Gayrimenkul Sertifikaları Nedir ?

GİRİŞ

Gayrimenkul sertifikaları, inşa edilecek ya da inşası devam eden gayrimenkul projelerine yatırım yapmayı sağlayan, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde olan ve Borsa İstanbul'da işlem gören menkul kıymetlerdendir.

Gayrimenkul setifikaları yeni bir yatırım aracı olarak da boy göstermektedir. Özellikle 05.08.2025-08.08.2025 tarihinde talep toplamaları yapılan Damla Kent projesi bu sertifikaların ilk örneklerindendir.

Emlak Konut güvencesiyle Damla Kent projesinden küçük birikimlerle ev sahibi olma imkânı sunan Gayrimenkul Sertifikası' nda talep toplama süreci 05.08.2025-08.08.2025 tarihleri arasında olmaktadır. Halka arz fiyatı 7,59 TL olarak belirlenen sertifikalar, Borsa İstanbul'da "DMLKT" işlem koduyla, ilgili tarihlerde işlem görmekteydi.

İstanbul Başakşehir’ de hayata geçirilen Damla Kent Projesi; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından hayata geçirilmiştir. Damla Kent Projesinde, Gayrimenkul Sertifikası modeliyle; küçük paylarla yatırım imkânı sunulduğunu söyleyebiliriz.

Gayrimenkul Sertifikası nedir ?

Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul projelerinin küçük paylara bölünmesiyle oluşan bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul sertifikası, devam eden veya başlamış olan gayrimenkul projesinin; bağımsız bölümlerinin küçük birimlere ayrılmasıyla oluşan o küçük birimlerdir. Yani o küçük birimlerden her biri bir sertifikadır.

Gayrimenkul sertifikaları, Gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracı olmaktadır.

Gayrimenkul sertifikaları varlığa dayalı bir yatırım aracı olmaktadırlar ve her bir sertifika belirli bir alan birimini (m2, dm2, cm2 vb.) veya parasal bir birimi (1 TL, 10 TL, 100 TL vb.) temsil etmektedir.

Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller bakımından diyebiliriz ki bu gayrimenkuller açısından, örneğin 0-200 TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm kesimlerinin yatırım yapabilmesine imkân verilmektedir. Ancak projeden konut almak isteyen bir yatırımcı da yeterli sertifika toplayarak istediği konutu satın alabilmektedir.

Faiz hassasiyetini destekleyen bir yatırım aracıdır. Getirileri faize dayalı olmayan bir üründür. Halka arzdan ve tali edimde toplanan fonlar ihraççının tercihi çerçevesinde faizsiz finans prensiplerine uygun olarak değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul sertifikaları ihracına konu bağımsız bölümler ile ihraçtan elde edilen fonlar bakımından bunlar; 

• Amacı dışında tasarruf edilemez,
• Haczedilemez,
• Teminat gösterilemez, 
• İflas masasına dâhil edilemez,
• Rehnedilemez,
• Bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı da verilemez.

Gayrimenkul sertifikasının amacı nedir? 

Gayrimenkul setifikalarının amacıysa; gayrimenkul sektörüne organize piyasalarda alternatif bir finansman ve yatırım aracı sunmak ve konut edindirmenin yanısıra tek başına bir gayrimenkul alacak kadar birikimi olmayan fakat gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıyı yatırıma ortak etmektir.

Gayrimenkul Sertifikasının Sahip Olmadığı Özellikler

Bu özellikleri şöyle açıklayabiliriz:

• Bitmiş proje için kullanılabilen bir sertifika değildir.
  
  Bitmiş projelerin satışında kullanılmaz, sadece devam eden veya başlayacak projelere yönelik olarak ihraç edilebilir.
  
  
• Sabit getirili yatırım aracı değildir.
  
  Sabit getirili yatırım aracı değildir, gayrimenkul fiyatlarında olduğu gibi Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikanın değeri piyasa koşullarına göre artabilir ya da azalabilir. Getirisinde istikrar olduğu söylenemez.
  
  
• Vadeli yatırım aracıdır.
  
  Vadesi olan bir yatırım aracıdır, proje bittiğinde ya tapuya çevrilecektir ya da önceden ilan edilen yönteme göre hesaplanan değerinden nakde dönüştürülecektir. 

Gayrimenkul Sertifikalarının Sunduğu Yatırım Seçenekleri:

1. Konut Edinme Hakkı (Asli Edim): Yeterli sertifikaya sahip olanlar doğrudan daire sahibi olabilmektedirler.
   
   
2. Nakit Kazanma Hakkı (Tali Edim): Ev almak istemeyen yatırımcılar, sertifikalarını nakit ödeme karşılığında satarak kazanç sağlayabilecektirler 
   
   
3. Borsada Alım Satım İmkanı: Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görebileceği için, yatırımcılar bu sertifikaları alıp satarak piyasa fiyatlarına göre kâr elde edebileceklerdir.