Kira sözleşmesi, ev sahibinin "bana lazım" demesiyle sona ermez. Kanun konut ve çatılı işyeri kiracısını koruduğundan, kiracı razı olmadığında ev sahibinin başvurabileceği temel yol, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. ve 351. maddelerine dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Davanın sonucunu çoğu kez ihtiyacın niteliğinden önce, kaçırılan bir aylık süre ya da eksik kalan arabuluculuk başvurusu belirler. Bu yazıda davanın şartları, süreleri, yeni malikin izleyeceği yollar, zorunlu arabuluculuk ve tahliye sonrasındaki üç yıllık yeniden kiralama yasağı güncel Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ışığında anlatılmaktadır.
Kısa cevap: Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için konutu ya da çatılı işyerini gerçekten ve zorunlu olarak kullanacaksa kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirebilir (TBK m. 350). Dava, belirli süreli kirada sözleşme süresinin bitiminden, belirsiz süreli kirada fesih döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır; bu süre hak düşürücüdür. 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B) ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Taşınmazı sonradan edinen malik için TBK m. 351'de iki ayrı yol öngörülmüştür. Tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğar (TBK m. 355).
İçindekiler
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir, Hangi Kiralarda Uygulanır?
- Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?
- İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalıdır
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Süreler: İhtar, Fesih Bildirimi ve Dava Açma Süresi
- Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi? (TBK m. 351)
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır ve Ne Kadar Sürer?
- Tahliyeden Sonra 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)
- Kiracılar İçin: Tahliye İhtarı Alındığında Ne Yapılmalıdır?
- Ev Sahipleri İçin Kontrol Listesi ve Sık Yapılan Hatalar
- Sık Sorulan Sorular ve Sonuç
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir, Hangi Kiralarda Uygulanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşmeyi dilediği zaman bitiremez. TBK m. 347 kiracıyı korur: kiraya veren sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kiralarda da kiraya verenin olağan fesih hakkı, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra doğar. "On yıllık uzama süresi"nin ne zaman başladığı öğretide tartışmalıdır ve Yargıtay daireleri arasında da görüş birliği yoktur. Bu yüzden henüz on yılını doldurmamış bir kira ilişkisinde ev sahibinin elindeki asıl araç, kanunda sayılan dava sebepleridir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bu sebeplerin en sık kullanılandır. Üç hüküm birlikte okunmalıdır:
- TBK m. 350/1: Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bulunan tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Aynı madde yeniden inşa ve imar sebebini de düzenler; bu yazının konusu yalnızca gereksinimdir.
- TBK m. 351: Kiralananı sonradan edinen kişi için iki ayrı dava yolu tanır (ayrı başlıkta anlatılıyor).
- TBK m. 355: Kiracı ihtiyaç gerekçesiyle çıkarıldıktan sonra taşınmazın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar.
Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür (TBK m. 339 ve devamı). Arsa, açık alan gibi çatısız taşınmazların kirası genel kira hükümlerine tabidir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiracının bir kusuru aranmaz; kira bedelini eksiksiz ödeyen kiracı, ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunluysa yine de tahliye edilebilir.
Kısa özet: Ev sahibi kiracıyı tek başına göndereceği bir ihtarla çıkaramaz; yol, TBK m. 350 veya 351'deki şartlara uygun açılan ve mahkemece kabul edilen bir davadır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?
TBK m. 350 ihtiyaç sahibi kişileri tek tek sayıyor ve Yargıtay bu sayımın yorumla genişletilemeyeceğini kabul ediyor. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan durumları bir arada gösteriyor:
| İhtiyaç sahibi | Dava açılabilir mi? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kiraya verenin kendisi | Evet | Yaş, sağlık, çalışma ve oturma düzeni ihtiyacın gerçekliğini gösterir. |
| Eşi | Evet | İhtiyacın gerçek ve sürekli olduğu belgelenmelidir. |
| Altsoy (çocuk, torun) | Evet | Reşit çocuğun ayrı konut ihtiyacı sık kabul edilir; ihtiyaç doğmuş olmalıdır (evlilik, işe başlama, üniversite kaydı gibi). |
| Üstsoy (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) | Evet | Yaş, sağlık ve mevcut konutun elverişsizliği önem taşır. |
| Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler | Koşullu | TMK m. 364 çerçevesinde değerlendirilir. |
| Yeğen, amca, teyze, hala, kuzen, arkadaş | Hayır | Sayım sınırlıdır. |
| Kiraya verenin ortak olduğu şirket | Hayır (kural olarak) | Şirket ayrı tüzel kişidir; şirketin ihtiyacı için ortaktır diye gerçek kişiye ait taşınmaz tahliye edilemez. |
| Tüzel kişi olan kiraya veren (kendi ihtiyacı) | Evet | Yargıtay tüzel kişilerin işyeri ve lojman ihtiyacını da kabul eder. |
Özetle: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu için dava açılabilir; kardeş gibi yardım yükümlülüğü doğuran istisnai durumlar TMK m. 364 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Yeğen, kuzen, arkadaş ve ortak olunan şirket için TBK m. 350'ye dayanılamaz.
Tahliye Davasını Kim Açabilir?
Dava hakkı kiraya verene aittir. Yargıtay uygulamasında kiraya veren sıfatı bulunmayan malik ile intifa hakkı sahibi de kendi ihtiyacı için dava açabilir. Taşınmazı sonradan edinenin hakkı TBK m. 351'de ayrıca düzenlenmiştir.
"Kardeşim Oturacak" Diyerek Tahliye İstenebilir mi?
Kural olarak hayır. Kardeş, TBK m. 350'de ayrıca sayılmaz. Dava ancak kardeşin ev sahibinin "kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi" sayılması hâlinde mümkündür. Bu yükümlülük TMK m. 364'ten doğar: herkes, yardım etmezse yoksulluğa düşecek üstsoyuna, altsoyuna ve kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür; kardeşler bakımından ise yükümlünün refah içinde olması şartı ayrıca aranır (m. 364/2). Kardeşinizin yoksulluğa düşeceğini ve sizin onu gözetmek zorunda olduğunuzu belgeleyemiyorsanız "kardeşim için" açılan dava büyük ihtimalle reddedilir.
Ortağı Olunan Şirketin Ofis İhtiyacı İçin Kiracı Çıkarılabilir mi?
Hayır. Taşınmazın maliki siz, ihtiyaç sahibi ise ortak olduğunuz şirketse dava TBK m. 350 kapsamında değildir. "Kendi ihtiyacınız"ı ileri sürebilmeniz için taşınmazda bizzat çalışmanız gerekir. Taşınmazı şirkete devrederseniz şirket yeni malik sıfatıyla TBK m. 351'den yararlanabilir; ancak böyle bir devrin amacı ve samimiyeti mahkemece ayrıca incelenir.
Yurt Dışından Dönen Oğul veya Kız İçin Tahliye İstenebilir mi?
Evet, ancak ihtiyacın gerçekten doğmuş olması gerekir. Altsoyun ihtiyacı kapsamdadır; önemli olan ihtiyacın ispatıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021 tarihli kararında (E. 2017/(6)3-1540, K. 2021/878) yurt dışında yaşayan yeni malikin kesin dönüş iddiasını; işten istifa belgesi ve ikametgâh nakil belgesi gibi somut belgelerle gerçek, samimi ve yargılama boyunca süren bir ihtiyaç olarak kabul ettiği için yerel mahkemenin direnme kararını bozdu. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ise Almanya'da yaşayan bir davacının, ileride emekli olup dönmesinin ihtimal dahilinde bulunmasına karşın kesin dönüşün henüz gerçekleşmemiş olması nedeniyle davayı reddetti (E.2023/2544, K.2024/2490, T.10.10.2024); aynı daire, Almanya'da kuaförlük yapan ve yerleşme yönünde ciddi bir girişimi bulunmayan davacının işyeri ihtiyacını da henüz doğmamış saymıştır (E.2025/1942, K.2025/2170, T.09.07.2025). Kesin dönüş yapmayıp yalnızca belli dönemlerde gelen kişinin konut ihtiyacı konusunda Yargıtay kararları farklıdır; bazı kararlar bunu da gerçek ihtiyaç saymıştır (örneğin HGK, E.1992/6-667, K.1992/755, T.23.12.1992). Sonuç olarak "gelecek, oturacak" beyanı yetmez; kesin dönüşe ilişkin belgeler, iş ve konut durumu ve yaşam merkezinin taşındığını gösteren her türlü delil derlenmelidir.
İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalıdır
Tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Bu üçlü ölçüt kanun metninde yazılı değildir; Yargıtay içtihadıyla yerleşmiştir ve mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasında denge kurar (örneğin Yargıtay 6. HD, E.2007/531, K.2008/212, T.01.07.2008). Hukuk Genel Kurulu 29.06.2021 tarihli kararında (E. 2017/(6)3-1540, K. 2021/878) ölçünün sonuçlarını şöyle özetler: süreklilik göstermeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi olamaz; henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç da olamaz; ihtiyaç yalnızca dava tarihinde değil yargılama sırasında da devam etmelidir.
- Gerçeklik: İhtiyaç somut olmalı ve dava tarihinde doğmuş bulunmalıdır. Çocuk üniversite sınavına girecek diye ihtiyaç doğmaz; kayıt yaptırıp eğitime başlayacağı an doğar.
- Samimiyet: Amaç taşınmazı gerçekten kullanmak olmalıdır; daha yüksek bedelle başkasına kiralamak ya da kiracıyla yaşanan bir anlaşmazlığın hıncını çıkarmak değil.
- Zorunluluk: İhtiyaç geçici bir istek değil, kullanımın kaçınılmaz olduğu bir durum olmalı ve davanın sonuna kadar sürmelidir.
Henüz doğmamış ihtiyaç için somut bir örnek: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, Bursa'da oturan ve Çanakkale'deki taşınmaza henüz yerleşmemiş davacının davasını reddederek önce taşınmazın bulunduğu şehre taşınması gerektiğini, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının bundan sonra açılabileceğini belirtmiştir (E.2024/3252, K.2024/2705, T.23.10.2024).
Konut İhtiyacında Mahkemenin Baktığı Unsurlar Nelerdir?
- Kirada oturma: İhtiyaç sahibinin kirada oturması ihtiyacın varlığı bakımından güçlü bir gösterge sayılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, intifa hakkı sahibi davacının başka bir yerde kiracı olmasını ihtiyacın varlığı için yeterli bulup davanın reddine ilişkin hükümü bozmuştur (E.2018/1050, K.2018/2136, T.07.03.2018).
- Sağlık durumu: Sağlık belgeleri ve tapu kayıtları ile ihtiyacın samimi olduğu ispatlanırsa tahliye kararları onanmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2025/927, K.2025/6060, T.10.12.2025). Davacının eşinin tedavisi nedeniyle sürekli İstanbul'da bulunması gerektiği olayda da ihtiyaç gerçek ve zorunlu bulunmuştur (İstanbul BAM 35. HD, E.2024/5269, K.2026/659, T.04.03.2026).
- Reşit çocuk: Reşit bir kişi anne veya babasıyla birlikte oturmaya zorlanamaz; ailesinin yanında kalan ve başka taşınmazı bulunmayan çocuğun ayrı ev ihtiyacı İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi tarafından gerçek ve samimi kabul edilmiştir (E.2023/3813, K.2024/2569, T.07.11.2024).
- Birden fazla taşınmaz: Başka taşınmazlarının bulunması tek başına davayı engellemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, aynı maliki kiralı birden fazla dairesi arasından oturmak istediğini seçme hakkı olduğunu kabul etmiştir (E.2007/531, K.2008/212, T.01.07.2008). Buna karşılık Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi, ihtiyacın samimiyeti için gerektiğinde keşif yapılarak yeni mahalledeki evin davacı tarafından kullanılıp kullanılmadığının araştırılmasını istemiştir (E.2024/1157, K.2024/1036, T.24.04.2024).
- Davranışlar ve husumet: Taşınmazın kiralık veya satılık ilanla pazarlanması ya da kira artışı uyuşmazlığının hemen ardından dava açılması, samimiyet incelemesini sıklaştırır.
İşyeri İhtiyacında Nelere Dikkat Edilmelidir?
İşyeri ihtiyacı da aynı üçlü ölçüte tabidir. Kiraya verenin kendisi kirada çalışıyorsa, ihtiyacın kabulü için ya mevcut işyerinin tahliye tehdidi altında olması ya da dava konusu yerin mevcut işyerinden üstün veya en azından eşdeğer nitelikte bulunması yeterlidir; ikisinin birlikte aranması gerekmez. Üstünlük iddia ediliyorsa uzman bilirkişi incelemesi yapılır (Yargıtay 6. HD, E.2015/8670, K.2016/1815, T.09.03.2016; Yargıtay 3. HD, E.2017/5604, K.2017/15003, T.01.11.2017). Kapasitesi yetersiz kalan bir işletmenin üretim ve depolama alanı ihtiyacı ile ticaretini genişletme gereksinimi de gerçek ve zorunlu sayılmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2023/4583, K.2024/3289, T.23.10.2024). Altsoyun işyeri ihtiyacında taşınmazın planlanan kullanıma elverişli olup olmadığı da incelenir; Tekirdağ BAM 2. Hukuk Dairesi, oğlunun müzik kursu ve stüdyo açma ihtiyacı bakımından taşınmazın elverişli olduğunu tespit edip ihtiyacı sabit bulmuştur (E.2025/122, K.2025/539, T.28.03.2025).
İhtiyaç Nasıl İspatlanır, Dava Sırasında Ortadan Kalkarsa Ne Olur?
İhtiyacın varlığını ev sahibi kanıtlar. Sık kullanılan deliller: tapu kaydı ve kira sözleşmesi, ilgili akrabalığı gösteren nüfus kayıt örneği, ihtiyaç sahibinin mevcut konutuna ait kira sözleşmesi veya tahliye tehdidi belgeleri, sağlık raporları, evlilik ya da iş/okul belgeleri, tanık beyanları, keşif ve işyeri ihtiyacında bilirkişi raporu.
Dava sırasında ihtiyaç ortadan kalkarsa dava reddedilebilir. Kiracının kiralananı boşalttığı ve davacının ihtiyacın sonradan kalktığını bildirdiği iddiaları ortaya atıldığında mahkeme bunları incelemeden davayı kabul edemez (Yargıtay 6. HD, E.2015/5017, K.2016/210, T.21.01.2016). Kiracı yargılama sırasında taşınırsa dava konusuz kalır ve yargılama giderleri HMK m. 331/1 gereğince tarafların davanın açıldığı tarihteki haksızlık durumuna göre belirlenir; HGK, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kabul ettiği olayda giderlerin ev sahibine yüklenmesini yanlış bulmuştur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Süreler: İhtar, Fesih Bildirimi ve Dava Açma Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliyede en çok hak kaybı sürelerden doğar. TBK m. 350'ye göre dava, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden; belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bulunan tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü ve kamu düzenine ilişkindir; mahkeme, kiracı süre itirazında bulunmasa bile süreyi kendiliğinden inceler (Bursa BAM 4. HD, E.2024/3252, K.2024/2705, T.23.10.2024; Yargıtay 3. HD, E.2025/1495, K.2025/3048, T.26.05.2025).
| Durum | Dava açma süresi | Önceden bildirim | Süre uzatımı |
|---|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşme (örneğin 1 yıllık) | Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay | Dava için ayrıca ihtar şart değildir | TBK m. 353: dava açma süresi içinde yazılı bildirim yapılırsa süre bir kira yılı uzar |
| Belirsiz süreli sözleşme | Fesih döneminin bitiminden başlayarak 1 ay | Yazılı fesih bildirimi; altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık bildirim süresi (TBK m. 328-329) | TBK m. 353 aynı şekilde uygulanır |
| Yeni malik, TBK m. 351/1 yolu | Edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra | Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde yazılı bildirim | Ayrıntılar "Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?" başlığında |
| Yeni malik, TBK m. 351/2 yolu | Eski sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay | Bildirim gerekmez | TBK m. 353 |
Özetle: Dava açma süresi kural olarak bir aydır ve hak düşürücüdür; sürenin hangi tarihten başlayacağı sözleşmenin türüne ve ev sahibinin izlediği yola göre değişir. Yeni malikin TBK m. 351/1 yolunda ise önce bir ay içinde yazılı bildirim yapılır, dava altı aylık bekleme süresi dolduktan sonra açılabilir.
İhtarname Zorunlu mu?
Her durumda zorunlu değildir; sonuç sözleşme türüne göre değişir:
- Belirli süreli sözleşme: TBK m. 350 dava açmak için önceden ihtar çekilmesini aramaz. Sözleşmede "kontrat bitiminden bir ay önce yazılı ihtar yapılmazsa sözleşme yenilenir" türünde bir hüküm varsa bile, Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi bu hükmün ihtiyaç davası için bir ön ihtar şartı oluşturmadığını belirtmiştir (E.2024/1157, K.2024/1036, T.24.04.2024). Ancak ihtar, TBK m. 353 sayesinde dava açma süresini bir kira yılı uzatmak ve ispat kolaylığı sağlamak için değerlidir. Bu bildirim, bir aylık dava açma süresi dolmadan kiracıya ulaşmalıdır; noter aracılığıyla yapılması ispat açısından aklıcıdır.
- Belirsiz süreli sözleşme: Yazılı fesih bildirimi gerekir ve bildirim altı aylık fesih dönemi sonundan en az üç ay önce yapılmalıdır (TBK m. 329). Kiraya verenin sebepsiz fesih bildirimi için ise kiranın başlangıcından on yıl geçmesi gerekir (TBK m. 347/2); on yıl geçmeden yolun tamamı dava yoludur.
- Yeni malik: TBK m. 351/1'i seçen yeni malik için yazılı bildirim bir ön koşuldur; bildirim olmadan bu yoldan dava açılamaz.
"Kira Yılı" Nasıl Hesaplanır?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Dolayısıyla kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihine göre işler. Örnek: 01.09.2025'te başlayan bir yıllık sözleşme 31.08.2026'da biter; ev sahibi dava hakkını Eylül 2026 içinde kullanabilir. Bu süre dolmadan kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar ve dava, uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir. Kesin tarih hesabını her dosyada sözleşmedeki başlangıç tarihine ve tebliğ gününe göre ayrı yapın.
Uyarı: Dava açma süresi ile zorunlu arabuluculuk birbirine bağlıdır. Arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılacağı süre kaybını doğrudan etkiler; ayrıntı "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk" başlığında.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi? (TBK m. 351)
Evi satın alan, miras yoluyla edinen ya da bağış olarak alan kişi kiracıyı hemen çıkaramaz; kira sözleşmesinin tarafı olarak yoluna devam eder (TBK m. 310). Kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa TBK m. 351 ona iki yol sunar. İlk yolda yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar. İkinci yolda ise bildirim yapmadan, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar. Yeni malik hangisi lehine ise onu seçebilir.
Bir Ay İçinde Bildirim, Altı Ay Sonra Dava (TBK m. 351/1)
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı kiracıya yazılı bildirin. Kanun noter ihtarı aramaz; ama ispat bakımından noter yolu tavsiye edilir.
- Bildirimde yalnızca taşınmazı satın aldığınızı ve tahliye istediğinizi yazmak yetmez; gereksinimi açıkça belirtmeniz gerekir. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, ihtiyacın açıkça yazılmadığı bir bildirimin altı aylık süreci başlatmayacağı sonucuna varmıştır (E.2023/166, K.2023/1083, T.10.05.2023).
- Altı aylık bekleme süresi dolmadan dava açmayın; hak henüz doğmamıştır.
- Altı ay dolduktan sonra ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamak üzere dava açın.
Eski Sözleşmenin Bitimini Beklemek (TBK m. 351/2)
Yeni malik, bildirim yapmadan sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kanun yararına temyiz kararı (E.2024/4100, K.2025/1496, T.11.03.2025) bu iki seçeneği birlikte özetler. Hukuk Genel Kurulu da yeni malikin bu seçeneklerden hangisi lehine ise onu tercih edebileceğini belirtir (E.2017/(6)3-1540, K.2021/878, T.29.06.2021).
Yeni Malikin Dikkat Etmesi Gereken Riskler Nelerdir?
- Bir aylık bildirim süresi kaçarsa TBK m. 351/1 yolu kapanır; Yol 2 ise açık kalır. Hangi yolu kullandığınızı baştan netleştirin.
- Dava açma süresinin üst sınırı: Kanun metni davanın "altı ay sonra" açılacağını söyler; açma süresinin üst sınırını açıkça yazmaz. HGK'nin 2021/878 sayılı kararının gerekçesinde bildirimden sonra takip eden altı ay içinde dava açılabileceği anlatılırken, bazı kaynaklarda altı aylık beklemenin bitiminden itibaren bir aylık sürenin esas alınması gerektiği de savunulmaktadır. İhtiyatlı yol, altı ayın dolmasını izleyen ilk günlerde ve her hâlde bir ay içinde dava açmaktır.
- Tapuda şerhli kira: Kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği durumlarda yeni malikin TBK m. 351/1'den yararlanıp yararlanamayacağı tartışmalıdır; dava öncesinde tapu kaydı incelenmelidir.
- İhtiyaç yine ispatlanır: Yeni malik olmak ihtiyacı kendiliğinden kanıtlamaz; HGK kararında da bildirimden sonra tahliye için ihtiyacın ayrıca kanıtlanması gerektiği vurgulanır.
- Arabuluculuk zamanı: TBK m. 351/1 davasında arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılacağı konusu aynı hassasiyetle ele alınmalıdır; ayrıntı bir sonraki başlıkta.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) m. 18/B'yi ekledi. 1 Eylül 2023'ten itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları da kapsamdadır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; son tutanağın dilekçeye eklenmemesi hâlinde mahkeme bir haftalık kesin süre verir, süre içinde sunulmazsa dava yine usulden reddedilir (HUAK m. 18/A).
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- Başvuru yeri: Uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosu.
- Süre: Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A).
- Anlaşma olursa: Taraflar tahliye tarihi, taşınma gideri, kira borçları ve depozito gibi konularda uzlaşabilir. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam gibi icra edilebilir.
- Anlaşma olmazsa: Arabulucu son tutanağı düzenler; tutanak dava dilekçesine eklenir.
- Ücret ve gider: Dava açılırsa devletin ödediği iki saate kadar olan arabuluculuk ücreti, davayı kaybeden tarafça yargılama gideri olarak ödenir.
Basında yer alan bir röportajda, Adalet Bakanlığı verilerine dayanılarak kira dosyalarında arabulucuya giden her üç dosyadan birinin anlaşmayla sonuçlandığı belirtilmiştir; süreç sadece bir formalite olarak görülmemelidir.
Arabuluculuk Dava Açma Süresini Etkiler mi?
Evet; başvuru ile son tutanak arasındaki süre hesaba katılmaz. HUAK m. 16/2 ve m. 18/A uyarınca arabuluculuk sürecinin başlamasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.12.2025 tarihli kanun yararına temyiz kararında (E. 2025/2548, K. 2025/5852), başvuru tarihi ile son tutanak tarihi arasında TBK m. 350'deki dava açma süresinin işlemeyeceğini belirterek ilk derece mahkemesinin ret kararını bozmuştur.
Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalıdır? Yargıtay'ın Yaklaşımı Nasıl Değişti?
Konu üç aşamada netleşmiştir:
- 26.05.2025 – ölçüt belirlendi. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi'nin çelişen kesin kararları üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/1495, K. 2025/3048), TBK m. 350 davasında zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine hükmetti. İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi bu ilkeye dayanarak, hak doğmadan başvuru yapılan bir davanın usulden reddini onadı (E.2025/6187, K.2025/4717, T.08.12.2025).
- 21.10.2025 – TBK m. 351/1 açısından açık bir çözüm yok. Aynı daire iki ayrı kararda (E. 2025/2677, K. 2025/5038 ve E. 2025/3292, K. 2025/5039) TBK m. 350 bakımından aynı ilkeyi yineledi; yeni malikin TBK m. 351/1 kapsamındaki ihtiyacı için ise bölge adliye mahkemeleri arasında farklı uygulama bulunmadığından uyuşmazlığın giderilmesi talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığını belirtti.
- 15.06.2026 – yaklaşım yumuşatıldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2026/2725, K. 2026/3805), usul ekonomisini ve arabuluculuk düzenlemesinin amacını gözeterek başvuru dava açma hakkı doğmadan önce yapılmış olsa bile sürecin dava açma süresi içinde sonuçlanması hâlinde dava şartının yerine getirilmiş sayılacağını kabul etti.
Pratik sonuç (belirli süreli sözleşme örneği):
- Sözleşmenin süresi dolar (örneğin 31.08.2026).
- Sözleşmenin bittiği günü izleyen ilk iş günlerinde arabuluculuk bürosuna başvurun. Bir aylık dava açma süresi sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlediği için gecikmemek önemlidir.
- Üç ila dört hafta içinde son tutanak düzenlenir; başvurudan tutanağa kadar geçen günler süreden sayılmaz.
- Tutanağı dilekçeye ekleyerek kalan süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde davayı açın.
Riskli olan: Sözleşme dolmadan başvurmak. 2026 tarihli karar yumuşama getirse de başvurunun tutanağı sözleşme bitiminden önce düzenlenirse dava açma süresi içinde sonuçlanma şartının gerçekleşmesi tartışmalı kalır ve bu yaklaşımın yerleşik hale gelip gelmediği henüz bilinmemektedir. TBK m. 351/1 ve belirsiz süreli sözleşmelerde de ihtiyatlı yol, hak doğduktan sonra başvurmaktır. Dava usulden reddedilirse ve süre geçmişse, TBK m. 158'deki 60 günlük ek sürenin dava şartı eksikliği için işleyip işlemeyeceği tartışmalı olduğundan bu imkâna güvenmek doğru olmaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır ve Ne Kadar Sürer?
Arabuluculuk son tutanağı alındıktan sonra dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve aşağıdaki aşamalardan geçer:
- Görevli ve yetkili mahkeme. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; HMK m. 4/1-a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemelerine bırakır. Yetkili mahkeme genel olarak kiralananın bulunduğu yerin mahkemesidir.
- Dava dilekçesi. Dilekçede tarafların ve vekillerinin bilgileri, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile kira bedeli, ihtiyaç sahibinin kimliği ve ihtiyacın somut nedenleri, sürelere uyulduğunu gösteren bilgiler (sona erme tarihi, varsa ihtar veya fesih bildiriminin tebliğ tarihi), arabuluculuk son tutanağı, deliller ve tahliye talebi yer almalıdır.
- Yargılama ve karar. Mahkeme delilleri toplar; gerekirse keşif yapar, tanıkları dinler, işyeri ihtiyacında taşınmazın planlanan kullanıma elverişli olup olmadığını bilirkişiye inceletir. Davacının ihtiyacını yargılama boyunca sürdürdüğü gösterilmelidir. Dava kabul edilirse tahliye kararı ilamlı icra yoluyla uygulanır; davayı kaybeden taraf yargılama giderlerinden ve vâkalet ücretinden sorumlu olur (HMK m. 326).
Dava Ne Kadar Sürer?
Resmî bir ortalama yoktur; süre mahkemenin iş yüküne, tanık ve keşif aşamalarına ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Uygulamada ilk derece yargılamasının sıklıkla altı ay ile iki yıl arasında sürebildiği gözlenmektedir (bu bir tahmindir); istinaf ve olası temyiz süreyi uzatır. Arabuluculuk aşaması genellikle üç ila dört hafta içinde tamamlanır.
İstinaf ve Temyiz İçin Parasal Sınır Nedir? (2026)
Sulh Hukuk Mahkemesi'nin kararına karşı istinaf yoluna başvurabilmek için dava değerinin HMK m. 341/2'deki parasal sınırı aşması gerekir; bu sınır 2026 için 50.000 TL'dir (2025'te 40.000 TL idi). Tahliye davalarında dava değeri olarak yıllık kira bedeli esas alınır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, yıllık kira bedeli 34.800 TL olan ve 2025'te açılan bir tahliye davasında, tutarın 2025 sınırı olan 40.000 TL'nin altında kalması nedeniyle ilk derece kararının kesin olduğunu belirterek istinaf başvurusunu reddetmiştir (E.2026/152, K.2026/380, T.05.02.2026). İstinaf başvuru süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 345).
Temyiz sınırı HMK m. 362 gereğince 2026 için 682.000 TL olarak uygulanmaktadır. Bu alanda iki yeni gelişme vardır: Anayasa Mahkemesi 26.02.2026 tarihli kararıyla, parasal sınırın altındaki davalarda istinaf mahkemesinin ilk kez aleyhe karar vermesi hâlinde bile temyiz yolunu kapatan düzenlemeyi iptal etmiştir (karar 21.05.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır). Ayrıca 31.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun, HMK m. 362'ye yeni bir fıkra ekleyerek, bölge adliye mahkemesinin yeniden esas hakkında karar verdiği hâllerde kabul edilen veya reddedilen kısmın HMK m. 341/2'deki sınırın üzerinde olması durumunda temyiz yolunu açmıştır. Bu değişikliklerin tahliye davalarında nasıl uygulanacağı uygulamada netleşmektedir; kanun yolu hesabını her dosyada güncel kararlara göre ayrıca yapın.
Tahliyeden Sonra 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)
İhtiyacı gerekçe gösterip kiracıyı çıkardıktan sonra evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak, kanunun önlemek istediği kötüye kullanımdır. TBK m. 355'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep yoksa taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar için boşaltılan taşınmazlarda da benzer bir yasak vardır: taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanacağı bir öncelik hakkı bulunur. Yasağa aykırılırsa kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Yeni malikin gereksinimi nedeniyle yapılan tahliyelerde de aynı yasağın uygulandığı kabul edilmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağının Kapsamı Nedir?
- Yasak olan: Taşınmazı üç yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralamak. Haklı sebep yoksa tazminat doğar.
- Yasak olmayan: Taşınmazı eski kiracıya yeniden kiralamak; kendisinin ya da ihtiyaç sahibinin kullanması.
- Satış: Madde metni satışı yasaklamaz. Ancak ihtiyaç gerekçesiyle kiracı çıkarıldıktan kısa süre sonra taşınmazın satılması, ihtiyacın samimiyeti tartışmasını güçlendiren bir olgudur.
- Boş bırakma: Taşınmaz başkasına kiralanmadıkça, üç yıl boş kalması bu hükme göre tazminat doğurmaz.
Yeniden Kiralamada Haklı Sebep Ne Zaman Vardır?
Kanun haklı sebebi sayım yoluyla belirtmez; her olayda mahkeme değerlendirir ve haklı sebebi kiraya veren ispatlar. Öğretide ve uygulamada ihtiyaç sahibinin beklenmedik tayin ya da görev değişikliği, ölümü veya ağır hastalığı, taşınmazın deprem gibi bir nedenle kullanılamaz hâle gelmesi haklı sebep sayılabilecek örnekler arasında gösterilir. Daha yüksek kira geliri elde etme isteği ise yasağın amacıyla bağdaşmaz ve haklı sebep sayılması beklenmez.
Yeniden Kiralama Tazminatı Ne Kadardır?
Alt sınır, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelidir; son kira yılı boyunca aylık 20.000 TL ödenmişse alt sınır 240.000 TL'dir. Kanun üst sınır koymadığı için kiracı bundan fazla zararını (taşınma masrafı, yeni konuttaki kira farkı gibi) ispat ederse daha yüksek tutar da istenebilir.
Mahkeme Kararı Olmadan Taşınan Kiracı Tazminat Alabilir mi?
Yargıtay'ın güncel yaklaşımına göre çoğunlukla hayır. Bu, TBK m. 355 uygulamasının en kritik ve en tartışmalı noktasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.06.2025 tarihli kararında (E. 2024/3099, K. 2025/3540) madde metnindeki "sağlaması" ifadesini ve madde gerekçesini esas almış; gerekçeye göre yasağın başlayabilmesi için kiraya verenin aldığı mahkeme kararını uygulatarak kiracıyı tahliye ettirmesi gerekir. Daire çoğunluğu, cebri icra olmadan taşınmazı kendi rızasıyla boşaltılan kiracının tazminat koşullarının oluşmadığını kabul ederek reddi onamıştır; karşı oyda ise kiracı aleyhine icra işlemi başlatılmış olmasının yeterli olduğu, cebri icrayla fiilen tahliye edilmesinin şart olmadığı savunulmuştur. Aynı çizgide, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi daha önce de ev sahiplerinin ihtarnamesi üzerine taşınan ve ev başkasına kiralanan kiracının talebini, ortada bir tahliye davası bulunmadığı gerekçesiyle reddetmişti (E. 2017/4632, K. 2019/1687). Öğretide ise ihtarla dahi olsa TBK m. 350'ye dayanılarak yapılan tahliyede tazminat hakkının doğması gerektiği yolunda ciddi eleştiriler vardır.
Bu nedenle kiracılar, "ev sahibi ihtiyaç var diyor" diye hukuki destek almadan taşınmaktan kaçınmalı; ev sahipleri ise ihtar üzerine yapılan tahliyelerde dahi, sonradan yeniden kiralamanın ihtiyacın samimiyetine ilişkin tartışma ve dava riskini doğurabileceğini göz ardı etmemelidir.
Tazminat Davası, İspat ve Zamanaşımı
- Görevli mahkeme: Yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat davaları kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık niteliğinde olup Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m. 4/1-a). Bu davaların zorunlu arabuluculuğa tabi sayılabileceği göz önünde bulundurularak ihtiyaten arabulucuya başvurulması önerilir.
- İspat: Yeniden kiralamayı (kira sözleşmesi, ilan, tanık, abonelik kayıtları gibi delillerle) kiracı ispatlar; haklı sebebi kiraya veren.
- Zamanaşımı: Yasadan doğan bu tazminat hakkının zamanaşımı hukuki niteliği nedeniyle tartışmalıdır (genel on yıllık süre mi, haksız fiile ilişkin iki yıllık süre mi). İhtiyatlı yol, yeniden kiralamayı öğrendikten sonra gecikmeden, özellikle iki yıl içinde dava açmaktır.
Kiracılar İçin: Tahliye İhtarı Alındığında Ne Yapılmalıdır?
İhtarname sizi taşınmaya zorlamaz. Kanunun tanıdığı yol dava yoludur: ev sahibi sürelere ve şartlara uygun hareket edip mahkemeden tahliye kararı almadıkça kira ilişkisi sürer. İhtarname yalnızca bir bildirimdir; ancak dava açma süresini uzatabilir (TBK m. 353). Elinize bir ihtarname ya da arabuluculuk daveti geçtiyse şu sırayla ilerleyin:
- Belgeleri ve tebliğ tarihini kaydedin. Kira sözleşmesi, ihtarname, zarf, tebliğ mazbatası ve ödeme dekontları bir dosyada toplansın.
- Sözleşme türünü ve kira yılını belirleyin. Belirli mi belirsiz mi, başlangıç tarihi, kaçıncı uzama yılında olduğunuz; bu bilgiler süre ve on yıl kuralı savunmalarının temelidir.
- Arabuluculuk toplantısına katılın. Mazeretsiz katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir (HUAK m. 18/A). Toplantıda tahliye tarihi, taşınma gideri ve depozito gibi konularda pazarlık yapabilirsiniz.
- Dava açılırsa süresinde cevap verin. Cevap süresi kaçırılırsa savunma hakkı büyük ölçüde zayıflar.
Savunmada En Sık Kullanılan İtirazlar Nelerdir?
- Usul ve süre itirazları: Dava bir aylık hak düşürücü süre içinde mi açıldı? Arabuluculuk başvurusu hiç yapılmamış mı, yoksa dava açma hakkı doğmadan mı yapılmış ve süreç dava açma süresi içinde sonuçlanmamış mı? (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3048 K. ve 2026/3805 K.) Belirsiz süreli sözleşmede yazılı fesih bildirimi sürelere uygun mu?
- Yanlış kişi veya yanlış dayanak: İhtiyaç sahibi kanunun saydığı kişilerden biri mi? Şirketin ya da yeğenin ihtiyacı mı ileri sürülmüş?
- İhtiyacın niteliği: Gerçek mi, samimi mi, zorunlu mu? İhtiyaç sahibi gerçekten taşınmaza yerleşmeye başlamış mı yoksa henüz doğmamış bir ihtiyaca mı dayanılıyor? Aynı bölgede uygun boş başka taşınmazı var mı? Kira artışı uyuşmazlığı gibi bir husumet var mı? Taşınmaz kiralık veya satılık ilanla pazarlanıyor mu?
- Yeni malik savunmaları: Bir aylık bildirim süresi kaçırıldı mı? Bildirimde ihtiyaç açıkça yazılmış mı? Altı ay dolmadan mı dava açıldı? Kira şerhi var mı?
- Delil toplama: Ev sahibinin diğer taşınmazları için mahkemeden tapu müzekkeresi talep edin; ilan sayfalarının ekran görüntülerini tarihli olarak saklayın; komşu ve apartman görevlisi gibi tanıkları belirleyin.
Dava sırasında kira bedelini düzenli ödemeye devam edin; ayrı bir tahliye sebebi doğurmamak önemlidir.
Tahliyeden Sonra Kiracının Hakları Nelerdir?
Tahliye gerçekleşirse üç yıllık yeniden kiralama yasağını (TBK m. 355) izleyin. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiralarsa kiralık ilanını, yeni kiracının beyanını, abonelik kayıtlarını ve komşu tanıklarını delil olarak toplayın. Tazminat bakımından tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmesi uygulamada belirleyici bir koşuldur (yukarıdaki "Mahkeme Kararı Olmadan Taşınan Kiracı Tazminat Alabilir mi?" başlığına bakınız). Arabuluculukta tahliye tarihinin uzatılması, taşınma gideri ve yeniden kiralama durumunda ödenecek bir bedel gibi taahhütler anlaşma belgesine yazılırsa, bu sözleşmesel koruma sonraki bir tazminat davasındaki ispat zorluğunu azaltabilir.
Ev Sahipleri İçin Kontrol Listesi ve Sık Yapılan Hatalar
Davayı açmadan önce aşağıdaki maddelerin hepsine "evet" diyebiliyor olmalısınız. Bir maddede tereddüt varsa süre kaybı ya da dava şartı eksikliği riski doğabilir:
- ☐ Kira sözleşmesinin türünü (belirli/belirsiz) ve başlangıç tarihini netleştirdim; belirli süreli ise bitişi, belirsiz süreli ise fesih dönemini hesapladım.
- ☐ İhtiyaç sahibi kanunda sayılan kişilerden biri: kendim, eşim, çocuğum, anne-babam ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğum bir kişi.
- ☐ İhtiyaç somut ve şu anda mevcut; belgeleri hazır (kesin dönüş, evlilik, sağlık, iş ya da okul belgeleri).
- ☐ Benzer nitelikte boşta başka taşınmazımın bulunup bulunmadığını dürüstçe değerlendirdim ve varsa neden ihtiyacı karşılamadığını belgeleyebiliyorum.
- ☐ Belirli süreli sözleşmede, dava açma süresi dolmadan kiracıya yazılı (tercihen noter aracılığıyla) dava açacağımı bildirdim (TBK m. 353).
- ☐ Belirsiz süreli sözleşmede altı aylık fesih dönemi sonundan en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yaptım.
- ☐ Yeni malik isem edinmeden itibaren bir ay içinde, ihtiyacı açıkça belirten yazılı bildirimi yaptım ya da sözleşme sonu yolunu seçtim (TBK m. 351).
- ☐ Arabuluculuk başvurusunu dava açma hakkı doğduktan sonra yaptım ve son tutanağı aldım.
- ☐ Davayı bir aylık hak düşürücü süre içinde, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açtım.
- ☐ Tahliyeden sonra üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralamayacağımı ve beklenmedik bir durumda haklı sebebimi belgeleyeceğimi biliyorum (TBK m. 355).
Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar Nelerdir?
- Süreyi kaçırmak. Bir aylık süre hak düşürücü olduğu için ek süre verilmez; kaçırılan süre için dava hakkı sona erer, ancak izleyen kira yılında yeniden hak doğabilir.
- Arabulucuya erken başvurmak. Yargıtay'ın 2025 tarihli kararına göre hak doğmadan yapılan başvuru dava şartını yerine getirmez; 2026 tarihli karar yumuşama getirse de en güvenli yol, sözleşme bittikten sonra başvurmaktır.
- Yanlış kişinin ihtiyacına dayanmak. Şirket, ortak ya da sayım dışı akrabaların ihtiyacı TBK m. 350 kapsamında değildir.
- Soyut ya da henüz doğmamış ihtiyaç. "İleride lazım olur" türü ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz; henüz taşınmamış ya da kesin dönüş yapmamış ihtiyaç sahibi için açılan davalar bu nedenle reddedilmektedir.
- Yeni malikin bildirimde ihtiyacı yazmaması. Yalnızca "evi aldım, tahliye edin" demek yetmez; ihtiyaç açıkça belirtilmelidir.
- Dava kazanıldıktan sonra evi başkasına kiralamak. Üç yıllık yasağın ihlali tazminat doğurur; ayrıca ihtiyacın samimiyeti tartışılır hâle gelir.
- Yargılama sırasında ihtiyacın ortadan kalkmasını bildirmemek ya da taşınmazı ilana çıkarmak. İhtiyacın dava boyunca sürmesi gerektiği için bu tür davranışlar sonucu etkiler.
- Tahliye taahhüdü ile ihtiyaç davasını karıştırmak. Tahliye taahhüdü (TBK m. 352) ayrı bir yoldur; taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi imzalanırken, taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhüt geçerli değildir.
Sık Sorulan Sorular ve Sonuç
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Cevap: Resmî bir ortalama yoktur; mahkemenin iş yüküne, tanık, keşif ve bilirkişi aşamalarına göre değişir. Uygulamada ilk derece yargılamasının sıklıkla altı ay ile iki yıl arasında sürebildiği gözlenmektedir; istinaf ve olası temyiz süreyi uzatır. Arabuluculuk aşaması üç ila dört hafta içinde biter ve taraflar anlaşırsa dava hiç açılmaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname Şart mı?
Cevap: Her durumda değil. Belirli süreli sözleşmede dava için ihtar gerekmez, ama dava açma süresi dolmadan yazılı bildirim yapılırsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Belirsiz süreli sözleşmede yazılı fesih bildirimi, yeni malikin TBK m. 351/1 yolunda ise edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacı açıkça belirten yazılı bildirim gerekir. İspat için noter yolu önerilir.
Dava Ne Zaman Açılır, Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulur?
Cevap: Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır; bu süre hak düşürücüdür. Arabuluculuğa en güvenli zaman, dava açma hakkı doğduktan sonra, yani bu bir aylık süre içindedir (Yargıtay 3. HD, 2025/3048 K.; yumuşama için 2026/3805 K.). Başvurudan son tutanağa kadar geçen süre hak düşürücü süreden sayılmaz.
Kardeşim veya Şirketim İçin Kiracı Çıkarabilir miyim?
Cevap: Kardeş için ancak TMK m. 364 kapsamında bakmakla yükümlü olduğunuz kişi sayılıyorsa mümkündür; yoksulluk ve refah koşullarının kanıtlanması gerekir. Ortak olduğunuz şirketin ihtiyacı ise TBK m. 350 kapsamında değildir. Şirket kendisi malik ya da kiraya veren ise kendi işyeri ihtiyacı için dava açabilir.
Almanya'dan Dönen Çocuğum İçin Tahliye Mümkün mü?
Cevap: Altsoyun ihtiyacı kapsamdadır; ancak kesin dönüşün gerçekleştiği ya da somut adımlarla başladığı belgelenmelidir. "Belki döner" türü ihtimal beyanları henüz doğmamış ihtiyaç sayılarak reddedilmektedir (Bursa BAM 4. HD, 2024/2490 K. ve 2025/2170 K.).
Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Dava Reddedilir mi?
Cevap: Tek başına bu neden yetmez. Yargıtay, malikin kiralı birden fazla taşınmazı arasından oturmak istediğini seçebileceğini kabul etmiştir; ancak aynı bölgede kullanıma hazır boş ve elverişli bir konut varsa samimiyet sorgulanır.
Yeni Malik Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?
Cevap: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı açıkça belirten yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir ya da eski malik–kiracı sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 351).
Tahliye Sonrası Ev Kaç Yıl Kiraya Verilemez, Satılabilir mi?
Cevap: Haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Madde satışı yasaklamaz; ancak kısa süre içinde satış, ihtiyacın samimiyeti tartışmasını güçlendirebilir.
Yeniden Kiralanırsa Tazminat Ne Kadar Olur, İhtar Üzerine Çıkan Kiracı Tazminat Alabilir mi?
Cevap: Tazminat son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamaz; daha fazla zarar ispatlanırsa daha yüksek tutar istenebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında tahliyenin mahkeme kararının icrasıyla gerçekleşmesi aranıyor; ihtar üzerine kendiliğinden çıkan kiracının tazminatı reddedilmektedir (Yargıtay 3. HD, 2025/3540 K.).
Dava Sırasında İhtiyaç Sona Ererse veya Kiracı Taşınırsa Ne Olur?
Cevap: İhtiyaç yargılama sonuna kadar sürmelidir; kiracı taşınırsa dava konusuz kalır ve giderler davanın açıldığı tarihteki haksızlığa göre belirlenir (HMK m. 331/1). İstinaf sınırı 2026 için 50.000 TL'dir; tahliyede yıllık kira bedeli esas alınır.
Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebilir; yazı, 23.10.2026 tarihli kaynaklara göre hazırlanmıştır. Somut olayınıza ilişkin süre ve strateji değerlendirmesi için bir avukata danışınız.