Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışı

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışı Nedir?

Kentsel dönüşüm arsa payı satışı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesine göre, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payının, rayiç değerden aşağı olmamak üzere idare eliyle açık artırmaya çıkarılmasıdır. Satış malikin rızası aranmadan yapılır; ancak geçerli bir çoğunluk kararı, usulüne uygun teklif bildirimi, 15 günlük kabul süresi, doğru değerleme ve kurallara uygun bir artırma olmadan yapılan satış iptal edilebilir.

Bu mekanizma, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyette tasarruf işlemleri için aradığı oybirliği kuralının ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yeniden yapım için öngördüğü oybirliğinin riskli yapılar bakımından istisnasıdır. Kanun koyucu, tek bir malikin veya küçük bir azınlığın can güvenliğini ilgilendiren dönüşümü süresiz kilitlemesini önlemek istemiştir.

Ancak arsa payı satışı “çoğunluk karar verdi, payın satıldı” kadar basit bir işlem değildir. Anayasa Mahkemesi ve Danıştay, azınlıkta kalan malike açıkça dengesiz bir paylaşımı kabul etme dayatmasının mülkiyet hakkını ihlal edeceğini kabul etmektedir. Bu nedenle sürecin her adımı hem çoğunluk malikler hem de karara katılmayan malik açısından ayrı ayrı denetlenmelidir.

Bu rehber; güncel mevzuatı (7471 sayılı Kanun ve 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği dâhil), satış sürecinin her aşamasını, iptal davası stratejisini ve 2025–2026 yılına kadar gelen Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarını bir arada ele almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışı Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm arsa payı satışı altı aşamada tamamlanır ve teklifin bildiriminden ihaleye kadar geçen süre, ilan yolu kullanıldığında en az 30–45 gündür. Her aşamanın ayrıntısı aşağıdaki bölümlerde açıklanmıştır.

• Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi: Tespit tapuya şerh edilir; riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı da aynı sonucu doğurur.
• Toplantı ve salt çoğunluk kararı: Malikler toplantıya çağrılır; karar, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır.
• Teklifin bildirilmesi: Karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanıyla bildirilir.
• 15 günlük kabul süresi: Teklif bu sürede kabul edilmezse satış yolu açılır.
• Satış başvurusu ve rayiç bedel tespiti: Çoğunluk, il müdürlüğüne veya yetkili idareye başvurur; SPK lisanslı değerleme raporu da gözetilerek rayiç bedel belirlenir.
• İhale ve tescil: Pay, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır, bedel malik adına açılan hesaba yatırılır ve pay alıcı adına tescil edilir.

Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malikin Payı Satılır mı?

Evet; kentsel dönüşüm kararına imza atmayan malikin payı, rızası aranmadan satılabilir. Ancak satış yalnızca aşağıdaki şartların tamamı birlikte gerçekleştiğinde hukuka uygundur; biri eksikse satış iptal riski taşır.

• Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında olmalıdır: Riskli yapı tespiti kesinleşmiş olmalı ya da taşınmaz riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunmalıdır. Riskli yapı kararı kesinleşmeden önce kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir ve yıkıp yeniden yapma kararı için kural olarak oybirliği gerekir.
• Riskli yapı tespiti ayakta olmalıdır: Tespit idari yargıda iptal edilirse ona dayanan çoğunluk kararı, teklif ve satış da dayanaksız kalır. Bu yüzden tespite karşı açılmış dava, satış davasında bekletici sorun olarak ileri sürülmelidir.
• Toplantı usulüne uygun yapılmalıdır: 04.02.2026 sonrasında maliklerin toplantıya davet edildiği ve toplantının yapıldığı belgelenmelidir.
• Hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmalıdır: Ölçü malik sayısı değil, karara katılanların toplam arsa payıdır.
• Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif karara katılmayan malike bildirilmelidir: Bildirimde 15 gün içinde kabul edilmezse payın satılacağı da yazmalıdır.
• 15 günlük kabul süresi dolmalıdır: Süre, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı günden başlar.
• Rayiç değer usulüne uygun belirlenmelidir: SPK lisanslı değerleme kuruluşunun raporu ve idarenin bedel tespiti, satışın alt sınırını oluşturur.
• Satış açık artırma ile ve öncelikle anlaşan paydaşlara yapılmalıdır.

Bu sekiz şart, aynı zamanda iptal davasında incelenecek hukuka aykırılık başlıklarının da listesidir.

Arsa Payı Satışının Yasal Dayanağı ve 2016–2026 Değişiklikleri

Arsa payı satışının dayanağı 6306 sayılı Kanun’un “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesi ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15. ve 15/A maddeleridir. Kanunun ilk hâlinde karar yeter sayısı “en az üçte iki” idi; 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle bu ölçüt “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu”na indirildi.

Mevzuat sık değiştiği için hangi kuralın uygulanacağı, karar ve işlem tarihlerine göre belirlenmelidir. 2023 öncesine ait üçte iki çoğunluk kararları ve bu döneme ait içtihatlar, çoğunluk oranı dışındaki ilkeler bakımından güncelliğini korumaktadır.

Satış rejimini bugünkü hâline getiren adımlar kronolojik olarak şöyledir:

• 27.10.2016: Yönetmelik değişikliği, satış için yapının yıktırılmış olmasının gerekmediğini açıkça düzenledi.
• 29.11.2018: 7153 sayılı Kanun, paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanları ile riskli yapılar için farklı yollar öngördü.
• 06.01.2023: Yönetmelik değişikliği (RG 32065), kararların “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” alınabileceğini yazdı. Danıştay İDDK, bu ibarenin yürütmesini belirsizlik gerekçesiyle 20.09.2023 tarihinde durdurdu.
• 24.08.2023: Değişiklik (RG 32289) ile ihaleyi kazanan üçüncü kişinin yedi gün içinde bedeli yatırıp sözleşmeyi imzalaması, aksi hâlde teminatının Hazineye gelir kaydedilmesi düzenlendi.
• 09.11.2023: 7471 sayılı Kanun, karar yeter sayısını üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirdi ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nı yetkili kıldı.
• 21.05.2024: Değişiklik (RG 32552) ile “toplantı yapılması gerekmeksizin” ibaresi metinden çıkarıldı.
• 04.02.2026: Değişiklik (RG 33158) ile yeni uygulama kararları için toplantı şartı getirildi ve satış başvurusuna toplantıya davet belgeleri ile toplantı tutanağının eklenmesi zorunlu kılındı. Aynı değişiklikle, yıkılan riskli yapının şerhi terkin edilse bile tapuya taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme işlenmektedir.

Arsa Payı Satışı İçin Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Salt çoğunluk, karara olumlu oy veren maliklerin toplam arsa payının, parseldeki toplam payın yarısından fazla olmasıdır. Kaç kişinin imza attığı belirleyici değildir. “Yarıdan bir fazla” ifadesi de teknik olarak yanlıştır: arsa payları kesirli olduğundan aranan, yarıyı aşan herhangi bir oranın sağlanmasıdır.

Örneğin 10 daireli bir binada 7 malik imza atmış, ancak bu maliklerin toplam arsa payı 46/100 ise salt çoğunluk yoktur. Buna karşılık zemin kattaki dükkânlar dâhil yalnızca 4 malik imza atmış ve payları toplamı 54/100 ise salt çoğunluk vardır. Payların tam yarısı, yani 50/100, salt çoğunluk için yeterli değildir.

Hesapta en sık yapılan hatalar

• Eski tapu kaydıyla hesap yapmak: Hesap, karar tarihindeki güncel tapu kaydına göre yapılmalıdır; sonradan yapılan satışlar ve intikaller dikkate alınmalıdır.
• Hisseli bağımsız bölümü tek oy saymak: Bir dairede birden fazla paydaş varsa her paydaşın payı ayrı hesaplanır; yalnız biri imzalamışsa yalnız onun payı sayılır.
• Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının imzasını yeterli görmek: Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti sürüyorsa tüm mirasçıların birlikte iradesi veya miras ortaklığına atanmış temsilci gerekir.
• Yetkisiz vekâletname veya imza sirküsü: Vekâletnamede kentsel dönüşüm kararlarına katılma ve sözleşme imzalama yetkisi açıkça bulunmalıdır.
• Yanlış paydaş grubu: Aynı parselde birden fazla yapı varsa ve hepsi riskli ise tüm parsel paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır. Yalnızca bazı yapılar riskliyse, karar yalnız o riskli yapıların paydaşları arasında alınır.

Arsa payları hatalıysa ne olur?

Tapudaki arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantısızsa, çoğunluk hesabı da gerçek ekonomik dengeyi yansıtmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2 uyarınca arsa paylarının ilk tahsiste değerle orantılı belirlenmediği iddiasıyla sulh hukuk mahkemesinde düzeltme davası açılabilir. Bu dava süreye bağlı değildir (AYM, E.2015/25, K.2015/81).

Dikkat: Kanun, bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalma nedeniyle arsa payının değiştirilemeyeceğini açıkça söyler. Bu nedenle “arsa payının güncel piyasa değerine göre düzeltilmesi” hukuken yanlıştır. Düzeltme davası satışı kendiliğinden durdurmaz; bu yüzden satış sürecinde ayrıca idari yargı yolu işletilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Toplantı Şartı (2026 Değişikliği)

04.02.2026 tarihli değişiklikle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar hakkında karar alınması için maliklerden birinin istemi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması öngörülmüştür. Satış başvurusunda toplantıya davet belgeleri ile toplantı tutanağının da sunulması gerektiğinden, toplantısız “elden imza toplama” yöntemiyle oluşturulan çoğunluk, artık satışın dayanağı olmaya elverişli değildir.

Toplantıya çağrı yolları

• Ek-12 formunun ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesi (ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır)
• Yapı henüz yıkılmamışsa formun bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün asılması
• Noter aracılığıyla bildirim

Yönetmelik, bildirim ile toplantı günü arasında bırakılacak asgari süreyi açıkça düzenlememiştir. Öğretide, Kat Mülkiyeti Kanunu m.29’daki 15 günlük ön süreye paralel olarak tebliğden sonra makul bir sürenin bırakılması gerektiği savunulmaktadır.

Toplantı ve karar yeter sayısı

Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır ve karar yine en az salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır. Buradaki salt çoğunluk, toplantıya katılanların değil, parseldeki tüm payların salt çoğunluğudur.

Karar tutanağında bulunması gerekenler

• Ada, parsel, riskli yapı tespitinin tarihi ve sayısı
• Her malikin adı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve oyu
• Kabul eden payların toplamı ve oranı
• Seçilen uygulama modeli ve yüklenici bilgileri
• Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı, teslim süresi, kira yardımı, teminatlar, gecikme cezası ve tapu devrinin aşamaları
• Karara katılmayanlara yapılacak teklif ve satış ihtarı

Karara Katılmayan Malike Teklif Bildirimi ve 15 Günlük Süre

Karar alındıktan sonra, kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere bildirilmesi zorunludur. Bildirimde, 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının 6306 sayılı Kanun uyarınca satılacağı açıkça yazılmalıdır.

Bildirim yolları

Bildirim üç yoldan yapılabilir: Elektronik tebligat (muhatabın adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır), noter aracılığıyla bildirim veya muhtarlıkta 15 gün ilan yolu. Muhtarlık ilanında ilanın son günü tebliğ tarihidir; bu durum yurt dışında veya başka şehirde yaşayan malikler için büyük risk oluşturur.

Teklifin içeriği: “İmza at, yoksa payın satılır” yeterli değildir

Teklif, malikin bilinçli karar vermesine imkân verecek somutlukta olmalıdır. İmzalanması istenen sözleşmenin tam metni, verilecek bağımsız bölümün özellikleri, yüklenici teminatları, teslim süresi, kira yardımı ve tapu devir aşamaları açıkça yer almalıdır.

Arsa Payı Satış Başvurusu ve Gerekli Belgeler

15 günlük süre sonunda teklif kabul edilmezse satış, salt çoğunluğu oluşturan maliklerin yazılı başvurusuyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye (İstanbul’da ilçe belediyelerine) yapılır.

Yönetmelik m.15/A’ya göre başvuru dosyası

• Maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantı tutanağı (04.02.2026 sonrası)
• Salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren karar tutanağı veya sözleşme ve vekâletname örnekleri
• Karar ve teklifin karara katılmayan maliklere bildirildiğini ve 15 gün süre verildiğini gösteren belgeler
• Karara katılmayan maliklere ait payların SPK lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenen değerine ilişkin rapor
• Satışı istenen payların maliklerinin tebligata elverişli adresleri

Arsa Payı Satışında Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Pay, idarece tespit ettirilen rayiç değerden daha düşük bir bedelle satılamaz. Rayiç değer, maliklerin SPK lisanslı değerleme kuruluşuna yaptırdığı rapor da gözetilerek idarenin bedel tespit komisyonunca belirlenir. Düşük değerleme, Danıştay içtihadında satışın iptali için en sık kabul gören gerekçedir.

Danıştay’ın aradığı inceleme standardı

• Gerçekleşmiş satışlar esas alınır, ilanlar değil: Aynı yapılaşma koşullarına sahip ve fiilen satılmış taşınmazlar emsal alınmalıdır (Danıştay 6. Dairesi kararları).
• Bilirkişi kurulunda gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmalıdır.
• Emsal satışların tapu kayıtları dosyaya getirilmelidir (Danıştay 4. Dairesi, E.2025/1981, K.2025/3361).
• Değer, satış tarihi itibarıyla belirlenir.

Mevzuatta “bedel artırım davası” adıyla ayrı bir yol yoktur. Düşük değerlemeye karşı yol, satış işleminin iptali ve şartları varsa rayiç değer farkı için tam yargı davasıdır.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışı İhalesi Nasıl Yapılır?

Pay, rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırmayla satılır. İlk satışa, salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar dışında kimse katılamaz. Payı satılacak malik satışa yalnızca izleyici sıfatıyla çağrılır; teklif veremez.

Paydaşlar almazsa: riskli yapı ile riskli alan ayrımı

• Riskli yapılarda (parsel bazlı): Satış, anlaşan paydaşlara veya anlaşmaya aynen uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılıncaya kadar tekrarlanır.
• Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında: Paylar, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.

Üçüncü kişilerin katılım şartları

Salt çoğunluk kararını şartsız imzalayacağını beyan etmek, rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat yatırmak ve ihale kalırsa 7 gün içinde bedeli ödemek zorundadırlar.

Satış Bedeli, İpotek–Haciz ve Tapu Tescili

Satış bedeli, payı satılan malik adına açılan banka hesabına yatırılır ve pay alıcı adına tapuda resen tescil edilir. Pay üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder ve hesaba bloke konulur.

Satış sonradan yargı kararıyla iptal edilirse, pay üçüncü kişiye devredilmemişse idarenin bildirimi üzerine eski malik adına resen tescil yapılabilir. Devredilmişse uyuşmazlık tazminata dönüşebilir.

Bina Yıkılmadan Arsa Payı Satılabilir mi?

Evet, bina yıkılmadan da satış yapılabilir. Yönetmelik 2016’dan beri satış için yapıların yıktırılmış olmasını aramamaktadır. Yıkımdan sonra kat mülkiyeti terkin edilir ve taşınmaz arsa olarak tescil edilir. 04.02.2026 değişikliğiyle riskli yapı şerhi terkin edilse bile tapuya taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme işlenmektedir.

Arsa Payı Satışına İtiraz Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun’da satışı kendiliğinden durduran ayrı bir “itiraz” mekanizması yoktur. Etkili itiraz, satıştan önce her aşamada yazılı kayıt oluşturmak ve satış işlemi tebliğ edildiğinde 30 gün içinde idari dava açmaktır.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışının İptali ve Durdurulması

Arsa payı satışı idari bir işlemdir; iptali için idare mahkemesinde, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılır (İYUK m.33). Dava ile birlikte yürütmenin durdurulması istenmelidir. İptal sebepleri arasında riskli yapı tespitinin hukuka aykırılığı, toplantı usulsüzlükleri, salt çoğunluk eksikliği, eksik teklif bildirimi ve rayiç değerin altında satış yer alır.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışı Yargıtay ve Danıştay Kararları

Yüksek mahkemelerin yerleşik içtihadına göre, idare mahkemesi yalnızca şekli adımları değil, muhalif malike teklif edilen paylaşımın ekonomik dengesini de denetlemelidir:

• Anayasa Mahkemesi (B. No: 2018/1567): Azınlığın eski duruma göre açıkça dengesiz bir projeyi reddetmesi, satış gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmaz. Paylaşımın adil olup olmadığı incelenmelidir.
• Danıştay İDDK (E.2023/3171, K.2025/746): Adli yargıdaki dava sonuçsuz kalmışsa, paylaşımın adilliği satış davasında incelenmelidir. Değerli cephedeki yerin verilmemesi telafi edilemez adletsizliktir.
• Danıştay 4. Dairesi (E.2025/2540, K.2025/6713): Yalnızca arsa payı değeri değil; teklif edilen bölümün büyüklüğü, niteliği, cephesi ve şerefiye farkı bilirkişi incelemesiyle araştırılmalıdır.

Payım Satıldıktan Sonra Hangi Haklarım Var?

Satış iptal edilmezse muhalif malik paydaş sıfatını kesin olarak kaybeder. Bu aşamada talepler; rayiç değer farkı için idareye karşı tam yargı davası, açık dengesizlikten zenginleşen çoğunluk veya yükleniciye karşı tazminat ekseninde değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Satışı Hakkında Yaygın Yanlış Bilgiler

• “Salt çoğunluk, yarıdan bir fazlasıdır (P+1).” Yanlış; aranan payların yarısını aşmaktır (50,01/100 yeterlidir).
• “Kaç malik imzaladıysa çoğunluk ona göre belirlenir.” Yanlış; ölçü malik sayısı değil arsa payıdır.
• “Satış bedeli düşükse bedel artırım davası açılır.” Yanlış; kanunda böyle bir dava türü yoktur, satışın iptali gerekir.
• “Bina yıkılmadan pay satılamaz.” Yanlış; 2016’dan beri yıkım şartı aranmamaktadır.
• “Dava açınca satış durur.” Yanlış; yürütmenin durdurulması kararı alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Kentsel dönüşüm arsa payı satışı, çoğunluğa dönüşümü hızlandırma imkânı veren güçlü bir araçtır; ancak mülkiyet hakkına doğrudan müdahale ettiği için sıkı usul ve hakkaniyet denetimine tabidir. 7471 sayılı Kanun karar yeter sayısını salt çoğunluğa indirmiş, 04.02.2026 değişikliği ise kararın toplantıda alınmasını ve belgelenmesini satışın ön şartı hâline getirmiştir.

Yargı içtihadı iki ekseni birlikte denetlemektedir: rayiç değerin gerçekleşmiş emsal satışlara göre doğru belirlenmesi ve muhalif malike teklif edilen paylaşımın eski duruma göre ekonomik olarak dengeli olması. Bu iki eksenden birinde açık bir hata, şekli adımlar eksiksiz olsa bile satışın iptaline yol açabilir.