Kentsel Dönüşüm Temsilciler Heyeti Vekaletnamesi Nedir? Nasıl Verilir?
İÇİNDEKİLER:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri, çok sayıda kat malikinin ortak irade göstermesini gerektirir. Özellikle çok daireli apartmanlarda veya büyük sitelerde, bürokratik işlemlerin hızlandırılması adına "Temsilciler Heyeti" kurulması ve bu heyete vekalet verilmesi sıkça başvurulan bir yöntemdir. Ancak bu vekaletnamelerin kapsamı doğru belirlenmezse, mülkiyet hakkını tehlikeye atan ciddi hak kayıpları doğabilmektedir.
1.Kentsel Dönüşümde Temsilcilere Vekalet Vermek Zorunlu mu?
Hayır, temsilcilere vekalet vermek yasal bir zorunluluk değildir. 6306 sayılı Kanun, dönüşüm sürecinin ilerlemesi için maliklerin bir temsilci heyetine vekalet vermesini şart koşmaz; Her malik dilerse süreci bizzat takip edebilir, kendi adına imza atabilir ve toplantılara şahsen katılabilir. Vekalet verilmesi tümüyle malikin serbest iradesine bağlı, pratik kolaylık sağlayan bir tercihtir. Uygulamada büyük ölçekli sitelerde işlem hızı ve koordinasyon açısından temsil mekanizması sıkça kullanılsa da, malik istemediği takdirde vekalet vermeye zorlanamaz. Vekalet verilmemesi malikin süreç dışında bırakılması sonucunu doğurmaz; malik yine nitelikli çoğunluk kararına ve Kanun'un tanıdığı haklara tabi olarak sürecin tarafı olmaya devam eder. Vekalet vermemek, çoğunluk kararının o malik yönünden hukuki sonuç doğurmasını engellemez. Ancak vekâlet vermeyen kat Maliki karar defterine kendi imzasıyla katılarak tüm temsil işlemlerini kendi kendisi adına yürütüp sonuçlandırabilir. Birden fazla paylaşım olması durumunda paydaşlar kendi adlarına hareket edebilir.
2. Temsilciler Heyeti Vekaletnamesi Verirken Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar
- Vekaletin kapsamı net ve sınırlı olmalıdır. "Her türlü işlemi yapmaya yetkilidir" gibi genel ve sınırsız ifadelerden kaçınılmalı; heyetin hangi işlemleri yapabileceği (görüşme yürütme, evrak takibi vb.) tek tek sayılmalıdır.
- Taşınmaz satışı, ipotek tesisi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması ve bağımsız bölüm devri gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen yetkiler dikkatle değerlendirilmelidir. Bu tür ağır tasarruf yetkilerinin ya hiç verilmemesi ya da ayrı ve açık şekilde, malikin bilinçli onayıyla belirtilmesi gerekir; aksi halde malik hak kaybı riskiyle karşılaşabilir.
- Vekaletin süre ve azil şartları düşünülmelidir. Vekaletin belirli bir süreyle sınırlandırılması ya da malikin dilediği zaman noter aracılığıyla azledebileceğinin bilinmesi, güven kaybı halinde malike çıkış imkânı tanır. Vekalet ilişkisi her zaman tek taraflı azille sona erdirilebilir. Temsilciler heyetine verilecek olan vekaletname süreli olmalı ve yapı kullanım izin belgesi verilmesi sürecini kapsamalıdır. Bu da ortalama tek bir bina için 1.5-2 yıl kadardır.
- Vekaletnamedeki mali yetkiler ve hesap verme yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir. Heyetin para tahsil etme, ödeme yapma veya masraf üstlenme yetkisi varsa bunun sınırı belirlenmeli; heyetin maliklere düzenli bilgi ve hesap vermesi şart koşulmalı, tüm önemli belgelerin (sözleşme taslakları, projeler) imza öncesi maliklerin onayına sunulması güvence altına alınmalıdır.
3.Kentsel Dönüşüm Temsilciler Heyeti Vekaletname Örneği
TEMSİLCİ VEKALETNAMESİ
Sahibi ve hissedarı bulunduğumuz/ bulunacağımız İSTANBUL İLİ ……………. İLÇESİ,……………………..MAHALLESİ …………. PAFTA, ……… ADA, …… PARSEL SAYILARINDA KAYITLI BULUNAN gayrimenkulle ile ilgili olarak müteahhit ……………………………………………… yapmış olduğumuz veya yapacağımız düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine göre müteahhite devir ve temlik etmemiz gereken hisselerin bağımsız bölümlerin ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının sözleşme gereğince müteahhite kat karşılığı devir ve temlikini yapmaya sözleşmeye göre tüm hissedarlar adına çıkan tapuların müteahhit firmaya devrini yapmaya devir temlik ve ferağ takrirlerini vermeye tescilini sağlamaya tapu defterleri evrak ve sicilatlarını imzalaması gerekli tüm evrakları imzalamaya sözleşme gereği müteahhite devir ve temliki yapılacak hisse ve arsa payları üzerinde lehimizde olmak üzere inşaat teminat ipoteği veya her türlü ipotekler tesis ve tecil etmeye lehimize verilecek her türlü ipoteği dilediği sıra ve derecede kabule ilgili tapu sicil müdürlüğünde tescil talebinde bulunmaya gereğinde ipoteğin fekkini istemeye müteahhit ait arsa payları ve hisseler üzerine tesis edilmiş veya edilecek her türlü ipotekleri sözleşme gereği fek ettirmeye fek ve terkine fek takrirlerini vermeye tapu defter ve sicilini imzalamaya yine; Sahibi ve hissedarı bulunduğumuz/ bulunacağımız yukarıda tapu kayıtları yazılı olan gayrimenkul ile ilgili olarak 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun hükümleri gereğince kat irtifakı kurmaya hazırlanacak senedi tapu sicil müdürlüğünde veya yetkili tapu memuru önünde imzalayarak tescil talebinde bulunmaya tapu kayıt defter ve sicilini imzalamaya liste beyanı yapmaya yönetim planı proje kroki ve fotoğraflarını tasdik ettirmeye cins tahsisi yaptırmaya iskan belgesi almaya bu hususlarda yapılması gereken her türlü iş ve işlemleri yapmaya ve imzası ile neticelendirmeye vel hasıl yukarıda yazılı bulunan hususlardan dolayı bizi tam bir yetkiyle temsil etmeye noterlik dairesine müracaatla bu işlemden örnek almaya HERHANGİ ….. KİŞİNİN MÜŞTEREKEN ATACAKLARI İMZALARI İLE mezun ve yetkili olmak üzere ……………………tarafımızdan vekil tayin edildi.
Sıkça Sorulan Sorular
1.Kentsel dönüşüm temsilciler heyetine vekalet vermek zorunlu mudur?
Zorunlu değildir ancak yüzde 50+1 çoğunlukla alınan kararların hızlı uygulanması, resmi kurumlardaki (Belediye, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü vb.) bürokratik süreçlerın tıkanmaması için pratik bir yöntemdir.
2.Temsilciler kuruluna verilen vekaletname süresiz olabilir mi?
Vekaletnamede açıkça bir bitiş tarihi (süre) belirtilmezse hukuken süresiz kabul edilir. Mağduriyet yaşamamak için projenin öngörulen bitiş süresine uygun bir vade konulması önerilir.
3.Vekalet verdiğim kentsel dönüşüm temsilcisini azledebilir miyim?
Azledebilir, Malikler noterden düzenleyeceği bir azilname ile verdiği vekaleti tek taraflı olarak iptal edebilir. Azilnamenin ilgili tapu müdürlüğüne ve müteahhide de bildirilmesi kritik önem taşır.