Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişiklikleri(2026 Güncel Mevzuat Kapsamında)

- İçindekiler -

1. 6306 Sayılı Kanun ile ilgili 4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği
   • Kentsel Dönüşümde Güncel Mevzuat: Neler Değişti?
   • Neden Kentsel Dönüşüm Konusunda Uzman Avukat ile Çalışmalısınız?
2. Riskli Yapılarda Yeni Düzenlemeye Göre Toplantı Usulü Geri Döndü
3. Salt Çoğunluk ve Karar Alma Mekanizması
4. Tebligat Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
5. Kentsel Dönüşüm Avukatlık Sözleşmesi ve Maliklerin Hakları
6. İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yerel Dinamikler
7. Kentsel Dönüşümde Yargısal Süreçler ve İptal Davaları
8. Finansal Haklar, Kira Yardımı ve Müteahhit Temerrüdü
9. Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteğinin Hak Kaybına Uğramamak Adına Önemi

Riskli Yapılarda Yeni Düzenlemeye Göre Toplantı Usulü Geri Döndü

Eski uygulamada bir toplantı usulü öngörülmemiş direkt toplantı zorunluluğu da öngörülmemişti. 4 Şubat tarihli yönetmelik ile yapılan yeni düzenlemede riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar hakkında karar alınabilmesi için maliklerin bir araya gelmesi ve toplantı yapması ayrıca toplantıya çağrı usulünün de belli bir usule tabi yapılması öngörülmektedir.

Bu değişikliğin yapılmasının nedeni ise kentsel dönüşüm sürecinin daha şeffaf yürütülmesini ve maliklerin alınan kararlardan zamanında haberdar olmasını sağlamaktır.

Toplantı Çağrısında Tek Bir Malikin Talebi Yeterli mi?

Evet artık yeni yönetmelikle beraber tek bir malikin çağrısı üzerine, toplantıya çağırmanın da usuli süreçleri sağlanarak, toplantı yapılabilmektedir.

Ezcümle yönetmeliğe göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde maliklerin toplantıya çağrılması için yalnızca bir malikin istemi yeterli kabul edilmiştir

Noter Şartı Kalktı mı? Muhtarlık ve Bina Kapısına Asılan Bildirimlerin Hukuki Geçerliliği

Noter şartı tam olarak kaldırılmamıştır ona ek olarak alternatif çağrı usulleri getirilmiştir. Yani noter aracılığıyla bildirim yöntemi tamamen ortadan kalkmamış, ancak süreci hızlandırmak ve maliyetleri düşürmek amacıyla alternatif ilan yöntemleri getirilmiş olup bu yöntemler şu şekildedir:

• Ek-12 Formu ile İlan Usulü

Toplantı yeri ve zamanı, yönetmeliğin ekinde yer alan Ek-12 formu doldurularak bildirilir.

• Muhtarlık ve Bina İlanı ile İlan Usulü

Bildirimler, ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısına/duyuru panosuna asılmak suretiyle on beş gün süreyle ilan edilir.

İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır olup bu tarihten itibaren süreç hukuken kesinleşecektir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Gözüyle Toplantılara Katılımın Önemi

Toplantıya katılmanın mülkiyet hakkının korunması ve sürecin takibi açısından pek önemli olduğunu belirtelim. Tavsiyemiz bundan sonrasında toplantılara katılmak yönündedir.

Ezcümle toplantıda alınan kararlar salt çoğunluk (%50+1) ile belirlenmekte olup bu kararlar tutanak ile bağlanmaktadır. Bu toplantılarda yer almak, sunulan tekliflerin mülkiyet hakkınıza uygunluğunu denetlemek ve 15 günlük kritik itiraz süresini kaçırmamak adına pek önemli olmaktadır.

Salt Çoğunluk ve Karar Alma Mekanizması

Yeni yönetmelikle beraber karar alma ve kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlanması ve mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge sağlanabilmesi amaçlanmaktadır. Bu mekanizma, özellikle mülkiyet hakları ile kamu yararı arasındaki dengeyi gözeterek, azınlıkta kalan maliklerin süreci kilitlemesini önleyecek şekilde düzenlenmiştir.

Arsa Payı Üzerinden Salt Çoğunluk Nedir? Karar Yeter Sayısı Nasıl Hesaplanır?

Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve üzerinde riskli yapı bulunan parsellerde yapılacak her türlü tevhit, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler için karar alınırken salt çoğunluk gözetilecektir.

Buna göre salt çoğunluk, bir parseldeki paydaşların toplam hisse oranlarının %50’sinden fazlasının (%50+1) aynı kararı desteklemesi anlamına gelir olup bu sistemde malik sayısı değil, tapu kaydındaki arsa payı büyüklüğü esas alınmaktadır.

Ayrıca bu salt çoğunluk durumunun istisnası olan bir durum söz konusu olup bu istisnai durum da şu şekildedir: Riskli yapıların bulunduğu bir parselin, bitişiğindeki yapılaşmamış boş bir parsel ile birleştirilmek (tevhit edilmek) istenmesi halinde, boş parseldeki tüm maliklerin oybirliği ile karar alması zorunlu olmaktadır.

Son olarak da belirtelim ki kararın geçerli olması için maliklerden birinin talebiyle toplantı yapılması ve bu toplantının Ek-12 formu ile duyurulması ve alınan kararın imzalı bir tutanağa bağlanması şart olmaktadır.

Karara Katılmayan Malikleri Ne Bekliyor? Hisse Satış Süreci

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya kendisine sunulan sözleşme teklifini kabul etmeyen malikler için arsa payı satış süreci gerçekleştirilecektir.

Toplantıdan alınan karar ve anlaşma şartları; elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla maliklere bildirilir olup maliklerin bu bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifi kabul etmemesi durumunda da arsanın satış süreci resmen başlatılacaktır.

Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanlarında Satın Alma Yetkisi: TOKİ ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

Yönetmelik, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında kamu kurumlarına özel satın alma yetkileri tanımış olup bu yetkiler şu şekildedir:

• Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yapılan açık artırmada paydaşlara satış gerçekleştirilemezse; arsa payı, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından satın alınacaktır.
• Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tamamının satılmasına karar verilirse, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, Bakanlık bağlı kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu olmaktadır.
• Mülkiyet hakkı sona eren vatandaşın barınma hakkının korunması amacıyla arsa payları bu kurumlarca satın alınan kişilerle, kurumların uygun görmesi halinde yeni yapılacak projeden konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilmektedir.

Tebligat Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yeni yönetmelikle beraber tebligat süreçlerinde de önemli değişiklikler getirilmiştir. Tebligat usulü; elektronik tebligat, noter aracılığıyla tebligat ve ilan yolu ile tebligat olmak üzere üç ana başlık altında düzenlenmiştir.

Özellikle elektronik tebligat yönteminin yaygınlaştırılması ile maliklerin bildirimlerden daha hızlı haberdar olması ve itiraz sürecini kaçırmaması amaçlanmaktadır.

Elektronik Tebligat ve Hukuki Sonuçları

Elektronik tebligat yöntemi ile yapılan bildirimlerde, tebligatın muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle elektronik tebligat sistemine kayıtlı olan maliklerin e-tebligat adreslerini düzenli olarak kontrol etmeleri büyük önem arz etmektedir.

E-tebligat sisteminde yapılacak bir ihmal, itiraz süresinin kaçırılmasına ve telafisi güç hak kayıplarına sebebiyet verebil

Noter Tebligatı ve İlan Yolu ile Tebligat

Noter aracılığıyla yapılan tebligatlarda, tebligatın muhataba ulaştığı tarih esas alınır. Muhatabın adresinde bulunmaması halinde Tebligat Kanunu hükümleri uygulanır.

İlan yolu ile yapılan tebligatlarda ise ilanın son günü tebliğ tarihi olarak kabul edilmekte olup bu tarihten itibaren itiraz ve dava süreleri işlemeye başlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Avukatlık Sözleşmesi ve Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hukuki haklarının korunması adına bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışılması büyük önem arz etmektedir. Bu kapsamda kentsel dönüşüm avukatlık sözleşmesi, malik ile avukat arasında yapılacak hukuki hizmetin kapsamını belirleyen temel belgedir.

Bu sözleşmede avukatın üstleneceği görevler, ücretlendirme, sorumluluklar ve temsil yetkisi açıkça düzenlenmelidir.

Avukatlık Sözleşmesinin Kapsamı

Avukatlık sözleşmesi kapsamında; riskli yapı tespiti sürecinden, toplantıların takibine, sözleşmelerin incelenmesinden dava süreçlerine kadar tüm aşamalarda maliklere hukuki destek sağlanmaktadır.

Maliklerin Hakları ve Hukuki Güvenceler

Malikler, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması, adil sözleşme yapılması ve rayiç bedel üzerinden işlem görme hakkına sahiptir.

Bu hakların ihlal edilmesi halinde maliklerin dava açma, itiraz etme ve yürütmenin durdurulmasını talep etme gibi hukuki güvenceleri bulunmaktadır.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yerel Dinamikler

İstanbul, deprem riski açısından Türkiye’nin en kritik şehirlerinden biri olup bu nedenle kentsel dönüşüm uygulamalarının en yoğun yürütüldüğü kenttir.

İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci; hem yapı stokunun eski olması hem de nüfus yoğunluğu nedeniyle diğer illere kıyasla daha karmaşık ve çok paydaşlı ilerlemektedir.

Özellikle Kadıköy, Üsküdar, Beşiktaş, Bakırköy, Bahçelievler gibi ilçelerde kentsel dönüşüm talepleri ve dava sayıları oldukça fazladır.

İstanbul’da En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Türleri

İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şu şekildedir:

• Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde gecikme ve eksik ifa
• Rayiç bedelin düşük gösterilmesi
• Azınlıkta kalan maliklerin haklarının ihlali
• Kira yardımı ve taşınma bedellerinde yaşanan uyuşmazlıklar

Kentsel Dönüşümde Yargısal Süreçler ve İptal Davaları

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan idari kararlar ve malik kararları yargı denetimine tabidir. Bu kapsamda riskli yapı tespitine, yıkım kararına, arsa payı satışına ve sözleşmelere karşı iptal davaları açılabilmektedir.

Hangi Kararlara Karşı Dava Açılabilir?

Malikler; riskli yapı tespit raporuna, yıkım kararına, arsa payı satış kararına ve salt çoğunlukla alınan malik kararlarına karşı dava açma hakkına sahiptir.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Açılan davalarda telafisi güç zararların doğması ihtimali varsa, mahkemeden yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Bu talebin kabul edilmesi halinde dönüşüm süreci geçici olarak durdurulur.

Finansal Haklar, Kira Yardımı ve Müteahhit Temerrüdü

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin yalnızca mülkiyet hakları değil, aynı zamanda finansal hakları da korunmaktadır. Bu kapsamda kira yardımı, taşınma bedeli ve diğer mali destekler büyük önem arz etmektedir.

Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

Riskli yapıların yıkılması ile birlikte maliklere ve kiracılara kira yardımı yapılmaktadır. Kira yardımı süresi ve miktarı, ilgili idare tarafından belirlenmekte olup başvuru süresi içinde talepte bulunulması zorunludur.

Müteahhit Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları

Müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlamaması halinde temerrüt durumu oluşur. Bu durumda maliklerin sözleşmenin feshi, tazminat talebi ve gecikme cezası isteme hakları bulunmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteğinin Hak Kaybına Uğramamak Adına Önemi

Kentsel dönüşüm süreci, teknik ve hukuki boyutları olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak, sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Uzman avukat; sözleşmelerin hazırlanması, toplantı süreçlerinin takibi, tebligatların kontrolü ve dava süreçlerinin yürütülmesi gibi aşamalarda maliklere profesyonel hukuki destek sağlar.

Sonuç

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşüm süreçleri daha hızlı ve sistematik bir yapıya kavuşmuştur. Ancak bu hız, maliklerin haklarını bilmeden hareket etmesi halinde ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine giren her malik için hukuki danışmanlık alınması, sürecin en başından itibaren uzman bir avukat ile takip edilmesi tavsiye edilmektedir.