- İçindekiler -
Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği
Türk vergi sistemi emlak vergisi takdir komisyonu kararına itiraz dilekçesi örneğiçinde önemli bir yere sahip olan emlak vergisinin matrahı hesaplanırken, arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca belirlenen metrekare birim değerleri esas alınmaktadır. Bu değerler, uygulamada “rayiç bedel” olarak adlandırılmaktadır. Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde rayiç bedellerde yaşanan hızlı artışlar, mükellefler üzerinde ciddi ekonomik baskı oluşturmaktadır. 2025 yılında takdir komisyonlarınca yürütülen çalışmalar sonucunda 2026–2029 dönemine ilişkin arsa ve arazi metrekare birim değerleri ilan edilmiştir.
Takdir komisyonu kararları, doğrudan mükelleflerin vergi yükünü etkilediğinden, bu kararların hukuka uygunluğunun denetlenebilmesi ve rayiç bedellerde meydana gelebilecek fahiş artışların yol açacağı hak kayıplarının önlenebilmesi açısından, söz konusu kararlara karşı idari yargı mercilerine başvuru yollarının açık olması büyük önem taşımaktadır.
Dolayısıyla, vergilendirme süreçlerinin adil ve şeffaf biçimde yürütülmesi için her vergi mükellefinin, konut rayiç bedellerine karşı başvurabileceği hukuki yolları öğrenmesi gerekmektedir.
Emlak Rayiç Bedelinin Belirlenmesi
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi uyarınca, emlak rayiç bedelleri dört yılda bir belediye takdir komisyonları tarafından belirlenmektedir. Bu bedellere ilişkin karar, en geç ilgili yılın Haziran ayının son gününe kadar alınarak muhtarlıklar ve belediyeler aracılığıyla ilan edilmektedir. Rayiç bedelin tespitinde; taşınmazın merkezi bölgelere uzaklığı, bulunduğu konum, ulaşım imkânları, meydan, cadde ve sokak özellikleri ile elektrik, yol, su, doğal gaz, kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden yararlanma durumu dikkate alınmaktadır.
İlan edilen bu değerler yalnızca emlak vergisinin değil; tapu harcı, gelir vergisi, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, değerli konut vergisi, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi gibi birçok verginin hesaplanmasında da esas alınmaktadır.
Dolayısıyla, rayiç bedelin belirlenmesinde yapılacak en küçük bir hata dahi hem emlak vergisinin hem de diğer pek çok verginin hatalı tahakkuk ve tahsiline sebebiyet vererek mükellefler açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilecektir.
Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar
Takdir komisyonu kararlarına karşı ilgililerin izleyebileceği yollar şunlardır:
- İlgili Belediyeye İtiraz Dilekçesi Sunmak
Takdir komisyonu tarafından belirlenen rayiç bedeller ilan edildikten sonra, 30 gün süreyle halkın incelemesine sunulmaktadır. Bu süre içerisinde, belirlenen rayiç bedellerin hatalı olduğu kanaatinde olan mükellefler, belediyelerin mali hizmetler müdürlüğü veya emlak şube müdürlüğü nezdinde dilekçe ile itirazda bulunabilirler. Her ne kadar uygulamada belediyelerin bu yöndeki itirazlar üzerine rayiç bedellerde değişiklik yapması sık karşılaşılan bir durum olmasa da, itiraz dilekçesinin sunulması mükellefin olası bir davasürecinde haklılığını destekleyici bir unsur olarak önem taşımaktadır. - Vergi Mahkemelerinde Dava Açmak
Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemelerinde iptal davası açmak başvurulacak bir diğer hukuki yöntemdir. Anayasa Mahkemesi 2011/38 E. 2012/89 K. sayılı 31.05.2012 tarihli kararı ile emlak vergisi mükellefleri de doğrudan dava açma hakkına sahip olmuştur. Dava söz konusu kararın ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, işlemin yapıldığı yer vergi mahkemesinde “iptal davası” olarak açılmaktadır. Fakat dava açma süresinin son günü adli tatile denk geldiği için 2025 yılında 8 Eylül’e kadar dava açılabilecektir.
Ayrıca Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 2022/14 E. 2023/2 K. sayılı ve 15.02.2023 tarihli kararı ile dava açma süresinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar olduğu belirtilmektedir. Dolayısıyla mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkündür. Gayrimenkul Hukuku’na dair detaylı bilgi için tarafımıza sorularınızı iletebilirsiniz.
Ancak hak kaybı yaşanmaması adına ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde (2025 yılı için en geç 8 Eylül’e kadar) dava açılması tavsiye edilmektedir.
Emlak Rayiç Bedeline İtiraz Dilekçe Örneği
…… BELEDİYESİ BAŞKANLIĞINA
İTİRAZ EDEN: …..
VEKİLİ: Av. Erkan Behçet ARIKAN
Fikirtepe Dumlupınar Mah. Özen Sok. No 4A Yenitepe Rezidans
A Blok Daire: 90 Kadıköy / İSTANBUL
KONU :Üsküdar Belediyesi 2026 yılı "Arsalara ait Asgari Ölçüde m2 Birim Değer" tespitine ilişkin Takdir Komisyonu kararına karşı itiraz ettiğimizi belirtir dilekçemizdir.
AÇIKLAMALAR
Müvekkile ait ekte listesi sunulu taşınmazlar için 2026-2027-2028-2029 yılı için belirlenen arsa taşınmaz birim değerinin, güncel piyasa koşullarıyla uyumlu olmadığı ve bölge rayiçlerinin oldukça üzerinde olduğu tarafımızca tespit edilmiştir.
Bu yüksek tespit, tarafımıza tahakkuk ettirilecek emlak vergisinin makul sınırların üzerinde olmasına neden olmakta; ayrıca ilerleyen süreçte gerçekleşebilecek tapu devri, intikal gibi işlemlerde de maddi mağduriyet doğurabilecek niteliktedir.
İçinde bulunduğumuz ekonomik şartlar, vatandaşın alım gücündeki ciddi azalma ve bölgede gerçekleşen güncel satış fiyatları dikkate alındığında, söz konusu rayiç bedelin piyasa gerçeklerinden uzak olduğu görülmektedir. Aynı mahallede bulunan birçok taşınmaz maliki de benzer yönde şikâyetlerini iletmiş durumdadır.
Önceki dönem rayiç bedelin belirlendiği tarihten bugüne kadar geçen süreçte oluşan enflasyon oranları, kişilerin gelir düzeylerinde meydana gelen muhtemel artışlar dikkate alındığında, itiraza konu rayiç bedel artışlarının olağanın çok üzerinde tespit edildiği izahtan varestedir. Anayasamızın 5. maddesinde, devletin temel amaç ve görevleri arasında kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak için gerekli şartları hazırlamayaçalışmak sayılmıştır. Sosyal hukuk devleti, adalet ve hakkaniyet ilkeleri ile bağdaşmayan bu düzenlemenin kabul edilebilir sınırlara çekilmesi gerekmektedir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereğince, emlak vergisinin hesaplanmasında taşınmazın gerçek rayiç bedeli esas alınmalıdır.
Bu sebeple emlak vergisi matrahına esas teşkil eden arsa birim metrekare değerlerine itiraz ediyor ve bu tespitin iptal edilmesini talep ediyoruz.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle, 2026 yılı için belirlenen emlak vergisi matrahına esas teşkil eden arsa birim metrekare değerlerine itiraz ediyor ve bu tespitin düzeltilmesini saygılarımızla talep ediyoruz. 01.09.2025
İtiraz Eden Vekili
Av. Erkan Behçet ARIKAN
TAŞINMAZ LİSTESİ
…. Mahallesi…. ada, …. parsel
Emlak Takdir Komisyonu Kararına İtiraz Zamanaşımı Süresi
Takdir komisyonu kararlarına karşı ilgili kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekmektedir. Ancak emlak vergisi mükellefleri için dikkat edilmesi gereken bir husus bulunmaktadır. Şöyle ki;
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 2022/14 E. 2023/2 K. sayılı ve 15.02.2023 tarihli kararı ile “Asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarına karşı en geç anılan kararların alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği ”ne hükmedilmiştir. Dolayısıyla 2026 ve takip eden yıllar için belirlenen Takdir Komisyonu Kararlarına karşı yılın son günü olan 31.12.2025’e kadar ilgililerin dava açma hakkı bulunmaktadır.
Ancak hak kaybı yaşanmaması adına ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde (2025 yılı için en geç 8 Eylül’e kadar) dava açılması tavsiye edilmektedir.