Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil davası, tapu iptali ve tescil davasının sebeplerinden biri olup bu davanın türlerinden birini oluşturmaktadır. Hukuki ehliyetsizlik bakımından tapu iptali ve tescl davası gayrimenkul hukuku konularından olmaktadır. Bu noktada Arıkan Avukatlık olarak yayımladığımız “Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davasında Dava Vekilliği ve Danışmanlık”konulu makalemize göre de diyebiliriz ki tapu iptal ve tescil davaları, Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyeti ve tapu siciline ilişkin hükümleri çerçevesinde, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının hukuka aykırı bir şekilde devredildiği veya tescil edildiği durumlarda açılan davalardır. Bu davalar, genellikle taşınmazın hile, sahtecilik, cebir, hata veya irade fesadı gibi nedenlerle el değiştirdiği veya yanlış tescil işlemlerinin yapıldığı durumlarda gündeme gelmektedir. Bu noktada diyebiliriz ki tapu iptal ve tescil davalarında uzman bir avukatın süreci takip etmesi, sürecin hukuki karmaşıklığı ve usul kurallarının titizlikle uygulanması gerektiği için büyük önem taşımaktadır. Vekil aracılığıyla yürütülen bu davalarda, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin bir şekilde yönetilmesi sağlanmaktadır. Bu sebeplerden dolayı alanında uzman ekibimize danışmanızı önermekteyiz.

Tapu iptali ve tescil davası gibi gayrimenkul hukuku konularında Arıkan Hukuk Bürosu olarak profesyonel gayrimenkul hukuku hizmeti vermekteyiz. Gayrimenkul avukatı, gayrimenkuller hakkında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair hukuki destek verir.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılmazı konularında hizmet vermektedir.

Başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.

Hukuki Ehliyet Nedir?

Hukuki ehliyet, hukuki işlem ve hukuki işlem benzeri işlemleri yapabilmek adına var olmakta ve hukuk tarafından tanınan bir kişinin kendi iradesiyle hukuki sonuçlar doğurabilmesini sağlayan bir yetenek olmaktadır. Hukuki işlem ehliyeti, kişinin kendi fiilleriyle hak edinmesini ve borç altına girmesini sağlamaktadır.

Hukuki işlem ehliyetinin kişinin kendi fiilleriyle hak edinmesini ve borç altına girmesini sağlayan bir hukuki ehliyet türü olduğunu ve fiil ehliyetinin de içinde yer aldığını belirtelim. Fiil ehliyeti de kişinin hukuki ehliyetinin yanında bazı hukuka aykırı fiillerden de sorumlu olması anlamına gelmektedir.

Türk Medeni Kanunu gereğince kişinin fiil ehliyetine sahip olabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bu şartların en az birinin yokluğu halinde hukuki işlem bakımından ehliyetsizlik söz konusu olmaktadır. Bu şartlar şöyledir:

1. Ayırt etme gücüne sahip olmak: Kişinin yaptığı işlemlerin anlam ve sonuçlarını kavrayabilme yeteneği olmaktadır. Yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi durumlar bu yeteneği ortadan kaldırabilir. 
2. Ergin olmak: Türk Medeni Kanunu'na göre erginlik, kural olarak 18 yaşın doldurulmasıyla başlamaktadır fakat evlenme veya mahkeme kararıyla da erginlik kazanılabilir. 
3. Kısıtlı olmamak: Mahkeme kararıyla kısıtlanmamış olmak gerekir. Akıl hastalığı, savurganlık, alkol veya uyuşturucu madde bağımlılığı gibi sebeplerle kısıtlama kararı verilebilmektedir.

Hukuki işlem ehliyeti kişiye sözleşme yapma, borçlanma, alım-satım veya bağışlama gibi işlemleri gerçekleştirme ihtarname düzenleme, bir eseri yaratma veya teslim alma gibi hukuki işlemleri gerçekleştirme yetkisi vermektedir. Tam ehliyetsizler kimlerdir ve hukuki işlem ehliyetine sahip olabilirler mi, sorularına vereceğimiz cevap tam ehliyetsizlerin hukuki işlem ehliyeti ve fiil ehliyetinin bulunmadığı olmaktadır. Hukuki işlem ehliyeti olmayan tam ehliyetsizler hiçbir şekilde yasal temsilcileri olmadan hukuki işlem yapamazlar.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedir?

Hukuki ehliyetsizlik, ayırt etme gücü bulunmayan tam ehliyetsizlerin hukuki işlem ehliyetine sahip olmamaları anlamına gelmektedir. Bu noktada kişinin hukuki ehliyetsiz olup olmadığı da halk arasında “Akli Meleke Raporu” olarak bilinen E- İmzalı Erişkinler için Engellilik Sağlık Kurulu Raporu ile belirlenmektedir. Bu rapor ancak ve ancak devlet hastanesinden alınabilen bir rapor türü olmaktadır, bilginize sunmaktayız.

Belirtelim ki akıl hastalığına dair sağlık raporu olmadan vasi tayini mümkün değildir. Tam ehliyetsizler bakımından vasi tayini Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından sağlık raporu alınmadan yapılmamaktadır.

Hukuki ehliyetsiz kabul edilen kişiler bakımından diyebiliriz ki on sekiz yaşından küçükler, akıl hastalığı veya zayıflığı bulunan kişiler, ayırt etme gücünü kaybetmiş olan kişiler olmaktadırlar.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir taşınmazın mülkiyet kaydının hukuka aykırı, usulsüz veya yolsuz bir şekilde düzenlendiği iddiasıyla, bu kaydın iptalinin yapılıp taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi talebiyle açılan bir dava türü olmaktadır.

Ezcümle tapu iptali ve tescil davasının temel amacı tapu kaydının hukuka ve gerçeğe uygun hale getirilmesi olmaktadır.

Tapu iptali ve tescil davası dava türü hakkında daha fazla bilgi edinmek adına bağlantıya tıklayarak Arıkan Avukatlık Bürosu olarak bizden destek alabilirsiniz.

Tapu iptali ve tescil davasının açılması için birçok sebep olabilmektedir. Başlıca sebepler de şunlar olmaktadır:

1. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
2. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası hileli devir
3. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

ç. İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası

1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
2. Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
3. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası

Biz bu makalemize özel olarak tapu iptali ve tescil davasının sebeplerinden olan hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası dava türünü incelemiş olacağız.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Hukuki işlem ehliyeti olmayan bir kişi tarafından yapılan taşınmaz devri işlemi geçersiz bir işlem olmaktadır. Bu noktada hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası bu geçersiz devir işlemine dayanarak tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malik adına yeniden tescilinin talep edildiği bir dava türü olmaktadır.

Hukuki ehliyetsiz kişiler akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü olan kişilerdir ve bu kişilerin yaptığı taşınmaz devir işlemleri de geçersiz olmaktadır. Bu noktada diyebiliriz ki burada “tam ehliyetsiz ne demek?” sorusunun cevabı bakımından diyebiliriz ki tam ehliyetsiz kişiler akıl hastalığı ve akıl zayıflığı olan ya da ayırt etme gücü bulunmayan kişiler olmaktadır. On sekiz yaşından küçük kişiler tam ehliyetsiz değildir sınırlı ehliyetsizlerdendir. Yani doğal olarak tam ehliyetsiz kişiler evet hukuki ehliyetsizdir fakat her hukuki ehliyetsiz (mesela on sekiz yaşından küçükler) tam ehliyetsiz değildir.

Konumuzla ilgili örnek olarak bir Yargıtay Kararı incelemesini doğru bulmaktayız:

“1. Hukuk Dairesi 2014/5278 E. , 2014/6398 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : SİNCAN 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 28/01/2014
NUMARASI : 2012/151-2014/19

Taraflar arasında görülen ehliyetsizlik ve muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali olmazsa tenkis davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-

Dava; ehliyetsizlik ve muris muvazaası hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali, olmazsa tenkis isteğine ilişkindir.
Mahkemece, ehliyetsizlik yönünden davanın kabulüyle, tapu iptali ve tescile karar verilmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, açılan bir iptal davasında ayrıca tescil isteğinde bulunulmamış olması iptal davasının reddi için başlı başına bir sebep teşkil etmez. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek tescil davası açması için davacı tarafa imkan tanımak ve dava açılması halinde her iki davayı birleştirerek karara bağlamaktan ibarettir.
Diğer yandan, sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi halinde de, tapulu bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur ki, böyle bir uygulama, Devletin bütün taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek sicile bağlama yolunda benimsediği (dolu pafta sistemi) genel ilke ile bağdaşmaz.
Somut olayda, davacıların sadece tapunun iptalini istedikleri, tescil isteğinde bulunmadıkları görülmektedir.
Hal böyle olunca, davacılara tescil davası açmaları için önel tanınması ve açıldığı takdirde eldeki dava ile birleştirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması isabetsizdir.
Davalının temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile, hükmün(6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.3.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Davanın Tarafları

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacı taraf taşınmazın önceki kayıt maliki ya da mirasçıları olailecektir. Hukuki ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin hayatta olması durumunda, hukuki ehliyetsizlik durumunun devam etmesi halinde; ona vasi atanmalı ve vasi, vesayet makamından izin alarak dava açmalıdır.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının dayanağu ölen kişinin hukuki ehliyetsizliği ise vefat eden kişinin mirasçıları tarafından dava arkadaşlığına dair kurallar da gözetilerek davanın açılması gerekmektedir. Bu durumda diğer mirasçıların mirasçıların davaya katılımı ve muvafakati olmayacaksa ve tek bir mirasçı davayı açıp takip etmek niyetindeyse, terekeye temsilci atanmasını talep edip tereke temsilcisi vasıtasıyla bu davayı açması gerekmektedir. Tek bir mirasçının kendi başına ve mirastaki payı için bu davayı açması mümkün değildir. Ancak davayı açacak olan mirasçı bakımından, bu davayı esasen mirasçılar arasında bulunmayan bir üçüncü kişiye değil de bir başka mirasçıya karşı açması halinde; bu durumda yalnızca kendi miras payı oranında talepte bulunması mümkün olabilmektedir.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının davalı tarafı ise tapudaki kayıt malikidir. Bu dava malik olmayan kişiye açılamamaktadır, malik olmayan kişiye ancak şartların sağlanması halinde tazminat davası açılabilmektedir.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargılama Süreci ve İspat Yükü

Tapu iptali ve tescil davasında yargılama süreci ve ispat yükü şu şekilde olmaktadır:

1. Davacının yetkili ve görevli mahkemeye dava dilekçesini sunması ve gerekli harçlar ile masrafları yatırması.
2. Davacının hukuki ehliyetsizliğe dayalı olarak tapu kaydının iptali ve taşınmazın kendi adına tescili talebi dilekçe içinde yapılmaktadır.
3. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında ispat yükü davacıya aittir. Yani bu dava kapsamında davacı taraf, taşınmazın mevcut tapu kaydının yolsuz olduğunu ve gerçek hak sahibinin kendisi olduğunu ispat etmek zorundadır.
4. Mahkemenin kişinin hukuki ehliyetini belirlemek amacıyla Adli Tıp Kurumundan rapor talebi.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Üçüncü Kişilerin Hakları

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında üçüncü kişilerin hakları diğer tapu iptali ve tescil davalarından farklı olmaktadır.

Diyebiliriz ki normal şartlarda diğer sebeplere dayanan tapu iptali ve tescil davası bakımından durum şu şekildedir: Türk Medeni Kanunu madde 1020 şöyledir:

“Madde 1020- Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Ve yine Türk Medeni Kanunu madde 1023 gereğince;

“Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Görüldüğü üzere diğer sebeplere dayanana tapu iptali ve tescil davası bakımından “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Hukuki ehliyetsizliğe dayanan tapu iptali ve tescil davasında bu durum farklı olup şu şekildedir: Hukuki ehliyetsiz ile tesis ettiği işlem sonucunda bir taşınmazın mülkiyet hakkını elde eden kişi iyiniyetli olsa bile, yani işlemin diğer tarafının hukuki ehliyetsiz olduğunu bilmiyor olsa bile, onun bu iyiniyeti hukuki ehliyetsiz karşısında korunmayacaktır. Bu noktada bu üçüncü kişi iyiniyetli olsa bile onun sorumluluğuna gidilebilmektedir.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı

Bu tür dava için bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Bu davalarda zamanaşımı söz konusu olmamasının sebebi de bu davanın dayandığı hukuki ehliyetsiz tarafından yapılan işlemin yok hükmünde olmasıdır.

Hukuki ehliyetsiz kişinin gerçekleştirdiği taşınmaz devri yok hükmünde olmaktadır. Bu nedenle de bu davanın bir zamanaşımı süresi söz kanısı değildir.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır. Bu davanın birden fazla taşınmaza ilişkin olarak açılacak olması durumunda, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

Murisin Ehliyetsizliğinin Mirasçılar Tarafından İleri Sürülmesi

Mirasçıları, murisin işlem yaparken hukuki ehliyetsiz olduğuna dair tapu iptali ve tescil davası açabilmektedirler. Bu durumda muris hayattayken de bu dava türünü açabilmektedirler. Şöyle ki hukuki ehliyetsiz olarak işlem tesis eden kişinin yakınları, hukuki ehliyetsiz olan kişinin vefatını beklemeksizin vesayet davası açarak bu kişiye vasi atanmasını sağlayabilmektedirler. Vasi de vesayet makamından izin alarak kısıtlı adına hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.

İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI 2025

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkuller hakkında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair hukuki destek verir.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılmazı konularında hizmet vermektedir.

Arıkan Avukatlık olarak başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.