📌 Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 724 uyarınca açılan Malzeme Sahibine Arsa Mülkiyetinin Verilmesi (temliken tescil) davası; bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının arsasına iyiniyetle ve arsa sahibinin rızası olmaksızın yapı yapması halinde, yapı değerinin arsa değerinden açıkça fazla olması ve arsa sahibine uygun bir bedel ödenmesi şartıyla, taşınmaz mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini sağlayan bir tapu iptali ve tescil davasıdır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan bu dava, kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; ancak aşırı gecikme halinde TMK m. 2 (hakkın kötüye kullanılması) itirazı gündeme gelebilir. Harici satışlar, imar ifraz kabiliyeti, arsa sahibinin tutumu, bedelin depo edilmesi ve üçüncü kişilerin iyiniyet/kötüniyet durumları davanın seyrini doğrudan belirler.
İçindekiler
- Haksız Yapı Nedir ve Temliken Tescil İsteme Hakkının Niteliği
- TMK 724 Temliken Tescil Davasında Taraflar (Davacı ve Davalı Sıfatı)
- "Başkasının Malzemesi" ve "Açıkça Fazla Değer" Kriterleri
- Karşı Tarafın (Arsa Sahibinin) Tutumları ve Hukuki Sonuçları
- Malzeme Sahibinin Tapu İptal ve Tescil İsteyebilmesinin Şartları Nelerdir?
- Bedelin Depo Edilmesi: Dava Şartı Niteliğindeki Usuli Zorunluluk
- Temliken Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
- Pratikte Avukatların ve Vatandaşların En Çok Karşılaştığı Tartışmalı Sorunlar
- TMK 724 Davalarında İmar Mevzuatı ve Kaçak Yapı Engeli
- Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişilerin Durumu: İyiniyetli ve Kötüniyetli 3. Şahıslar
- Tapuda Süreç Nasıl İşler? İhtiyati Tedbir ve Geçici Tescil Şerhi
- TMK 724 Davalarında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var Mıdır?
- İspat Yükü ve Yargıtay'ın Temliken Tescil Davalarında Uyguladığı Değerlendirme Metodu
- Sıkça Sorulan Sorular
- Sonuç
Haksız Yapı Nedir ve Temliken Tescil İsteme Hakkının Niteliği
TMK m. 724'ten doğan temliken tescil hakkı, arsa sahibine karşı ileri sürülen nispi (şahsi) nitelikte, yenilik doğurucu bir talep hakkıdır; mahkemenin vereceği inşai kararla ayni hakka dönüşür.
Gayrimenkul hukukunda haksız yapı (haksız inşaat), malzeme sahibinin, arazisinde yapı yaptığı kişiyle arasında geçerli bir ayni hak (üst hakkı vb.) veya şahsi hak (kira, kullanım ödüncü sözleşmesi vb.) bulunmaksızın ya da var olan hakkın sınırlarını aşarak kalıcı nitelikte bina meydana getirmesidir. TMK m. 718 uyarınca normal şartlarda arazi üzerindeki yapı, arazinin mülkiyetine tabi olur (bütünleyici parça ilkesi).
İşte bu noktada TMK m. 724 temliken tescil isteme hakkı devreye girer. Bu hakkın niteliği bakımından iki noktanın birbirine karıştırılmaması gerekir:
- Nispi (şahsi) haktır: Malzeme sahibi bu hakkı tapu müdürlüğüne başvurarak tek taraflı kullanamaz; ancak arsa sahibine ve kötüniyetli haleflerine karşı ileri sürebilir.
- Yenilik doğurucu (inşai) dava ile kullanılır: Mahkeme kararı mevcut bir hakkı tespit etmez; yeni bir hukuki durum yaratır ve mülkiyeti malzeme sahibine geçirir. TMK m. 705/2 uyarınca mülkiyet, mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescilden önce kazanılır; tapudaki tescil açıklayıcı niteliktedir.
Doktrinde bu hakkın eşyaya bağlı borç niteliği taşıyıp taşımadığı tartışmalıdır. Yargıtay uygulaması, hakkın taşınmazı kötüniyetle devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebileceğini kabul ederek sonucu itibarıyla eşyaya bağlı borç benzeri bir etki tanımaktadır.
TMK 724 Temliken Tescil Davasında Taraflar (Davacı ve Davalı Sıfatı)
Davanın sübjektif ve objektif şartlarının incelenebilmesi için husumetin doğru kişilere yöneltilmesi şarttır:
- Davacı Sıfatı (Aktif Husumet Ehliyeti): Yapıyı kendi malzemesiyle, kendi bütçesi ve emeğiyle inşa eden kişi (malzeme sahibi) davacıdır. Malzeme sahibi vefat etmişse, mirasçıları da halefiyet yoluyla bu davayı açma hakkına sahiptir.
- Davalı Sıfatı (Pasif Husumet Ehliyeti): Dava tarihinde tapuda arsa sahibi olarak görünen kişi veya kişilere karşı açılır. Eğer taşınmaz dava sürecinde veya hemen öncesinde kötü niyetle devredilmişse, tapuyu devralan yeni maliklere de husumet yöneltilir.
"Başkasının Malzemesi" ve "Açıkça Fazla Değer" Kriterleri
Kanun metninde geçen "başkasının malzemesi" ifadesi, arsa sahibi dışındaki bir kişinin; tuğla, çimento, demir, işçilik ve finansal birikim gibi unsurları kullanarak yabancı bir taşınmaz üzerinde kalıcı ve bütünleyici parça (mütemmim cüz) niteliğinde bir yapı meydana getirmesini ifade eder.
Değer Karşılaştırmasında Sabit Bir Oran Yoktur
TMK m. 724'ün lafzında "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla ise" ifadesi yer alır. Kanun hiçbir matematiksel oran öngörmemiştir ve Yargıtay içtihatlarında da sabit bir yüzde eşiği benimsenmemiştir. Uygulamada zaman zaman dile getirilen "1'e 2 oranı" veya "%200 kuralı" şeklindeki ölçütlerin mevzuatta ve yerleşik içtihatta karşılığı bulunmamaktadır.
Aranan şey, iki değer arasında bariz, göze çarpan ve tartışmaya yer bırakmayan bir orantısızlıktır. Bu değerlendirme;
- Dava tarihindeki objektif rayiç değerler esas alınarak,
- Arsanın çıplak (yapısız) değeri ile yapının objektif değeri karşılaştırılarak,
- İnşaat mühendisi, mimar ve emlak değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyeti raporu üzerinden,
hakim tarafından somut olayın koşullarına göre takdir edilir. Değerler birbirine yakınsa veya yapı değeri arsa değerini sınırlı ölçüde aşıyorsa "açık fazlalık" şartı gerçekleşmemiş sayılır; ancak bu sınırın nerede başladığı önceden sabit bir yüzdeyle ifade edilemez.
Kısmi Tescil İmkanı (TMK m. 724/2)
TMK m. 724/2 uyarınca hakim, durum ve koşulları değerlendirerek arazinin tamamının veya bir kısmının malzeme sahibine verilmesine ve bundan doğacak zararın giderilmesine karar verebilir. Yani tescil talebi her zaman "ya hep ya hiç" niteliğinde değildir; kısmi tescil de mümkündür.
Karşı Tarafın (Arsa Sahibinin) Tutumları ve Hukuki Sonuçları
İnşaat sürecinde ve sonrasında arsa sahibinin sergilediği tutum, davanın temel taşı olan "iyiniyet" unsurunu doğrudan biçimlendirir ve tapu kaydının kaderini belirler:
- Sessiz Kalma ve Seyretme (Zımni Rıza): Arsa sahibi inşaatın yapıldığını bildiği, her gün gördüğü halde hiçbir hukuki veya fiili müdahalede bulunmazsa, bu durum "zımni (örtülü) rıza" niteliğindedir. Arsa sahibinin bu pasif tutumu, malzeme sahibinin iyiniyet iddiasını güçlendirir.
- İtiraz Etme ve İhtar Çekme: Arsa sahibi inşaatın başında veya devamı sırasında noter aracılığıyla ihtar çekmiş, şantiyeye müdahale etmiş ya da elatmanın önlenmesi davası açmışsa, malzeme sahibinin iyiniyeti bu tarihten itibaren ortadan kalkar. İhtar tarihinden sonra sürdürülen inşaat bakımından iyiniyetten söz edilemez ve kural olarak temliken tescil talebi reddedilir.
- Muvazaalı (Danışıklı) Devir Tutumu: Arsa sahibi, malzeme sahibinin dava açacağını anladığı an taşınmazı alelacele akrabalarına veya tanıdıklarına tapuda devredebilir. Arsa sahibinin bu kötüniyetli tutumu, açılacak tapu iptali ve tescil davasında devralan üçüncü kişinin kötüniyetinin (TMK m. 1024) ispatı bakımından güçlü bir emare oluşturur.
Malzeme Sahibinin Tapu İptal ve Tescil İsteyebilmesinin Şartları Nelerdir?
Davanın kabulü için (i) malzeme sahibinin iyiniyetli olması, (ii) yapının arazi sahibinin rızası olmaksızın yapılmış olması, (iii) yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması ve (iv) arazi sahibine uygun bir bedel ödenmesi şarttır.
TMK m. 722, 723 ve 724 birbirini tamamlayan bir sistem oluşturur:
TMK m. 722 – Genel kural: Bir kimse kendi malzemesini başkasının arazisinde kullanırsa, malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Malzeme sahibi, aşırı zarar doğurmaması ve giderinin arazi sahibince karşılanması koşuluyla malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
TMK m. 723 – Tazminat: Malzemenin sökülüp kaldırılması istenmiyor veya mümkün değilse, arazi sahibi malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Kötüniyetli malzeme sahibine ödenecek tazminat, yapının arazi sahibi için taşıdığı en az değeri geçmez.
TMK m. 724 – İstisna (temliken tescil): Aşağıdaki dört unsur birlikte gerçekleşirse mülkiyet malzeme sahibine devredilir:
- Malzeme sahibinin iyiniyetli olması (sübjektif şart) — Malzeme sahibi, arazinin mülkiyetinin kendisine ait olduğuna veya ileride kendisine devredileceğine haklı bir sebebe dayanarak (harici satış sözleşmesi, arsa sahibinin açık rızası vb.) inanarak inşaata başlamış olmalıdır. İyiniyet, inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar süreklilik göstermelidir. İnşaatın ortasında arsanın başkasına ait olduğunu öğrenip inşaata devam eden kişi, bu tarihten sonra iyiniyetli sayılmaz (TMK m. 3).
- Yapının, arazi sahibinin rızası olmaksızın yapılmış olması — Bu, iyiniyet şartından ayrı bir unsurdur. Arazi sahibi inşaata açıkça izin vermiş ve taraflar arasında geçerli bir hukuki ilişki (üst hakkı, kira, ortaklık vb.) kurulmuşsa, ortada TMK m. 724 anlamında bir haksız yapı değil, o hukuki ilişkiden doğan bir uyuşmazlık vardır. Zımni rıza (sessiz kalma) ise ayrı bir kategoridir ve iyiniyeti güçlendiren bir olgu olarak değerlendirilir.
- Yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması (objektif şart) — Yukarıda açıklandığı üzere sabit bir orana değil, bariz ve göze çarpan bir orantısızlığa dayanır. Bilirkişi heyeti raporu ile netleştirilir.
- Uygun bir bedelin ödenmesi — Arazi sahibine, arazinin dava tarihindeki çıplak rayiç bedeli ödenir.
Bedelin Depo Edilmesi: Dava Şartı Niteliğindeki Usuli Zorunluluk
Bilirkişi heyetince belirlenen arsa bedelinin, davacı malzeme sahibi tarafından mahkeme veznesine veya mahkemenin göstereceği banka hesabına yatırılması (depo edilmesi) zorunludur.
Mahkeme, bedelin depo edilmesi için HMK m. 94 uyarınca kesin süre verir. Kesin süreye rağmen bedel depo edilmezse:
- Tapu iptal ve tescil talebi reddedilir,
- Davacı terditli talepte bulunmuşsa, yalnızca tazminat (TMK m. 723 / sebepsiz zenginleşme) yönünden karar verilir,
- Terditli talep yoksa davacı yeni bir dava açmak zorunda kalır.
Bu nedenle, dava açılmadan önce davacının bedeli depo edebilecek fiili ödeme kapasitesinin bulunup bulunmadığı mutlaka değerlendirilmelidir.
Temliken Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
TMK 724 davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi; kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
6100 sayılı HMK m. 2 uyarınca, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Temliken tescil davaları da malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Görev kuralları kamu düzenindendir ve mahkemece resen gözetilir.
Yetki kuralı ise HMK m. 12 gereğince kesin yetkidir ve taraflarca yetki sözleşmesiyle değiştirilemez: Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Yapı birden fazla imar parseline tecavüzlü ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava yürütülebilir.
Pratikte Avukatların ve Vatandaşların En Çok Karşılaştığı Tartışmalı Sorunlar
Harici Satış Sözleşmesi (Notersiz/Tapusuz) ile Alınan Arsalarda İyiniyet
Vatandaşlar arasında arsanın muhtarlık senedi veya adi yazılı harici satış sözleşmesiyle devredilmesi ve üzerine inşaat yapılması sık rastlanan bir durumdur. Resmi şekil şartına (noterde düzenleme veya tapuda resmi senet) uyulmadığı için bu sözleşmeler mülkiyeti doğrudan devretmez. Ancak Yargıtay'ın yerleşik kriterlerine göre, arsanın zilyetliği (fiili kullanımı) harici sözleşmeyle malzeme sahibine teslim edilmişse ve arsa sahibi inşaatın yapılmasına uzun yıllar sessiz kalmışsa, malzeme sahibinin subjektif iyiniyetli olduğu kabul edilir.
Arsa Sahibinin Sessiz Kalması (Zımni Rıza) ve Bekleme Süresi
İnşaat faaliyetleri devam ederken arsa sahibinin durumu görmesine rağmen hiçbir itirazda bulunmaması, hukuken "zımni (örtülü) rıza" niteliğindedir. Bu durum, davacının iyiniyet iddiasını ciddi ölçüde güçlendirir. Aksine, arsa sahibi inşaatın başında ya da devamı sırasında noter vasıtasıyla ihtar çekmiş veya elatmanın önlenmesi davası açmışsa, malzeme sahibinin iyiniyetli olduğundan bahsedilemez.
İmar Parçalanması (İfraz) Kabiliyeti Eksikliği
Pratikte en çok gözden kaçan ve davaların reddine neden olan en büyük engel ifraz sınırıdır. Büyük bir arazinin sadece belirli bir kısmına ev yapılmışsa, mahkemenin o evin altındaki arsayı ana taşınmazdan ayırıp (ifraz edip) tescil edebilmesi gerekir. Eğer ilgili belediye veya imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü sınırı ya da tarım arazilerinin bölünmesi yasağı gibi nedenlerle o arsanın bölünmesine izin vermiyorsa, yapı ne kadar değerli olursa olsun tapu tescil talebi reddedilir.
Hak Kaybını Önlemek İçin Davanın "Terditli" (Kademeli) Açılması Zorunluluğu
Uygulamada yapılan en büyük usuli hata, dava dilekçesinde sadece "Tapu İptal ve Tescil" talep edilmesidir. Mahkeme imar veya ifraz engeli nedeniyle tescil talebini reddettiğinde, davacının inşaat maliyetini geri alabilmesi için yeni bir dava açması gerekir. Bu hak kaybını ve zaman kaybını önlemek adına dava terditli (kademeli) açılmalıdır:
"Öncelikle TMK 724 uyarınca tapu iptal ve tesciline, imar veya diğer yasal engeller nedeniyle bu mümkün olmadığı takdirde sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca malzeme ve yapı bedelinin tazminine..."
TMK 724 Davalarında İmar Mevzuatı ve Kaçak Yapı Engeli
İmar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkım kararı olan yapılar için TMK 724 uyarınca tapu iptal ve tescil kararı verilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, temliken tescile konu edilecek yapının mutlaka yasalara ve imar mevzuatına uygun olması gerekir. Kamusal nitelikteki imar kuralları saklı tutulduğundan, kaçak yapı niteliğinde olan, korunması mümkün olmayan ve hakkında yıkım kararı bulunan binalar için ekonomik değer koruması ilkesi işletilemez. Yapı imar parseline dönüştürülebilir durumda veya ruhsatlandırılabilir nitelikte ise mahkeme davacıya eksiklikleri gidermesi için süre tanır; aksi halde dava reddedilir.
Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişilerin Durumu: İyiniyetli ve Kötüniyetli 3. Şahıslar
Dava açılmadan önce veya dava sırasında, taşınmazın tapuda bir üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, mülkiyetin kaderi tamamen bu üçüncü kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olup olmamasına göre şekillenir:
İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK m. 1023)
Tapu kütüğündeki tescile güvenerek taşınmazı satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları TMK 1023 uyarınca korunur ve onlara karşı tescil istenemez.
Üçüncü şahıs, arsa ile malzeme sahibi arasındaki ihtilafı bilmiyorsa, inşaatın haksız bir şekilde başkasının arsasına yapıldığından habersizse ve tapu sicilindeki kayda güvenerek arsayı satın almışsa iyiniyetli kabul edilir. Bu durumda TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin mülkiyet hakkı mutlak olarak korunur. Mahkeme iyiniyetli üçüncü kişinin tapusunu iptal edemez. Malzeme sahibinin tescil talebi reddedilir ve dava eski arsa sahibine karşı tazminata dönüşür.
Kötüniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK m. 1024)
Üçüncü şahıs, arsa sahibinin akrabasıysa, aynı bölgede yaşayıp arsadaki ihtilaflı inşaat durumunu ve tarafların tartışmalarını biliyorsa veya arsayı piyasa rayicinin çok altında bir bedelle muvazaalı (danışıklı) olarak devralmışsa kötüniyetli sayılır. TMK m. 1024 uyarınca, bağlayıcı olmayan veya yolsuz bir tescili bilen ya da bilmesi gereken üçüncü kişilerin tapu kaydı korunmaz. Bu durumda mahkeme kötüniyetli üçüncü kişinin tapusunu iptal eder ve malzeme sahibi adına payı oranında tesciline karar verir.
Tapuda Süreç Nasıl İşler? İhtiyati Tedbir ve Geçici Tescil Şerhi
Dava açıldığı an, arsa sahibinin taşınmazı iyiniyetli görünen bir üçüncü kişiye devrederek davayı sonuçsuz bırakma riski yüksektir. Taşınmaz, TMK m. 1023 korumasından yararlanan bir üçüncü kişiye geçtiğinde tescil talebi fiilen imkansızlaşır.
Kullanılabilecek Hukuki Araçlar
İhtiyati Tedbir (HMK m. 389 vd.)
Dava dilekçesiyle birlikte, "taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi" amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Tedbir kararı tapu kütüğüne işlendiğinde taşınmazın devri fiilen engellenir; tedbire rağmen yapılan devirler davacı yönünden sonuç doğurmaz. Mahkeme HMK m. 392 uyarınca teminat isteyebilir; HMK m. 390/3 uyarınca yaklaşık ispat şartının karşılanması gerekir.
Geçici Tescil Şerhi (TMK m. 1011–1012)
İddia edilen ayni hakkın güvence altına alınması amacıyla hakim kararıyla tapu kütüğüne geçici tescil şerhi verilebilir. TMK m. 1012 uyarınca hakim, tarafları dinleyerek veya dinlemeksizin şerhe karar verir. Bu şerh, sonradan tescil edilecek hakkın şerh tarihinden itibaren hüküm ifade etmesini sağlar. Böylece şerhten sonra taşınmazı devralan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Terminolojik Uyarı
Tapu mevzuatında "davalıdır şerhi" adı altında bir şerh türü bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne işlenebilecek koruyucu kayıtlar, yukarıda belirtilen ihtiyati tedbir kararı ve TMK m. 1011 uyarınca geçici tescil şerhidir. Dava açıldığına dair bilgi tapu müdürlüğüne bildirilebilirse de, bu bildirim tek başına üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf eden bağlayıcı bir şerh niteliği taşımaz.
| Malzeme Sahibi Ne Yapabilir? (Haklar) | Malzeme Sahibi Ne Yapamaz? (Kısıtlamalar) |
|---|---|
| Şartları varsa arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil talep edebilir. | Taşınmazı alan üçüncü kişi tamamen iyiniyetli ise onun tapu kaydını iptal ettiremez. |
| Taşınmazın başkasına devrini önlemek için mahkemeden İhtiyati Tedbir isteyebilir. | Arsa bedelini mahkeme veznesine (depo kararı) yatırmadan tescil kararı alamaz. Yapının bir kısmı komşu parsele taşmışsa TMK m. 725'e dayanabilir. Arsa sahibinin açık rızası ve geçerli bir hukuki ilişki varsa TMK m. 724'e dayanamaz. |
| İptal mümkün olmazsa, uğradığı zararın tazminini kötüniyetli devredenden isteyebilir. | İmar mevzuatına tamamen aykırı ve kaçak olan yapıyı tescile konu edemez. |
TMK 724 Davalarında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var Mıdır?
Temliken tescil davaları ayni hak talebine dayandığından kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; ancak çok uzun süre hareketsiz kalınması halinde TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması itirazı gündeme gelebilir.
Mülkiyet hakkının korunması esasına dayanan TMK 724 davası her zaman açılabilir. Ancak sürenin uzaması iki ciddi risk doğurur:
Üçüncü kişi zinciri riski: Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi halinde TMK m. 1023 koruması devreye girer ve tescil talebi tazminata dönüşür.
TMK m. 2 itirazı: Malzeme sahibinin, hakkını kullanabilecek durumda olmasına rağmen makul olmayan derecede uzun süre sessiz kalması ve karşı tarafta bu hakkın artık kullanılmayacağı yönünde haklı bir güven yaratması halinde, davalı taraf dürüstlük kuralına aykırılık (hakkın kötüye kullanılması) itirazında bulunabilir. Yargıtay bu yaklaşımı ayni hak davalarında dar yorumlamakla birlikte tamamen dışlamamaktadır.
İspat Yükü ve Yargıtay'ın Temliken Tescil Davalarında Uyguladığı Değerlendirme Metodu
Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre, temliken tescil davalarında uyuşmazlığın çözümünde şu sıra izlenir:
- Malzeme sahibinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyiniyetli olup olmadığı belirlenir.
- Dava tarihi esas alınarak, arsanın çıplak rayiç değeri ile yapının objektif değeri uzman bilirkişi heyetine hesaplattırılır ve aralarında açık bir fazlalık bulunup bulunmadığı saptanır.
- Taşınmazın ifraz (imar açısından bölünebilme) kabiliyeti, ilgili belediye ve kadastro müdürlüğünden sorulur.
- Yapının imar mevzuatına uygunluğu, ruhsat durumu ve hakkında yıkım kararı bulunup bulunmadığı araştırılır.
- Şartların gerçekleştiği tespit edilirse, belirlenen bedelin davacıya depo ettirilmesi için kesin süre verilir ve sonucuna göre karar verilir.
HMK m. 190 ve TMK m. 6 uyarınca ispat yükü davacı malzeme sahibindedir. Davacı; yapıyı kendi malzemesiyle inşa ettiğini, inşaatın başından sonuna iyiniyetli olduğunu ve yapı değerinin arsa değerinden açıkça fazla olduğunu ispatla yükümlüdür. TMK m. 3 uyarınca iyiniyet karine olarak var sayılsa da, durumun gereğine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz; bu nedenle davalı tarafın somut delillerle bu karineyi çürütmesi mümkündür.
Temyiz mercii: TMK m. 724 kaynaklı tapu iptali ve tescil davalarında temyiz incelemesi, Yargıtay'ın yürürlükteki iş bölümü kararına göre belirlenen ilgili Hukuk Dairesi tarafından yapılır; dava açılmadan önce güncel iş bölümü kararının kontrol edilmesi önerilir.
| Dava Unsuru | Uygulanacak Usul ve Hukuki Dayanak | Kritik Değerlendirme Kriteri |
|---|---|---|
| Davacı | Yapıyı kendi malzemesiyle inşa eden malzeme sahibi veya yasal halefleri | İnşaatın kendi imkanları ve bütçesiyle yapıldığını kanıtlamalıdır |
| Davalı | Tapuda arsa sahibi olarak görünen kişi ve kötüniyetli devralanlar | Tapu kayıtları, üçüncü kişilerin iyiniyet/kötüniyet durumu ve mülkiyet zinciri incelenir |
| Görevli Mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK m. 2) | Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli mahkemedir |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12) | Kamu düzeninden kesin yetki kuralıdır; yetki sözleşmesi yapılamaz |
| Bedel Hesabı | Bilirkişi İncelemesi (Dava tarihindeki rayiç bedeller). | Arsanın çıplak değeri ile yapının objektif değeri karşılaştırılır; sabit oran aranmaz, açık ve bariz fazlalık aranır |
| Bedelin Depo Edilmesi | HMK m. 94 uyarınca kesin süre | Depo edilmezse tescil talebi reddedilir |
| Koruyucu Tedbir | İhtiyati tedbir (HMK m. 389 vd.) / geçici tescil şerhi (TMK m. 1011) | Devir riskini bertaraf eder; üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını engeller |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Başkasının arazisine yapılan inşaatın kaçak/imarsız olması tapu tesciline engel midir?
Cevap: Evet, engeldir. Yargıtay hukuk genel kurulu kararlarına göre, temliken tescile konu olan yapının imar mevzuatına uygun olması, yıkım kararı bulunmaması ve yasal olarak yaşatılabilmesi gerekir. Kaçak yapılarda mülkiyetin devri istenemez.
2. TMK 724 davasında arsa sahibine ödenecek bedel neye göre belirlenir?
Cevap: Ödenecek bedel, dava tarihindeki arsanın (yapı hariç) çıplak piyasa rayiç değeridir. Bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bu bedel, davacı (malzeme sahibi) tarafından mahkemenin belirleyeceği banka hesabına (depo kararı) yatırılmak zorundadır.
3. İmar parseli üzerinde ortaklardan biri diğer ortağın payına inşaat yaparsa TMK 724'e dayanabilir mi?
Cevap: Kural olarak hayır. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan birinin taşınmazın belirli bir bölümüne yapı yapması halinde ortada "başkasının arazisi" bulunmadığından TMK m. 724 değil; TMK m. 693 (paydaşların yararlanma ve kullanma hakkı), TMK m. 722–723 (haksız yapı) veya ortaklığın giderilmesi hükümleri uygulanır. Ancak paydaşlar arasında fiili taksim bulunması ve yapının bu taksime göre kendi kullanım alanına yapılmış olması halinde Yargıtay somut olayın koşullarına göre farklı sonuçlara ulaşabilmektedir. Her olay ayrı değerlendirilmelidir.
4. TMK 724 davasında iyi niyet ne anlama gelir?
Cevap: Buradaki iyi niyet, malzeme sahibinin taşınmazın mülkiyetinin kendisine ait olduğunu veya ileride kendisine devredileceğine inanarak (örneğin geçerli bir sözleşmeye veya arsa sahibinin açık/zımni rızasına dayanarak) inşaata başlamasıdır. Arsanın başkasına ait olduğunu bile bile veya gerekli özeni göstermeden inşaat yapan kişi iyi niyetli sayılmaz.
5. Yapının bir kısmı komşu parsele taşmışsa hangi hüküm uygulanır?
Cevap: Yapının bir bölümünün komşu taşınmaza taşması halinde TMK m. 724 değil, TMK m. 725 (taşkın yapı) hükmü uygulanır. Bu halde yapıyı yapan iyiniyetli ise ve komşu taşınmaz maliki durumu öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemişse, koşullara göre (Örn: irtifak/mülkiyet devri için ayrıca uygun bedel ödenmesi) taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasına veya taşan kısmın değerinin arazi değerinden fazla olması koşulu ile taşan kısmın mülkiyetinin devrine karar verilebilir.
6. Malzeme sahibinin açacağı tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süresi var mıdır?
Cevap: Hayır. TMK 724'e dayanan temliken tescil davaları ayni bir hakka dayandığından kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak makul olmayan derecede uzun süre sessiz kalınması halinde TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması itirazı gündeme gelebilir; ayrıca sürenin uzaması taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi riskini artırır.
Sonuç
TMK 724 uyarınca açılan malzeme sahibinin temliken tescil davaları, mülkiyet hakkı ile ekonomik değerlerin korunması ilkesi arasındaki dengeyi kuran, usulü ve teknik şartları oldukça sıkı kurallara bağlı gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarıdır. Harici satış sözleşmeleri, ifraz kabiliyeti, arsa sahibinin sessiz kalma/itiraz etme tutumu, kademeli (terditli) dava kurgusu ve taşınmazı devralan üçüncü kişilerin iyiniyet/kötüniyet durumları davanın kaderini doğrudan belirlemektedir. Hak kayıplarına uğramamak, mahkemenin öngördüğü iyiniyet ve değer kriterlerini tam olarak hukuki zeminde savunabilmek adına sürecin profesyonelce yürütülmesi hayati önem taşır.
Haklarınızın korunması ve profesyonel dava takibi amacıyla Arıkan Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.