İnançlı işleme dayanan tapu iptal ve tescil davası; bir taşınmazın güvence, borç tasfiyesi veya üçüncü bir kişi üzerinden banka kredisi temin etmek amacıyla devredilmesi ve devir amacı gerçekleştikten sonra mülkiyetin geri iade edilmemesi durumunda açılan inanç sözleşmesinden doğan kişisel hakka dayalı, taşınmazın bulunduğu yerde görülen bir davadır. Bu davalarda en kritik eşik, taraflar arasındaki inanç sözleşmesinin ve iade taahhüdünün hukuki kurallara uygun olarak ispat edilmesidir. Yargıtay'ın 05.02.1947 tarihli yerleşik içtihat birleştirme kararı uyarınca dava kural olarak yazılı delille ispatlanmak zorundadır; ancak delil başlangıcı veya yakın akrabalık hallerinde tanık dinletilmesi de mümkündür. Mülkiyet hakkının özüne dayanan bu süreçlerde taşınmazın iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için dava ile birlikte ivedilikle ihtiyati tedbir kararı alınması gerekir.
İçindekiler
- İnançlı İşlem Nedir? (Hukuki Tanımı ve Unsurları)
- İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?
- Dava Usulü: Davacı, Davalı, Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
- İspat Şartları ve Delillerin Değerlendirilmesi
- Kredi ve Güvence Amaçlı Devirler
- Davalının Taşınmazı 3. Kişilere Devretmesi (İyiniyetli Üçüncü Kişi)
- Ayni Talepten Şahsi Talebe Dönüşme ve Tazminat (Pay Oranı)
- Taşınmazın Kurtarılması: İhtiyati Tedbir Talebi
- Hukuki İnceleme
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Sonuç
İnançlı İşlem Nedir? (Hukuki Tanımı ve Unsurları)
İnançlı işlem, inananın (fideicommitent) saptanan bir amaç doğrultusunda bir hakkı veya taşınmaz mülkiyetini yönetmek, korumak ya da bir borca güvence oluşturmak üzere inanılana (fiduciary) devrettiği, buna karşılık inanılanın da bu amaç gerçekleştikten veya süre dolduktan sonra ilgili hakkı ya da taşınmazı inanana geri devretmeyi taahhüt ettiği çift tipli bir sözleşmedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) içerisinde müstakil bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiş olsa da, TBK m. 26'da yer alan sözleşme serbestisi ilkesi ve Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatları doğrultusunda hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı bir kurumdur.
İnançlı işlemin sıhhatle kurulabilmesi için üç temel unsurun bir arada bulunması gerekir:
- İnanç Sözleşmesi: Hakkın devir amacını, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve iade koşullarını belirleyen iç anlaşmadır.
- İnanç Kazandırması (Devir): Taşınmaz mülkiyetinin tapu sicil müdürlüğü nezdinde inanılana resmen nakledilmesidir.
- İade Borcu: Sözleşmedeki amaç yerine geldiğinde mülkiyetin asıl malike geri tescil edilmesi yükümlülüğüdür.
İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?
İnançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescili davası; inanç sözleşmesinde kararlaştırılan amacın gerçekleşmesi (örneğin güvence altına alınan borcun tamamen ödenmesi veya çekilen banka kredisinin kapatılması) üzerine, taşınmazı devralan tarafın (inanılanın) dürüstlük kuralına aykırı davranarak tapuyu asıl sahibine (inanana) geri devretmekten kaçınması halinde açılan hukuki bir davadır.
İnançlı işlemle devredilen tapu nasıl geri alınır?
Güvence, borç veya üçüncü kişi üzerinden kredi temini amacıyla devredilen taşınmaz; sözleşmesel koşullar yerine getirildikten sonra, tapuyu devralan kişinin iade borcuna aykırı hareket etmesi halinde Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak bir tapu iptal ve tescil davası yoluyla geri alınır.
Dava Usulü: Davacı, Davalı, Görevli ve Yetkili Mahkeme
İnançlı işleme dayalı mülkiyet uyuşmazlıklarında usul kurallarının doğru işletilmesi davanın usulden reddedilmesini önlemek için hayati öneme sahiptir.
- Davacı (Kim Açar?): Taşınmazı inançlı işlem kapsamında devreden ve mülkiyet hakkı ihlal edilen inanan (asıl malik) veya onun vefatı halinde külli halefleri (mirasçıları).
- Davalı (Kime Karşı Açar?): Taşınmazı inanç sözleşmesi uyarınca emanet alan inanılan kişi. Eğer taşınmaz süreç içerisinde kötü niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, bu üçüncü kişi de davalı konumundadır.
- Görevli Mahkeme: İnançlı işlemle yapılan temlik geçerli olduğundan ve davacı ayni hakka değil inanç sözleşmesinden doğan kişisel (şahsi) hakka dayandığından, bu dava teorik olarak ayni hakkı koruyan bir dava değil, edaya ilişkin bir davadır. Bununla birlikte konusu taşınmaz mülkiyetinin nakli olduğundan, HMK genel hükümleri uyarınca görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.
- Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda kamu düzeninden olan kesin yetki kuralı geçerlidir. Bu nedenle dava, mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
Arabuluculuk Zorunlu mu İhtiyari mi?
7445 sayılı Kanun ile bazı taşınmaz uyuşmazlıkları (kira, ortaklığın giderilmesi vb.) zorunlu dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir. Ancak, doğrudan mülkiyet hakkının özüne ilişkin olan ve tapu kaydının feshini gerektiren ayni hak talepli inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; bu davalarda arabuluculuk tamamen ihtiyaridir. Arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye dava dilekçesi sunulabilir.
Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
İnançlı işlemlere dayanan uyuşmazlıklar için mevzuatta özel bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı düzenlenmemiştir. Bu boşluk nedeniyle Yargıtay daireleri arasında görüş farkı bulunmaktadır ve makale okunurken bu ayrım gözetilmelidir:
Baskın görüş (10 yıllık zamanaşımı): İnançlı işlemle yapılan temlik geçerli olup mülkiyet karşı tarafa geçtiğinden, davacı ayni hakka değil inanç sözleşmesinden doğan kişisel hakka dayanır. Bu nedenle uyuşmazlık özünde bir sözleşme ilişkisi sayılır ve Türk Borçlar Kanunu'nun genel zamanaşımı hükmü (TBK m. 146) kıyasen uygulanarak dava 10 yıllık zamanaşımına tabi tutulur. Bu görüş Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nce ve Hukuk Genel Kurulu'nun 15.04.2011 tarih, 2011/13-14 E., 2011/189 K. sayılı kararında benimsenmiştir.
Karşı görüş (süresizlik): Buna karşılık Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin, inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davasının herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabileceği yönünde kararları da mevcuttur.
Zamanaşımının başlangıcı: On yıllık süreyi benimseyen uygulamada başlangıç anı, borcun ifa edildiği ya da sözleşmesel amacın tamamlandığı soyut tarih değil, Yargıtay'ın formülasyonuyla "taşınmazın iade edileceği ümidinin bittiği an"dır. Taraflar iade için kesin bir tarih kararlaştırmışsa bu tarihten, bir olayın gerçekleşmesine bağlanmışsa o olayın meydana geldiği tarihten itibaren süre işlemeye başlar. İnanç sözleşmesi yürürlükte kaldığı ve iade beklentisi sürdüğü müddetçe zamanaşımı işlemeye başlamaz.
İspat Şartları ve Delillerin Değerlendirilmesi
İnançlı işleme dayalı tapu iptali davalarında davanın seyrini belirleyen en kritik unsur ispat yüküdür. HMK hükümleri ve hukuki bir mihenk taşı olan 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inançlı işlem iddiasının ispatı sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.
1. Yazılı Belge Şartı
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, taraflar arasında inançlı işlemin varlığını gösteren ve adına tescil istenen (davalı) tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge (inanç sözleşmesi) bulunması kural olarak zorunludur. Bu yazılı belgenin noterlikçe resmi şekilde düzenlenmesi şart olmayıp, adi yazılı şekilde tanzim edilmiş ve davalının ıslak imzasını içeriyor olması hukuken yeterlidir.
2. Delil Başlangıcı Durumu ve İletişim Kayıtları
Eğer taraflar arasında tam bir yazılı sözleşme bulunmuyorsa ancak iddiayı muhtemel kılan ve davalının elinden çıkmış bir evrak varsa bu durum HMK m. 202 kapsamında delil başlangıcı kabul edilir.
- Banka dekontlarındaki açıklamalar (Örn: "Kredi amacıyla devredilen taşınmaz için gönderilen para"),
- Taraflar arasında geçen ve borç-inanç ilişkisini açıkça ikrar eden SMS, e-posta veya anlık mesajlaşma (WhatsApp vb.) kayıtları,
- İmzalı taahhütnameler veya mektuplar delil başlangıcı sayılır.
Delil başlangıcının varlığı halinde, mahkemece tanık (şahit) dinletilmesi hukuken mümkün hale gelir.
3. Yakın Akrabalık Sınırı (Senede Karşı Tanık İstisnası)
HMK m. 203 uyarınca; altsoy-üstsoy (anne, baba, çocuklar, torunlar), kardeşler, eşler veya kayın hısımları arasındaki hukuki işlemlerde senede karşı senetle ispat zorunluluğu uygulanmaz. Bu nedenle, yakın akrabalar arasındaki inançlı işlemlerde herhangi bir yazılı belge veya delil başlangıcı olmasa dahi tanık dinletilerek inançlı işlem iddiası ispatlanabilir.
4. Yemin Delili
Davacı malikin elinde hiçbir yazılı belge, delil başlangıcı veya akrabalık istisnası bulunmuyorsa, son çare olarak HMK m. 227 vd. uyarınca davalı tarafa yemin teklif etme hakkı mevcuttur. (HMK m. 225 "yeminin konusu"nu, yemin teklifini ise m. 227 düzenler.) Davalı mahkeme huzurunda inanç ilişkisinin bulunmadığına dair yemin ederse dava reddedilir; yeminden kaçınırsa iddia ispatlanmış sayılır.
Kredi ve Güvence Amaçlı Devirler
İnternet kullanıcıları ve vatandaşlar genellikle "inançlı işlem" terimini hukuken bilmediklerinden, arama motorlarında doğrudan başlarına gelen somut finansal senaryoları aratırlar.
A. Banka Kredisi Çekmek İçin Yapılan Tapu Devirleri
Nakit ihtiyacı olan malik, kredi skoru yetersiz olduğu veya banka limitleri dolduğu için taşınmazını güvendiği bir yakınına (arkadaşına/akrabasına) tapuda satış gibi göstererek devreder. Devralan kişi bu taşınmazı bankaya ipotek ettirerek kendi adına kredi çeker ve parayı asıl malike verir. Kredi taksitleri bittiğinde tapunun iade edilmesi gerekir. Yargıtay bu tür durumlarda kredi taksitlerinin gerçekte kimin bütçesinden ve hesabından ödendiğini titizlikle inceler.
B. Güvence Amacıyla (Borca Karşılık) Yapılan Devirler
Bir kimseden alınan borç paraya karşılık, taşınmazın bir nevi teminat (rehin) mantığıyla karşı tarafa devredilmesidir. Borç tamamen tasfiye edildiğinde tapu kaydının asıl malike iade edilmesi gerekir. İade gerçekleşmezse dürüstlük kuralına aykırılık ve sadakat borcu ihlali nedeniyle tapu iptal davası ikame edilir.
Davalının Taşınmazı 3. Kişilere Devretmesi (İyiniyetli Üçüncü Kişi)
Dava açılmadan önce veya yargılama sürerken davalının taşınmazı bir başkasına satması durumunda, uyuşmazlığın kaderini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023 ve 1024. maddeleri belirler.
| Üçüncü Kişinin Durumu | Hukuki Sonuç ve Dayanak | Tapu İptal Edilir mi? |
|---|---|---|
| İyi Niyetli Üçüncü Kişi | TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güven ilkesi korunur. Durumu bilmeyen kişinin kazanımı geçerlidir. | HAYIR (İptal edilemez, davalı inanılandan güncel rayiç bedel üzerinden tazminat istenir). |
| Kötü Niyetli Üçüncü Kişi | TMK m. 1024 uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin kazanımı korunmaz. | EVET (Kötü niyet ispatlanarak tapu kaydı iptal edilir ve asıl malike tescil olunur). |
Kötü Niyet Nasıl İspatlanır? Satın alan üçüncü kişinin davalının yakın akrabası olması, ticari ortaklığı bulunması, taşınmazı piyasa rayiç bedelinin çok altında fahiş bir eksikle satın alması veya taraflar arasındaki borç ilişkisini bilebilecek konumda olması Yargıtay tarafından kötü niyetin fiili karinesi olarak kabul edilir.
Ayni Talepten Şahsi Talebe Dönüşme ve Tazminat (Pay Oranı)
Taşınmaz iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse tapu kaydının iptali imkansız hale gelir. Bu durumda davacının ayni talebi (tapu tescil istemi), şahsi talebe (tazminat talebine) dönüşür. Yargıtay içtihatlarına göre, iade borcunu yerine getirmeyen inanılan kişi, taşınmazın dava tarihindeki güncel rayiç bedelini asıl malike tazminat olarak ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz hisseli (pay oranlı) olarak üçüncü kişilere devredilmişse, davalılar haksız tescildeki kendi pay oranları ölçüsünde tazminattan sorumlu tutulurlar.
Taşınmazın Kurtarılması: İhtiyati Tedbir Talebi
İnançlı işleme dayalı tapu davalarında, yargılama süresince dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek davanın geleceği açısından en kritik adımdır. Eğer taşınmaz dava sürerken satılırsa ayni hak talebi düşecek ve süreç tazminat davasına evrilecektir.
Bu sebeple, dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 uyarınca "Dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ivedilikle İHTİYATI TEDBİR konulması" talep edilmeli ve tapu sicil kütüğüne işlenmesi sağlanmalıdır.
Hukuki İnceleme
1. Dava "Ayni Hakka" mı Yoksa "Kişisel Hakka" mı Dayanır?
İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası ilk bakışta "taşınmazın aynına ilişkin bir dava" gibi görünse de, teorik temeli farklıdır ve bu ayrım davanın zamanaşımını, üçüncü kişilere etkisini ve ispat rejimini doğrudan belirler.
İnançlı işlemle yapılan temlik geçerli bir devirdir; taşınmazın mülkiyeti inanılana usulüne uygun biçimde geçer ve inanılan adına yapılan tescil yolsuz tescil değildir. Bu nedenle inanan, dava açarken ayni hakka (mülkiyete) değil, inanç sözleşmesinden doğan kişisel (şahsi/nispi) iade alacağına dayanır. Yargıtay'ın yerleşik anlatımıyla, taşınmazı inanç sözleşmesiyle devreden kimsenin elinde artık yalnızca, aldığı parayı geri vererek taşınmazın kendisine yeniden devrini isteme yolunda bir alacak hakkı kalmıştır. Dolayısıyla davanın konusu taşınmaz olsa dahi, bu dava ayni hakkı koruyan bir dava sayılmaz (HGK, 14.07.2010, 2010/14-394 E., 2010/395 K.)
Bu nitelendirmenin üç pratik sonucu vardır: (a) dava kişisel hakka dayandığından zamanaşımına tabidir (baskın görüşe göre TBK m. 146 uyarınca on yıl); (b) inanç sözleşmesi yalnızca taraflarını bağladığından, talep kural olarak inanılana yöneltilir; (c) buna karşılık görev ve yetki bakımından uygulama davayı taşınmazın aynına ilişkin sayarak Asliye Hukuk Mahkemesi'nde ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK m. 12, kesin yetki) görür. Teorik nitelik "kişisel hak", usuli sonuç ise "taşınmazın bulunduğu yerde görülen dava"dır; bu ikisi çelişmez, birbirini tamamlar.
İnançlı işleme dayalı tapu iptal davası hangi hakka dayanır?
Cevap: Mülkiyet zaten geçerli biçimde inanılana geçtiğinden dava, ayni hakka değil, inanç sözleşmesinden doğan kişisel (nispi) iade alacağına dayanır. Bu nedenle zamanaşımına tabidir ve kural olarak inanılana karşı ileri sürülür; ancak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
2. Lex Commissoria (Rehnin Mülkiyete Geçişi) Yasağı ile İlişkisi
İnançlı işlemin en yaygın biçimi, bir borca teminat oluşturmak amacıyla taşınmaz mülkiyetinin alacaklıya devredilmesidir (teminat amaçlı inançlı temlik). Bu noktada akla gelen kritik soru, işlemin lex commissoria yasağını dolanıp dolanmadığıdır.
Lex commissoria yasağı, Roma hukukundan gelen ve Türk Medeni Kanunu'nun m. 873/II (taşınmaz rehni) ile m. 949 (taşınır rehni) hükümlerinde düzenlenen bir ilkedir. Bu yasağa göre, rehinle güvence altına alınmış borç ödenmediğinde rehin konusu malın mülkiyetinin doğrudan alacaklıya geçeceğine dair anlaşma geçersizdir; rehinli alacaklı malın mülkiyetiyle değil, ancak paraya çevrilmesi sonucu elde edilen bedelle tatmin olabilir. Yasağın amacı, ekonomik olarak zor durumdaki borçlunun, değeri borçtan çok yüksek bir malı elinden çıkarmasını ve alacaklının orantısızca zenginleşmesini önlemektir.
Teminat amaçlı inançlı temlikte ise alacaklı (inanılan) malın mülkiyetini daha en başta kazanır; borç ödenmezse mal onda kalmaya devam eder. Bu yapısal benzerlik nedeniyle doktrinde inançlı devrin lex commissoria yasağını dolandığı (kanuna karşı hile) yönünde bir görüş bulunsa da, Yargıtay'ın yerleşik uygulaması aksi yöndedir. Yargıtay, inançlı temlikte mülkiyetin baştan geçerli biçimde devredildiğini, ortada bir rehin hakkı bulunmadığını, dolayısıyla taşınmaz rehnine özgü TMK m. 873'ün inanç sözleşmesine dayalı temlike uygulanma yeri olmadığını kabul etmektedir (HGK, 14.07.2010, 2010/14-394 E., 2010/395 K.) Bunun teknik gerekçesi, rehinde alacaklının yalnızca sınırlı ayni bir hak (rehin) elde etmesine karşılık, inançlı temlikte mülkiyetin tamamının devredilmesi ve ortada paraya çevrilecek bir "rehin" bulunmamasıdır.
Bununla birlikte öğretide bu değerlendirmenin, yasağın amacı (ratio legis) gözetilerek yapılması ve alacaklının aşırı zenginleşmesine yol açan hâllerde yasağın temel düşüncesinin kıyasen uygulanabileceği görüşü de savunulmaktadır. Uygulamadaki genel eğilim ise, inançlı işlemin geçerli sayılması ve borç ödendiğinde iade borcunun doğması yönündedir.
Teminat amaçlı tapu devri lex commissoria yasağına takılır mı?
Cevap: Kural olarak hayır. Rehinde alacaklı yalnızca sınırlı bir ayni hak elde eder ve malı ancak paraya çevirerek alacağını alabilirken, inançlı temlikte mülkiyet baştan geçerli biçimde devredilir; ortada rehin bulunmadığından TMK m. 873'teki yasak uygulanmaz. Yargıtay bu tür teminat amaçlı inançlı devirleri geçerli kabul eder; borç ödendiğinde inanılanın iade borcu doğar.
3. İnanç Sözleşmesinin "İşlemden Sonra" Yapılması Geçerli midir?
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, tapudaki resmi devir (satış) işlemi yapıldıktan sonra, inanç ilişkisini belgeleyen yazılı sözleşmenin ayrı bir tarihte düzenlenmesidir. Bu, davacının elindeki belgenin ispat gücünü zayıflatır mı sorusunu doğurur.
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, inanç sözleşmesi niteliğindeki yazılı belgenin tapudaki resmi akitten (temlikten) sonra düzenlenmiş olması, sonuca etkili değildir ve belgenin inançlı işlemin yazılı delili olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Nitekim Yargıtay (HGK, 14.07.2010, 2010/14-394 E., 2010/395 K.) sayılı kararın somut olayında, tapuda devir 13.04.1992 tarihinde satış gösterilerek yapılmış, inanç sözleşmesi ise daha sonraki bir tarihte (1993) düzenlenmiştir. Yerel mahkeme belgeyi "devirden sonraki tarihli olduğu için geçersiz" sayarak davayı reddetmiş; Yargıtay ise 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının belgenin yalnızca "yazılı olması"ndan başka bir şart aramadığını, belgenin mülkiyetin devrinden önce veya sonra düzenlenmiş olmasına dair herhangi bir sınırlama getirmediğini belirterek bu yaklaşımı kabul etmemiştir.
Bu ilke, tapuda "satış" gösterilmesine rağmen gerçekte inanç ilişkisi bulunduğunu kanıtlayan ve tarafların imzasını taşıyan bir belgenin, işlemden sonra düzenlense dahi geçerli bir ispat vasıtası sayılacağını ortaya koyar. Zira uygulamada tapu mevzuatı gereği "şartlı devir" işlemi yapılamadığından, inanç anlaşmaları çoğu zaman zorunlu olarak ayrı ve sonraki tarihli bir belge biçiminde düzenlenmektedir; bu pratik gerçeklik de sonraki tarihli belgenin geçerliliğini destekler.
Buna karşılık belirleyici şart değişmez: Belge, adına tescil istenen (davalı/inanılan) tarafın ıslak imzasını içermeli ve inanç ilişkisini ortaya koyacak nitelikte olmalıdır. İşlem tarihinden sonra düzenlenmiş olması bu geçerliliği etkilemez; ancak imza taşımayan veya tek taraflı düzenlenmiş bir belge, düzenlenme tarihinden bağımsız olarak yazılı delil sayılmaz.
İnanç sözleşmesi tapu devrinden sonra imzalanmışsa geçerli olur mu?
Cevap: Evet. Yargıtay, 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının belgenin yazılı olmasından başka bir şart aramadığını, bu nedenle belgenin devirden önce veya sonra düzenlenmiş olmasının sonuca etkili olmadığını kabul eder (HGK 14.07.2010, 2010/14-394 E., 2010/395 K.). Belirleyici olan, belgenin inanılanın imzasını taşıması ve inanç ilişkisini yansıtmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Banka kredisi çekebilmek için tapuyu arkadaşıma devrettim, geri vermezse tapu iptal davası açabilir miyim?
Evet, açabilirsiniz. Bankadan şahsen kredi alamadığı için taşınmazını güvenilir bir arkadaşına devreden ve onun adına kredi çektiren kişinin uğradığı bu mağduriyet inançlı işlemin tipik bir örneğidir. Kredi taksitlerinin sizin tarafınızdan ödendiğini gösteren banka makbuzları, dekontlar ve mesajlaşmalar delil başlangıcı sayılarak Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
İnanç sözleşmesine dayalı tapu iptali davasında yazılı belge şart mı?
Kural olarak evet, 1947 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davalının imzasını taşıyan yazılı delil şarttır. Ancak taraflar arasında iddiayı destekleyen bir delil başlangıcı (WhatsApp mesajı, banka açıklaması) varsa veya taraflar arasında kardeşlik, eşlik, altsoy-üstsoy gibi yakın akrabalık bağı mevcutsa yazılı belge şartı aranmaz; tanık beyanlarıyla da ispat mümkündür.
İnançlı işlem tapu iptal davasında zamanaşımı süresi ne kadardır?
İnançlı işlemlere dayanan uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, inançlı sözleşmedeki amacın sona erdiği, kredinin kapandığı veya borcun bittiği andan itibaren işlemeye başlar.
Banka kredisi çekmek için yapılan tapu devirleri muvazaa (danışıklı işlem) sayılır mı?
Hayır. Muvazaada taraflar gerçekte bir hukuki sonuç doğmasını istemezler, sadece dış dünyaya karşı görünüşte işlem yaparlar. İnançlı işlemde ise taraflar gerçekten mülkiyetin devredilmesini ve bu sayede kredi çekilmesini isterler, yani hukuki sonuç doğurma iradeleri gerçektir. Bu nedenle Yargıtay bu tür işlemleri muvazaa değil, inançlı işlem olarak nitelendirir.
Taşınmaz dava sürerken başkasına satılırsa ne olur?
Dava açılırken mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınmamışsa ve davalı taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye satarsa tapunun iptali imkansız hale gelir. Bu durumda dava, mülkiyet hakkı talebinden (ayni talep), taşınmazın güncel rayiç bedelinin davalıdan nakden tahsil edilmesi talebine (şahsi talep/tazminat davasına) dönüştürülerek devam eder.
İnanç sözleşmesine dayalı davalarda arabuluculuk zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olan ve tapu sicilinin iptalini gerektiren bu dava türü, 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamaktadır. Arabuluculuk bu davalar için tamamen ihtiyaridir.
Tapuyu devralan (inanılan) kişi vefat ederse dava mirasçılarına karşı açılabilir mi?
Evet, açılabilir. İnançlı işlemden doğan iade borcu mirasçılara intikal eden bir sorumluluktur. İnandan veya inanılanın vefatı halinde, 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası yöneltilebilir.
Sonuç
İnançlı işleme dayanan tapu iptal ve tescil davaları, yüksek usul hukuku ve teknik ispat kuralları içeren ihtilaflardır. Davanın başarıya ulaşması; banka hesap hareketleri ile dijital kayıtların mahkemeye doğru sunulmasına ve en önemlisi taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere satılmasını önleyecek ihtiyati tedbir şerhinin hızla alınmasına bağlıdır. Hak kaybına uğramamak adına sürecin uzman bir kadro ile yönetilmesi elzemdir. Bu doğrultuda dava stratejinizin kurgulanması için Arıkan Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.