Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı – Riskli Yapı, Müteahhit Sözleşmesi ve Hak Kayıplarına Karşı Hukuki Destek

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülen kapsamlı bir hukuki ve teknik süreçtir. Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirlerde, kentsel dönüşüm uygulamaları büyük önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca teknik bir inşaat süreci değil; maliklerin haklarını doğrudan etkileyen, sözleşmesel ve idari boyutları bulunan karmaşık bir hukuki süreçtir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile hareket edilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem riski taşıyan veya teknik olarak güvenli olmayan yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesini ifade eder. Amaç; can ve mal güvenliğini sağlamak, şehirleşmeyi planlı hale getirmek ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmaktır.

2. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmektedir. Bu kanun; riskli yapıların tespiti, yıkımı, yeniden inşası ve maliklerin haklarının düzenlenmesine ilişkin temel esasları belirlemektedir.

Kanun kapsamında alınan kararlar idari işlem niteliğinde olup, hukuka aykırı işlemlere karşı idare mahkemelerinde dava açılması mümkündür.

3. Riskli Yapı Tespiti Süreci

Kentsel dönüşüm süreci genellikle riskli yapı tespiti ile başlamaktadır. Bu tespit, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır ve rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemine kaydedilir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Lisanslı kuruluş binada teknik inceleme yapar ve riskli olduğuna kanaat getirirse rapor düzenlenir. Bu rapor tapuya şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir.

Riskli Yapı Raporuna İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz teknik heyet tarafından incelenir. Süresinde itiraz edilmemesi halinde karar kesinleşir ve yıkım süreci başlar.

4. Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları

• Kararlara katılma ve oy kullanma hakkı
• Arsa payı oranında hak sahibi olma
• Sözleşme şartlarını müzakere etme hakkı
• Hukuka aykırı işlemlere karşı dava açma hakkı

Özellikle 2/3 çoğunlukla alınan kararlar sonrasında azınlık maliklerin haklarının korunması önemlidir. Bu noktada hukuki destek alınması gerekmektedir.

5. Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Sözleşme Süreci

Müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sürecin en kritik aşamasıdır. Bu sözleşme resmi şekilde noter huzurunda yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.

Sözleşmede teslim süresi, cezai şart, teminat, bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat kalitesi gibi hususlar açıkça düzenlenmelidir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İnşaat süresinin net belirlenmesi
• Gecikme halinde cezai şart
• Banka teminat mektubu alınması
• Projeye uygunluk şartı
• Bağımsız bölüm paylaşımının açık gösterilmesi

Eksik veya hatalı düzenlenen sözleşmeler ileride telafisi zor zararlar doğurabilmektedir.

7. Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı kararının kesinleşmesi sonrası maliklere tahliye için süre verilir. Tahliye gerçekleşmezse idare tarafından zorla tahliye ve yıkım yapılabilir.

Bu süreçte hak sahiplerinin mağdur olmaması için hukuki süreç dikkatle takip edilmelidir.

8. Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri ve Kira Yardımı

Hak sahiplerine belirli şartlar dahilinde kira yardımı yapılmaktadır. Ayrıca düşük faizli kredi ve harç muafiyetleri gibi destekler söz konusudur.

Başvuruların süresinde ve eksiksiz yapılması gerekmektedir.

9. Kentsel Dönüşüm Davaları ve Hukuki Uyuşmazlıklar

• Riskli yapı kararının iptali davası
• Kat malikleri kurulu kararının iptali
• Sözleşmenin feshi ve tazminat davaları
• Tapu iptal ve tescil davaları

Kentsel dönüşüm sürecinde doğabilecek uyuşmazlıklar hem idare hukuku hem de özel hukuk boyutu taşımaktadır.

10. İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Avukatı ile Çalışmanın Önemi

İstanbul’da kentsel dönüşüm projeleri yoğun şekilde yürütülmektedir. Maliklerin haklarını koruyabilmesi, sözleşme süreçlerini doğru yönetebilmesi ve hukuka aykırı işlemlere karşı etkin şekilde mücadele edebilmesi için uzman bir avukatla çalışması büyük önem taşır.