Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Uygulamada tapuda haksız, yolsuz, hukuksuz tescil durumlarında en çok başvurulan kanun yolu tapu iptali ve tescil davası olmaktadır. Bu noktada tapu iptali ve tescil davasının başlıca sebeplerinden biri de kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası olmaktadır. 

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkuller hakkında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair hukuki destek verir.

Arıkan Hukuk Bürosu’nun ana çalışma alanlarından biri olan “gayrimenkul hukuku”, gerek mülkiyetin devri ilişkileri gerekse kira, ipotek, ayni hak tesisi, imar ve inşaat gibi işlemlere konu olması sebebiyle bir çok hakkın korunması ve kurulmasını gerektiren bir hukuk dalıdır. Taşınmaz Hukuku alanı, kendi içinde hak kurulumu ve devri kolay olsa da hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından uzmanlık isteyen bir alandır. Büromuz uzman ekibi ile gerek hakların kurulması, gerekse devri, gerekse açılacak ve süren davalar konusunda yargılama sürecinin yeniden ele alınması ve davanıza özel mütalaa yazılmazı konularında hizmet vermektedir.

Başlıca Hizmetlerimiz: 

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve inşaat Hukukuna dair sözleşmelerin, ana yüklenici ve taşeron ilişkilerini düzenleyen sözleşmelerin hazılanması,
• Site Yönetimi, Toplu Yapı Yönetimi Kurulması ve Mevcut Yönetimlere Danışmanlık Hizmeti Verilmesi
• Gayrimenkullerin Alım ve Satımında Hukuki Güvence ve Danışmanlık Desteği
• Kentsel Dönüşüm sürecinde yıkımdan, anahtar teslimine kadar tüm sürecin yönetilmesi,
• Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılarda Hızlı Pay ve Taşınmaz Satışı hizmetleri
• Tapu İptal Davası ve Tapu Tescil Davası hakkında dava vekilliği ve uzman danışmanlık desteği
• Gayrimenkul Ortaklığının Giderilmesi ve Ecrimisil Alacaklarının Tahsili
• Kira Sözleşmelerinin Avukat Eşliğinde Hazırlanması
• Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
• İşyeri Devri ve Kira Sözleşmelerinin Devri ilişkilerinin hukuki güvence ile yapılması
• Şufa(Önalım) Hakkının Kullanılması ve Şufa İleri Sürülmesi Halinde Savunma İle Tarafların Temsil Edilmesi
• Yabancıların Mülk Edinmesi Sürecinde Avukat güvencesi ile danışmanlık verilmesi
• Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
• İpotek, Ayni Hak, İrtifak Hakkı, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tesisi
• İmar Planı Değişikliklerinde İdari Yargıda İtiraz Süreçleri 
• Tarla vasfındaki taşınmazların imar izni alınması hizmetleri
• Riskli Yapılarda Pay Satışı
• Tarım İcar sözleşmelerinin hazırlanması
• Toprak Kanunu gereğince imar yasağı olan tarım arazileri hakkında imar izinlerinin alınması
• Yatırım, İşletme veya İkamet amaçlı taşınmaz almak isteyenler için ipotek, haciz, imar problemi, yasal ve idari problemler konusunda risk analiz raporu hazırlanması.

Tapulu Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması Mümkün Mü?

Türk Medeni Kanunu’nda kazandırıcı zamanaşımı madde 712’de düzenlenmektedir. İlgili madde şu şekildedir:

“Olağan zamanaşımı

Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

İlgili maddeye göre tapuya kayıtlı bir taşınmazın tapu kütüğüne malik olarak yazılması halinde bu kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Yine Türk Medeni Kanunu madde 713’te olağanüstü zamanaşımı düzenlenmektedir ve bu madde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası konusunun hukuki temelini oluşturmaktadır. İlgili madde şöyledir:

“Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)[34] hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.[35]

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.”

Maddeye göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilmektedir.

Kazandırıcı zamanaşımı oluşabilmesi için tapuya tescili istenecek taşınmazın herhangi bir sahibinin olmaması gerekmektedir.

Konumuzla ilgili örnek bir Yargıtay Kararı incelemeyi doğru bulmaktayız. İlgili karar şöyledir:

“(Kapatılan)16. Hukuk Dairesi 2009/945 E. , 2009/1516 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında genel kadastro ile oluşan tapunun, tapu kaydına dayanarak açılan iptali davası sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı, inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Kadastro sırasında 101 ada 955 parsel sayılı 3594,21 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle ... oğlu ..., 101 ada 956 parsel sayılı 12262.38 m2 yüzölçümündeki taşınmaz kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle ... oğlu ... adına tespit ve ...’in açtığı davanın reddedilmesinden sonra hükmen 30.05.2008 tarihinde tescil edilmiştir. Davacı ..., 24.06.2008 tarihli dava dilekçesi ile tapu kaydı, vergi kaydı ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak çekişmeli taşınmazların tapu kaydı hissedarları adına tescili istemiyle tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 12.03.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.

16. Hukuk Dairesi 2016/2891 E. , 2018/6625 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL, TAZMİNAT


Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı, inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
... sonucu .... Mahallesi çalışma alanında bulunan 482 ada 81 parsel sayılı 26.049,62 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz tapu kaydı, satın alma ve kazandırıcı zamanaşamı zilyetliği nedeniyle.... adına, 482 ada 84 parsel sayılı 3.379,56 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz irsen intikal, taksim ve kazandırıcı zamanaşamı zilyetliği nedeniyle ... adına tespit ve tescil edilmiştir. 482 ada 84 parsel maliki ... kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak çekişmeli 107 ada 81 parsel sayılı taşınmaza yönelik olarak tapu iptali ve tescil ile kendisine ait parseldeki ağaçların kesilmiş olması nedeniyle tazminat istemiyle, 482 ada 81 parsel maliki ... ise tapu kaydı ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak çekişmeli 107 ada 84 parsel sayılı taşınmaza yönelik olarak tapu iptali ve tescil istemiyle ayrı ayrı dava açmışlardır. Mahkemece dava dosyaları birleştirilerek yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı/davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davacı ...’ın, çekişmeli 482 ada 81 parsel sayılı taşınmaza yönelik tapu iptal ve tescil davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları bakımından yapılan incelemede; Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,
2- Davacı ...’ın, davalı ...’ya yönelik tazminat davası bakımından yapılan incelemede; davacı ... davalı ... aleyhine 05.05.2003 tarihli dilekçe ile; kendisine ait taşınmazdaki kavak ağaçlarını haksız olarak kestiği, ağaçların kesilmesi nedeniyle zarara uğradığı ve meydana gelen zararı tazmin edilmesi gerektiği iddiası ile tazminat davası açmıştır. Buna ilişkin dava dosyası tapu iptali ve tescil davası ile birleştirilmiş ancak mahkemece söz konusu tazminat davası hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamıştır. Birleşen tazminat davası hakkında hüküm kurulmaması isabetsiz olup, davacı vekilinin temyiz itirazları bu nedenle yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 14.11.2018 gününde oybirliğiye karar verildi.”

Taşınmazın maliki tapu kütüğünden anlaşılamayorsa veya en az yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse ise taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilmektedir. Yani maliki olmayan bir taşınmazda olduğu gibi maliki olsa dahi tapu kütüğünden anlaşılamayan veya maliki hakkında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımının başlangıcından önce bir tarihte gaiplik kararı verilen taşınmazlar hakkında da kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davasıaçılabilmektedir.

Malikin kimliğinin belli olmadığı durumlar söz konusudur ve bu durumlar şu şekildedir:

• Tapu kütüğünde yapılan incelemede mülkiyet hakkına kimin sahip olduğunun anlaşılamaması.
• Tapu kütüğünde taşınmazın kayıtlı olmasına rağmen malik kısmı boş veya silinmişse.
• Tapu kütüğünde bir malikin var olduğunun görülmesine rağmen böyle bir kişinin hiç yaşamamış olması veya bu kişinin kaydının hiçbir yerde bulunamaması.
• Malik isminin genel yazılmış olması ve kimin malik olduğunu net olarak gösterememesi.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası nasıl açılır

Bu dava hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken gaip kişinin mirasçılarına karşı açılan bir dava olup davada görevli ve yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. 

Bu noktada ilgili maddede de bahsedilen tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, bu davayı açabilmektedir. Bu davayı açmak için dilekçe ile beraber taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur ve harç ücretlerinin de yatırılması ile birlikte mahkeme davayı ikame etmeye başlar.

Yargılama süresi boyunca mahkeme, talebinizin hukuka ve gereceğe uygunluğunu inceleyecektir. Ve mahkeme bunun için de talebinize konu taşınmazın malikinin belli olup olmadığının, tapu sicilleri, arşivler, nüfus kayıtları, gaiplik kararları gibi kaynakların incelenmesini yapacaktır.

Mahkeme tarafından davanın konusu bir yerel yazılı yayın organı ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde kullanılan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa olmak üzere ilan edilir. Bu durumdan sonra mahkeme tarafından yapılacak son ilan tarihinden başlamak üzere üç ay içerisinde yukarıda anılan dava koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden kimse bulunmaz ya da itiraz eden olsa dahi mahkemece itirazı yerinde görülmez ve davacı kişinin iddiası bu süre içerisinde ispata ermiş olursa hakim tarafından tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verilecektir.

Yargılama sürecinde davalılar veya dava konusuna itiraz eden kimseler davaya katılmak suretiyle tapunun kendi adlarına tescil edilmesini de isteyebilmektedirler. Bu durumda mehkeme davacının talebini incelediği gibi sonradan yapılan bu talepleri de inceler. Mahkemenin vereceği tescil kararının içinde ilgili taşınmazın niteliklerini belirten bir de krokisi bulunmalıdır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Dilekçe Örneği:

ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI :

VEKİLİ :

DAVALI : Maliye Hazinesi’ne izafeten Adana Mal Müdürlüğü

DAVA : Tapu İptali ve Tescil

KONU : Davacıya ait olan ancak kadastro çalışmaları sırasında maliye hazinesi adına tescil gören “Adana İli, Seyhan İlçesi, X Parsel, 20.000,00 m2” taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi talebidir.

HARCA ESAS DEĞER : 1.000,00 TL

AÇIKLAMALAR : Dava konusu taşınmaz 30 yıldan uzun süredir müvekkilimin zilyetliğindedir. Müvekkilim bu taşınmazı tarım arazi olarak kullanmaktadır. Taşınmaz tarla vasfında olduğu halde kadastro çalışmaları sırasında Ham Toprak olarak kaydı yapılmıştır. Dava konusu taşınmaz üzerinden çok uzun zamandan beri tarım yapmaktadır. Taşınmaz üzerinde keşif yapılması halinde de görüleceği gibi eğimi son derece düşük ve toprak derinliği yüksek ve tarıma son derece elverişlidir.

Dava konusu taşınmaza bitişik komşu olan Karakaya Köyü .. Ada .. PArsel sayılı taşınmazda müvekkilim hissedardır. Kendi hissedar olduğu taşınmazı ile bütünlük arz eden bu taşınmazın hali olarak değerlendirilmesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Kadastro çalışmaları sırasında sehven bu şekilde kaydedilmiş olabileceğini düşünüyoruz. Taşınmaz ayrıca Karakaya Köyü 101 Ada 1 Parsel olarak kayıtlı orman parseli ile de komşudur.

Dava konusu taşınmaz ile ilgili müvekkilim için ecrimisil tahakkuku da yapılmıştır. Müvekkilim uzun yıllardan beri taşınmazda fiili ve hukuki olarak zilyettir. Bu husus yapılacak keşif, dinlenecek tanık beyanları, bilirkişi incelemelerinde ve yine taşınmazın çekilen hava fotoğraflarının da keşifte uygulanması suretiyle açıklığa kavuşturulacaktır.

Açıklanan nedenlerle taşınmazın tapu kaydının iptali ve müvekkilim adına tapuda tesciline karar verilmesi için iş bu davanın açılması zorunluluğu hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : MK, BK HMK ve sair her türlü yasal delil.

HUKUKİ DELİLLER : X Parsel sayılı taşınmaz tapulama kayıtları, X Parsel sayılı taşınmaza ait tapulama tutanağı ve tapu kayıtları, Tanık, Yemin, Keşif, Bilirkişi İncelemesi, Mahalli Bilirkişiler, Köy Muhtarlarının beyanları, Vergi Kayıtları, Tapu Kayıtları ve mukabil delil hakkımız saklı kalmak üzere her türlü yasal delil.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda açıklanan ve resen görülecek nedenlerle, davanın kabulüne,

1-) Dava konusu taşınmaz Orman Parseli ile komşu olduğundan davanın Orman Genel Müdürlüğüne ihbarına,

2-) ‘X Parsel, 20.000,00 m2 taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkilim adına tapuya kayıt ve tesciline,

3-) Yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygı ile vekâleten arz ve talep ederim.

EK : Vekaletname