2017/3456 E., 2018/7890 K.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı talep edilebilmesi için yüklenicinin kusurlu olması şart değildir. Temerrüdün gerçekleşmiş olması yeterlidir.
Görüldüğü üzere Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartı, yüklenicinin temerrüdü ve tapu iptal ve tescil talepleri özellikle vurgulanmaktadır.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken ve dava sürecinde Yargıtay içtihatlarının dikkate alınması tarafların hak kaybına uğramaması açısından büyük önem taşımaktadır.
6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Aşağıda yer alan metin, genel bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneğidir. Her arsa ve her proje farklı özellikler taşıdığından bu metnin birebir kullanılması önerilmemektedir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Taraflar:
Arsa Sahibi: ..............................................................
Yüklenici (Müteahhit): ....................................................
İşbu sözleşmenin konusu, arsa sahibine ait olan .................................................... adresinde bulunan taşınmaz üzerine yüklenici tarafından inşaat yapılması ve yapılacak bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen oranlarda taraflar arasında paylaşılmasına ilişkindir.
Yüklenici, inşaatı ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlamayı, bağımsız bölümleri süresi içinde arsa sahibine teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder.
Arsa sahibi ise yüklenicinin edimini yerine getirmesi karşılığında sözleşmede belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmeyi kabul ve taahhüt eder.
Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda .................................................... Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
İşbu sözleşme taraflarca okunarak özgür irade ile imzalanmıştır.
Tarih: .............................
Arsa Sahibi İmza: ......................... Yüklenici İmza: ............................