Müteahhitten (Yükleniciden) Ev Alanların Tapu İptal Ve Tescil Davası (Temlik Hukuku)

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası nedir?

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası, müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca kendisine düşecek daireleri yazılı sözleşmeyle üçüncü kişilere devretmesi (temlik etmesi) üzerine, tapusunu alamayan alıcının açtığı şahsi hakka dayalı tescil davasıdır.

Uygulamada tüketiciler, henüz inşaat başlamadan veya yapım aşamasındayken "topraktan satış" yöntemiyle müteahhitten taşınmaz satın almaktadır. Müteahhit (yüklenici), arsa sahibiyle yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devreder. Bu devir işlemi, hukuki niteliği itibariyle bir alacağın devri (temlik) sözleşmesidir. Müteahhit inşaat yapım borcunu yerine getirdiğinde, alıcı bu temlik sözleşmesine dayanarak doğrudan arsa sahibinden tapunun kendi adına tescil edilmesini mahkemeden talep edebilir.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Projeden veya topraktan daire alırken taşınmazın mülkiyet yapısı, müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki asıl sözleşme şartları ve imzalanan devir protokolünün yasal niteliği titizlikle incelenmelidir.

İnşaat projelerinden konut edinirken en büyük risk, mülkiyetin henüz alıcı adına tescil edilmemiş olmasıdır. Alıcılar çoğunlukla inşaatın başında maket üzerinden veya temel aşamasında bütçelerine uygun olduğu için bu yöntemi seçerler. Ancak bu süreçte müteahhidin mali durumu, arsa sahipleriyle olan ilişkileri ve imalat hızı doğrudan alıcının hakkını etkiler. Hukuki bir hak kaybı yaşamamak adına, projenin üzerinde yükseldiği arsa kaydı, imar durumu ve tarafların geçmiş projelerindeki güvenilirliği ilk kontrol edilmesi gereken unsurlardır.

İnşaat Hukukunun Temel Aktörleri: Müteahhit, Arsa Sahibi ve Üçüncü Kişi Kimdir?

Hukuki süreçlerin ve açılacak davaların mantığını kavramak için inşaat ilişkisinin üçlü sacayağını doğru tanımlamak gerekir:

Yüklenici (Müteahhit) Kimdir?: Arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca, kendi sermayesi, teknik bilgisi ve iş güçlerini birleştirerek arsa üzerinde imalat (bina) yapmayı üstlenen, bunun karşılığında nakit ücret yerine bağımsız bölüm (daire/iş yeri) payı alan taraftır.

Arsa Sahibi Kimdir?: Üzerinde inşaat yapılacak olan toprağın mülkiyetini elinde bulunduran ve müteahhidin inşaatı bitirmesi karşılığında ona belirli arsa paylarını devretmeyi taahhüt eden kişidir.

Üçüncü Kişi Kimdir?: Müteahhidin arsa sahibinden hak edeceği daireleri, henüz inşaat aşamasındayken veya bitiminde müteahhitten yazılı sözleşmeyle satın alan, asıl arsa sözleşmesinin tarafı olmayan nihai tüketicidir (alıcıdır).

Müteahhitle Yapılan Noter Onaylı Olmayan (Adi Yazılı) Satış Sözleşmesi Geçerli Midir?

Evet, müteahhitten projeden daire alırken imzalanan adi yazılı sözleşmeler taşınmaz satışı değil, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir "alacağın devri" (temlik) sözleşmesidir ve yasal olarak yazılı yapılması geçerliliği için yeterlidir.

Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetini aktaran sözleşmelerin resmi şekilde (tapuda veya noterden satış vaadiyle) yapılması zorunlu bir geçerlilik şartıdır. Ancak yüklenicinin temlikine dayanan ilişkilerde hukuki nitelik farklıdır. Müteahhit, alıcıya henüz kendi üzerine geçmemiş olan taşınmazın mülkiyetini değil; arsa sahibiyle yaptığı asıl sözleşme uyarınca gelecekte hak edeceği "tapu talep hakkını" (şahsi alacağını) devreder.

Türk Borçlar Kanunu madde 184 uyarınca, alacağın devri sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunlu ve yeterlidir.

MADDE 184- Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.

Bu emredici hüküm doğrultusunda, müteahhit ile alıcı arasında noter dışı yollarla (satış ofisinde, adi yazılı formda) hazırlanan sözleşmeler, mülkiyeti doğrudan nakletmese de bir "alacağın temliki" sözleşmesi olarak hukuken tamamen geçerlidir ve tescil davasına yasal dayanak oluşturur.

Yüklenicinin Temlikine Dayanan Tapu Davasının En Önemli Şartları Nelerdir?

Davanın alıcı lehine sonuçlanabilmesi için Yargıtay içtihatları ile istikrarlı hale getirilmiş iki temel şartın birlikte gerçekleşmesi aranır. Bu şartlar eksik olduğunda dava reddedilir:

• Geçerli Bir Temlik Sözleşmesinin Varlığı: Müteahhit ile üçüncü kişi (alıcı) arasında imzalanmış, içeriğinde hangi bağımsız bölümün devredildiği net olarak anlaşılan yazılı bir sözleşme bulunmalıdır.
• Yüklenicinin (Müteahhidin) Edimini Yerine Getirmiş Olması: Alıcı, müteahhidin halefi (onun yerine geçen kişi) konumundadır. Bu nedenle, müteahhit arsa sahibine karşı inşaatı bitirme borcunu tamamen yerine getirmeden, alıcı arsa sahibinden tapu talep edemez. Arsa sahibi, müteahhidin inşaatı eksik bırakmasını ileri sürerek tapu vermekten kaçınabilir (ödememe def'i).

Inşaatın Tamamlanma Oranı Tapu Tescil Davasını Nasıl Etkiler?

Müteahhit inşaatı tamamen bitirmemiş olsa bile, fiziki tamamlanma oranı yüzde 90 ve üzerinde ise Yargıtay hakkaniyet gereği tapunun alıcı adına tesciline karar vermektedir.

İnşaatın eksik bırakılması durumunda kural davanın reddedilmesidir. Ancak Yargıtay, somut olayın özelliklerine göre alıcıyı korumak adına bir sınır belirlemiştir. Aşağıdaki tabloda inşaatın tamamlanma oranına göre davanın seyrinin nasıl değiştiği açıkça gösterilmiştir:

Davada Yetkili Ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Müteahhitten şahsi kullanım (konut veya iş yeri) amacıyla daire alan tüketicilerin açacağı davalarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise kesin yetkilidir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden alıcılar "tüketici" olarak kabul edilir. Yüklenici ise ticari amaçla hareket eden sağlayıcıdır. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümü Tüketici Mahkemesi'nen görev alanına girer. Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalar kamu düzenini ilgilendirdiğinden, davanın kesinlikle ev veya iş yerinin bulunduğu yerdeki mahkemede açılması zorunludur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir Ve Alıcıyı Nasıl Etkiler?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan ve alıcının kazanacağı şahsi hakkın temel dayanağını (orijinini) oluşturan ana sözleşmedir.

Bu sözleşme, müteahhide arsa sahibine karşı bir "şahsi hak" tanır. Müteahhit binayı yapıp teslim ettikçe arsa sahibinden tapu talep etme hakkı kazanır. İşte alıcı (üçüncü kişi), müteahhitten daire satın aldığında aslında doğrudan gayrimenkulü değil, müteahhidin bu asıl sözleşmeden doğan "arsa sahibinden tapu talep etme şahsi hakkını" devralmış olur. Bu nedenle ana sözleşmenin iptal edilmesi veya feshi, doğrudan alıcının haklarını da etkiler.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Kanunen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter kanalıyla resmi şekilde yapılması zorunlu olsa da, müteahhidin ofisinde yapılan adi yazılı sözleşmeler "alacağın temliki" hükmünde kabul edilerek geçerli sayılır.

Resmiyet şartı mülkiyet hukukunun temel kuralıdır. Ancak müteahhitlerin kendi satış ofislerinde alıcılarla imzaladıkları notersiz (adi yazılı) sözleşmeler, Yargıtay tarafından Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir şahsi hakkın devri (alacağın temliki) olarak kabul edilir. Müteahhit arsa sahibinden alacağı olan tapu hakkını alıcıya yazılı olarak devrettiği için, sözleşmenin noter huzurunda yapılmamış olması tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Yazılı olması geçerlilik için yeterlidir.

Kat İrtifakı Kurulmamış Ev Satın Alınırsa Ne Olur?

Kat irtifakı kurulmamış, tapuda hala "arsa" olarak görünen yerlerin müteahhitten veya arsa sahibinden satın alınması yasal olarak mümkündür; ancak mahkemenin tapu tesciline karar verebilmesi için projenin imar mevzuatına uygun olması şarttır.

Kat irtifakı, yapılacak binadaki dairelerin tapuda sınırlarının ve paylarının netleşmesi demektir. Bu işlem yapılmadan önce projenin belediyeden onaylı mimari planının olması gerekir. Henüz kat irtifakına geçilmemiş bir aşamada sözleşme yapılması hukuken geçersiz olmasa da risk barındırır. Eğer bina imara tamamen aykırıysa veya "kaçak yapı" statüsündeyse, inşaat %100 bitmiş olsa bile mahkeme tescil kararı veremez, dava doğrudan reddedilir. Alıcının tescil talep edebilmesi için projenin yasal hale getirilebilir (imar mevzuatına uygun) olması yasal bir zorunludur.

Müteahhidin (Yüklenicinin) Eksik İfası Ve İmalat Hatalarından (Ayıplı İşlerinden) Kim Sorumludur?

İnşaattaki eksik bırakılan işlerden ve imalat hatalarından (ayıplardan) doğrudan müteahhit sorumludur; arsa sahibinin bu eksikliklerden dolayı alıcıya karşı yasal bir sorumluluğu bulunmaz.

Daireyi teslim alan üçüncü kişi, mülkte veya ortak alanlarda çatlaklar, su sızıntıları, kalitesiz malzeme kullanımı gibi ayıplarla karşılaştığında yasal muhatabı müteahhittir. Alıcı, müteahhide karşı ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanarak; ayıp oranında bedel indirimi, malın ücretsiz onarımı veya sözleşmeden dönerek parasının iadesini talep edebilir. Arsa sahibi ise sadece binanın eksik bırakılması durumunda kendi payını korumak için müteahhide karşı "ödememe def'i" ileri sürebilir.

Müteahhitten (Yükleniciden) Daire Alanlar Hangi Davaları Açabilir?

Müteahhit veya arsa sahipleriyle sözleşme yapmış olan üçüncü kişilerin, haklarının ihlali durumunda başvurabileceği iki temel yasal kulvar mevcuttur:

1. Temliken Tescil Talepli Tapu İptali Ve Tescil Davası

Müteahhit inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamış veya Yargıtay’ın kabul ettiği yüzde 90 ve üzeri fiziki bitme oranına ulaştırmışsa, alıcı doğrudan arsa sahibini ve müteahhitliği birlikte davalı göstererek tapunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu dava gücünü alacağın temliki kurallarından alır.

2. Müteahhide Yönelik Açılacak Tazminat Davaları

İnşaatın bitme oranının çok düşük olması (%90'ın altında kalması) veya projenin tamamen durması halinde tapu davası reddedilir. Bu durumda alıcı müteahhide karşı şu kademeli tazminat haklarını ileri sürer:

• Bedel İadesi: Ödenen paranın güncel enflasyon ve rayiç değer uyarınca iadesi,
• Gecikme Tazminatı: Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin aşılması nedeniyle mahrum kalınan kira gelirleri,
• Cezai Şartlar: Sözleşmeye müteahhidin kusuru için eklenmiş olan maktu veya nispi cezaların tahsili.

Aynı Daire Birden Fazla Kişiye Satılmışsa Ne Yapılır?

Bir bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması (çift satış) durumunda kural olarak en eski tarihli geçerli yazılı sözleşmeye üstünlük tanınır; sonraki alıcı adına tapu tescil edilmiş olsa dahi bina henüz inşaat halindeyse iyi niyeti korunmaz.

Söz konusu mükerrer satışlar inşaat uyuşmazlıklarının en karmaşık boyutudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şahsi hakların yarışması söz konusudur ve kimin sözleşme tarihi daha önceyse, taşınmaz üzerindeki hak önceliği ona aittir. Sonraki tarihte daireyi satın alan kişi tapuyu üzerine tescil ettirmiş olsa bile, eğer devir tarihinde bina henüz inşaat halindeyse veya tapuda sadece "arsa payı" olarak görünüyorsa, Yargıtay sonraki alıcının iyi niyetini (TMK m. 1023) korumaz. "Burada sorunlu bir inşaat projesi olduğunu bilerek/görerek aldın" gerekçesiyle tapu iptal edilir ve daire ilk (eski) sözleşme sahibine verilir. Tapusuz kalan sonraki alıcılar ise yalnızca müteahhide karşı tazminat davası açabilirler.

Müteahhitten Ev Alanların Tapu İptal Tescil Davası Sık Sorulan Sorular

Müteahhitle noter onayı olmadan yapılan adi yazılı satış sözleşmesi hukuken geçerli midir?

Evet, geçerlidir. Müteahhidin arsa sahibinden elde edeceği şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmesi Türk Borçlar Kanunu kapsamında alacağın devri (temlik) hükmündedir ve adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik için yeterlidir.

Müteahhit sözleşmeye rağmen tapuyu vermezse hangi dava açılmalıdır?

Müteahhitten sözleşmeyle daire almanıza rağmen tapu verilmiyorsa, arsa sahibi ve müteahhide karşı birlikte "Yüklenicinin Temlikine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası" açmanız gerekir. Mahkeme inşaatın durumunu inceleyerek şartlar oluşmuşsa tapunun adınıza tesciline karar verir.

Müteahhitten alınan daire için açılacak tapu davası kime karşı yöneltilmelidir?

Dava, taşınmazın mevcut tapu sahibi olan arsa sahibine ve sözleşmenin tarafı olan yükleniciye (müteahhide) karşı birlikte, yani zorunlu dava arkadaşı olarak açılmalıdır. Sadece müteahhide açılan dava, tapu arsa sahibinde olduğu için tescille sonuçlanmaz.

İnşaat yarım kalırsa arsa sahibinden tapu alınabilmesinin şartı ve sınırı nedir?

İnşaatın fiziki tamamlanma oranı yüzde 90 ve üzerinde ise mahkeme kanalıyla tapu alınabilir. Bu durumda mahkeme eksik kalan işlerin bedelini hesaplar; alıcı bu bedeli arsa sahibine ödenmek üzere mahkeme veznesine yatırdığında (depo kararı) tapu tescil edilir. Oran yüzde 90'ın altındaysa dava reddedilir ve alıcı sadece müteahhitten tazminat isteyebilir.

Müteahhitten daire alanların açacağı tapu davasında zamanaşımı süresi kaç yıldır ve ne zaman başlar?

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davalarında genel zamanaşımı süresi Türk Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıldır. Bu süre, yüklenicinin inşaatı teslim etmesi gereken (muacceliyet) tarihten itibaren işlemeye başlar.

Dairede veya ortak alanda meydana gelen inşaat hatalarından ve eksik işlerden arsa sahibi sorumlu tutulabilir mi?

Hayır, arsa sahibi sorumlu değildir. Daire içi veya ortak alanlardaki imalat hataları, eksik ifalar ve gizli ayıplardan ötürü yasal sorumluluk tamamen sözleşmenin tarafı ve yapımcısı olan müteahhide aittir.

Müteahhit aynı daireyi iki farklı kişiye satmışsa hukuken kimin hakkı önceliklidir?

Kural olarak yazılı sözleşme tarihi daha eski olan alıcının hakkı önceliklidir. Sonraki tarihte aynı yeri alan kişi tapuyu isteyemez; müteahhitten parasının iadesini ve uğradığı zararın tazminini talep etmek durumundadır.