Binası riskli yapı ilan edilen bir ev sahibinin karşılaştığı en yıpratıcı sorun, kira sözleşmesine dayanarak çıkmayı reddeden kiracıdır. Müteahhitle imzalanan sözleşme işlemeye başlamış, diğer daireler boşalmış, yıkım ruhsatı için tek engel kalmıştır. Bu yazıda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıdan çıkmayan kiracının hangi usulle, hangi sürede ve hangi yaptırımlarla tahliye edileceğini; ihtarnamenin nasıl hazırlanacağını, elektrik, su ve doğalgazın ne zaman kesilebileceğini, tahliye davasına gerek olup olmadığını ve kiracının haklarını 7471 sayılı Kanun ile 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik değişikliklerinden sonraki güncel mevzuata göre anlatıyoruz.
Kısa cevap: Riskli yapı tespiti kesinleşmişse kiracının kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun binayı boşaltması zorunludur. Tahliye için mahkeme kararı gerekmez: İdare maliklere en fazla doksan gün süre verir, süre dolunca elektrik, su ve doğalgaz kesilir, buna rağmen çıkmayan kiracı mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti eşliğinde tahliye edilir. Süreyi aşan kiracı, inşaatın gecikmesinden doğan zararlardan sorumlu tutulabilir.
İçindekiler
- Riskli Yapı Tespiti Kesinleşmeden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
- Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliye Süresi Kaç Gündür?
- Riskli Yapı Kararı Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
- Evden Çıkmayan Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
- Kentsel Dönüşümde Kiracının Elektrik, Su ve Doğalgazı Kesilebilir mi?
- Kiracı Evden Çıkmazsa Tahliye Davası Açmak Gerekir mi?
- Çıkmayan Kiracı Hangi Zararlardan Sorumludur?
- Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?
- Sık Sorulan Sorular
- Sonuç: Çıkmayan Kiracı Karşısında Sorulacak Beş Soru
Riskli Yapı Tespiti Kesinleşmeden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Hayır. Kentsel dönüşüm gerekçesiyle kiracı tahliyesi, ancak binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesiyle mümkün olur. Müteahhidin teklif getirmesi, kat maliklerinin dönüşüm kararı alması veya ev sahibinin "bina yıkılacak" demesi, kiracıya hukuken hiçbir yükümlülük getirmez. Bu aşamada ev sahibinin kiracıya karşı kullanabileceği tek araç, kira hukukunun genel tahliye sebepleridir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Kesinleşir?
Tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır; Başkanlık veya İdare tespiti kendiliğinden de yapabilir (6306 s. K. m.3/1). Rapor en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir. Tespit, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır (m.3/2; Uygulama Yönetmeliği m.7/4).
Tespite karşı yalnızca malikler veya kanuni temsilcileri, ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (yetki devri varsa İdareye) itiraz edebilir; itirazı üniversite öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyet karara bağlar. İtiraz edilmemesi veya itirazın reddiyle tespit kesinleşir ve Müdürlük, tahliye ve yıkım tebligatlarının yapılmasını İdareden ister (Yön. m.8/1).
Kiracı Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edebilir mi?
Edemez. İtiraz hakkı Kanun'da maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır; kiracı işlemin doğrudan muhatabı sayılmadığından tespitin iptali için dava da açamaz. Danıştay, riskli yapı tespitine karşı kiracı tarafından açılan davada dava ehliyetinin bulunmadığını ve kesinleşen tespitin uygulanması niteliğindeki tahliye işleminde hukuka aykırılık olmadığını kabul etmiştir (Danıştay 4. D., E.2024/2888, K.2024/5576, T.10.10.2024). Kiracıya ayrıca bireysel tebligat da yapılmaz; kiracı durumu yapıya asılan tutanaktan, muhtarlık ilanından veya ev sahibinden öğrenir.
Malikler yönünden ise Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (m.6/9). Dava açılması tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz; bunun için yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.
Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliye Süresi Kaç Gündür?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra İdare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere doksan günü aşmayan bir süre verir; bu süre kiracıyı da bağlar. 7471 sayılı Kanun (RG 9.11.2023) ile 6306 sayılı Kanun'un 5/3. maddesi değiştirilmiş, eski düzenlemedeki "en az altmış gün süre ve ardından en az otuz gün ek süre" sistemi kaldırılmıştır. Güncel hüküm tek bir süre öngörür ve bu sürenin üst sınırı doksan gündür. 21 Mayıs 2024'te değişen Uygulama Yönetmeliği m.8/3-a da aynı yöndedir.
"60 + 30 Gün" Bilgisi Hâlâ Geçerli mi?
Değildir. İnternette yaygın olan "60 gün ilk süre, 30 gün ek süre, toplam 90 gün" anlatımı 2023 öncesi mevzuata aittir. Bugün doksan gün bir tavan değeridir ve İdare, yapının tehlike derecesine göre çok daha kısa süre verebilir; Danıştay, riskli yapının yirmi dokuz gün içinde tahliyesi ve yıkımına ilişkin işlemi hukuka uygun bulmuştur (Danıştay 6. D., E.2019/22120, K.2021/1309, T.04.02.2021). Süre, tahliye ve yıkım tutanağının muhtarlıkta ilan edildiği son günden itibaren işler.
Tahliye Süreci Hangi Aşamalardan Geçer?
Kesinleşmeden zorla tahliyeye kadar uzanan aşamalar ve her birinin dayanağı aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| Aşama | Dayanak | Süre veya usul |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitinin tebliği | 6306 s. K. m.3/2; Yön. m.7/4 | Tutanak yapıya asılır, e-Devlet bildirimi yapılır, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ sayılır |
| Tespite itiraz (yalnız malik) | m.3/1; Yön. m.7/5 | İlanın son gününden itibaren 15 gün |
| Tahliye ve yıkım tebligatı | m.5/5; Yön. m.8/2 | Ek-7/A tutanağı yapıya asılır, e-Devlet bildirimi yapılır, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir |
| Tahliye ve yıkım için verilen süre | m.5/3; Yön. m.8/3-a | En fazla 90 gün |
| Altyapı hizmetlerinin durdurulması | m.4/3; Yön. m.8/3-c | Süre sonunda İdarenin talebiyle; kurumlar durdurmak zorundadır |
| Zorla tahliye ve yıkım | m.5/3-4; Yön. m.8/3-ç, m.8/5 | Mülki idare amirinin yazılı izniyle, kolluk desteğinde, gerekirse kapalı kapılar açılarak |
| İdari işleme karşı iptal davası | m.6/9 | Tebliğden itibaren 30 gün |
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında usul farklıdır (Yön. m.17): Yapının, ilgili kurumun belirlediği takvime göre on beş gün içinde veya maliklerin salt çoğunluğuyla yapılan anlaşmadaki süre içinde boş olarak teslimi gerekir. Tahliye gerçekleşmezse zorla tahliye edileceği belirtilerek otuz günden az olmamak üzere ikinci bir süre verilir; bu süre de dolunca altyapı hizmetleri durdurulur ve kolluk desteğiyle tahliye yapılır.
Riskli Yapı Kararı Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Evet. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve tahliye tebligatının yapılmasıyla kiralanan kullanılamaz hale geldiğinden kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m.136 anlamında ifa imkânsızlığı nedeniyle sona erer. Kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcu (TBK m.301) yıkılacak bir binada yerine getirilemez; bu nedenle kiraya verenin ayrıca fesih bildirimi yapmasına da tahliye davası açmasına da gerek yoktur.
Kira Sözleşmesinin Süresi Devam Ediyorsa Ne Olur?
Sözleşme üç yıllık, beş yıllık ya da belirsiz süreli olsun, sonuç değişmez. 6306 sayılı Kanun can güvenliğini korumak amacıyla çıkarılmış, kamu düzenine ilişkin bir kanundur ve kiracının sözleşmeye dayanarak idari tahliyeye direnmesi mümkün değildir. Bununla birlikte riskli yapı kararı, kiraya verene Borçlar Kanunu'ndaki tahliye yollarını kullanma yetkisi de vermez. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, taşınmaz hakkında riskli yapı kararı bulunmasının ve idarece yıkılacak olmasının kiraya verene kira hükümlerine göre tahliye isteme yetkisi vermediğini, yıkım yetkisinin idareye ait olduğunu açıkça belirtmiştir (İstanbul BAM 35. HD, E.2017/885, K.2017/1089, T.20.06.2017). Başka bir deyişle riskli yapı kararı kiracıyı kendiliğinden tahliyeye zorlar; ancak bu tahliye sulh hukuk mahkemesinden değil, idareden istenir.
Kiracı Tahliyeye Kadar Kira Öder mi?
Öder. Kiracı, taşınmazı fiilen kullandığı sürece kira bedelinden sorumludur ve kira borcu ancak tahliyeyle sona erer. Yargıtay, riskli yapıdaki kiralananın anahtarını notere tevdi eden kiracı bakımından ihtarnamenin tebliğ tarihini tahliye tarihi saymış ve kiracıyı bu tarihe kadar işleyen kiradan sorumlu tutmuştur (Yargıtay 3. HD, E.2020/12323, K.2021/2219, T.03.03.2021). Bu nedenle kiracının binayı boşalttığında anahtarı tutanakla teslim etmesi veya notere tevdi etmesi, kira borcunun bitiş tarihini kesinleştirir. Depozito, tahliye tutanağına göre genel hükümler çerçevesinde iade edilir.
Evden Çıkmayan Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
Kentsel dönüşümde kiracıya ihtarname çekmek kanuni bir zorunluluk değildir; ancak ispat, tazminat ve gönüllü tahliye bakımından en etkili ilk adımdır. İdarenin yapıya astığı tahliye tutanağı ve muhtarlık ilanı, şahsi hak sahibi sıfatıyla kiracıya karşı da tebliğ hükmündedir (6306 s. K. m.5/5). Yönetmeliğin 2024 öncesi metninde maliklere yapılan tebligatta kiracıya bildirimde bulunulması gerektiğinin belirtileceği yazılıydı; 21 Mayıs 2024 değişikliğiyle bu cümle metinden çıkarılmıştır. Buna rağmen noter ihtarnamesi, kiracının durumu hangi tarihte öğrendiğini kesin olarak belgeler, "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırır ve gecikme zararlarına ilişkin tazminat davasının temelini oluşturur.
İhtarnamede Hangi Hususlar Yer Almalıdır?
İhtarname noter aracılığıyla kiracının kira sözleşmesindeki adresine gönderilir; elden teslim, mesaj veya e-posta yoluyla yapılan bildirimlerin ispat gücü zayıftır. Metinde şu hususlar açıkça yer almalıdır:
- Riskli yapı tespiti ve kesinleşme. Tespiti yapan lisanslı kuruluş, rapor tarihi, tapuya işlenen belirtme ve muhtarlık ilanının son günü.
- İdarenin verdiği süre. Tahliye ve yıkım tebligatının tarihi ile sürenin son günü; kiracının bu tarihe kadar taşınmazı boş olarak teslim etmesi gerektiği.
- Sözleşmenin sona erdiği. Kira sözleşmesinin TBK m.136 uyarınca ifa imkânsızlığıyla son bulduğu.
- Süre sonundaki yaptırımlar. Elektrik, su ve doğalgazın idarece durdurulacağı; mülki idare amirinin izniyle kolluk marifetiyle tahliye yapılacağı; tahliyeyi engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulacağı.
- Tazminat ihtarı. İnşaat gecikme cezası, kira yardımı kaybı ve tahliye masraflarının kiracıdan talep edileceği.
- Kiracının hakları. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden başvurarak tek seferlik kira yardımı alabileceği ve başvurunun tahliyeden itibaren bir yıl içinde yapılması gerektiği.
- Teslim usulü. Anahtarın kime ve hangi tarihte teslim edileceği, tahliye ve teslim tutanağı düzenleneceği, abonelik kapatma belgelerinin istendiği.
İhtarnamede tanınan süre, idarenin verdiği doksan günlük süreyle uyumlu olmalıdır. Yapı henüz riskli yapı olarak tespit edilmemişse bu ihtarname kullanılamaz; bu durumda aşağıda açıklanan TBK m.350/2 kapsamındaki yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye yolu değerlendirilir.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Elektrik, Su ve Doğalgazı Kesilebilir mi?
Evet. Verilen süre içinde tahliye ve yıkım gerçekleşmezse İdare, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulmasını ilgili kurumlardan ister ve kurumlar bu talebi yerine getirmek zorundadır (6306 s. K. m.4/3; Yön. m.8/3-c). Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine altyapı hizmetleri durdurularak yapının nüfus ve eşyadan tahliye edilmesini, Kanun'un güvenli yaşam amacına ulaşmak ve dönüşüm sürecini sürüncemede bırakmamak bakımından zorunlu ve hukuka uygun bir işlem olarak nitelemiştir (Danıştay İDDK, E.2022/2827, K.2023/300, T.22.02.2023).
Kesinti kararı idareye aittir ve kamu gücüne dayanır. Kiraya verenin kendi başına elektriği veya suyu kesmesi bu kapsamda değildir; bu tür fiili müdahaleler kiracı lehine tazminat ve ceza sorumluluğu doğurabilir. Abonelik kapatma belgeleri aynı zamanda yıkım ruhsatının ön şartıdır: Yapının tahliye edildiğine ve hizmetlerin kapatıldığına dair belgeler sunulduğunda veya bu husus idarece yerinde tespit edilip tutanağa bağlandığında, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir (Yön. m.8/3-b).
Altyapı Kesilmesine Rağmen Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?
Zorla tahliye aşamasına geçilir. Maliklere verilen süre içinde yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir; tahliye ve yıkım, mülki amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılır veya yaptırılır (m.5/3; Yön. m.8/3-ç). Tahliyenin yapıya girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi, tehdit veya cebir gibi fiillerle engellenmesi halinde Başkanlık veya İdare, mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti ister; verilen izne dayanılarak tahliye, gerekirse kapalı kapılar ve alanlar açılmak suretiyle kendiliğinden yapılır (m.5/4; Yön. m.8/5).
Tespit, tahliye ve yıkım işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutularak Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur (m.8/3; Yön. m.8/6). İdarece yapılan tahliye ve yıkımın masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir; malik, kiracının haksız direnişinden kaynaklanan masraflar için kiracıya genel hükümlere göre rücu edebilir.
Bu aşamaların tamamı idari niteliktedir ve kamu gücü kullanılarak yürütülen tahliye ve yıkımdan doğan uyuşmazlıklar idari yargının görev alanına girer. Dolayısıyla kiracının sulh hukuk mahkemesinden ihtiyati tedbir alarak süreci durdurması mümkün değildir; süreci durdurabilecek tek yol, idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı almaktır ve bu kararlar tespitin teknik olarak hatalı olduğu istisnai hallerde verilmektedir.
Kiracı Evden Çıkmazsa Tahliye Davası Açmak Gerekir mi?
Riskli yapı tespiti kesinleşmişse tahliye davası açmaya gerek yoktur; üstelik bu yol hukuken de kapalıdır. Yukarıda anılan Bölge Adliye Mahkemesi kararı, riskli yapı kararının kiraya verene Borçlar Kanunu'na göre tahliye isteme yetkisi vermediğini ortaya koymuştur. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir dava aylar sürerken idari süreç en fazla doksan günle sınırlıdır; kesinleşmiş tespit varken dava açmak yalnızca zaman ve masraf kaybına yol açar.
Riskli Yapı Tespiti Yoksa Hangi Yollar Kullanılır?
Riskli yapı tespiti bulunmuyorsa veya malikler 6306 sayılı Kanun dışında yenileme yapmak istiyorsa, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel tahliye sebepleri gündeme gelir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında (TBK m.350/2) onaylı inşaat projesinin sunulması, projenin dava konusu taşınmaza ait olduğunun keşfen belirlenmesi ve uygulanması halinde kiracının kiralananı kullanmasının imkânsız hale geleceğinin araştırılması gerekir; bu unsurlar eksikse tahliye kararı verilemez. Aşağıdaki tablo, ev sahibinin önündeki seçenekleri karşılaştırmaktadır.
| Yol | Dayanak | Şartlar | Süre ve sonuç |
|---|---|---|---|
| İdari tahliye (kentsel dönüşüm) | 6306 s. K. m.5; Yön. m.8 | Kesinleşmiş riskli yapı tespiti | En fazla 90 gün; mahkeme kararı gerekmez; eski kiracının öncelik hakkı kural olarak doğmaz |
| Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye | TBK m.350/2 | Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme; onaylı proje ve ruhsat; kiracının oturması imkânsız olmalı | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava; eski kiracıya TBK m.355/2 öncelik hakkı doğar |
| Tahliye taahhütnamesi | TBK m.352/1; İİK m.272 vd. | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı ve tarihli geçerli taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava |
| Kira borcu nedeniyle tahliye | TBK m.315; İİK m.269 | Ödenmeyen kira; 30 günlük ihtarlı ödeme emri | Temerrüt halinde icra mahkemesinden tahliye |
| Anlaşmalı tahliye protokolü | TBK m.26 | Tarafların uzlaşması | Tahliye tarihi, taşınma desteği, anahtar teslimi ve depozito tek belgede düzenlenir |
Görevli Mahkeme Hangisidir?
6306 sayılı Kanun'a dayalı tahliye ve yıkım işlemleri ile bunlardan doğan zararlar idari yargıda; kira ilişkisinden kaynaklanan alacak, tazminat ve tahliye uyuşmazlıkları ise HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracının faydalı masrafları veya kiraya verenin gecikme zararları için açılacak davalar, dava şartı arabuluculuğa da tabidir (HUAK m.18/B).
Çıkmayan Kiracı Hangi Zararlardan Sorumludur?
Verilen süre dolduğu halde riskli yapıyı boşaltmayan kiracı, artık sözleşmeye değil haksız işgale dayanan bir konumdadır ve belgelenen zararlardan sorumlu tutulur. Kira sözleşmesi ifa imkânsızlığıyla sona erdiğinden, süre sonrasında taşınmazda kalmaya devam eden kiracıya karşı kiraya veren ve koşulları varsa müteahhit şu kalemleri talep edebilir:
- Yıkım ve inşaatın gecikmesi nedeniyle maliklerin müteahhide ya da müteahhidin maliklere ödediği gecikme cezaları ve ek kira bedelleri.
- Tahliye gecikmesi nedeniyle maliklerin kira yardımına geç başvurmasından veya faiz desteğinden yararlanamamasından doğan zararlar.
- İdarece yapılan zorla tahliyenin maliklerden tahsil edilen masrafları için rücu.
- Süre sonrasında taşınmazın fiilen kullanıldığı günler için kullanım bedeli.
Bu alacaklar sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülür ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşamasından geçilir. Zararın ispatı kiraya verene aittir; müteahhitlik sözleşmesindeki gecikme cezası hükmü, kira yardımı başvuru belgeleri ve tahliye tutanakları başlıca delillerdir.
Tahliyeye Direnmenin Cezai Sonucu Var mı?
Vardır. Riskli yapıların tespit, tahliye ve yıkım işlemlerini engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulur (6306 s. K. m.8/3; Yön. m.8/6). Kolluk eşliğinde yapılan tahliyeye fiilen direnmek görevi yaptırmamak için direnme (TCK m.265) suçunu oluşturabilir; kapıları kilitleyip tespite veya tahliyeye izin vermemek de aynı kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık 6306 sayılı Kanun'da tahliyeye direnen kiracıya özgü bir idari para cezası öngörülmemiştir; Kanun'daki idari para cezaları riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşlara yöneliktir.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?
Tahliye zorunluluğu kiracıyı haksız kılmaz; mevzuat kiracıya mali destek ve bazı koruyucu haklar tanır. Ev sahibinin bu hakları ihtarnamede hatırlatması, gönüllü tahliyeyi kolaylaştırır.
Kiracıya Kira Yardımı Verilir mi?
Verilir. Riskli yapıda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, o il için malikler bakımından belirlenen aylık kira yardımının iki katı tutarında tek seferlik kira yardımı yapılabilir (Uygulama Yönetmeliği m.16/3). Malikler ise riskli yapılarda on sekiz ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında kırk sekiz aya kadar aylık yardım alır (m.16/1). Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da e-Devlet üzerinden yapılır (m.16/4). Kiracı için ikamet şartı aranır: Danıştay, yardımdan yararlanabilmek için riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte yapıda fiilen oturulması gerektiğini kabul etmiştir (Danıştay 6. D., E.2019/2541, K.2021/6206, T.27.04.2021). Aynı kişi hem kira yardımından hem faiz desteğinden yararlanamaz (m.16/7).
Tutarlar il gruplarına göre Başkanlıkça belirlenir ve güncellenir. İstanbul için malike aylık 8.000 TL, kiracıya tek seferde 16.000 TL tutarı 2025 başından itibaren uygulanmaktadır; başvuru öncesinde güncel tutarın İl Müdürlüğünden teyit edilmesi gerekir. Bina 6306 s. K. m.6/A kapsamında kendiliğinden uygulamaya tabi ise kiracıya aylık kira bedelinin üç katı taşınma yardımı yapılabilir (m.16/5). İstanbul'daki "Yarısı Bizden" kampanyasında bağımsız bölüm başına 125.000 TL tahliye desteği öngörülmekte ve yapıda kiracı oturuyorsa bu destek kiracıya ödenmektedir; kampanya şartları Başkanlık duyurularıyla değişebilir.
Ev Sahibi Kiracıya Tazminat Öder mi?
Kural olarak ödemez; ancak kiraya veren binanın riskli olduğunu bilerek kiralama yapmış veya durumu gizlemişse öder. Yargıtay, riskli yapı özelliğini kiralananın tesliminde mevcut olan ve malik tarafından bilinmesi gereken önemli bir ayıp saymakta, kiraya verenin binasının durumunu bilmediğini ileri sürmesini hayatın olağan akışına aykırı bulmaktadır. Bu durumda kiracı, kalan kira süresiyle orantılı olarak sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalat bedellerini ve kâr kaybını isteyebilir; sözleşmedeki "kiracı tadilat masrafı isteyemez" kaydı yalnızca sürenin sonunda tahliye halinde uygulanır (Yargıtay 3. HD, E.2017/5481, K.2018/10827, T.31.10.2018). Kiracı da binanın durumunu bilerek kiralamışsa her iki taraf birlikte kusurlu sayılır ve tazminat buna göre indirilir. Taşınma giderleri ile yeni kiralanan yerin tadilat masrafları ise bu kapsamda istenemez.
İnşaat Bitince Eski Kiracının Öncelik Hakkı Var mı?
Kural olarak yoktur. Türk Borçlar Kanunu m.355'e göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar üç yıl geçmedikçe eski haliyle başkasına kiralanamaz; eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Aykırılık halinde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Ancak Yargıtay bu yaptırımı, tahliyenin mahkeme kararı veya ilamlı icra yoluyla gerçekleştiği hallere özgülemektedir; taraflarca düzenlenen tahliye ve teslim tutanağıyla çıkan kiracının bu tazminatı isteyemeyeceğine hükmetmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2023/3548, K.2024/3863, T.26.11.2024). 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye idari bir işlem olduğundan eski kiracının öncelik hakkı kural olarak doğmaz; bu hak yalnızca kiraya verenin TBK m.350/2'ye dayanarak mahkeme kararıyla tahliye sağladığı hallerde gündeme gelir. Bazı yayınlarda kentsel dönüşümde kiracıya mutlak öncelik hakkı tanındığı yazılmakta ise de bu görüşün yargı uygulamasında karşılığı yoktur; taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilir.
Uygulamada en sık yapılan hatalar; tespit kesinleşmeden sözlü tahliye talep etmek, tespit varken sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak aylarca beklemek, idare kararı olmadan elektriği veya suyu kiraya verenin kendisinin kestirmesi, tahliye ve teslim tutanağı düzenlememek, kira yardımı için bir yıllık başvuru süresini kaçırmak ve riskli yapı tespitini bilerek yeni kiracı almak ya da durumu gizlemektir. Son hata, kiraya verenin kusurlu sayılmasına ve tazminat ödemesine yol açar.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde kiracı kaç günde çıkmak zorunda?
Cevap: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra İdarenin verdiği süre içinde; bu süre 7471 sayılı Kanun değişikliğinden beri en fazla doksan gündür ve tahliye tutanağının muhtarlıkta ilan edildiği son günden itibaren işler.
Kira sözleşmem üç yıllık, kentsel dönüşüm nedeniyle çıkmak zorunda mıyım?
Cevap: Evet. 6306 sayılı Kanun kamu düzenine ilişkindir; sözleşme süresi ne olursa olsun kesinleşmiş riskli yapı tespiti üzerine binanın boşaltılması gerekir.
Kiracı evden çıkmazsa ev sahibi ne yapabilir?
Cevap: Noter ihtarnamesi çeker, İdareye başvurarak elektrik, su ve doğalgazın kesilmesini ister, tahliye engelleniyorsa mülki amir izniyle kolluk desteği talep edilmesini sağlar ve gecikme zararları için tazminat davası açar. Ayrıca tahliye davası açmasına gerek yoktur.
Kiracıya ihtar çekmek zorunlu mu?
Cevap: Kanunen zorunlu değildir; idarenin yapıya astığı tutanak ve muhtarlık ilanı kiracıya da tebliğ hükmündedir. Ancak ispat ve tazminat açısından noter ihtarnamesi kuvvetle tavsiye edilir.
Kiracının elektriği, suyu ve doğalgazı kesilebilir mi?
Cevap: Evet, ancak yalnızca İdarenin talebiyle ilgili kurumlar tarafından. Ev sahibinin kendi başına kesmesi hukuka aykırıdır.
Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya dava açabilir mi?
Cevap: Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir; Danıştay kiracının tespit işlemine karşı dava ehliyetinin bulunmadığını kabul etmektedir.
Kiracıya devlet taşınma yardımı veriyor mu?
Cevap: Evet. Riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte yapıda fiilen oturan kiracıya, il için belirlenen aylık kira yardımının iki katı tek seferde ödenir; başvuru tahliyeden itibaren bir yıl içinde yapılır.
Ev sahibi kiracıya taşınma parası vermek zorunda mı?
Cevap: Hayır. Kanun taşınma yardımını devlete yüklemiştir; ev sahibi dilerse anlaşmalı tahliye protokolünde gönüllü destek öngörebilir.
Bina yenilenince eski kiracı geri dönebilir mi?
Cevap: TBK m.355'teki öncelik hakkı mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılan tahliyelere bağlı olduğundan, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari tahliyede kural olarak öncelik hakkı doğmaz. Taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilir.
Kiracı çıkmadığı için inşaat gecikirse zararı kim öder?
Cevap: Süre sonunda haksız olarak taşınmazda kalan kiracı, gecikme cezaları, kira yardımı kaybı ve tahliye masrafları gibi belgelenen zararlardan sorumludur; tahliyeye fiilen direnmesi halinde ayrıca suç duyurusu yapılır.
Kiracı tahliyeye kadar kira ödemeye devam eder mi?
Cevap: Taşınmazı fiilen kullandığı sürece evet. Anahtarın tutanakla teslimi veya notere tevdi edildiğinin tebliğiyle kira borcu sona erer; depozito genel hükümlere göre iade edilir.
Sonuç: Çıkmayan Kiracı Karşısında Sorulacak Beş Soru
Kentsel dönüşümde evden çıkmayan kiracının tahliyesi, 7471 sayılı Kanun ve 2024 Yönetmelik değişiklikleriyle kısa ve tamamen idari bir sürece bağlanmıştır. Sürecin pürüzsüz ilerlemesi, ev sahibinin baştan şu beş soruya doğru cevap vermesine bağlıdır:
- Riskli yapı tespiti kesinleşti mi? Kesinleşmemişse idari tahliye yolu kapalıdır; yalnızca Borçlar Kanunu'ndaki genel sebeplere başvurulabilir.
- İdarenin verdiği sürenin son günü hangi tarih? Altyapı kesintisi, kolluk desteği ve tazminat talebi bu tarihe bağlıdır.
- Kiracıya durum yazılı olarak bildirildi mi? Noter ihtarnamesi, hem gönüllü tahliyenin hem de ileride açılacak tazminat davasının anahtarıdır.
- Kiracının yardım hakkı kendisine hatırlatıldı mı? Bir yıl içinde başvurulacak kira yardımı, direnci çoğu zaman kıran unsurdur.
- Her aşama tutanağa bağlandı mı? Tahliye ve teslim tutanağı, abonelik kapatma belgeleri ve engelleme tutanağı olmadan ne yıkım ruhsatı alınır ne de zarar ispatlanır.
Bu sorulardan birine yanlış cevap verilmesi, doksan günlük bir süreci aylarca süren bir davaya dönüştürebilir ya da ev sahibini kendi kiracısına karşı tazminat öder duruma düşürebilir. Riskli yapı tespiti bulunmayan binalarda ise TBK m.350/2 ve m.352 gibi genel tahliye yolları gündeme gelir ve bu yollarda eski kiracının öncelik hakkı doğabileceği unutulmamalıdır.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır ve somut uyuşmazlıklar için hukuki danışmanlık yerine kullanılamaz.
-Arıkan Avukatlık Bürosu