Hisseli Tapu Nasıl Bölünür? Toplulaştırma ve İzale-i Şuyu Davası

Hisseli tapu (paylı veya elbirliği mülkiyeti denmektedir); gayrimenkulün kullanımı, yönetimi ve satışı gibi konularda hissedarlar arasında anlaşmazlıklara yol açtığı için sıklıkla bir "çile, zorluk" veya risk olarak anılmaktadır. Ancak hissedarların bu ortaklığı sona erdirerek ferdi mülkiyete (tekil mülkiyete) geçmelerini sağlayan hukuki ve idari yollar söz konusudur.

Buna göre "Arazi Toplulaştırması Şerhi" ve "Ortaklığın Giderilmesi Davası" bu sürecin en temel iki çözüm yöntemi olup bu yöntemleri kısaca şöyle anlatalım:

1. Arazi Toplulaştırması Şerhi ile Çözüm (İdari Yol): Sosyal medyada da sıklıkla gündeme gelen güncel ve pratik çözüm yollarından biri arazi toplulaştırması yoludur. Gayrimenkulünüzün tapu kaydında “6200 sayılı kanunun 9. maddesi gereğince arazi toplulaştırma kapsamındadır” şeklinde bir şerh bulunması halinde hisseli tapu sorununuz dava açmanıza gerek kalmadan çözülebilir. Bu şerh kapsamında arazideki hisseler birleştirilir, sınırlar yeniden düzenlenir ve çoğu durumda hisseli tapu, müstakil (tekil) bir tapuya dönüşmektedir. Sahip olduğunuz tapuda böyle bir şerh olup olmadığını, E-Devlet üzerinden "Web Tapu" uygulamasına girerek "Şerh" bölümünden kontrol edebilmektesiniz.
2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası (Hukuki Yol): Tapunuzda toplulaştırma şerhi olmaması durumunda veya tarafların kendi aralarında anlaşarak tapuyu devredememesi hallerinde başvurulacak klasik yol Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası olmaktadır. Bu dava, taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan çok taraflı bir dava türüdür. Bu davada tapuda ismi geçen (veya vefat edenlerin mirasçıları dahil) tüm paydaşların yer alması zorunlu bir durumdur.

Mahkeme, ortaklığı iki temel yöntemle ortadan kaldırmaktadır:

• Aynen Taksim Suretiyle (Bölerek) Giderilmesi: Hakimin öncelikle araştırmak zorunda olduğu yöntem olup taşınmazın bölünebilir nitelikte olması durumunda, değer kaybına uğramadan paydaşlara fiziki olarak paylaştırılması işlemi şeklinde gerçekleştirilir. Ancak tarım arazilerinde (tarla vb.) bu durum oldukça zor olup 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile imar mevzuatına göre tarım arazilerinin belirli bir büyüklüğün altına düşecek şekilde bölünmesine (aynen taksimine) izin verilmemektedir.
• Satış Suretiyle Giderilmesi: Taşınmazın fiziki olarak bölünmesinin mümkün olmaması veya bölündüğünde de ciddi bir değer kaybı yaşanması durumunda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Satış işlemi mahkeme vasıtasıyla değil, icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla "açık artırma" usulüyle yapılmaktadır. Tüm paydaşların rızasını göstermesi halinde satışın sadece kendi aralarında yapılması da mümkün olacaktır. Satış sonucunda elde edilen bedel, masraflar çıkarıldıktan sonra paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmaktadır.

Ayrıca belirtelim ki miras yoluyla kalan tarım arazilerinde arazinin parçalanmasını önlemek için özel kurallar mevcut olup mirasçıların anlaşamaması durumunda sulh hukuk hakimi, arazinin mülkiyetini kişisel yetenek ve durumları göz önünde bulundurarak tespit edilen "ehil mirasçıya" tarımsal gelir değeri üzerinden devredebilmektedir.

Ezcümle hisseli tapunuzdaki eziyetli süreci bitirmek için öncelikle E-Devlet üzerinden tapunuzda bir toplulaştırma şerhi olup olmadığını kontrol etmeniz, olmaması durumunda da, diğer ortaklarla da anlaşılamıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Ortaklığın Giderilmesi davası açmanız gerekecektir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının kanunen zorunlu (dava şartı) olduğunu da belirtelim.

Hisseli Tapu Nedir ve Ortakları Bekleyen Temel Sorunlar Nelerdir?

Hisseli tapu, bir gayrimenkulün (ev, arsa, tarla vb.) mülkiyetinin aynı anda birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren ve tapu sicilinde hissedarların adlarının yer aldığı bir tapu türü olmaktadır. Hisseli tapularda ortakları bekleyen temel sorunlar ve riskler söz konusu olup biz bu riskler ve sorunları şu şekilde anlatalım:

• Belirsizlik ve Kullanım Anlaşmazlıkları: Hisseli tapularda kimin ne oranda pay sahibi olduğu yazılı olsa da maliklerin her biri gayrimenkulün her noktasında aynı oranda hak sahibi olmaktadırlar. Mülkün belirli bir kısmı fiziksel olarak kimseye ait olmadığından, özellikle apartman veya tarlalarda "hangi kısmı kimin kullanacağı" konusunda hissedarlar arasında sürekli anlaşmazlıkların yaşanması söz konusu olabilmektedir.
• Güven Sorunu ve Değer Kaybı: Ortakların tüm konularda aynı fikirde olması oldukça zordur. Birlikte hareket edilememesi, sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven sorunu yaratır olup paylar üzerine ipotek kurularak kredi çekilmesi zorlaşmaktadır. Tüm bu zorluklar ve güvensizlikler gayrimenkulün piyasa değerini düşürmektedir.
• Sürdürülebilirlik ve Yönetim Zorlukları: Paydaşlardan birinin vefatı durumunda mülkiyete onun mirasçıları da dahil olacağından paydaş sayısı giderek artmakta olup çoğalan paydaş sayısı yönetimi ciddi anlamda zorlaştırarak işin içinden çıkılamaz bir duruma gelmesine sebep olmaktadır.
• Haciz ve Payın Satılması Riski: Ortaklardan sadece birinin bile üçüncü kişilere borcu olması durumunda, alacaklılar borçlu hissedarın payı üzerine icra daireleri aracılığıyla haciz işlemi uygulayıp bu payı sattırabilir.
• Ortaklığın Giderilmesi ve Mülkiyetin Kaybı Tehlikesi: Hisseli tapularda her paydaşın mahkemeden ortaklığın sona erdirilmesini (İzale-i Şuyu) talep etme hakkı bulunmaktadır. Bir paydaşın mülkiyetten çıkarılması talep edilebileceği gibi mülkün tamamı, mahkeme kararıyla icra yoluyla satılarak da elden çıkarılabilir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Türk hukukunda birden çok kişinin mülkiyet sahibi olduğu gayrimenkuller bakımından ikili bir ayrım vardır:

Mülkiyet Türü	Özellikleri
Paylı (Müşterek) Mülkiyet	Maddi olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamı üzerinde birden çok kişinin "belli oranlarda (paylarla)" malik olduğu mülkiyet türüdür. Her paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına bağımsız olarak sahip olup kendi hissesini devredebilir, rehnedebilir veya paydaşın hissesi alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyeti	Kanun veya sözleşmeler (örneğin eşler arası mal ortaklığı, adi ortaklık) gereğince kurulan ve genellikle miras yoluyla oluşan tüzel kişiliği olmayan bir mülkiyet şeklidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve mülkiyet hakkı malın tamamına yayılmış şekildedir. Mal üzerinde tasarrufta bulunmak için tüm ortakların oybirliği ile hareket etmesi zorunlu olmaktadır. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüştürülebilmektedir.

Tapuda "6200 Sayılı Kanunun 9. Maddesi Gereğince Arazi Toplulaştırma Kapsamındadır" Şerhi Ne Anlama Gelir?

Tapuda yer alan bu şerh, gayrimenkulün idari bir işlem olan arazi toplulaştırma projesine dahil edildiğini ifade eden bir şerh olmaktadır. Bu şerhin bulunmasını, paydaşlar açısından mahkemelerde "ortaklığın giderilmesi davası" açmaya gerek kalmadan, hisseli tapu sorununun idari yoldan çözüleceğinin habercisi niteliğinde olduğunu belirtelim.

Arazi Toplulaştırması ile Hisseli Tapu Tek Tapuya Nasıl Dönüşür?

Toplulaştırma uygulaması kapsamında arazideki dağınık hisseler birleştirilip sınırları yeniden düzenlenmektedir. Yapılan bu düzenleme sonucunda paylar somutlaştırılarak ayrılır ve çoğu durumda hisseli tapu, şahıslar adına müstakil (tekil) bir tapuya dönüşmektedir.

E-Devlet ve Web Tapu Üzerinden Toplulaştırma Şerhi Sorgulama Adımları

Arazinizin bu kolaylaştırıcı toplulaştırma kapsamında olup olmadığını öğrenmek için sırasıyla şu adımları izlemeniz gerekmektedir:

1. E-Devlet sistemine giriş yapınız.
2. E-Devlet üzerinden Web Tapu sistemine geçiş yapınız.
3. İlgili gayrimenkulünüzü seçerek Şerh kısmını kontrol ediniz ve burada toplulaştırma ibaresinin yer alıp almadığına bakınız.

Klasik ve Kesin Çözüm: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek kişisel (ferdi) mülkiyete geçişi sağlayan bir yargı yoludur. Türk Medeni Kanunu'nun 698. ve 699. maddelerinden doğan bu dava, çok taraflı ve davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran "iki taraflı" bir dava türü olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında klasik anlamda kazanan veya kaybeden bir taraf olmamakta; verilecek karar davaya dahil olan tüm paydaşları aynı şekilde etkilemekte ve yargılama giderleri paydaşlara hisseleri oranında yükletilmektedir.

Ayrıca belirtelim ki dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması kanunen zorunludur çünkü arabuluculuk dava şartı olmaktadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını, mülkiyet konusu mal üzerinde pay sahibi olan (yani mülkiyete ortak olan) herkes açabilmektedir. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması halinde, mirasçılık belgesinde (veraset ilamı) ismi geçen mirasçılar da bu davayı açma hakkına sahip olmaktadır.

Ayrıca belirtelim ki borçlu bir paydaşın mülkiyetindeki hissenin haczedilmesi durumunda (özellikle elbirliği mülkiyetinde), alacaklılar da İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesine dayanarak icra mahkemesinden yetki alıp ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedirler.

Bu dava, ortaklığı sonlandırmak isteyen paydaş(lar) tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılmaktadır. Bu davanın görülebilmesi ve sonuçlanabilmesi için tapuda veya mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm ortakların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur. Taraflardan birinin dahi eksik olması halinde davanın esası hakkında karar verilemeyecektir.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (Malın Bölüşülmesi)

Aynen taksim, dava konusu malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi şeklinde açıklanabilir.

Hukukumuzda "aynen taksime öncelik ilkesi" esas olmaktadır bundan dolayı taraflardan yalnızca birinin bile talep etmesi halinde hâkim, öncelikle taşınmazın bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır.

Aynen taksim kararı verilebilmesi için taşınmazın; yüzölçümü, niteliği, imar mevzuatı ve tarım arazilerinin bölünme kurallarına göre teknik olarak bölünebilir olması ve bölündüğünde ciddi bir değer kaybına uğramaması şarttır.

Eğer bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerli parçaya para (ivaz/denkleştirme bedeli) eklenerek paydaşlar arasında hakkaniyet sağlanacaktır. Ayrıca belirtelim ki üzerinde bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli bir yapı bulunan taşınmazlarda, mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulması da aynen taksimin bir şekli olarak uygulanabilmektedir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İcra Yoluyla Satış)

Taşınmazın aynen taksim edilmesinin (bölünmesinin) imar durumları, niteliği veya paydaş sayısı nedeniyle mümkün olmaması ya da bölündüğünde ciddi bir ekonomik değer kaybı yaşanması hallerinde mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir.

Satış işlemi mahkeme salonunda değil, mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle açık artırma usulüyle yapılacaktır. Bu açık artırmanın özellikleri ise şu şekilde sıralanabilir:

• Herkese Açık İhale: Kural olarak satış işlemi herkese açık olup paydaş olmayan üçüncü kişiler de ihaleye girerek taşınmazı satın alabilmektedir.
• Sadece Ortaklar Arasında Satış: Bütün paydaşların bir araya gelerek oybirliğiyle rıza göstermesi koşuluyla, satışın yalnızca ortaklar (paydaşlar) arasında yapılmasına karar verilebilir. Tek bir paydaşın bile buna rıza göstermemesi halinde satış herkese açık yapılmaktadır.
• Bedelin Paylaştırılması: Taşınmazın satışından elde edilen gelir, yargılama ve ihale masrafları çıkarıldıktan sonra paydaşlara tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında dağıtılır olup şayet taşınmazın üzerinde belirli bir paydaşın kendi imkanlarıyla yaptığı bir ev, diktiği ağaç vb. (muhdesat) varsa ve bunun aidiyeti mahkemece tespit edilmişse, bu kısmın bedeli satıldığında doğrudan o paydaşa verilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci ve Usul Kuralları

İzale-i Şuyu Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olmaktadır.

Yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi olup bu yargı çevresi "kesin yetkili" mahkemedir. Davanın birden fazla taşınmazı konu alması durumunda (örneğin farklı şehirlerde veya ilçelerde gayrimenkuller varsa), bu dava söz konusu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer ve Dava Masraflarını Kim Öder?

İlk derece mahkemesindeki yargılama, bir aksi durum olmaması halinde kural olarak 1 ile 1.5 yıl arasında sonuçlanabilmektedir. Fakat davanın tecrübeli bir avukatla sürdürülüp sürdürülmemesi, mahkemenin iş yükü, davalı (paydaş) sayısının çok olması, keşif ve bilirkişi incelemeleri gibi birçok değişkenler bu süreyi etkileyecektir. Özellikle davalıların adreslerinin bulunamaması (ilânen tebligat gereksinimi) veya yurtdışında yaşamaları nedeniyle tebligatların uluslararası prosedürlere göre yapılması yargılamayı ciddi şekilde yavaşlatabilmektedir.

İlk derece mahkemesi karar verdikten sonra dosyanın istinaf ve temyiz gibi üst mercilere taşınması halinde ise süreç 3 ila 5 yıl kadar sürebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, tüm taraflar için benzer sonuçlar doğuran "iki taraflı" davalar olduğu için ortada klasik anlamda bir davanın kazananı veya kaybedeni söz konusu değildir. Davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini sürecin en başında ödemek zorunda kalsa da; davanın sonunda tüm yargılama giderleri, harçlar ve mahkemece hükmedilecek maktu avukatlık (vekâlet) ücretleri taraflara tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında yükletilir. Satış kararının verilmesi durumunda bu masraflar ve harçlar, elde edilen satış bedeli üzerinden oranlanarak paydaşlardan tahsil edilmektedir.

Hisseli Taşınmazlarda Önalım (Şufa) Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesine Etkisi

Hisseli (paylı) tapularda paydaşlardan birinin kendi hissesini diğer ortaklardan habersiz şekilde üçüncü bir kişiye (dışarıdan birine) satması halinde, diğer paydaşların aynı şartlarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmaktadır; buna önalım (şufa) hakkı denmektedir.

Ortaklar, dışarıya yapılan bu satışı iptal ettirmek için mahkemede dava açarak önalım hakkını kullanmak zorundadırlar. Satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmesi durumunda dava açmak için süre 3 ay iken, bildirim yapılmaması durumunda bu süre en fazla 2 yıldır.

Normal şartlarda gönüllü satışlarda devreye giren bu önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde cebri icra (açık artırma) yoluyla yapılan satışlar ile hisseli tapunun borçtan dolayı haczedilip icradan satılması durumlarında geçerli olmamaktadır. Yani bir paydaşın borcu yüzünden hissesi haczedilip icradan satılırsa veya mahkeme kararıyla tüm mal açık artırmayla icra yoluyla satılırsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkına dayanarak o payı öncelikli olarak almayı talep edemezler.

Hisseli Tapu Sorunlarında Hangi Yol İzlenmeli?

Hisseli tapu sorunlarını çözmek ve ferdi (tekil) mülkiyete geçmek yani tek kişi malik olmak için izlenebilecek temel yollar; tarafların uyumuna ve taşınmazın durumuna göre anlaşma, idari başvuru ve hukuki süreç olmak üzere üç ana başlıkta açıklanabilir:

1. Anlaşma Yolu (Rızai Taksim veya Birlikte Satış)

En masrafsız ve hızlı yöntem olup tüm paydaşların (ortakların) bir araya gelerek anlaşması şeklindedir. Ortaklar kendi aralarında malı nasıl paylaşacaklarına dair bir anlaşma yaparak ortaklığı sonlandırabilirler. Alternatif olarak, tüm hisse sahipleri tapuda hazır bulunarak veya ortak bir vekalet vererek gayrimenkulün tamamını üçüncü bir kişiye satma konusunda anlaşabilirler. Fakat tarafların aralarında anlaşma sağlayamaması durumunda diğer yollara başvurulması zorunlu olmaktadır.

2. İdari Yollar (Arazi Toplulaştırması ve İfraz)

Eğer ortaklar arasında satış veya paylaşım konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, dava sürecine girmeden önce idari çözüm yolları mutlaka değerlendirilmeli:

• Arazi Toplulaştırması Şerhi: Üstte de bahsettiğimiz üzere E-Devlet üzerinden Web Tapu uygulamasına girerek taşınmazın şerh kısmında "6200 sayılı kanunun 9. maddesi gereğince arazi toplulaştırma kapsamındadır" ibaresinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu şerhin olması halinde dava açmaya gerek kalmadan arazideki hisseler birleştirilir, sınırlar yeniden düzenlenir ve çoğu durumda hisseli tapu müstakil tek tapuya dönüşür.
• Belediye/Kadastro Üzerinden Ayırma (İfraz): Taşınmaz imara uygun ve ruhsatlı ise, belediyenin görevlendirdiği kurumlar ve kadastro aracılığıyla taşınmazın fiziki olarak bölünmesi için başvuru yapılabilir. Ancak tarım arazilerinin (tarla vb.) bölünmesi özel mevzuatlara ve büyüklük sınırlarına tabi olduğundan oldukça zordur.

3. Hukuki Yol: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Anlaşma sağlanamazsa ve idari yollarla da çözüm bulunamazsa, hissedarlardan herhangi biri ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurabilmektedir. Bu hukuki yola başvururken izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

• Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarını açmadan önce arabulucuya başvurulması kanunen zorunlu (dava şartı) hale getirilmiştir. Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılmalıdır; aksi halde dava usulden reddedilir.
• Davanın Açılması ve Taraf Teşkili: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Taşınmaz üzerinde hakkı bulunan (tapuda veya mirasçılık belgesinde ismi geçen) tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur, aksi takdirde davanın esası hakkında karar verilemez.
• Aynen Taksim (Bölüşme) İhtimali: Mahkeme sürecinde hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasının (örneğin büyük bir arsanın parsellere ayrılması veya üzerinde yapı olan bir taşınmazda kat mülkiyeti kurulması) teknik ve hukuki olarak mümkün olup olmadığını araştırır.
• Satış Suretiyle Çözüm (İcra Yoluyla): Malın fiziki olarak bölünmesi önemli bir değer kaybına yol açacaksa veya kanunen mümkün değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma (ihale) yoluyla satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen gelir, ihale masrafları çıkarıldıktan sonra paydaşlara tapudaki veya veraset ilamındaki hisseleri oranında dağıtılır.

Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Özel Durumlar:

• Muhdesat (Bina/Ağaç) Uyuşmazlığı: Arazinin üzerinde paydaşlardan sadece birinin kendi imkanlarıyla yaptığı bir bina veya diktiği bir ağaç (muhdesat) varsa ve diğerleri bunu inkar ediyorsa, o paydaşın ayrıca "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açması gerekir. Bu yeni dava, ortaklığın giderilmesi davasının durmasına ve satış işlemlerinin bekletilmesine (bekletici mesele) sebep olur.
• Tarım Arazilerinde Ehil Mirasçı: Özellikle miras yoluyla kalan tarımsal arazilerde arazinin daha fazla parçalanmasını engellemek amacıyla, hâkim arazinin mülkiyetini kişisel yetenekleri ve asgari geçimini bu arazilerden sağlama durumunu gözeterek tespit edilen "ehil mirasçıya" devredebilmektedir.