Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası (TMK 725)

📌 Özet:
Türk Medeni Kanunu madde 725 uyarınca, bir taşınmaza yapılan inşaatın ayrılmaz bir parçasının komşu parselin sınırını aşması durumunda taşkın yapı söz konusu olur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre temliken tescile hükmedilebilmesi için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir: yapı sahibinin iyiniyetli olması, yapı değerinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması, arsa sahibine uygun bedelin ödenmesi ve taşkın kısmın ifrazının mümkün olması. Ayrıca TMK m. 725/2 uyarınca, zarar görenin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması aranır. Koşulların gerçekleşmesi halinde taşkın yapı sahibi, seçimlik olarak taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Aksi halde arsa sahibinin yıkım (kal) talep etme hakkı saklıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup, her somut olayın teknik özellikleri farklılık gösterebileceğinden hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Taşkın Yapı Kavramı ve Hukuki Niteliği

Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın yapı, bir kişinin kendi mülkiyetindeki taşınmaz üzerinde inşa ettiği kalıcı bir yapının (bina, duvar, temel vb.), komşu parselin sınırını yasal veya fiili bir dayanak olmaksızın aşması durumudur. Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK m. 684/1 ve m. 718/2 hükümleri gereğince, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı tasarruf hakkı, o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi bu kuralın istisnalarından birini düzenlemiş; böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilen bina sahibine, belirli koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapının bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

İnşaatın Tapuya Kayıtlı Olup Olmaması Durumu

Taşkın yapı uyuşmazlıklarında hem taşkın yapının yükseldiği ana parselin hem de tecavüze uğrayan komşu parselin tapuya kayıtlı taşınmazlar olması gerekir. Tapusuz taşınmazlarda zilyetlik hükümleri ve kadastro tespiti kuralları geçerli olduğundan, TMK m. 725 anlamında bir temliken tescil davasının dinlenebilmesi için mülkiyetin tapu siciliyle sabit olması şarttır. Yargıtay'ın ifadesiyle, temliken tescilin söz konusu olabilmesi için "tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçasının, yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olması" gerekir.

Özel Mülkiyete Konu Olma Şartı

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına konu edilecek arazilerin mutlak surette özel mülkiyete tabi olması zorunludur. Kamu malları (mera, orman, yol, yeşil alan, park vb.) ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde taşkın yapı iddiasıyla temliken tescil talep edilemez. Kamu malları üzerinde iyiniyet iddiası dinlenmeyeceği gibi, bu alanların özel mülkiyete geçirilmesi de hukuken imkansızdır.

Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Şartları

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tesciline karar verilebilmesi için; yapıyı yapanın iyiniyetli olması, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması, arsa sahibine uygun bir bedel ödenmesi ve taşkın kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması şarttır. Ayrıca TMK m. 725/2 uyarınca zarar görenin, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması gerekir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu koşullar şu şekilde sıralanır: (a) yapı sahibinin iyiniyetli olması (sübjektif koşul), (b) yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması (objektif koşul), (c) taşkın inşaat sahibinin taşınmaz malikine bu bedeli ödemesi, (d) taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması. Yargıtay, iyiniyet koşulunun gerçekleşmediği hallerde diğer koşulların araştırılmasına dahi gerek bulunmadığını vurgulamaktadır; iyiniyet, sıralamada önceliklidir.

Onbeş Günlük İtiraz Süresi (Hak Düşürücü Süre)

TMK m. 725/2 uyarınca temliken tescil veya irtifak hakkı talebinin ön şartı, taşkın yapıdan zarar görenin, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemiş olmasıdır.

Bu süre, taşmanın öğrenildiği andan itibaren işler; inşaatın başladığı veya bittiği tarihten değil. Zarar gören onbeş gün içinde itiraz ederse, taşkın yapı sahibinin tescil veya irtifak talebi dinlenmez ve arsa sahibinin yıkım (kal) talep etme hakkı doğar. Süresinde itiraz edilmemesi ise, diğer koşulların da varlığı halinde taşkın yapı sahibine talep hakkı sağlar.

İtirazın ispat edilebilir bir yolla (noter ihtarnamesi, delil tespiti, dava vb.) yapılması büyük önem taşır. Uygulamada bu süre, davanın kaderini belirleyen en kritik unsurlardan biridir.

Taşkın Yapıda İyiniyet Kriteri ve Kötüniyet Ayrımı

TMK m. 725 uyarınca tescil talep edebilmenin ilk ve en önemli manevi şartı iyiniyettir. Buradaki iyiniyet, TMK m. 3 kapsamında aranır.

İyiniyet: İnşaatı yapan kişinin, komşu parsele tecavüz ettiğini bilmemesi, kendisinden beklenen tüm özen ve dikkati göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamasıdır. Örneğin, kadastro teknisyeninin yanlış ölçüm yapması veya aplikasyon hatası nedeniyle sınırın taşırılması durumunda iyiniyet mevcuttur.

Kötüniyet Ayrımı: Sınırı bile bile taşan, mimari projeye aykırı hareket eden veya komşunun haklı ihtarlarına rağmen inşaata devam eden kişi kötüniyetlidir. TMK m. 725/2 tescil talebini açıkça yapıyı yapan malikin iyiniyetli olması şartına bağladığından, kötüniyetli taşkın yapı sahibinin tescil veya irtifak talep etme hakkı bulunmaz. Bu durumda arsa sahibinin TMK m. 683 uyarınca elatmanın önlenmesi ve yıkım (kal) talep etme hakkı doğar.

İyiniyetin Re'sen Araştırılması ve Süreklilik Şartı:
Yargıtay uygulamasına göre iyiniyetin varlığı, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ancak 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermediği açıkça anlaşılan taşkın yapı sahibinin temliken tescil talep etmesi mümkün değildir; bu gibi hallerde kötüniyet, karşı tarafın ayrıca ispatına gerek kalmaksızın belirlenmiş sayılır. Buna karşılık iyiniyet iddiasında bulunan taraf, aynı İBK uyarınca iddiasını ispatla yükümlüdür.

Ayrıca iyiniyetin, inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar kesintisiz devam etmesi gerekir. İnşaat sırasında taşmayı öğrenen ve buna rağmen inşaata devam eden kişi, başlangıçtaki iyiniyetini kaybeder. Uygulamada mahkeme, tarafların tanıklarını dinleyerek ve binanın hangi tarihte yapıldığını araştırarak iyiniyeti belirler; iyiniyet saptanırsa bu kez ifraz şartlarının oluşup oluşmadığı ilgili idarelerden sorulur.

Yapılan İnşaatın Değerinin Arazi Değerinden Açıkça Fazla Olması

Yargıtay uygulamasında, "durum ve koşulların haklı göstermesi" ölçütü somutlaştırılırken ekonomik değerlerin korunması ilkesi esas alınır: taşkın yapının değeri, taşan kısmın kapladığı arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmalıdır. Aksi halde, yani arazi parçası yapıdan daha değerliyse, yıkım yönünde karar verilir.

Uygun Bir Bedel Ödenmesi

Taşkın kısmın mülkiyetinin yapı sahibine devredilebilmesi için, tecavüze uğrayan arsa sahibine uğradığı zarar ve elinden çıkan toprak parçası karşılığında uygun bir bedel (tazminat) ödenmelidir. Bu bedel, dava tarihindeki piyasa rayiçleri, arsanın kalan kısmında meydana gelen değer azalışları ve mülkiyet hakkının kaybından doğan zararlar dikkate alınarak bilirkişilerce hesaplanır ve depo ettirilir. Bedelin karar kesinleşmeden önce ve mahkemece belirlenen süre içinde depo edilmesi, tescil hükmünün infaz şartıdır. Depo edilmezse tescil hükmü infaz kabiliyeti kazanmaz. Uygulamada mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle saptanan arazi bedelinin taşkın yapı sahibi tarafından mahkeme veznesine depo edilmesini sağladıktan sonra tescile hükmeder. Bedelin depo edilmesi, tescil hükmünün infazının ön şartıdır.

İfrazın Mümkün Olması (İfraz Nedir?)

İfraz Nedir? İfraz, tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir taşınmazın, imar kanunları ve mevzuata uygun olarak birden fazla yeni parsele bölünmesi işlemidir.

Mümkünlük Durumu: Taşkın yapı davasında temliken tescile hükmedilebilmesi için, taşkın binanın oturduğu toprak parçasının komşu parselden resmen koparılıp (ifraz edilip) diğer parsele eklenmesinin imar mevzuatı açısından mümkün olması gerekir. İmar müdürlüğü veya belediye encümeni tarafından ifraza onay verilmiyorsa, yani yasal sınırların (çekme mesafesi, asgari parsel büyüklüğü vb.) altına düşülüyorsa, mülkiyetin devri talebi reddedilir.

Ancak bu, davanın tümüyle reddi anlamına gelmez: TMK m. 725/2, mülkiyetin devri ile irtifak hakkı kurulmasını seçimlik olarak düzenlediğinden, ifrazın mümkün olmadığı hallerde mahkeme, diğer şartların varlığı halinde uygun bir bedel karşılığında taşkın yapı lehine irtifak hakkı kurulmasına karar verebilir.

Üçüncü Kişiye Ait Taşınmaza Taşma Durumu ve Mülkiyetin Devri

Yapılan inşaatın ayrılmaz bir parçasının (mütemmim cüzünün) yine tapuda kayıtlı üçüncü bir kişiye ait taşınmaza taşması halinde, mülkiyet ilişkileri altüst olur. Kanun koyucu, iki ayrı mülkiyet hakkının çatıştığı bu noktada binanın ekonomik bütünlüğünü korumayı tercih etmiştir.

Eğer yukarıda sayılan koşullar (iyiniyet, değer, bedel, ifraz) mevcutsa ve zarar gören süresinde itiraz etmemişse, tecavüze uğrayan üçüncü kişinin rızası olmasa dahi mahkeme kararıyla mülkiyetin devri gerçekleştirilir. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yasal bir sınırlamaya uğrar ve karşılığında tam ve hakkaniyete uygun bir tazminat alarak mülkiyet parçasını devreder.

Taşınmazın Üçüncü Kişilere Satılması Durumu

Süreç devam ederken veya inşaat bitip arsa üçüncü bir kişiye satıldığında durum hukuki açıdan karmaşıklaşır:

Taşkın Yapılı Arsanın Satılması: Yargıtay uygulamasına göre taşkın yapı, iki komşu taşınmazı fiilen birleştirerek ekonomik bir bütünlük oluşturur. Bu niteliği gereği, taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu ise eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Bunun doğal sonucu olarak, taşınmazlar el değiştirdiğinde yeni malikler de TMK m. 725'te belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi, aynı maddeden doğan borçlardan da sorumlu olurlar.

Tecavüze Uğrayan Arsanın Satılması: Tecavüz edilen arsa üçüncü kişiye satılırsa, tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) gündeme gelir. Ancak bu ilke yalnızca tapu sicilindeki yolsuz tescile güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan kişiyi korur. Taşkın yapı, taşınmazın üzerinde gözle görülebilir fiilî bir durum olduğundan, alıcının tapuda şerh bulunmadığını ileri sürerek iyiniyet iddiasında bulunması kural olarak mümkün değildir. Uygulamada alıcıdan, basiretli bir kişi olarak taşınmazı yerinde görmesi ve fiilî durumu incelemesi beklenir; üzerinde açıkça taşkın yapı bulunan bir arsayı satın alan kişi TMK m. 3 anlamında iyiniyetli sayılmaz ve önceki malikin hukuki durumunu devralır.

Malzeme Sahibi ile Taşkın Yapı Sahibinin Hukuki ve Yasal Yolları

Taşkın yapılarda bazen inşaatı yapan kişi ile kullanılan malzemelerin sahibi farklı kişiler olabilir. Bu durumda hukuki yollar çeşitlenir:

• Taşkın Yapı Sahibi: Temliken Tescil (Tapu İptali ve Tescil) Davası veya Taşkın Yapı İrtifakı Kurulması Talebi (TMK m. 725/2)
• Tecavüze Uğrayan Arsa Sahibi: Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası, Yıkım (Kal) Davası, Ecrimisil (TMK m. 683 / m. 995)
• Malzeme Sahibi: Malzeme Bedelinin Tazmini Davası (TMK m. 722 / m. 723)

Önemli Ayrım — TMK m. 724 ile m. 725: TMK m. 722–724 (malzeme sahibi rejimi), bir kimsenin kendi malzemesiyle tamamen başkasının taşınmazına sürekli ve esaslı nitelikte yapı yapması hâlini düzenler. TMK m. 725 (taşkın yapı) ise, yapının kendi taşınmazında yükselip yalnızca bir kısmının komşu parsele taşması hâline ilişkindir. İki rejim birbirinden ayrıdır; taşkın yapı uyuşmazlığının hukuki dayanağı yalnızca m. 725'tir.

Davaların Birleştirilmesi Durumu ve Süreç

Genellikle arsa sahibinin açtığı "Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım (Kal)" davası ile taşkın yapı sahibinin açtığı "Tapu İptali ve Temliken Tescil" davası birbirine karşılık teşkil eder. HMK m. 166 uyarınca aralarında bağlantı bulunan bu davaların birleştirilerek görülmesine karar verilebilir.

Bunun yanında Yargıtay uygulamasına göre, taşkın yapı sahibi temliken tescil talebini ayrı bir dava veya karşı dava açmaksızın, kal davasında savunma yoluyla da ileri sürebilir. Nitekim Yargıtay, temliken tescil talebinin savunma yoluyla ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle kal'e hükmeden yerel mahkeme kararını bozmuş; koşulların araştırılarak olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Mahkeme önce TMK m. 725 koşullarının oluşup oluşmadığını inceler; koşullar mevcutsa kal talebini reddederek tapu iptali ve tescile (veya irtifak hakkı kurulmasına) hükmeder. Koşullar oluşmamışsa tescil talebini reddederek taşan kısmın kal'ine karar verir.

Taşkın Yapıda İrtifak Hakkı Durumu

TMK m. 725, irtifak hakkını iki ayrı fıkrada, iki ayrı anlamda düzenlemiştir. Uygulamada sıkça karıştırılan bu ayrımın netleştirilmesi gerekir.

a) Önceden Mevcut İrtifak Hakkı (TMK m. 725/1): Kanunun birinci fıkrasına göre, bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan kimse o arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Yani inşaattan önce kurulmuş bir irtifak hakkı (örneğin üst hakkı) varsa, taşan kısım kendiliğinden yapı sahibinin taşınmazının bütünleyici parçası sayılır; ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.

b) Mahkeme Kararıyla Kurulan İrtifak Hakkı (TMK m. 725/2): Böyle bir irtifak hakkı yoksa ve durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı yapan kimse uygun bir bedel karşılığında, seçimlik olarak ya taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.

Özellikle ifrazın imar mevzuatı bakımından mümkün olmadığı hallerde, irtifak hakkı kurulması pratik ve sıklıkla tercih edilen çözümdür. İrtifak hakkı kurulduğunda tapu sicilinin haklar sütununa tescil edilir; arsanın mülkiyeti komşuda kalmaya devam ederken, binanın taşan kısmının hukuki varlığı meşrulaşmış olur.

Taşkın Yapı Davasında Usul Kuralları

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Malvarlığı haklarına ve mülkiyete ilişkin bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.
Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın (arsanın) bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır.

Davanın Tarafları: Davayı Kimler, Kime Karşı Açabilir?

Temliken tescil davasında: Davacı, taşkın yapının maliki; davalı ise tecavüze uğrayan taşınmazın tapu malik(ler)idir.
Elatmanın önlenmesi ve yıkım (kal) davasında: Davacı, tecavüze uğrayan taşınmazın maliki; davalı ise taşkın yapının malikidir.
Her iki davada da taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa, tüm paydaşların taraf olarak gösterilmesi ve aralarında zorunlu dava arkadaşlığı kurulması şarttır.

Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı

Burada iki farklı süre birbirinden kesinlikle ayrılmalıdır:

a) Zarar Görenin İtiraz Süresi — Onbeş Gün: TMK m. 725/2 uyarınca taşkın yapıdan zarar gören arsa sahibi, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmelidir. Bu süre içinde itiraz edilmemesi, diğer koşulların da varlığı halinde taşkın yapı sahibine irtifak hakkı veya mülkiyetin devri talep etme imkânı sağlar. Süre, öğrenme anından itibaren işler.

b) Dava Açma Süresi: Buna karşılık, TMK m. 725/2'de öngörülen talep hakkının dava yoluyla kullanılması için kanunda ayrıca bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre düzenlenmemiştir. Ayni hakka ilişkin bu talep, taşkın yapı ve arsa varlığını koruduğu sürece kural olarak ileri sürülebilir. Aynı şekilde arsa sahibinin elatmanın önlenmesi ve yıkım talebi de mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir.

Sık Sorulan Sorular

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Cevap: Taşkın yapı nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın (arsanın) bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşkın inşaat davası açmak için bir zamanaşımı süresi var mıdır?

Cevap: İki ayrı süre söz konusudur. Taşkın yapı sahibinin dava açması için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak tecavüze uğrayan komşu arsa sahibi, TMK m. 725/2 uyarınca taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmek zorundadır.

Taşkın yapının yıkılması her durumda istenir mi?

Cevap: Hayır, her durumda istenemez. Eğer yapının yıkılması aşırı bir zarara (fahiş masrafa) yol açacaksa ve inşaatı yapan kişi iyiniyetliyse, mahkeme yıkım yerine arsa bedeli karşılığında tapu iptali ve tescile karar verebilir.

Taşkın yapıda "iyiniyet" ne anlama gelir?

Cevap: Taşkın yapıda iyiniyet, inşaatı yapan kişinin, komşunun parseline tecavüz ettiğini bilmemesi, bilebilecek durumda olmaması veya komşunun buna rıza gösterdiğine inanmakta haklı bir sebebinin bulunmasıdır.

Taşkın inşaat durumunda arsa bedeli (tazminat) neye göre belirlenir?

Cevap: Mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti, taşkın kısmın zemin değerini ve eğer varsa bu taşma nedeniyle arsa sahibinin uğradığı değer kaybını dava tarihindeki piyasa rayiçlerine göre hesaplar.

İrtifak hakkının farkı nedir?

Cevap: TMK m. 725/1'e göre irtifak hakkı önceden mevcutsa taşkın kısım yapı sahibinin taşınmazının eklentisi sayılır. TMK m. 725/2'ye göre ise böyle bir hak yoksa, diğer şartların oluşması halinde mahkeme kararıyla sonradan irtifak hakkı kurulabilir.

Komşum bahçeme taştığını fark ettim, ne kadar süre içinde itiraz etmeliyim?

Cevap: TMK m. 725/2 uyarınca, taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmeniz gerekir. İtirazınızı ispat edilebilir bir şekilde (tercihen noter ihtarnamesi ile) yapmanız büyük önem taşır.