Kamulaştırmasız El Atma Bedeline İtiraz Davası

Kamulaştırma Nedir ve Nasıl Yapılır?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet ve kamu tüzel kişilerinin, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına, karşılığını peşin ödemek şartıyla zorla el koyması işlemidir. Hukuki dayanağını Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 46. maddesinden ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'ndan alır.

Anayasa m. 46/1 uyarınca kamulaştırma süreci şu şekilde yürütülür:

"Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir."

Kanuni bir kamulaştırma sürecinin oluşabilmesi için idarenin sırasıyla; kamu yararı kararı alması, kamulaştırma ödeneğini temin etmesi, tapu kaydına şerh koydurması ve öncelikle satın alma usulünü (pazarlıkla uzlaşma) denemesi gerekir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde idare, 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinde "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası" açmak zorundadır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir ve Sonuçları Nelerdir?

Kamulaştırmasız el atma; idarenin, Anayasa ve kanunların çizdiği resmi usullere hiç uymadan, hiçbir kamulaştırma kararı almadan veya işlemlerini tamamlamadan, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza hukuka aykırı şekilde el koyması durumudur. Devletin kurallara uymadan yürüttüğü bu işlem bir "haksız fiil" niteliğindedir.

İdare taşınmazıma kamulaştırma yapmadan el koyarsa ne olur?

İdarenin usulsüz el koyması durumunda mülkiyet hakkı ihlal edilmiş sayılır. Malik, idareye karşı taşınmazın bedelinin ödenmesi için tazminat davası (bedel davası) veya müdahalenin men'i davası açarak mağduriyetini giderebilir.

Kamulaştırmasız el atmanın temel sonuçları şunlardır:

• Mülkiyet hakkının kullanılması idare tarafından tamamen veya kısmen engellenir.
• Malik, mülkünden doğan tasarruf yetkisini (satma, kiralama, inşaat yapma) kaybeder.
• Hukuka aykırı el atma nedeniyle idarenin tazminat ödeme ve taşınmazı geriye dönük haksız işgal bedeliyle (ecirmisil) tazmin etme yükümlülüğü doğar.

Kamulaştırmasız El Atma Türleri: Hukuki El Atma ve Fiili El Atma Nedir?

İdarenin mülke müdahale biçimi, açılacak davanın niteliğini ve görevli mahkemeyi doğrudan belirler. Bu doğrultuda el atma iki ana türe ayrılır:

• Fiili El Atma: İdarenin taşınmaza bedel ödemeksizin fiziki olarak girmesidir. Örneğin; arsanızın üzerinden belediyenin yol geçirmesi, tarlanıza okul, hastane, elektrik direği yapılması veya su kanalı açılması tipik birer fiili el atma vakasıdır.
• Hukuki El Atma: Taşınmaz üzerinde fiziki bir müdahale olmamasına rağmen, idari bir plan kararıyla malikin mülk üzerindeki tasarruf yetkisinin süresiz olarak kısıtlanmasıdır.

Kamulaştırmasız Hukuki El Atma (İmar Kısıtlaması) Nedir?

Hukuki el atma, en sık imar planı uygulamalarında karşımıza çıkar. İdareler hazırladıkları imar planlarında vatandaşın şahsi arsasını "yeşil alan, park, okul alanı, dini tesis alanı veya yol" gibi resmi hizmet alanlarına ayırabilirler.

Arsa imar planında kamu hizmetine ayrıldığı an, malik artık o arsaya inşaat yapamaz, ruhsat alamaz ve mülkünü piyasa değerinde satamaz. İdare bu planı yaptıktan sonra uzun yıllar boyunca kamulaştırma yapmazsa, malik süresiz bir askıda kalma durumuyla karşı karşıya kalır. This durum, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve tazmin edilmesi gereken bir hukuki el atmadır.

Güncel Yargıtay Kararlarında Fiili ve Hukuki El Atma Ayrımı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarında fiili el atma ile hukuki el atma ayrımı çok net kriterlere bağlanmıştır.

Yargıtay İçtihadı: Fiili el atmada ortada idarenin haksız fiil teşkil eden fiziki bir eylemi vardır. Bu eylem haksız fiil hükmünde olduğundan, uyuşmazlık özel hukuk kurallarına göre adli yargıda çözülmelidir. Hukuki el atmada ise ortada tek taraflı bir idari işlem (imar planı) ve bu işlemin uygulanmaması sonucu doğan bir idari hizmetsizlik/harekesizlik mevcuttur. Bu nedenle hukuki el atmadan kaynaklanan tazminat talepleri idari yargının görev alanına girmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Şartları Nelerdir?

Bir taşınmaz için kamulaştırmasız el atma davası açılabilmesi ve bedel talep edilebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

• Geçerli Bir Özel Mülkiyetin Varlığı: Davacının el atılan taşınmazın tapuda maliki veya mirasçısı olması şarttır.
• İdari Bir Müdahelenin Olması: Taşınmaza kamu yararı iddiasıyla bir devlet kurumu, belediye veya kamu şirketi tarafından müdahale edilmiş olmalıdır.
• Kamulaştırma Usullerine Uyulmamış Olması: İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma kararı alıp malike bedelini peşin ödememiş olması gerekir.
• Müdahalenin Kalıcı Nitelikte Olması: Geçici nitelikteki kullanımlar (örneğin inşaat esnasında malzemenin birkaç gün arsa üzerinde kalması) el atma davasına değil, yalnızca ecirmisil davasına konu olur. Davanın açılabilmesi için müdahelenin kalıcı ve sürekli olması esastır.

İdareye Başvuru Şartı Var mıdır? (Dava Öncesi Süreç)

Dava öncesi idari başvurunun zorunlu olup olmadığı el atma türüne göre değişir:

• Fiili El Atmada: İdarenin eylemi haksız fiil sayıldığından, 04.11.1983 sonrası el atmalarda dava öncesinde idareye başvuru veya uzlaşma zorunlu değildir; malik doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel davası açabilir. (Yalnızca 09.10.1956–04.11.1983 tarihleri arasındaki el atmalarda, 2942 s. K. Geçici 6. madde gereği uzlaşma başvurusu dava şartıdır.)
• Hukuki El Atmada: Ek 1. madde uyarınca imar planının yürürlüğünden itibaren beş yıllık süre içinde idarenin kamulaştırma yapması ya da kısıtlamayı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir; bu süre dolmadan dava açılamaz (dava şartı). Önceden bu davalarda öngörülen ayrı "idareye başvuru ve uzlaşma" ön şartı ise Anayasa Mahkemesi'nin 20.12.2018 tarih ve 2016/181 E., 2018/111 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Dava artık adli yargıda görüldüğünden İYUK m. 13 (idari merci tecavüzü) uygulaması da bu davalar bakımından geçerliliğini yitirmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Mahkemenin doğru seçilmesi davanın usulden reddedilmemesi adına en kritik aşamadır. Yetki ve görev kuralları şu şekildedir:

Görevli Mahkeme:

• Fiili El Atma Davalarında: Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Bu tür el atma haksız fiil ("fiili yol") niteliğinde olduğundan uyuşmazlık adli yargıda çözülür.
• Hukuki El Atma (İmar Kısıtlaması) Davalarında: Görev konusu 2016'dan bu yana köklü değişikliğe uğramıştır. 6745 sayılı Kanun'la eklenen Ek 1. madde başlangıçta bu davaları idari yargıya bırakmıştı. Ancak 16.11.2022 tarihli 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesine eklenen cümle uyarınca, idare öngörülen beş yıllık süre içinde gerekli işlemleri yapmazsa "taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar adli yargıda görülür." Dolayısıyla bugün itibarıyla hem fiili hem hukuki el atmadan doğan bedel/tazminat davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

Yetkili Mahkeme:

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesi ve idari yargı usul kuralları gereğince, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaz hangi ilçe veya il sınırındaysa dava oradaki mahkemede açılmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Var mıdır?

• Fiili el atmada taşınmazın bedelinin talep edildiği davalar, mülkiyet hakkının niteliği gereği zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Kamulaştırma Kanunu'nun mülga 38. maddesindeki 20 yıllık süre, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir; idare taşınmaza ister 5 ister 40 yıl önce el koymuş olsun, malik veya mirasçıları her zaman bedel davası açabilir.
• Ancak bu "süresizlik" hukuki el atma için mutlak değildir. Hukuki el atmada, Ek 1. madde uyarınca imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıllık idari süreç öngörülmüştür; dava hakkı ancak bu sürede idarece gereken işlemler yapılmazsa doğar. Bu nedenle hukuki el atmada süre unsuruna dikkat edilmesi gerekir.
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) yönünden ise her hâlde süre işler: Yargıtay uygulamasında ecrimisil, dava tarihinden geriye dönük en fazla 5 yıl için talep edilebilir.

Kamulaştırmasız El Atma Taşınmaz Bedeli (Tazminat) Nasıl Hesaplanır?

Dava açıldığında mahkeme, taşınmazın değerini belirlemek amacıyla uzman bilirkişilerden oluşan bir heyet eşliğinde mülk başında keşif yapar. Tazminat bedeli hesaplanırken 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesindeki değerleme kriterleri kıyasen uygulanır.

Değerlemede dava tarihi esas alınır. Taşınmazın el atıldığı tarihteki değeri değil, davanın açıldığı günkü güncel piyasa koşullarındaki değeri hesaplanır. Bilirkişi heyeti taşınmazın cinsini (arsa mı, tarla mı) belirleyerek hesaplama modelini seçer.

Arsa Niteliğindeki Taşınmazlarda Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Taşınmazın belediye hizmetlerinden yararlanan, etrafında yapılaşma bulunan bir "arsa" olduğu tespit edilirse değerleme emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılır.

• Dava konusu arsaya yakın konumda bulunan, benzer nitelikli ve dava tarihine yakın süreçte satılmış en az 3 adet somut satış emsali tapu kayıtlarından çekilir.
• Emsallerin satış bedelleri üzerinden arsanın metrekare birim değeri bulunur.
• Arsanın merkezi konumu, imar durumu, ulaşım kolaylığı ve ticari potansiyeli gibi olumlu/olumsuz tüm etkenler objektif değer artırıcı veya eksiltici oranlar olarak hesaba katılır.

Tarladan Yol veya Enerji Nakil Hattı Geçmesi (Pilon Yeri) Durumu

Eğer el atılan mülk imar parseli değil de bir "tarla" (tarım arazisi) ise hesaplama yöntemi değişir. Tarlalarda emsal satışı yerine net gelir yöntemi uygulanır.

• Arazinin bulunduğu bölgede tarım il/ilçe müdürlüklerinden o arazide yetiştirilebilecek resmi ürün münavebesi (ürün planı), dekar başına ortalama verim, üretim maliyetleri ve toptan satış fiyat listeleri istenir.
• Tarlanın yıllık net geliri hesaplanarak bölgedeki kapitalizasyon faiz oranına (genellikle %4-%5) bölünerek toplam değer bulunur.
• Pilon Yeri (Enerji Nakil Hattı): Tarlanın üzerinden TEDAŞ veya TEİAŞ gibi kurumların yüksek gerilim hattı geçirmesi durumunda mülkiyet tamamen elden çıkmaz ancak irtifak kurulmuş olur. Bu durumda hat altındaki alanın uğradığı değer azalış oranı (irtifak bedeli) hesaplanarak malike tazminat olarak ödenir. Eğer direk ayağı (pilon) doğrudan toprağa çakılmışsa, o direk yerinin mülkiyet bedeli aynen ödenir.

Hisseli Tapuda Kamulaştırmasız El Atma Davası Nasıl Açılır?

Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse (paylı veya elbirliği mülkiyeti), her bir hissedar kendi hakkını koruma yetkisine sahiptir. Hisseli tapularda dava usulü şu şekilde işler:

• Hissedarlardan her biri, diğer paydaşların onayını veya katılımını almak zorunda kalmaksızın, yalnızca kendi payı oranında kamulaştırmasız el atma tazminat davası açabilir.
• Mahkeme yalnızca davayı açan hissedarın payının değerini hesaplar ve tapudaki o payın idare adına tesciline karar verir. Davaya katılmayan diğer hissedarların paylarına ve haklarına dokunulmaz.

Belirsiz Alacak Davası Olarak Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı

Kamulaştırmasız el atma davalarında dava açılırken taşınmazın gerçek değerinin tam olarak bilinmesi teknik olarak imkansızdır. Bu değer ancak bilirkişi raporuyla netleşir. Bu nedenle bu davalar 6100 sayılı HMK'nın 107. maddesi uyarınca Belirsiz Alacak Davası olarak açılabilir.

Malik dava açarken sembolik veya asgari bir dava değeri (örneğin 10.000 TL) gösterir. Bilirkişi raporu geldikten ve arsanın gerçek milyonluk değeri ortaya çıktıktan sonra, davacı harcını tamamlayarak talep miktarını tam değere yükseltir. Bu yöntem, davanın başında fahiş harçlar ödeme riskini ortadan kaldırır.

Ecirmisil (Haksız İşgal Tazminatı) ile Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Farklar

Bu iki kavram sıklıkla karıştırılsa da mülkiyet hukukunda tamamen farklı talepleri karşılar:

Malikler, kamulaştırmasız el atma davası açarken aynı dilekçeyle ya da ayrı bir dava ile geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı olan ecirmisili de idareden talep etme hakkına sahiptirler.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında En Yüksek Faiz ve Munzam Zarar

Kamulaştırmasız el atma davalarında mahkemece hükmedilen tazminata uygulanacak faiz türü kamu alacaklarına uygulanan en yüksek kamu bankası mevduat faizi veya yasal faiz olmalıdır. Faiz başlangıcı olarak dava tarihi esas alınır.

Munzam Zarar (Aşkın Zarar): Enflasyonist ortamlarda, davanın uzun sürmesi nedeniyle idarenin ödediği faiz, paranın değer kaybını ve enflasyon karşısındaki erimesini karşılamaya yetmeyebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 122. maddesi uyarınca, malik faizi aşan bir zarara uğradığını (örneğin parayı zamanında alsa döviz, altın veya gayrimenkul alarak koruyacağını) somut verilerle ispat ederse, faizi aşan kısım için idareden "munzam zarar" adı altında ek tazminat talep edebilir.

İhaleyle Satın Alanın Sebepsiz Zenginleşmesi ve 3. Kişinin Sorumluluğu

İdarenin, mülkiyetini usulüne uygun bir kamulaştırma süreciyle devralmadığı bir taşınmazı ihale yoluyla üçüncü kişilere satması veya kiralaması, mülkiyet hukukunda oldukça karmaşık ihtilaflara yol açar. Bu durumda yalnızca idarenin haksız fiili değil, mülkü ihale yöntemiyle edinen üçüncü kişinin de hukuki sorumluluğu gündeme gelmektedir.

İdarenin kamulaştırmasız el koyduğu arsayı ihale ile alan üçüncü kişiye dava açılabilir mi?

Evet, açılabilir. İhaleyi alan üçüncü kişi taşınmazın hukuki durumunu bilmekle yükümlü olduğundan iyi niyet iddiasında bulunamaz. Gerçek malik, üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tazminat davası açabilir.

1. Hukuki Zemin ve Tapu Siciline Güven İlkesinin Sınırları

Normal şartlarda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak idarenin kamulaştırmasız el koyduğu bir taşınmazı ihale ettiği durumlarda bu "tapu siciline güven ilkesi" mutlak bir koruma sağlamaz.

İdare, yolsuz bir tescille veya mülkiyetini hukuken kazanmadığı bir taşınmaz üzerinde ihale açtığında, alıcının bu durumu bilip bilmediği ya da "bilmesi gerekip gerekmediği" incelenir. TMK m. 1024/1 uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler bu tescile dayanamazlar. İhale şartnameleri, taşınmazın fiili durumu ve imar kısıtlamaları aleni unsurlar olduğundan, basiretli bir alıcının mülk üzerindeki idari uyuşmazlığı bilmediğini ileri sürmesi hayatın olağan akışına ve dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.

2. Türk Borçlar Kanunu m. 77 Kapsamında Sebepsiz Zenginleşme

Eğer ihaleyi alan üçüncü kişi, taşınmazın gerçekte kamulaştırmasız el atmaya maruz kaldığını, imar kısıtlaması nedeniyle malikinin tasarruf hakkının engellendiğini biliyor veya fiili durumdan ötürü bilebilecek konumda ise hukuken kötü niyetli kabul edilir. Kötü niyetli üçüncü kişinin, gerçek malikin zararına olacak şekilde o taşınmazı ihale yoluyla elinde tutması, işletmesi veya mülkten yarar sağlaması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 77. maddesi uyarınca Sebepsiz Zenginleşme teşkil eder:

TBK m. 77/1: "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür."

Bu kapsamda malik, mülkiyet hakkından mahrum kaldığı süreçte haksız yere zenginleşen üçüncü kişiden iki yönlü talepte bulunabilir:

• Mülkün İadesi (Ayni Hak Talebi): Taşınmazın ihale yoluyla yapılan tescilinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu ileri sürülerek üçüncü kişi adına olan tapu kaydının iptali ve gerçek malik adına tescili istenir.
• Haksız Kazanımın Tazmini (Maddi Talepler): Üçüncü kişinin taşınmazı kullandığı, kiraladığı veya işlettiği süre boyunca elde ettiği haksız kazançlar (semen/gelir) and mülke verilen zararlar sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tazmin edilir.

3. Davada Taraflar ve İdarenin Saklı Kalan Sorumluluğu

Bu tür ihtilaflarda davanın kime karşı açılacağı ve husumetin kimlere yönlendirileceği davanın başarısı açısından kritiktir:

• Davalılar: Gerçek malik, davasını yalnızca ihaleyi alan üçüncü kişiye karşı açabileceği gibi, hukuki güvenliği sarsan ve haksız ihaleyi gerçekleştiren idareye ve üçüncü kişiye karşı birlikte (ortaklaşa ve zincirleme sorumluluk esasına göre) de açabilir.
• İdarenin Sorumluluğu: İdari makamların usulsüz bir işleme dayanarak ihale açması, idari hizmet kusuru ve haksız fiil sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Üçüncü kişi mülkü iade etmek zorunda kalırsa, ödediği ihale bedeli ve uğradığı zararlar için ihaleyi düzenleyen idari kuruma karşı tazminat (rücu) davası açma hakkına sahiptir.

4. Sebepsiz Zenginleşmede Zamanaşımı Süreleri

Kamulaştırmasız el atmanın mülkiyet hakkına dayanması sebebiyle ana dava (tapu iptali ve tescil) zamanaşımına tabi olmasa da, üçüncü kişiye karşı açılacak sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat taleplerinde TBK m. 82'de bu durum açıkça sınırlandırılmıştır:

TBK m. 82/1: "Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar."

Bu nedenle, ihale sürecinin ve bu yolla gerçekleşen haksız işgalin öğrenilmesinden itibaren 2 yıllık nispi süre içinde hak arama sürecinin başlatılması, maddi kayıpların eksiksiz ve faiziyle telafi edilmesi adına hayati önem taşımaktadır.

Dava Devam Ederken Taşınmazın Satılması Durumunda Ne Olur?

Kamulaştırmasız el atma davası açıldıktan sonra yargılama sürerken malikin taşınmazı tapuda bir üçüncü kişiye satması veya devretmesi hukuken mümkündür. HMK m. 125 uyarınca dava konusunun yargılama sırasında devredilmesi halinde şu usul uygulanır:

• Taşınmazı yeni satın alan kişi, devraldığı mülkiyet hakkıyla birlikte mevcut davayı da kendiliğinden devralmış sayılır.
• Yeni malik, mahkemeye sunacağı bir dilekçe ile davaya eski malikin halefi (devam ettireni) olarak müdahil olur ve davayı kaldığı yerden yürütür. Davanın kazanılması halinde tazminat bedeli eski malike değil, dava sonundaki güncel malike ödenir.

Yürütmenin Durdurulması Süreci, Talebi ve İtiraz Durumları

İdari Yargıda Yürütmenin Durdurulması (YD) Süreci ve İtiraz Usulü

Yürütmenin Durdurulması (YD) Nedir ve Ne İşe Yarar?

İdare Mahkemesinde bir iptal davası açılması halinde dava süreci zaman alabilmektedir. Dava süreci devam ederken belediye veya ilgili kurum boş durmayıp arsanıza binayı dikebilir ya da yolu geçirebilir. İdarenin bu eylemlerini engellemek adına Yürütmeyi Durdurma kararı verilmesi talep edilir.

Örnek: Belediyenin arsanızı yeşil alan ilan eden hukuka aykırı bir imar planı yaptığını ve buraya park inşa etmek için dozerleri sevk edeceğini öğrendiniz. İdare Mahkemesinde plan iptali davası açarken "Yürütmenin Durdurulması" istersiniz. Mahkeme bu kararı verdiği an, belediye dozerleri tek bir çivi bile çakamaz; süreç dava bitene kadar tamamen donar.

İdarelerin kamulaştırmasız el atma eylemlerine zemin hazırlayan hukuka aykırı idari işlemlere (örneğin; haksız kamulaştırma kararları veya mülkiyet hakkını süresiz askıya alan imar planı değişiklikleri) karşı İdare Mahkemesinde iptal davası açıldığında, telafisi imkansız zararların önüne geçebilmek adına Yürütmenin Durdurulması (YD) talep edilmelidir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) 27/2. maddesi uyarınca, mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı verebilmesi için şu iki şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

• Açıkça Hukuka Aykırılık: Dava konusu idari işlemin mevzuata, üst hukuk normlarına veya şehircilik ilkelerine aykırı olduğunun dosyaya sunulan delillerle ortaya konulması,
• Telafisi Güç veya İmkansız Zarar: İdari işlemin uygulanmaya devam etmesi halinde, taşınmazın fiziki yapısının bozulması (yıkım, ağaç kesimi vb.) gibi sonradan parayla dahi telafi edilemeyecek nitelikte zararların doğacak olması.

Kararın Uygulanması ve İtiraz Süreci:

İdare Mahkemesi tarafından YD talebinin kabul edilmesi halinde, ilgili kamu kurumu kararın tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde (fiilen derhal) taşınmaz üzerindeki tüm çalışmalarını ve idari işlemlerini durdurmakla yükümlüdür.

YD talebinin kabulü veya reddi yönünde verilen kararlara karşı, kararın tebliğ edilmesini izleyen günden itibaren 7 gün içinde Bölge İdare Mahkemesi (BİM) nezdinde itiraz yoluna başvurulabilir. Bölge İdare Mahkemesi'nin itiraz üzerine verdiği kararlar kesin nitelikte olup, uyuşmazlığın esastan çözümü için dosya yerel mahkemeye iade edilir.

Maddi Hataların Düzeltimi ve Geri Alım Davaları

Kamulaştırma ve el atma süreçlerinde bazen idari kayıtlarda, isimlerde, yüzölçümlerinde veya parsel numaralarında maddi hatalar yapılabilir. 2942 sayılı Kanun'un 21. maddesi ve genel hükümler çerçevesinde bu maddi hataların idari başvuru veya mahkeme kanalıyla düzeltilmesi istenir.

Geri Alım Davası (Mülga/Kıyas): Usulüne uygun bir kamulaştırma yapılmasına rağmen, idare kamulaştırma tarihinden itibaren 5 yıl içinde taşınmazı kamulaştırma amacına uygun hiçbir projede kullanmaz ve aynen bırakırsa, eski malikin malı geri alma hakkı doğar (Kanun m. 23). Ancak kamulaştırmasız el atmada zaten resmi bir kamulaştırma olmadığından malik doğrudan bedel istemişse mülkiyet idareye geçer; malik mülkiyetin iadesini istemişse müdahalenin men'i ile mülkünü geri alır.

Devletin Etkisi, Vergi ve Harç Durumları

Devlet, kendi kurumlarının hukuka aykırı şekilde mülkünüze el koymasını (yani haksız fiilini) bir anlamda telafi etmek ve yargılama sürecinde sizi mali olarak daha fazla yıpratmamak adına vergi ve harçlarda çok ciddi koruyucu ayrıcalıklar tanımıştır.

Eğer arsanızın bedeli için dava açacaksanız, cebinizden çıkacak harçları ve alacağınız paranın vergisini vatandaşa yönelik şu iki büyük koruma kalkanı üzerinden değerlendirebilirsiniz:

Harç Koruması:

• 04.11.1983 sonrası fiili el atma davalarında hem mahkeme hem icra harçları nispi olarak uygulanır.
• Hukuki el atma (Ek 1. madde) ve 09.10.1956–04.11.1983 arası el atma (Geçici 6. madde) davalarında ise mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretleri maktu olarak, üstelik davalı idare tarafından ödenmek üzere belirlenir.

Yani "her kamulaştırmasız el atma davasında baştan sembolik harç ödenir, gerisini idare öder" ifadesi yalnızca hukuki el atma ve 1956–1983 arası fiili el atma için geçerlidir; 04.11.1983 sonrası fiili el atmada harç nispidir. Belirsiz alacak davası olarak açma imkânı (HMK m. 107) ise ayrı bir kolaylıktır ve harç türünden bağımsızdır: davacı başta asgari bir değer üzerinden harç yatırır, bilirkişi raporundan sonra talebini ıslahla artırır. Ancak nispi harcin söz konusu olduğu fiili el atmada bu, harcı tamamen ortadan kaldırmaz, yalnızca başlangıç yükünü hafifletir.

Vergi İstisnası:

Normalde elinizdeki bir arsayı ya da tarlayı satıp yüksek bir kar elde ettiğinizde, devlet sizden "Değer Artış Kazancı Vergisi" veya duruma göre gelir vergisi talep eder. Ancak idarenin zorla el koyduğu durumlarda işler değişir:

Mahkeme kararı sonucunda idarenin size ödemesine hükmedilen milyonlarca liralık tazminat bedeli tamamen vergiden muaftır. Devlet, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca bu parayı normal bir ticari kazanç veya keyfi bir gayrimenkul satışı olarak görmez; uğradığınız mülkiyet zararının bir "tazmini" olarak kabul eder.

Somut Örnek: Mahkeme belediyenin arsanıza el koyması sebebiyle size 4 milyon TL ödenmesine karar verdi. Belediye bu parayı hesabınıza yatırırken veya siz bu parayı aldığınızda, ertesi yıl vergi dairesi kapınızı çalıp "Arsan değerlenmiş, bize bunun gelir vergisini öde" diyemez. Hesabınıza geçen para kılçıksız, kesintisiz net tazminat bedelidir.

Belediyenin veya İdarenin Taşınmaza El Koyması Durumunda Vatandaşın Hakları

Bir sabah uyandınız ve arsanızın iş makineleriyle kazıldığını, belediyenin oraya park yaptığını ya da Karayolları Genel Müdürlüğü’nün hiçbir izin almadan mülkünüzün ortasından yol geçirdiğini gördünüz. Devlet bile olsa, kanuni usullere uymadan mülkünüze bu şekilde el koyması bir haksız fiildir ve hukuk düzeni bu durum karşısında vatandaşı tamamen korumasız bırakmaz.

Bu tür bir mağduriyetle karşılaştığınızda başvurabileceğiniz 3 temel hukuki hakkınızı ve bu hakların pratikte ne anlama geldiğini en basit haliyle, örneklerle inceleyelim:

1. Kamulaştırmasız El Atma Bedel (Tazminat) Davası

"Arsamı artık geri alamam, idare buraya kalıcı tesis yapmış. Bari mülkümün tam parasını versinler" diyorsanız bu yolu seçersiniz. İdareye, "Sen buraya usulsüzce el koydun ama ben de bu saatten sonra mülkiyetin sende kalmasına razıyım. Gel mahkeme yoluyla tapuyu sana devredeyim, sen de bana arsamın davanın açıldığı günkü gerçek piyasa değerini nakit olarak öde" demiş olursunuz.

Somut Örnek: Belediyenin arsanızın üzerine çok büyük bir kültür merkezi binası inşa ettiğini varsayalım. O binayı yıktırmak hem kamu zararı yaratacağından zordur hem de sizin işinize yaramayacaktır. Bu durumda bedel davası açarsınız; bilirkişiler gelir, arsanızın bugünkü piyasa değerini (örneğin 5 milyon TL) hesaplar. Mahkeme kararıyla bu para size ödenir, tapunuz da belediyeye geçer.

2. Müdahalenin Men'i ve Kal (Yıkım) Davası

"Ben paramı değil, doğrudan kendi arsamı geri istiyorum. Üzerine ne yaptıysanız yıkın ve mülkümden çıkın" diyorsanız bu yolu seçersiniz. İdarenin mülkünüze girmesini engellemek, oraya diktiği direği, yaptığı kaldırımı veya döktüğü asfaltı yıkarak (kal ederek) arsayı size tertemiz, eski haliyle teslim etmesini istemektir. Genelde idare mülke kalıcı ve devasa bir kamu tesisi yapmadıysa (mesela sadece malzeme döktüyse, etrafını çevirdiyse veya geçici barakalar kurduysa) bu yol tercih edilir.

Somut Örnek: TEDAŞ’ın veya bir elektrik dağıtım şirketinin izinsiz bir şekilde tarlanızın tam ortasına geçici bir şantiye kurduğunu, konteynerler yerleştirdiğini düşünelim. Bu davayı açarak mahkemeden idarenin oradan derhal çıkartılmasını, konteynerlerin sökülmesini ve tarlanızın haksız işgalden temizlenerek size aynen iade edilmesini talep edersiniz.

3. Ecirmisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

"Arsamı işgal ettiğiniz süreç boyunca ben burayı ne kullanabildim ne de birine kiralayabildim. Geçmişe dönük kullanım bedelimi (kira kaybımı) istiyorum" diyorsanız bu yolu seçersiniz. Bu dava tek başına mülkiyeti çözmez; yukarıdaki iki davadan (bedel veya yıkım davası) biriyle birlikte açılır. İdarenin mülkünüze el koyduğu tarihten geriye doğru en fazla 5 yıllık süreç için sizden mahrum bıraktığı "kira bedelini" tazminat olarak isteme hakkıdır.

Somut Örnek: Karayolları arsanızın bir kısmını 4 yıl önce kapatıp burayı iş makineleri için otopark olarak kullanmaya başladı. Siz bugün Bedel Davası açarak arsanın satış parasını istersiniz. Bunun yanına bir de Ecirmisil Davası eklersiniz; böylece mahkeme idareye, "Arsayı satın alıyorsun ama geriye dönük o 4 yıl boyunca adamın mülkünü bedavaya kullandın. Şimdi bu 4 yılın geriye dönük kira bedelini de vatandaşa faiziyle öde" der.

Kararların İcrası: Kamulaştırmasız El Atma İlamları Nasıl Uygulanır?

Kamulaştırmasız el atma tazminat ilamlarının icraya konulabilmesi için kesinleşme şartı aranmaz; karar verildikten sonra doğrudan icra takibine konu edilebilir. 26.11.2022 tarihli 7421 sayılı Kanun ile eklenen Ek 4. madde bu davalarda kesinleşmeden icra kuralını düzenlemiştir.

Ek 4. madde uyarınca izlenecek yol: Mahkemece hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacı veya vekilinin idareye yazılı olarak bildireceği banka hesabına, bildirimden itibaren 30 gün içinde yatırılır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre (ilamlı) icra takibi başlatılabilir. Ayrıca idare, İİK m. 36 uyarınca icranın geri bırakılmasını talep ederken teminat gösterme zorunluluğundan muaftır.

İcra aşamasında kamu mallarının haczedilemezliği kuralı (İİK m. 82) gündeme gelir; ilama bağlı alacak, idarenin bu iş için ayrılmış kamulaştırma bütçesinden ve banka hesaplarından sıra esasına göre tahsil edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Belediye veya idare tarafından el konulan taşınmazın bedeli nasıl belirlenir?

Taşınmazın bedeli, dava tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek tüm nitelikleri, varsa getirebileceği net geliri ve emsal satış bedelleri esas alınarak bilirkişi heyeti tarafından keşif yoluyla hesaplanır.

Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mıdır?

Hayır, kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda mülkiyet hakkı zamanaşımına uğrayamayacağından her zaman dava açılabilir.

Dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusu yapılması zorunlu mudur?

Fiili el atma vakalarında idareye başvuru zorunluluğu yoktur, doğrudan dava açılabilir. Ancak imar kısıtlamasından doğan hukuki el atma davalarında dava açılmadan önce idareye başvuru yapılması usuli bir şarttır.

İmar planında park veya yeşil alan olarak ayrılan arsa için dava açılabilir mi?

Evet, imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idarece kamulaştırma yapılmaz veya takas yoluna gidilmezse, mülkiyet hakkının özü zedelendiği için hukuki el atma nedeniyle tazminat davası açılabilir.

Yürütmenin durdurulması kararı kamulaştırmasız el atmayı engelleyebilir mi?

Evet, idarenin mülke müdahalesine dayanak oluşturan idari işlemin (kamulaştırma kararı veya imar planı gibi) iptali için açılan davada yürütmenin durdurulması kararı alınırsa, idarenin taşınmaz üzerindeki fiili çalışmaları durdurulmak zorundadır.