Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Ne Yapılabilir? (2026)

  • Ana Sayfa
  • Blog
  • Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Ne Yapılabilir? (2026)
Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Ne Yapılabilir? (2026)

İçindekiler

  1. Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Hangi Haklar Doğar?
  2. Hukuki Çerçeve: Hangi Kanun Kime Uygulanır?
  3. Teslim Ne Zaman Gerçekleşmiş Sayılır? Teslim Tarihi Nasıl Belirlenir?
  4. Müteahhit Ne Zaman Temerrüde Düşer? Haklı Gecikme Sebepleri ve Süre Uzatımı
  5. İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Hâlinde Arsa Sahibi ve Alıcının Hakları
  6. İnşaatın Eksik veya Ayıplı Yapılması Hâlinde İzlenecek Yollar
  7. Projeden / Maketten Konut Alan Tüketicilerin Özel Korunması: Ön Ödemeli Konut Satışı (TKHK m. 40-46)
  8. Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu: Kime Karşı Dava Açılır?
  9. Dava Öncesi ve Dava Süreci: İhtarname, Delil Tespiti, Arabuluculuk ve Mahkeme
  10. Gecikme Riskine Karşı Sözleşme Aşamasında Alınacak Önlemler
  11. Sık Sorulan Sorular
  12. Sonuç: Doğru Yolun Seçimi Somut Olaya Bağlıdır
  13. Mevzuat ve Kaynaklar

Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Hangi Haklar Doğar?

Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse arsa sahibi ve alıcı; aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti), sözleşmede yazılıysa cezai şart, koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönme ve bunlara bağlı tazminat taleplerini ileri sürebilir. Hangi yolun seçileceği; sözleşmenin türüne, inşaatın fizîki seviyesine, gecikmenin kusura dayanıp dayanmadığına ve talep sahibinin tüketici olup olmadığına göre değişir.

Son yıllarda inşaat maliyetlerindeki artış, finansman darlığı ve kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, teslim gecikmelerini ve eksik imalatla teslimi yargının en sık karşılaştığı inşaat uyuşmazlıklarından biri hâline getirdi. Uygulamada üç farklı mağdur profili öne çıkıyor:

  • Arsa sahipleri: Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesiyle arsasını müteahhide veren, karşılığında bağımsız bölüm bekleyen kişiler. Kentsel dönüşümde evi yıkılan ve kirada yaşayan kat malikleri de bu gruptadır.
  • Müteahhitten veya projeden konut satın alan alıcılar: Maketten, projeden ya da inşaat hâlindeyken satış vaadi veya tapu devriyle daire alan kişiler. Bunların büyük bölümü tüketici sıfatını taşır ve 6502 sayılı Kanun'un ön ödemeli konut satışı hükümlerinden yararlanır.
  • Kendi arsasına inşaat yaptıran iş sahipleri ve yatırımcılar: Götürü bedel veya birim fiyat esaslı eser sözleşmesiyle villa, bina ya da işyeri yaptıran kişi ve şirketler.

Bu rehberde her üç profil için; teslimin ne zaman gerçekleşmiş sayılacağını, müteahhidin hangi anda temerrüde düşeceğini, gecikme ve eksik iş hâlinde kullanılabilecek seçimlik hakları, tüketici alıcılara tanınan özel korumaları, dava öncesi yapılması gerekenleri ve süreçteki tuzakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ve Yargıtay uygulaması ışığında inceliyoruz.

Hukuki Çerçeve: Hangi Kanun Kime Uygulanır?

Müteahhidin teslim borcu, ilişkinin niteliğine göre üç farklı kural setine tabidir. Yanlış kural setinden hareket etmek; görevli mahkemenin, zamanaşımının ve talep edilebilecek kalemlerin yanlış belirlenmesine yol açar.

Eser sözleşmesi hükümleri (TBK m. 470-486)

Müteahhidin bir yapıyı meydana getirip teslim etmeyi, iş sahibinin de bedel ödemeyi üstlendiği her ilişki eser sözleşmesidir (TBK m. 470). Yüklenici eseri sadakat ve özenle, bizzat veya kendi yönetimi altında yapmak (m. 471), işe zamanında başlayıp süresinde bitirmek (m. 473) ve ayıpsız teslim etmek (m. 474 vd.) zorundadır. Bu hükümlerin yanında borçlunun temerrüdüne ilişkin genel kurallar (TBK m. 117-126) ve cezai şarta ilişkin kurallar (TBK m. 179-182) birlikte uygulanır.

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi

Arsa sahibinin arsa paylarını devretmeyi, müteahhidin ise karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği bu sözleşme, Yargıtay'ın yerleşik kabulüyle eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin unsurlarını birleştiren karma ve çift tipli bir sözleşmedir. Taşınmaz devri unsuru nedeniyle resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde veya tapuda) yapılması zorunludur (TMK m. 706, TBK m. 237, Noterlik K. m. 60, 89). Teslim gecikmesi ve eksik iş bakımından eser sözleşmesi hükümleri; arsa payı devri ve tapu iptali bakımından ise satış vaadi ve aynî hak kuralları devreye girer.

Arsa sahibi tacir değilse uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesinde görülür; her iki taraf da tacirse ve iş her ikisinin ticarî işletmesiyle ilgiliyse dava asliye ticaret mahkemesinde açılır ve ticarî davalarda zorunlu arabuluculuk (TTK m. 5/A) dava şartıdır.

Tüketici işlemi ve ön ödemeli konut satışı (TKHK m. 40-46)

Konutu ticarî veya meslekî olmayan amaçla edinen kişi ile müteahhit/satıcı arasındaki ilişki tüketici işlemidir (TKHK m. 3). Konut tamamlanmadan önce bedelin peşin veya taksitle ödendiği sözleşmeler ise TKHK'nın ön ödemeli konut satış sözleşmesi hükümlerine tabidir (m. 40). Bu hükümler; yapı ruhsatı alınmadan satış yasağı, resmî şekil, 14 günlük cayma hakkı, azamî teslim süresi, bina tamamlama sigortası ve tüketicinin dönme hakkı gibi, TBK'ya göre çok daha koruyucu kurallar içerir. TKHK'da hüküm bulunmayan hâllerde TBK'nın eser ve satış hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır (TKHK m. 83).

Tüketici davaları tüketici mahkemesinde görülür; tüketici tarafından açılan davalar harçtan muaftır (TKHK m. 73/2) ve taşınmazın aynına ilişkin olmayan talepler için dava öncesi arabuluculuk zorunludur (TKHK m. 73/A).

Hangi rejim uygulanır? Özet

Özetle: Tacir olmayan arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlık TBK'ya tabidir, asliye hukuk mahkemesinde görülür ve arabuluculuk ihtiyarîdir. Her iki taraf da şirketse dava asliye ticaret mahkemesinde açılır ve TTK m. 5/A gereği arabuluculuk dava şartıdır. Konutu bitmeden satın alan tüketici TKHK m. 40-46'dan, biten konutu ayıplı veya eksik teslim alan tüketici TKHK m. 8-12'den yararlanır; her iki hâlde de tüketici mahkemesi görevlidir ve taşınmazın aynına ilişkin talepler dışında arabuluculuk zorunludur. Yatırım amacıyla çok sayıda daire alan kişi ise tüketici sayılmayabilir ve TBK rejimine döner.

Yargıtay uygulaması: Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkları istikrarlı biçimde "eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak nitelendirip TBK m. 470-486 hükümlerini uygulamaktadır (örn. Yargıtay 6. HD, 09.04.2026, E. 2025/1448, K. 2026/1387). Bu nitelendirmenin pratik sonucu, teslim gecikmesine ilişkin kuralların (temerrüt, gecikme tazminatı, cezai şart) doğrudan uygulanması; buna karşın sözleşmenin tek taraflı ihtarla feshedilememesi ve fesih için —taraf iradeleri birleşmedikçe— mahkeme kararı gerekmesidir (bkz. aşağıda "Sözleşmeden dönme ve fesih").

Teslim Ne Zaman Gerçekleşmiş Sayılır? Teslim Tarihi Nasıl Belirlenir?

Gecikmenin başladığı anı bulmak için önce iki soruya cevap vermek gerekir: Teslimden ne anlaşılır ve teslim borcu hangi tarihte muaccel olur? Uyuşmazlıkların büyük bölümü bu iki noktadaki belirsizlikten doğar.

Teslim kavramı: anahtar teslimi mi, iskân mı?

Eser sözleşmesinde teslim, yapının sözleşmeye uygun biçimde tamamlanarak iş sahibinin fiilî hakimiyetine bırakılmasıdır. Ancak inşaat uygulamasında teslim, yalnızca anahtarın verilmesi değildir:

  • Sözleşmede "anahtar teslim" veya "iskân alınmış şekilde teslim" kararlaştırılmışsa, yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Yargıtay, iskân alınmamış yapılarda gecikme tazminatının iskân tarihine kadar işleyeceğini kabul etmektedir.
  • Sözleşmede açıklık yoksa dahi, yapı kullanma izni almak kural olarak yüklenicinin borcudur; çünkü ruhsat ve projeye aykırı yapı, imar mevzuatı karşısında "fen ve sanat kurallarına uygun" bir eser sayılmaz.
  • Daire fiilen kullanılmaya başlanmış (elektrik-su aboneliği alınmış, taşınılmış, kiraya verilmiş veya satılmış) ise, o bağımsız bölüm için kira mahrumiyeti talebi kullanım tarihinde sona erer; iskân eksikliği varsa bu ayrı bir eksik iş/değer kaybı kalemi olarak değerlendirilir.

TKHK kapsamındaki ön ödemeli konut satışlarında ise kanun teslimi genişletmiştir: Kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri de "devir ve teslim" sayılır (TKHK m. 44/1).

Teslim tarihi: üç farklı ihtimal

Sözleşmede kesin tarih varsa ("30.06.2026'da teslim") o gün gelince müteahhit ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Belirlenebilir süre kararlaştırılmışsa ("ruhsat tarihinden itibaren 24 ay") başlangıç olayına süre ve varsa sözleşmedeki uzatma sebepleri eklenir; süre dolunca yine ihtarsız temerrüt oluşur, ancak başlangıç olayının tarihi ispatlanmalıdır. Süre hiç kararlaştırılmamışsa veya yazılı sözleşme yoksa, işin niteliğine ve büyüklüğüne göre bilirkişice belirlenecek makul inşaat süresi esas alınır ve bu süre dolduktan sonra noter ihtarıyla temerrüt sağlanır (TBK m. 117/1).

Uygulamada en çok sorun yaratan düzenleme, "ruhsat alındıktan sonra" başlayan sürelerdir. Müteahhidin ruhsatı almayı geciktirmesi, sürenin hiç başlamaması sonucunu doğurmaz. Yargıtay, ruhsat alma borcu yüklenicide ise ruhsatın alınması için gereken makul sürenin sözleşme tarihine eklenerek teslim tarihinin hesaplanacağını kabul eder. Aksi hâlde müteahhit kendi ihmaliyle teslim tarihini süresiz erteleyebilirdi.

Satış vaadi senedinde teslim tarihi yoksa ve sonradan yeni bir belirleme de yapılmamışsa, Yargıtay senedin düzenleme tarihini en geç teslim tarihi olarak esas alan kararlar da vermiştir; bu nedenle tarihsiz veya muğlak teslim hükümleri her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasında teslim ve temerrüt

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 20.10.2014 tarihli ve E. 2014/7372, K. 2014/6429 sayılı kararında, "inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin ... seçimlik hakları doğar" tespitiyle, iş sahibinin "her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararın giderilmesini" talep edebileceğini; teslim gerçekleşmemiş ve iskân alınmamışsa temerrüdün süreceğini kabul etmiştir.

Gecikme tazminatının hangi tarihe kadar hesaplanacağı konusunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.11.2023 tarihli ve E. 2022/2541, K. 2023/3816 sayılı kararında (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamını aktararak, "yüklenicinin edimini zamanında ifa edememesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ... kanundan doğan bir haktır" demiş ve tazminatın "arsa sahibinin kendisine bırakılan bağımsız bölümleri tutanakla teslim aldığı ... tarihine kadar" hesaplanması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur. Teslim tutanağının tarihi bu nedenle her iki taraf için de belirleyicidir.

Fiilî teslim ve kullanımın tazminatı sona erdirdiği ilkesi Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19.12.2012 tarihli ve E. 2012/3309, K. 2012/7494 sayılı kararında şöyle ifade edilmiştir: "Arsa sahibinin fiilen teslim alıp yararlanmaya başladığı bağımsız bölümden dolayı artık zarara uğramayacağı dolayısıyla tazminat da talep edemeyeceği dikkate alındığında ... gecikme tazminatı alacağının doğup doğmadığının fiilî teslim tarihine göre değerlendirilmesinde zorunluluk bulunmaktadır." Daire, bu yönden ek bilirkişi raporu alınması gerektiğini belirterek kararı davalı yüklenici yararına bozmuştur. Aynı doğrultuda, altyapı aboneliklerinin bağlandığı tarihi esas alan karar için bkz. Yargıtay 6. HD, 31.10.2023, E. 2022/2956, K. 2023/3575.

Teslim tarihinin hesabında, iş sahibinin talebiyle yapılan fazla ve ilave işler de dikkate alınır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.10.2021 tarihli ve E. 2021/1009, K. 2021/1022 sayılı kararında, "fazla yapılan işlerin ne kadar sürede yapılacağının belirlenmesi ve bu sürenin işin teslim tarihine eklenerek ifaya ekli cezanın buna göre hesaplanması" gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırıp ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur. Ruhsattan itibaren başlayan sürelerde teslim tarihinin sözleşme tarihine inşaat sürelerinin eklenmesiyle bulunması için bkz. Yargıtay 23. HD, 20.03.2014, E. 2013/9244, K. 2014/2106.

Süre kararlaştırılmamış sözleşmelerde makul inşaat süresinin dolmasıyla temerrüdün oluşacağı yönünde bkz. Yargıtay 3. HD, 09.01.2024, E. 2023/1941, K. 2024/87.

Müteahhit Ne Zaman Temerrüde Düşer? Haklı Gecikme Sebepleri ve Süre Uzatımı

Müteahhidin temerrüde düşmesi için teslim borcunun muaccel olması, borcun ifa edilmemiş olması ve (vade kesin değilse) ihtar çekilmiş olması gerekir. Temerrüt için kusur aranmaz; kusur yalnızca tazminat sorumluluğu bakımından önem taşır (TBK m. 118). Yani müteahhit kusursuz olduğunu ispat etse bile temerrüt faizi işler ve iş sahibi dönme hakkını kullanabilir; ancak gecikmeden doğan zararın tazminini isteyemez.

Temerrüdün tespitinde üç adım

  1. Vade: Teslim tarihi kesin veya belirlenebilir mi? (Bkz. yukarıda "Teslim tarihi".) Değilse makul süre bilirkişice saptanır.
  2. İhtar: Kesin vade yoksa noter aracılığıyla, teslim talebini ve sonuçlarını açıkça içeren bir ihtarname gönderilir. Kesin vadeli sözleşmelerde ihtar hukuken zorunlu olmasa da, seçimlik hakkın hangisinin kullanıldığını (TBK m. 125) ve cezai şartın saklı tutulduğunu bildirmek için uygulamada mutlaka çekilmelidir.
  3. Ek süre: Sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçip müspet zarar istenecekse, TBK m. 123 uyarınca uygun bir ek süre verilmeli ya da m. 124'teki istisnalardan birinin (borçlunun tutumundan sürenin etkisiz kalacağının anlaşılması, ifanın alacaklı için yararsız hâle gelmesi, kesin vade) varlığı gösterilmelidir. Şantiyeyi terk etmiş müteahhide ek süre verilmesi gerekmez.

Vade gelmeden dönme hakkı (TBK m. 473/1)

İş sahibinin teslim tarihini beklemesi her zaman gerekmez. Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir veya iş sahibinin kusuru olmaksızın ortaya çıkan gecikme nedeniyle bütün tahminlere göre işin süresinde bitirilemeyeceği anlaşılırsa, iş sahibi sürenin bitimini beklemeden sözleşmeden dönebilir. Bu hakkın kullanımında Yargıtay şu koşulları arar:

  • İnşaatın mevcut seviyesi ve kalan sürede bitirilme ihtimali teknik bilirkişi raporuyla ortaya konmalıdır. Salt "yavaş gidiyor" iddiası yeterli değildir.
  • Gecikme iş sahibinin kusurundan (arsa paylarının geç devri, vekâletnamenin verilmemesi, hak edişlerin ödenmemesi, projeye onay verilmemesi) kaynaklanmış olmamalıdır.
  • Kural olarak makul süreli bir ihtar çekilmeli; ihtara rağmen ilerleme olmadığı belgelenmelidir.

Küçük bir gecikme beklentisi iş sahibi için önemli bir zarar doğurmayacaksa dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir (TMK m. 2).

Müteahhidin haklı saydığı gecikme sebepleri

Her gecikme müteahhidin kusurundan doğmaz. Yargıtay uygulamasında aşağıdaki sebepler, etkiledikleri süre kadar teslim tarihini ileri atar; ancak bunların varlığını ve inşaata somut etkisini ispat yükü müteahhittedir.

İş sahibinin kusuru (arsa payının, vekâletin veya ödemenin geciktirilmesi, proje değişikliği talebi, mevcut yapının tahliye edilmemesi) gecikme süresi kadar uzatım sağlar. İdarî engeller (ruhsatın idarece geç verilmesi, imar planı değişikliği) ancak müteahhit başvurularını zamanında ve eksiksiz yapmışsa, etkisi ölçüsünde uzatım sebebidir. Mücbir sebep (deprem, sel, savaş, genel grev) öngörülemez, kaçınılmaz ve inşaatı fiilen durdurmuş olmalı; durma süresi kadar uzatım verir ve iş sahibine derhal bildirilmelidir. Olağandışı hava koşulları sözleşmede öngörüldüğü ölçüde dikkate alınır. Buna karşın ekonomik kriz, kur artışı, malzeme fiyatları ve enflasyon kural olarak mücbir sebep değil, müteahhidin öngörmesi gereken ticarî risktir; istisnai hâllerde TBK m. 138 uyarlama talebi gündeme gelebilir. Pandemi de şantiyeler kapatılmadığı için otomatik uzatım sağlamaz; karantina veya tedarik kesintisi gibi somut etki ispatlanmalıdır. Hırsızlık ve üçüncü kişi eylemleri, müteahhit gerekli özeni göstermişse ve sözleşmede aksi yoksa kusursuzluk savunması olarak ileri sürülebilir.

Sözleşmede "... gün/ay süre uzatımı verilir" biçiminde götürü uzatım hükümleri varsa bunlar teslim tarihine eklenir; ancak müteahhit bu süreyi de aşmışsa kalan gecikmeden sorumludur. Alt yüklenicilerin veya tedarikçilerin kusuru müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz (TBK m. 116).

İspat yükü: Gecikmeyi ve teslim tarihini iş sahibi; gecikmenin haklı sebebe dayandığını ve bu sebebin inşaata etkisini müteahhit ispat eder. İş sahibinin ifayı beklemesi, müterafik kusur sayılmaz.

Yargıtay uygulamasında vade gelmeden dönme ve haklı gecikme

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.03.2024 tarihli ve E. 2022/3718, K. 2024/774 sayılı kararında, "işe başlamada gecikme, iş görme faaliyetinin yavaş yürümesi ve ertelenmesi, kararlaştırılan tarihe kadar eserin tamamlanamayacağının anlaşılması hallerinde iş sahibinin sözleşmede kararlaştırılan teslim süresini beklemeden akdi feshedebileceği" ilkesini aktarmış; inşaatın tamamlanma oranının %43,5 olduğu ve kalan sürede bitirilemeyeceği tespitiyle verilen geriye etkili fesih kararını onamıştır. Benzer şekilde 6. HD, 08.11.2023, E. 2022/3685, K. 2023/3737 sayılı kararında inşaat seviyesinin %47,33 ve %51,71 düzeyinde kalması karşısında geriye etkili fesih kararını yerinde bulmuştur. Bu kararlar, tamamlanma oranının bilirkişi raporuyla saptanmasının dönme davalarında ne kadar belirleyici olduğunu göstermektedir. TBK m. 473/1 uyarınca kalan sürede işin bitirilemeyeceğinin teknik raporla ortaya konması gereği için ayrıca bkz. Yargıtay 15. HD, E. 2018/3930, K. 2019/685.

Gecikmede yüklenicinin kusurunun bulunmaması, dönmeyi engellemez; ancak cezai şart ve tazminat talebini düşürür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.10.2023 tarihli ve E. 2022/3051, K. 2023/3205 sayılı kararında, "arsa sahibinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olduğunun kabulü gerektiği, ancak sözleşmenin feshinde davalı yüklenicinin bir kusuru bulunmadığından mahkemece ceza-i şart isteminin reddine karar verilmesi gerektiği" yönündeki bozma ilamını esas alarak hükmü düzelterek onamıştır. İş sahibinden kaynaklanan gecikmelerin inşaat süresine eklenmesi için bkz. Yargıtay 15. HD, 14.12.2011, E. 2011/1370, K. 2011/7507.

İdarî engeller bakımından Yargıtay, tarafların üzerinde anlaştığı avan projenin uygulanabilmesi için gereken mevzi imar planı değişikliğinin belediyece reddedildiği ve yüklenicinin yaklaşık beş yıl boyunca arsa sahibinin bilgisi dahilinde başvurularını sürdürdüğü bir olayda, "davalının resmî mercilerden kaynaklanan gecikmesinde bir kusuru bulunmamaktadır ... yüklenicinin bu nedenle sözleşmeye aykırı davrandığı ve temerrüde düştüğü kabul edilemez" gerekçesiyle aynen ifaya hükmeden yerel mahkeme kararını bozmuştur (Yargıtay 15. HD; künye kaynak metinde belirtilmemiştir). Karar, idarî gecikmenin ancak yüklenicinin başvurularını zamanında yapmış ve iş sahibinin sürece sessiz kalmış olması hâlinde haklı sebep sayılacağını gösterir. Ruhsat gecikmesinin inşaat süresine etkisinin araştırılması gereği için bkz. Yargıtay 15. HD, 11.02.2019, E. 2018/2784, K. 2019/532.

İfayı bekleyen iş sahibinin müterafik kusurunun bulunmadığı yönünde bkz. Yargıtay 15. HD, 22.03.2010, E. 2009/6234, K. 2010/1592.

İnşaatın Geç Teslim Edilmesi Hâlinde Arsa Sahibi ve Alıcının Hakları

Müteahhit temerrüde düştüğünde iş sahibi, TBK m. 125'teki seçimlik haklardan birini kullanır: (1) aynen ifa ve gecikme tazminatı, (2) ifadan vazgeçip müspet zararın tazmini, (3) sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazmini. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu seçimlik haklar, Yargıtay'ın geliştirdiği "ileriye etkili fesih" kurumuyla tamamlanır. Seçim bir kez bildirilince kural olarak geri alınamaz; bu nedenle ihtarnamenin içeriği stratejik önem taşır.

Aynen ifa + gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti)

Uygulamada en sık kullanılan yol, inşaatın tamamlanmasını beklerken gecikme süresi için tazminat istemektir. Gecikme tazminatının tipik görünümü kira mahrumiyetidir: Daire zamanında teslim edilseydi elde edilecek kira geliri ya da teslim geciktiği için başka bir yerde ödenmek zorunda kalınan kira.

  • Hesaplama: Sözleşmede aylık bir bedel kararlaştırılmışsa o bedel esas alınır. Kararlaştırılmamışsa, mahkeme bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve özelliklerine göre gecikme dönemindeki rayiç kira bedelini saptar. Kira mahrumiyeti sözleşmede yazılı olmasa bile genel hükümlere göre, zarar ispatlanarak istenebilir.
  • Dönem: Teslim tarihinden fiilî teslime (anahtar teslim kararlaştırılmışsa iskânın alınmasına) kadar işler. Eksik veya ayıplı teslimde, dairenin kullanılabilir hâle gelmesi için gereken makul onarım süresi de gecikmeye eklenir.
  • Kusur: Gecikme tazminatı kusura bağlıdır; ancak kusur karine olarak var sayılır, kusursuzluğunu müteahhit ispat eder (TBK m. 112, 118).
  • Çekince gerekmez: Yargıtay, gecikme tazminatının cezai şarttan farklı olarak teslim sırasında ihtirazî kayıt konulmasını gerektirmediğini kabul etmektedir. Buna karşın uygulamada teslim tutanağına "gecikme ve eksik iş alacaklarımız saklıdır" kaydı düşülmesi her zaman güvenli yoldur.

Kira mahrumiyeti dışında; başkasına satılan dairenin teslim edilememesi nedeniyle ödenen cezai şart veya iade edilen kapora, taşınma ve depolama giderleri, kentsel dönüşümde kesilen kira yardımı sonrası ödenen kiralar ve ispatlanabilen diğer zararlar da gecikme tazminatı kapsamında istenebilir. Müteahhit, zararın gecikme olmasa da doğacağını (örneğin alıcının başka bir sebeple vazgeçtiğini) ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.

Cezai şart (gecikme cezası)

Sözleşmede "teslimde gecikilen her ay için ... TL" veya "her daire için aylık ... TL kira bedeli ödenir" biçiminde hükümler yaygındır. Bunların hukukî niteliği sonuçları belirler:

Hüküm ifaya ekli cezai şart (TBK m. 179/2) niteliğindeyse zarar ispatı gerekmez (m. 180/1), ancak teslim çekincesiz kabul edilmiş veya ceza hakkından açıkça feragat edilmişse ceza istenemez; tacir olmayan borçlu için hâkim aşırı cezayı indirir (m. 182/3), tacir müteahhit ise ekonomik mahv istisnası dışında indirim isteyemez (TTK m. 22). Hüküm götürü gecikme tazminatı niteliğindeyse —yani kira kaybının önceden kararlaştırılmış karşılığı olan aylık bedellerse— yine zarar ispatı gerekmez, Yargıtay'ın bazı dairelerine göre çekince de aranmaz ve m. 182 indirimi uygulanmaz.

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki aylık kira bedeli şeklindeki gecikme bedellerini çoğunlukla götürü gecikme tazminatı olarak nitelendirmekte; buna karşın maktu veya oransal "ceza" hükümlerini cezai şart olarak görüp çekince şartını sıkı uygulamaktadır. Teslimi çekince koymadan kabul eden iş sahibinin cezai şart talebi reddedilmektedir.

Cezai şart ile gecikme tazminatı birlikte istenebilir mi? Cevap, sözleşme hükmünün nitelendirilmesine bağlıdır. Hüküm maktu (götürü) kira tazminatı niteliğindeyse aynı dönem için ayrıca rayiç kira istenemez; mükerrer tahsil yasağı uygulanır. Hüküm gerçek anlamda ifaya ekli cezai şart ise Yargıtay, cezanın zarar ispatı gerektirmeyen bağımsız bir alacak olduğunu kabul ederek gecikme tazminatı ile cezai şartı ayrı kalemler olarak hükme bağlayan kararlar vermektedir. Her iki hâlde de alacaklı, cezayı aşan zararını müteahhidin kusurunu ve zararı ispat ederek isteyebilir (TBK m. 180/2). Ayıp ve eksik işe bağlı değer kaybı ise her zaman ayrı bir kalemdir.

Cezai şartın hangi tarihe kadar işleyeceği sözleşmede sınırlanabilir (örn. "en fazla 6 ay"). Sınır yoksa fiilî teslime kadar işler; ancak teslimden sonra çekilen bir ihtara dayanılarak cezai şarta hükmedilemez. Ayrıca sözleşmedeki ceza bir dönme cezası (TBK m. 179/3) olarak kaleme alınmışsa, sözleşme ayakta tutulup ifa istendiği sürece bu ceza talep edilemez; dönme cezası ancak sözleşmeden dönüldüğünde gündeme gelir. Bu nedenle sözleşmedeki ceza hükmünün ifaya ekli mi, dönme cezası mı yoksa götürü tazminat mı olduğu dava açılmadan önce netleştirilmelidir.

Temerrüt faizi

Para borcu niteliğindeki gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarına, temerrüt tarihinden (ihtarda verilen sürenin sonundan veya dava tarihinden) itibaren 3095 sayılı Kanun uyarınca yasal faiz; ticarî işlerde avans faizi işler. Teslim borcu bir para borcu olmadığı için dairenin kendisi için faiz değil, gecikme tazminatı istenir.

Sözleşmeden dönme ve fesih: geriye mi, ileriye mi etkili?

Teslim gecikmesi tek başına sözleşmeyi sona erdirmez; iş sahibi dönme hakkını kullanmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde Yargıtay'ın yerleşik kabulü, sözleşmenin tek taraflı ihtarla feshedilemeyeceği, tarafların fesih iradeleri birleşmedikçe feshin ancak mahkeme kararıyla gerçekleşeceği yönündedir. Dolayısıyla arsa sahibi noterden "sözleşmeyi feshettim" demekle sonuç alamaz; fesih (ve buna bağlı tapu iptali) için dava açmalıdır. Dönmenin etkisi ise inşaatın fizîki seviyesine göre belirlenir:

Geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih karşılaştırması
Geriye etkili dönme (TBK m. 125/3) İleriye etkili fesih (Yargıtay içtihadı)
Uygulandığı hâl Kural. İnşaat seviyesi düşükse veya yapılan kısım iş sahibi için yararsızsa İnşaatın büyük ölçüde (uygulamada yaklaşık %90 ve üzeri) tamamlanması ve geriye etkili dönmenin dürüstlük kuralına aykırı düşmesi
Dayanağı TBK m. 125/3, 473 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve sonrası içtihat
Arsa payları Müteahhide ve ondan pay alan üçüncü kişilere devredilen payların tapusu iptal edilerek arsa sahibine döner Müteahhit, yaptığı işin oranına karşılık gelen bağımsız bölümleri hak eder; fazlası (en son devralandan başlanarak) arsa sahibine döner
Yapılan iş Arsa sahibi yararlanmışsa, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre imalat bedelini (fesih tarihindeki rayiçle) öder Tasfiye yapılır: eksik işler ve gecikme zararı müteahhidin hak ettiği bölümlerden mahsup edilir
Tazminat Menfi zarar (sözleşmenin kurulmasına güvenerek yapılan masraflar, kaçırılan fırsat) Fesih tarihine kadar işlemiş gecikme tazminatı/cezai şart + eksik iş bedeli

Örnek: 10 daireden 8'inin müteahhide bırakılacağı bir sözleşmede inşaat %80 seviyesinde bırakılmışsa ve ileriye etkili fesih kabul edilmişse, müteahhit kural olarak 8 × %80 ≈ 6 daire hak eder; kalan 2 daire (ve varsa üçüncü kişilere devredilen fazla paylar) arsa sahibine döner. %90'ın altında kalan seviyelerde (örneğin %86) Yargıtay ileriye etkili feshi kabul etmeyip geriye etkili dönmeye hükmetmiştir; eşik katı bir yüzde değil, dürüstlük kuralıyla birlikte değerlendirilen bir ölçüttür.

Dönme hakkı kullanıldığında iş sahibi artık aynen ifa isteyemez; verdiği arsa paylarının veya paranın iadesini talep eder. Yargıtay'a göre ifaya bağlı alacaklar —ifaya ekli cezai şart, eksik işlerin giderilme bedeli ve kural olarak gecikme tazminatı— geriye etkili dönme hâlinde istenemez; bunlar sözleşmenin ifasını bekleyen arsa sahibinin haklarıdır. Taraflar sözleşmede fesih hâlinde dahi gecikme tazminatı ve cezai şartın ödeneceğini kararlaştırmışlarsa bu hüküm geçerlidir ve uygulanır. Müteahhit kusursuz olsa bile dönme mümkündür; yalnızca tazminat ve cezai şart istenemez. Bu nedenle dönme kararı, inşaat seviyesi bilirkişi raporuyla belirlendikten ve "ifayı bekleyip tazminat mı, dönüp iade mi" sorusunun ekonomik sonucu hesaplandıktan sonra verilmelidir.

İfadan vazgeçip müspet zararın tazmini

İş sahibi, ek süre verdikten sonra ifayı reddedip sözleşme ayakta kalmak kaydıyla ifa yerine tazminat da isteyebilir (TBK m. 125/2). Bu hâlde müteahhidin dairelerin teslimi yerine, teslim edilmeyen dairelerin değerini ve gecikme zararını ödemesi istenir. Arsa sahibinin kendi payını koruyup eksik kalan işi başka bir müteahhide yaptırarak maliyetini talep etmesi de bu yolun bir görünümüdür; mahkeme, TBK m. 113 çerçevesinde işin müteahhit hesabına üçüncü kişiye yaptırılmasına izin verebilir.

Yargıtay uygulaması: gecikme tazminatı

Rayiç kira ve maktu bedel. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 08.04.2010 tarihli ve E. 2009/6874, K. 2010/2036 sayılı kararında: "İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir." Daire aynı kararda, sözleşmede maktu olarak belirlenen gecikme tazminatının en az bir yıl süreyle bağlayıcı olduğunu, uzun süren gecikmelerde ise hakkaniyet gereği mahallî rayiç kiralar üzerinden hesap yapılması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 01.02.2023 tarihli ve E. 2022/615, K. 2023/373 sayılı kararında, sözleşmede öngörülen 6 aylık gecikme döneminden sonra "arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesh etmediği sürece devam eden gecikme için de rayiç kira bedeli üzerinden kira tazminatı talep etme haklarının bulunduğunun gözetilmemesi"ni bozma sebebi saymıştır. Kira mahrumiyetinin sözleşmede yazılı olmasa da ispat koşuluyla istenebileceği yönünde ayrıca bkz. Yargıtay 23. HD, 14.02.2013, E. 2012/5364, K. 2013/816.

İmara aykırı inşaatta gecikme tazminatı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 07.11.2024 tarihli ve E. 2023/3100, K. 2024/3892 sayılı kararında açık bir ilke koymuştur: "İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi, tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez ise de, sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir." Daire, bu talebi reddeden Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozmuştur. Ruhsata aykırı yapılarda dahi gecikme tazminatı yolunun açık olması, arsa sahipleri için önemli bir güvencedir.

Yargıtay uygulaması: cezai şart ve ihtirazî kayıt

Çekince ayrımı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.05.2026 tarihli ve E. 2025/3027, K. 2026/2197 sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme tazminatı davasında yüklenicinin "teslim tutanağında ihtirazî kayıt bulunmadığı" yönündeki temyiz itirazını yerinde görmemiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararını (faiz yönünden düzelterek) onamıştır: gecikme tazminatı için çekince aranmaz. Buna karşın 23. Hukuk Dairesinin 21.02.2019 tarihli ve E. 2016/3067, K. 2019/644 sayılı kararında aktarılan ilk derece kararında, kira tazminatı kabul edilirken cezai şart talebi "ihtirazî kayıt bulunmadan dairelerin teslim alındığı" gerekçesiyle reddedilmiştir. Aynı ayrım için bkz. Yargıtay 15. HD, 11.07.2012, E. 2011/4050, K. 2012/5309 ve 6. HD, 21.04.2025, E. 2024/2452, K. 2025/1585.

İfa sonrasında ceza. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 02.03.2020 tarihli ve E. 2019/2061, K. 2020/856 sayılı kararında: "Akdin ifasının talep edilmiş ve gecikmeden sonra akdin ifa edilmiş olması yüklenicinin temerrüt tarihinden akdin ifa edildiği ya da ifasının talep edildiği tarihe kadar (ihtirazî kayıtsız kabul hariç) ceza-i şart isteme hakkını ortadan kaldırmaz." Daire, cezayı aşan kira zararı için TBK m. 180/2 uyarınca yüklenicinin kusurunun ve zararın ispatlanması gerektiğini de vurgulamıştır.

Teslimden sonra çekilen ihtar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.02.2025 tarihli ve E. 2024/519, K. 2025/773 sayılı kararında, "gecikilen her ay için ve her bir bağımsız bölüm için 1.000,00 TL" ceza hükmünü içeren sözleşmede, işin Nisan 2011'de teslim edilmesine rağmen arsa sahiplerinin ihtarnameyi 22.05.2012'de çektiğini gözeterek cezai şarta hükmedilmesini hatalı bulmuş ve kararı HMK m. 370/2 uyarınca düzelterek onamıştır.

Aşan zarar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.04.2025 tarihli ve E. 2024/2205, K. 2025/1721 sayılı kararında, kira sözleşmelerine dayanarak hesaplanan gecikme zararının cezai şartı aşan kısmının (438.750,00 TL) yükleniciden tahsiline ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır.

Nitelendirme: maktu kira tazminatı mı, cezai şart mı, dönme cezası mı? Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 19.04.2021 tarihli ve E. 2020/2403, K. 2021/1785 sayılı kararında (aynı ilke 6. HD, 16.02.2023, E. 2022/597, K. 2023/619'da aktarılmıştır): "Sözleşmenin 5. maddesinde kararlaştırılan gecikme tazminatı maktu olarak kararlaştırılan kira tazminatı olup, yüklenici aleyhine mükerrer şekilde kira tazminatına hükmedilemeyeceği gibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart niteliği itibariyle dönme cezası olup, sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemez." Buna karşılık 6. Hukuk Dairesi, 14.04.2025 tarihli ve E. 2024/2660, K. 2025/1447 sayılı kararında, ilk derece mahkemesince gecikme tazminatı (160.800,00 TL) ile ifaya ekli ceza bedelinin (188.580,90 TL) ve eksik-ayıplı imalat bedelinin (138.302,50 TL) ayrı kalemler olarak hükme bağlanmasını yerinde görmüş, yalnızca ortak alan hesabını düzelterek onamıştır. Aylık kira bedeli şeklindeki bedelin götürü gecikme tazminatı sayılıp TBK m. 182 indirimine tabi olmadığı yönünde bkz. Yargıtay 23. HD, 25.06.2015, E. 2014/4117, K. 2015/4877.

Yargıtay uygulaması: dönme ve fesih

Tek taraflı fesih mümkün değil. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.05.2023 tarihli ve E. 2022/1858, K. 2023/1764 sayılı kararında, "yüklenicinin inşaat hiç başlamamasına rağmen sözleşmenin feshine ilişkin dava da açmamış olmasına, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı ihtarla feshinin de mümkün olmamasına göre" Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. Fesih davası açılmamışsa sözleşme ayaktadır ve ifaya ekli cezai şart işlemeye devam eder.

Geriye etkili fesihte ifaya bağlı alacaklar. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 29.02.2016 tarihli ve E. 2015/2653, K. 2016/1284 sayılı kararında, "davacı sözleşmeyi feshettiğinden ifaya yönelik eksik işlerinin giderilme bedelini isteyemez" tespitiyle; 20.01.2012 tarihli ve E. 2010/6397, K. 2012/181 sayılı kararında ise ifaya bağlı gecikme cezasının "akitten dönülmesi durumunda aksine de düzenleme bulunmadığından istenilemeyeceği" gerekçesiyle bozma kararı vermiştir. 6. HD, 08.11.2023, E. 2022/3685, K. 2023/3737 sayılı kararı da geriye etkili fesihte, aksi kararlaştırılmadıkça gecikme tazminatı istenemeyeceğini, sözleşmede hüküm varsa istenebileceğini teyit etmiştir.

Sözleşmeyle aksi kararlaştırılabilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 12.04.2016 tarihli ve E. 2014/7917, K. 2016/2317 sayılı kararında: "Gecikme tazminatı ve ifaya ekli cezai şart, olumlu zararlardan olup, sözleşmenin ifasını bekleyen bir arsa sahibinin, gecikme tazminatını ya da cezai şartı, davadan önce tarafların fesih iradeleri birleşmediği ya da sözleşmenin feshi isteminde haklı olmadığı mahkemece kabul edildiği taktirde isteyebileceği ilke olarak kabul edilmelidir. Fakat taraflar sözleşme ile bunun aksini kararlaştırabilirler." Daire, fesih hâlinde dahi gecikme tazminatı ve cezai şartın ödeneceğini öngören sözleşme hükmünü geçerli sayarak arsa sahibi yararına bozma kararı vermiştir.

Kentsel dönüşümde yıkılan binanın bedeli. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.04.2023 tarihli ve E. 2022/1403, K. 2023/1381 sayılı kararında, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle geriye etkili feshi yerinde bulmuş; ancak "Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı niteliği alan bina, ekonomik değer ifade etmeyeceğinden" yıkılan eski binanın bedelinin istenemeyeceğine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde arsa sahiplerinin talep listesi buna göre kurulmalıdır.

Fesih ve inşaat seviyesi. 25.01.1984 tarihli ve E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile başlayan çizgide Yargıtay, geriye etkili dönmeyi kural, ileriye etkili feshi istisna olarak uygular; %43,5 ve %47-51 seviyelerinde geriye etkili fesih onanmış (6. HD, E. 2022/3718; E. 2022/3685), %86 seviyesinde ileriye etkili fesih kabul edilmemiştir (bkz. 15. HD, E. 2003/4328, K. 2004/1320). Oransal daire hesabı için bkz. 23. HD, 18.09.2015, E. 2015/4452, K. 2015/5980; geriye etkili dönmede üçüncü kişilere devredilen payların iptali için bkz. HGK, 21.01.2020, E. 2018/23-240, K. 2020/43.

İnşaatın Eksik veya Ayıplı Yapılması Hâlinde İzlenecek Yollar

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı inşaatın hiç teslim edilmemesinden değil; asansörün takılmaması, peyzajın yapılmaması, otoparkın bitirilmemesi, iskânın alınmaması ya da yapılan işin projeye ve teknik şartnameye aykırı olmasından doğar. Bu noktada eksik iş ile ayıplı iş ayrımı, uygulanacak kuralları ve zamanaşımını doğrudan değiştirir.

Eksik iş – ayıplı iş ayrımı

Eksik iş, sözleşmede kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmamış olmasıdır (ortak alanlar, çevre düzenlemesi, asansör, iskân ruhsatı). Hukuken borcun kısmen ifa edilmemesi sayılır; bildirim külfeti yoktur; tamamlama maliyeti (eksik iş bedeli) ile gecikme tazminatı istenir ve TBK m. 147/6 uyarınca 5 yıllık (ağır kusurda m. 146 gereği 10 yıllık) zamanaşımına tabidir. Ayıplı iş ise yapılan imalatın sözleşmeye, projeye, fen ve sanat kurallarına aykırı olmasıdır (çatının su alması, yetersiz yalıtım, düşük kalite malzeme, statik kusur). Ayıba karşı tekeffül hükümleri (TBK m. 474-478; tüketici işleminde TKHK m. 8-12) uygulanır: açık ayıplar teslimden sonra gecikmeksizin, gizli ayıplar öğrenilince hemen bildirilmelidir; seçimlik haklar ücretsiz onarım, bedelden indirim (nefaset farkı) ve sınırlı hâllerde dönmedir; zamanaşımı taşınmaz yapılarda teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusurda 20 yıldır (m. 478); tüketici işleminde konutlarda 5 yıldır ve ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı işlemez (TKHK m. 12).

Yargıtay ayrımı şu ölçütle yapar: Yapılması gereken bir şey hiç yapılmamışsa eksik iş; yapılmış ama kusurlu yapılmışsa ayıplı iş söz konusudur. Eksik işler için ihbar külfeti bulunmadığından, iş sahibinin eseri çekincesiz teslim alması eksik iş bedeli talebini düşürmez.

Ayıplı imalatta seçimlik haklar (TBK m. 475)

  1. Ücretsiz onarım: Ayıbın giderilmesi aşırı masraf gerektirmiyorsa iş sahibi onarım isteyebilir. Müteahhit makul sürede onarmazsa iş sahibi, mahkemeden izin alarak veya ihtarla, ayıbı üçüncü kişiye giderttirip bedelini talep edebilir.
  2. Bedelden indirim (nefaset farkı): Eserin ayıpsız değeri ile ayıplı değeri arasındaki fark bilirkişice saptanır. Onarımı mümkün veya ekonomik olmayan ayıplarda (örn. düşük tavan yüksekliği, projeden küçük metrekare) en sık kullanılan yoldur.
  3. Sözleşmeden dönme: Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa mümkündür. Ancak iş sahibinin arsası üzerine yapılan ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracak yapılarda dönme hakkı kullanılamaz (m. 475/3); bu hâlde indirim ve onarım hakları kalır.
  4. Tazminat: Seçimlik haklarla birlikte, müteahhidin kusuru varsa genel hükümlere göre zararın (onarım süresince kira kaybı, taşınma gideri vb.) tazmini istenebilir.

Ayıp, müteahhidin bilerek gizlediği veya usulüne uygun gözden geçirmeyle fark edilemeyen gizli bir ayıpsa, iş sahibinin eseri kabul etmiş olması sorumluluğu kaldırmaz (m. 477/2-3). Buna karşın açık ayıplar süresinde bildirilmemişse eser kabul edilmiş sayılır ve bu ayıplar için talep hakkı düşer. Bu nedenle teslim tutanağı, fotoğraf ve noter ihtarnamesiyle ayıpların süresinde bildirilmesi hayati önemdedir.

Eksik iş bedeli nasıl hesaplanır?

Bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, gerekirse makine/elektrik mühendisi) sözleşme, proje ve teknik şartnameyi yapının fiilî durumuyla karşılaştırarak eksik imalatları kalem kalem belirler ve tamamlama maliyetini mahallî piyasa rayiçleriyle hesaplar. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik iş bedeli, arsa sahibine düşen bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki payı oranında talep edilir. Ortak alanlardaki eksiklikler için kat malikleri birlikte veya her biri kendi arsa payı oranında dava açabilir.

İskân ruhsatının alınmamış olması Yargıtay'ca eksik iş olarak değerlendirilir; iskân alınması için gereken giderler (harçlar, proje tadilatı, eksik imalatlar) müteahhitten istenir. Yapı ruhsat ve projeye aykırı ise ve yasal hâle getirilmesi mümkün değilse, bu aykırılık eksik iş değil, değer kaybı doğuran ayıp olarak ele alınır ve indirim talep edilir.

Tüketici alıcılarda ayıplı konut

Konutu tüketici sıfatıyla alan kişi, TKHK m. 11'deki seçimlik hakları (ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız misliyle değişim, sözleşmeden dönme) kullanır; onarım veya değişim talebinde müteahhit bunu azami 30 iş günü içinde yerine getirmelidir (konutlar için 60 iş günü). Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu karine olarak kabul edilir (m. 10/1). Zamanaşımı konutlarda 5 yıldır; ağır kusur veya hileyle gizlenen ayıplarda zamanaşımı işlemez (m. 12).

Yargıtay uygulaması: eksik ve ayıplı iş

Ayrı kalem olarak eksik iş bedeli. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.04.2025 tarihli ve E. 2024/2660, K. 2025/1447 sayılı kararında, arsa sahibi lehine "86.000,00 TL pay eşitleme bedeli alacağı, 160.800,00 TL gecikme tazminatı, 188.580,90 TL ifaya ekli ceza bedeli, 138.302,50 TL eksik ve ayıplı imalat bedeli" şeklinde dört ayrı kalemin hükme bağlanmasını yerinde görmüş; yalnızca ortak alanlardaki mekanik eksik iş hesabını HMK m. 370/2 uyarınca düzelterek onamıştır. Karar, gecikme ve eksik iş kalemlerinin birbirinden bağımsız talep edilebileceğini gösterir.

Yasal hâle getirilemeyen inşaat. Yargıtay 6. HD, 07.11.2024, E. 2023/3100, K. 2024/3892 sayılı kararına göre inşaatın yasal hâle getirilmesi mümkün değilse arsa sahibi tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez; ancak sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir. Projeye aykırılıkların giderilmesi bakımından imar barışı (7143 sayılı Kanun) başvurusunun bulunup bulunmadığının re'sen araştırılması gerektiği yönünde bkz. Yargıtay 23. HD, 21.02.2019, E. 2016/3067, K. 2019/644.

Fesih hâlinde eksik iş bedeli. Yargıtay 15. HD, 29.02.2016, E. 2015/2653, K. 2016/1284 sayılı kararında, sözleşmeyi fesheden iş sahibinin "ifaya yönelik eksik işlerinin giderilme bedelini isteyemeyeceği" belirtilmiştir; eksik iş bedeli, sözleşmenin ayakta tutulmasına bağlı bir taleptir. Ayıplar giderilmedikçe temerrüdün sürdüğü yönünde bkz. 23. HD, 07.05.2018, E. 2016/2848, K. 2018/2947.

Projeden / Maketten Konut Alan Tüketicilerin Özel Korunması: Ön Ödemeli Konut Satışı (TKHK m. 40-46)

Konut tamamlanmadan önce bedeli peşin veya taksitle ödeyen tüketici, TBK'daki genel korumaya ek olarak TKHK'nın ön ödemeli konut satışı hükümlerinden yararlanır. Bu hükümler emredicidir; tüketici aleyhine değiştirilemez (TKHK m. 5, 83).

Kanunun getirdiği temel korumalar

Kanun, yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılmasını yasaklar ve sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesini zorunlu kılar (m. 40). Satış tapuda, satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; şekle aykırılık tüketici aleyhine ileri sürülemez ve geçerli sözleşme olmadan tüketiciden hiçbir ad altında ödeme veya borç belgesi alınamaz (m. 41). Yönetmelik uyarınca 30 ve üzeri konutlu projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya eşdeğer teminat sağlamak zorundadır; bu teminat haczedilemez ve iflas masasına girmez (m. 42). Tüketici 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayabilir, iade en geç 14 günde yapılır (m. 43). Konut sözleşmede taahhüt edilen sürede, her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir; bu süre 7392 sayılı Kanun'la 36 aydan 48 aya çıkarılmış ve 1 Ekim 2022'de yürürlüğe girmiştir; kat irtifakının tüketici adına tescili ile zilyetliğin devri de teslim sayılır (m. 44). Tüketici sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir ve satıcı geçen süreye göre kademeli tazminat isteyebilir; satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden hiçbir bedel talep edemez ve bu hâlde dönme teslime kadar her zaman mümkündür; iade edilecek tutar ve borç belgeleri en geç 180 gün içinde geri verilir (m. 45).

Teslim geciktiğinde tüketici ne yapabilir?

Sözleşmedeki teslim tarihi veya 48 aylık yasal üst sınır aşıldığında satıcı temerrüde düşer. Tüketici şu yollardan birini seçer:

  1. Sözleşmeyi ayakta tutup gecikme tazminatı istemek: Teslim tarihinden fiilî teslime kadar rayiç kira bedeli üzerinden kira mahrumiyeti; ayrıca ispatlanan diğer zararlar (ödenen kira, taşınma gideri, kredi faizi farkı). Sözleşmede gecikme cezası varsa bu bedel; cezayı aşan zarar ayrıca istenir.
  2. Tazminatsız dönme: Satıcı teslim borcunu gereği gibi yerine getirmediği için m. 45/2 gereği tazminat ödemeksizin sözleşmeden döner, ödediği bedellerin ödeme tarihlerinden itibaren faiziyle iadesini ister. Yargıtay, ödenen bedelin güncellenmesine ilişkin taleplerde (denkleştirme / munzam zarar) somut olaya göre karar vermektedir; uygulamada en az yasal faiz talep edilmelidir.
  3. Dönme + menfi zarar: Dönmeyle birlikte sözleşmenin kurulmasına güvenerek yapılan masraflar (noter, harç, ekspertiz, kredi tahsis ücreti) ve eşdeğer konutun fiyat farkı gibi zararlar TBK m. 125/3 çerçevesinde istenebilir.

Kademeli dönme tazminatı yalnızca tüketicinin kendi isteğiyle, satıcı kusursuzken döndüğü hâllerde gündeme gelir: sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için bedelin %2'si, 3-6 ay için %4'ü, 6-12 ay için %6'sı, 12-24 ay için %8'i ile satış nedeniyle oluşan vergi ve harç masrafları. Tüketicinin ölümü, kazançtan sürekli yoksun kalması veya taksitle satışa dönüştürme önerisinin satıcıca reddi hâllerinde de tazminat istenemez (m. 45/3).

Usul avantajları

  • Görevli mahkeme: Tüketici mahkemesi (TKHK m. 73). 2026 yılı için tüketici hakem heyeti parasal sınırı 186.000 TL olduğundan konut uyuşmazlıkları pratikte doğrudan mahkemede görülür.
  • Harç muafiyeti: Tüketicinin açtığı davalar harçtan muaftır (m. 73/2); bilirkişi ve tebligat giderleri için gider avansı yatırılır.
  • Zorunlu arabuluculuk: Tazminat ve bedel iadesi talepleri için dava öncesi arabulucuya başvurma dava şartıdır (m. 73/A); tapu iptal ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin talepler bu şartın dışındadır.
  • Yetki: Tüketicinin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir (m. 73/5); taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
  • İdarî şikâyet: Ruhsatsız satış, şekle aykırı ödeme alınması veya teminat yükümlülüğüne aykırılık hâllerinde Ticaret Bakanlığı'na başvurularak satıcı hakkında idarî para cezası uygulanması istenebilir (m. 77); bu, hukuk davasından bağımsız bir baskı aracıdır.

Dikkat: Tapu devri yapılmış ancak konut fiilen bitmemişse teslim gerçekleşmiş sayılmaz; kat irtifakı tescilinin teslim sayılması için zilyetliğin de devri gerekir. Buna karşın yatırım amacıyla çok sayıda daire alan veya alımı ticarî faaliyetiyle bağlantılı olan kişi tüketici sayılmaz; bu hâlde yukarıdaki korumalar değil TBK genel hükümleri uygulanır.

Yargıtay uygulaması bakımından not: Bu makalede aktarılan gecikme tazminatı ilkeleri (rayiç kira esası, fiilî teslimle tazminatın sona ermesi, çekince ayrımı, cezayı aşan zarar) tüketici mahkemelerinde görülen konut teslim gecikmesi davalarında da uygulanmaktadır; TKHK'nın sağladığı ek korumalar (48 aylık üst sınır, tazminatsız dönme, harç muafiyeti) bunlara eklenir.

Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu: Kime Karşı Dava Açılır?

Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhit, kendisine düşecek daireleri inşaat sürerken satış vaadi senediyle veya arsa payı devriyle üçüncü kişilere satar. Teslim geciktiğinde veya inşaat yarım kaldığında bu alıcılar en kırılgan konumdadır; çünkü sözleşme ilişkileri müteahhitle, ancak tapunun asıl sahibi arsa sahibidir.

Alıcının hukukî konumu

Yargıtay, müteahhitten daire alan üçüncü kişiyi, müteahhidin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hakkın temlik alanı olarak nitelendirir (TBK m. 183 vd.). Bunun iki önemli sonucu vardır:

  • Alıcı, müteahhidin hakkından fazlasını edinemez. Müteahhit edimini yerine getirmemişse, alıcı da arsa sahibinden tescil isteyemez; arsa sahibi müteahhide karşı ileri sürebildiği savunmaları ("inşaat bitmedi", "iskân alınmadı", "eksik işler var") alıcıya karşı da ileri sürer (TBK m. 188).
  • Alıcının iyi niyeti onu korumaz. Henüz bitmemiş bir binadan daire alan kişinin, arsanın başkasına ait olduğunu ve müteahhidin hakkının ifaya bağlı bulunduğunu bilmesi gerektiği kabul edilir; bu nedenle TMK m. 1023 anlamında iyi niyetli üçüncü kişi korumasından yararlanamaz.

Senaryolara göre alıcının hakları

İnşaat tamamlanıp iskân alınmış ancak tapu devredilmemişse alıcı, müteahhidin edimini yerine getirmiş olması koşuluyla arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açar (müteahhit de davaya dahil edilir), gecikme tazminatını ve cezai şartı ise müteahhitten ister. İnşaat bitmiş ama eksik işler varsa tescil, eksik iş bedelinin depo edilmesi veya mahsubu koşuluyla mümkündür. İnşaat yarım kalıp sözleşme ileriye etkili feshedilmişse alıcı, müteahhidin hak ettiği oranda daire bulunduğu ölçüde tasfiye sırasına göre tescil isteyebilir; fazla devirler en son devralandan başlanarak iptal edilir. Sözleşme geriye etkili feshedilmişse tescil talebi reddedilir, arsa sahibi alıcının tapusunu dahi iptal ettirebilir; alıcı ödediği bedelin faiziyle iadesi ve tazminat için müteahhide yönelir, gerekirse ihtiyatî haciz ve ceza şikâyeti yollarını kullanır. Müteahhit aynı daireyi birden fazla kişiye satmışsa tapuyu ilk alan korunur; diğerleri bedel iadesi ve tazminat için müteahhide başvurur ve TCK m. 157-158 kapsamında dolandırıcılık şikâyeti değerlendirilir.

Gecikme tazminatının muhatabı kimdir?

Alıcının teslim gecikmesinden doğan kira mahrumiyeti ve cezai şart talepleri, sözleşmenin karşı tarafı olan müteahhide yöneltilir. Arsa sahibi, alıcıyla sözleşme ilişkisi bulunmadığı için kural olarak gecikme tazminatından sorumlu değildir; istisnası arsa sahibinin sözleşmeye taraf olması veya alıcıya karşı ayrıca taahhütte bulunmasıdır. Buna karşın arsa sahibi, müteahhidin hak ettiği daireleri haksız yere devretmezse alıcı tescil davasını arsa sahibine karşı açar.

Alıcının alabileceği koruyucu tedbirler

  • Satış vaadi senedinin tapuya şerh edilmesi (TMK m. 1009; şerh 5 yıl etkilidir) sonraki alıcılara karşı öncelik sağlar.
  • Dava açılırken tapu kaydına ihtiyatî tedbir konulması (HMK m. 389 vd.) müteahhidin veya arsa sahibinin daireyi başkasına devrini engeller.
  • Arsa sahibi – müteahhit arasındaki fesih davasına aslî veya fer'î müdahil olarak katılmak; çünkü feshin geriye veya ileriye etkili olması alıcının tapusunun kaderini belirler.
  • Müteahhidin mal varlığına ihtiyatî haciz (İİK m. 257) ve şirket yetkilileri hakkında, koşulları varsa, ceza şikâyeti.

Müteahhitten konut alan kişi tüketici sıfatını taşıyorsa, müteahhide karşı talepleri önceki bölümde açıklanan TKHK hükümlerine ve tüketici mahkemesinin görevine tabidir; arsa sahibine karşı açılan tapu iptal ve tescil davası ise taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Yargıtay uygulaması: üçüncü kişi alıcılar ve tescil

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.04.2026 tarihli ve E. 2025/1448, K. 2026/1387 sayılı kararında, asıl davanın cezai şart, karşı davanın tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu bir uyuşmazlıkta, ilk derece mahkemesince eksik ve ayıplı işler için belirlenen bedelin depo edilmesi koşuluyla tapu iptali ve tescile karar verilmesini usul ve kanuna uygun bularak Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK m. 370/1 uyarınca onamıştır. Bu içtihat, hem yüklenicinin hem de ondan pay devralan üçüncü kişilerin tescil taleplerinde arsa sahibinin eksik iş alacağının güvence altına alındığını gösterir.

Temlik alan üçüncü kişinin, müteahhit edimini yerine getirmedikçe arsa sahibinden tescil isteyemeyeceği yönünde bkz. Yargıtay 15. HD, 23.02.2021, E. 2020/1505, K. 2021/426; geriye etkili fesihte üçüncü kişilere devredilen payların iptali için bkz. HGK, 21.01.2020, E. 2018/23-240, K. 2020/43; ileriye etkili fesihte tasfiyenin üçüncü kişi paylarını da kapsaması ve en son devralandan başlanması için bkz. 15. HD, 30.05.2019, E. 2019/1166, K. 2019/2627.

Dava Öncesi ve Dava Süreci: İhtarname, Delil Tespiti, Arabuluculuk ve Mahkeme

Teslim gecikmesi davalarının kaderi büyük ölçüde dava açılmadan önce belirlenir. İhtarnamenin içeriği, delillerin zamanında sabitlenmesi ve doğru mahkemede doğru dava türünün seçilmesi, yıllar sürebilecek bir yargılamada kaybedilen zamanı ve parayı doğrudan etkiler.

Noter ihtarnamesi

İhtarname üç işlevi birden görür: Vade belirsizse müteahhidi temerrüde düşürür; TBK m. 123 anlamında ek süre verir; hangi seçimlik hakkın kullanıldığını ve cezai şartın saklı tutulduğunu belgeler. İyi hazırlanmış bir ihtarname şunları içerir:

  • Sözleşmenin tarihi, teslim tarihi ve bu tarihin nasıl hesaplandığı,
  • Tespit edilen gecikme, eksik ve ayıplı işlerin kalem kalem listesi,
  • Makul ek süre (uygulamada inşaatın seviyesine göre 15-60 gün) ve süre sonunda kullanılacak hak (aynen ifa + tazminat / dönme / ifadan vazgeçme),
  • Cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının saklı tutulduğu, teslimin çekinceli kabul edileceği kaydı,
  • Varsa ödenmesi gereken bedelin ödenmeye hazır olduğu (iş sahibinin kendi temerrüdünü önlemek için).

Müteahhidin ihtarnameye "arsa sahibi ediminden kaynaklı gecikme", "mücbir sebep" gibi savunmalarla cevap vermesi beklenir; bu cevaplar da delil olarak saklanmalıdır.

Delil tespiti (HMK m. 400-406)

İnşaatın o günkü fizîki seviyesi, eksik imalatlar ve ayıplar zamanla değişir, kapatılır veya tamamlanır. Bu nedenle esas dava öncesinde sulh hukuk veya görevli mahkemeden delil tespiti istenmesi, inşaat uyuşmazlıklarının en kritik adımıdır. Bilirkişi heyeti mahallinde keşif yaparak:

  • inşaatın tamamlanma oranını (yüzde olarak; dönmenin geriye mi ileriye mi etkili olacağını bu oran belirler),
  • eksik işlerin listesini ve tamamlama maliyetini,
  • ayıpları ve giderim/nefaset bedelini,
  • projeye ve ruhsata aykırılıkları

raporlar. Delil tespiti raporu esas davada bilirkişi raporu niteliği taşır; karşı taraf itiraz etmezse hakimi büyük ölçüde bağlar. Fotoğraf ve video kayıtları, yapı denetim raporları, belediye yazışmaları, WhatsApp/e-posta mesajlaşmaları ve hak ediş belgeleri de bu aşamada toplanır.

Arabuluculuk

Tüketici ile müteahhit arasındaki tazminat ve bedel iadesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır (TKHK m. 73/A); tapu iptal-tescil gibi aynî talepler bu şartın dışındadır. Her iki tarafın tacir olduğu ticarî davalarda da arabuluculuk zorunludur (TTK m. 5/A). Tacir olmayan arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalarda ise arabuluculuk ihtiyarîdir (6325 sayılı Kanun).

Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci zamanaşımını durdurur (6325 s. K. m. 16/2).

Görevli ve yetkili mahkeme

  • Arsa sahibi – müteahhit: Asliye hukuk mahkemesi; her iki taraf tacir ve iş ticarî işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi.
  • Tüketici – müteahhit: Tüketici mahkemesi; tüketici mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla bakar.
  • Yetki: Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeridir (HMK m. 6); sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 10). Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Tüketici kendi yerleşim yerinde de dava açabilir.

Dava türü ve harç

Belirsiz alacak davası kaldırıldı. 7589 sayılı Kanun (RG 31.07.2026, S. 33326) ile HMK m. 107 yürürlükten kaldırılmış; 31 Temmuz 2026'dan sonra açılan davalarda belirsiz alacak davası yolu kapanmıştır. Bu tarihten önce açılmış derdest belirsiz alacak davaları eski m. 107'ye göre görülmeye devam eder (Geçici m. 1/10). Miktarı bilirkişi raporuyla belirlenecek kira mahrumiyeti ve eksik iş bedeli alacakları artık fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmî dava (HMK m. 109) olarak açılır. Yeni HMK m. 109/4 uyarınca talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sonuna kadar artırılabilir; artırılan kısım için zamanaşımı dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Bu düzenleme, belirsiz alacak davasının sağladığı zamanaşımı güvencesini kısmî davaya taşımıştır; ancak faiz başlangıcı bakımından aşağıdaki Yargıtay uygulaması dikkate alınmalıdır.

Harç nispidir (karar ve ilam harcı dava değerinin binde 68,31'i; dörtte biri peşin); artırılan kısım için tamamlama harcı ödenir. Tüketiciler harçtan muaftır. Gecikme sürdüğü için dava sırasında işleyen kira mahrumiyeti, talep artırımı veya ek dava ile istenir.

Faiz başlangıcı ve ıslah: Yargıtay uygulaması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.02.2023 tarihli ve E. 2022/597, K. 2023/619 sayılı kararında: "Sözleşmeden doğan davalarda bir alacağa temerrüt faizi yürütülebilmesi için alacağın kararlaştırılan kesin vadede ödenmemiş ya da alacaklının usulüne uygun ihtarı ile borçlunun temerrüde düşürülmesi zorunludur." Dava öncesinde kesin vade veya ihtarla temerrüt kanıtlanamamışsa faiz; dava dilekçesindeki kısım için dava tarihinden, sonradan artırılan kısım için artırım (ıslah) tarihinden işletilir. Bu nedenle dava öncesi noter ihtarnamesi, faiz başlangıcını aylar hatta yıllar öne çekebilir.

Bozma sonrası ıslahın mümkün olduğu, 6. HD, 01.02.2023, E. 2022/615, K. 2023/373 sayılı kararda 7251 sayılı Kanun'la değişik HMK m. 177'ye dayanılarak teyit edilmiştir: "Yargıtayın bozma kararından veya bölge adliye mahkemesinin kaldırma kararından sonra dosya ilk derece mahkemesine gönderildiğinde, ilk derece mahkemesinin tahkikata ilişkin bir işlem yapması hâlinde tahkikat sona erinceye kadar da ıslah yapılabilir."

Hükümde faiz talebi hakkında karar verilmemişse, HMK m. 305/A uyarınca nihai kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ek karar istenebilir; Yargıtay 6. HD, 20.05.2026, E. 2025/3027, K. 2026/2197 sayılı kararı bu yolu hatırlatarak faiz yönünden düzelterek onama kararı vermiştir.

Zamanaşımı

Gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik iş bedeli alacakları TBK m. 147/6 uyarınca alacağın muaccel olduğu tarihten (kural olarak teslimden veya her ayın sonundan) itibaren 5 yılda zamanaşımına uğrar; yüklenicinin ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâlinde Yargıtay uygulamasında m. 146'daki 10 yıl uygulanır. Taşınmaz yapıdaki ayıplar için süre teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusurda 20 yıldır (m. 478); tüketici işleminde ayıplı konutta 5 yıl olup ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı işlemez (TKHK m. 12). Tapu iptal ve tescil aynî bir talep olduğundan zamanaşımına tabi değildir; satış vaadine dayalı kişisel hak ise vaadin ifa edilebilir hâle geldiği tarihten itibaren 10 yılda zamanaşımına uğrar.

Zamanaşımı def'i davalı tarafından süresinde ileri sürülmezse mahkeme kendiliğinden dikkate almaz (TBK m. 161). Aylık işleyen kira mahrumiyetinde her ayın alacağı için ayrı zamanaşımı işlediği görüşü dikkate alınarak uzun süren gecikmelerde dava ertelenmemelidir.

Yargılama aşamasında dikkat edilecekler

  • Bilirkişi raporuna itiraz: Tamamlanma oranı, rayiç kira ve eksik iş bedeli hesapları iki haftalık sürede gerekçeli itirazla denetlenmelidir; itiraz edilmeyen rapor kesinleşir.
  • Teslim tutanağı: Dava sırasında teslim gerçekleşirse tutanağa çekince yazılmalı, aksi hâlde cezai şart talebi tehlikeye girer.
  • İhtiyatî tedbir / haciz: Müteahhidin dairelerini devretmesini önlemek için tapuya tedbir; alacak için ihtiyatî haciz talep edilebilir.
  • Vekâlet ücreti: Nispi tarife üzerinden hükmedilir; kısmen ret hâlinde karşı taraf lehine de vekâlet ücreti çıkacağı için talep miktarı bilirkişi raporuna göre ayarlanmalıdır.

Yargıtay uygulaması: keşif, bilirkişi ve birleşen davalar

Yargıtay, yüklenicinin temerrüdünün saptanması ve kalan inşaatın iş sahibince tamamlatılmasına izin verilebilmesi için "yetenekli bilirkişiler aracılığı ile mahallinde inceleme yapmak, davalı yüklenicinin temerrüdü olup olmadığını saptamak" gerektiğini belirterek, bu incelemeyi yapmayan yerel mahkeme kararını bozmuştur (Yargıtay 15. HD; Malatya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.10.1985 tarihli, 1271-1007 sayılı kararına ilişkin temyiz incelemesi — Yargıtay künyesi kaynak metinde belirtilmemiştir). Aynı kararda, yüklenicinin hak edişlerinin ödenmediğini ileri sürdüğü hâlde iş sahibinin önce kendi edimini yerine getirmesi gerektiği vurgulanmıştır; iş sahibinin kendi temerrüdü, yüklenicinin temerrüdünü ortadan kaldırır.

Gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve cezai şart için başlatılan icra takiplerine itirazın iptali davalarının birleştirilerek görülmesine örnek olarak bkz. Yargıtay 6. HD, 17.02.2025, E. 2024/1859, K. 2025/540 (asıl ve birleşen davalar yönünden onama; miktarı temyiz kesinlik sınırının altında kalan birleşen davalar yönünden temyiz isteminin reddi). Kesinlik sınırı nedeniyle küçük tutarlı cezai şart takiplerinin ayrı dosyalarda yürütülmesi, temyiz yolunu kapatabilir; talepler mümkünse tek davada toplanmalıdır.

Zamanaşımı def'inin cevap dilekçesinde ileri sürülmesi ve ıslahla eklenebilmesi için bkz. Yargıtay HGK, 12.06.2013, E. 2012/10-1633, K. 2013/825.

Gecikme Riskine Karşı Sözleşme Aşamasında Alınacak Önlemler

Teslim gecikmesi davalarının büyük bölümü, sözleşmede teslimin tanımlanmamış, sürenin muğlak bırakılmış veya yaptırımın yazılmamış olmasından doğar. Aşağıdaki hükümler, kat karşılığı inşaat ve konut satış sözleşmelerinde uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

Sözleşmede teslim açıkça tanımlanmalıdır: yapı kullanma izin belgesinin alınması, bağımsız bölümün şartnameye uygun tamamlanması ve anahtarların tutanakla verilmesi; böylece "anahtar teslim mi, iskânlı teslim mi" tartışması baştan önlenir. Teslim süresi takvim günü olarak kesin yazılmalı; ruhsattan itibaren süre kararlaştırılacaksa ruhsatın alınması için de azamî bir süre konmalıdır. Kaba inşaat, ince işler ve iskân başvurusu için ara terminler belirlenip bunların aşılmasının dönme sebebi sayılacağı yazılmalıdır. Gecikme bedeli her bağımsız bölüm için aylık ve rayiç kiraya endeksli düzenlenmeli, götürü gecikme tazminatı niteliğinde olduğu ve zarar ispatı gerektirmediği belirtilmeli, aşan zararı talep hakkının saklı olduğu ve fesih hâlinde de ödeneceği eklenmelidir. Süre uzatımı sebepleri sınırlı sayıda yazılmalı, yazılı bildirime ve belgeye bağlanmalı, azamî süreyle sınırlanmalı ve ekonomik koşulların uzatım sebebi olmadığı açıkça belirtilmelidir. Alacağın tahsili için banka teminat mektubu, kefalet, ipotek veya müteahhide düşecek dairelerden bir kısmının teslime kadar arsa sahibinde kalması gibi bir teminat öngörülmeli; arsa payı devri inşaat seviyesine bağlı kademeli yapılmalı ve son paylar iskân sonrasına bırakılmalıdır. Malzeme kalitesi, metrekare, kat yüksekliği ve ortak alan listesini içeren teknik şartname sözleşme eki yapılmalı; teslimin yazılı tutanakla, eksikliklerin ve çekincenin tutanağa işlenerek yapılacağı kararlaştırılmalı; yetkili mahkeme veya tahkim ile delil tespiti hakkı düzenlenmelidir.

Tüketici sözleşmelerinde bu hükümler tüketici aleyhine değiştirilemez; özellikle 48 aylık azamî teslim süresi, cayma ve dönme hakları ile tazminat üst sınırları emredicidir ve bunlara aykırı kayıtlar ("kapora yanar", "satıcı teslim tarihini tek taraflı değiştirebilir") geçersizdir (TKHK m. 5).

Teslim tarihi geçtiğinde ilk 30 günde yapılacaklar

  • Sözleşme, ekleri, ruhsat tarihi ve ödeme belgelerini toplayın; teslim tarihini hesaplayın.
  • İnşaatın mevcut durumunu tarihli fotoğraf ve videoyla belgeleyin.
  • Belediyeden ruhsat, yapı denetim ve iskân başvuru durumunu yazılı olarak sorun (bilgi edinme başvurusu).
  • Noter ihtarnamesiyle temerrüdü ve seçimlik hakkınızı bildirin; cezai şartı saklı tutun.
  • Delil tespiti başvurusu yapın; tamamlanma oranını ve eksik iş listesini raporlatın.
  • Tüketiciyseniz arabuluculuk başvurusunu, tacirseniz TTK m. 5/A başvurusunu planlayın.
  • Müteahhidin mal varlığını ve projedeki diğer dairelerin tapu durumunu araştırın; tedbir/haciz ihtiyacını değerlendirin.
  • Teslim gerçekleşirse tutanağa çekince yazın; çekincesiz imza atmayın.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit evi zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?

Cevap: Teslim tarihi geçtiğinde müteahhit temerrüde düşer. Noter ihtarnamesiyle ek süre verip inşaatın tamamlanmasını ve gecikme süresi için kira mahrumiyeti tazminatını isteyebilir; sözleşmede gecikme cezası varsa bunu talep edebilir; koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönebilirsiniz. Delil tespitiyle inşaat seviyesini belgelemek ilk adımdır.

Gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti) nasıl hesaplanır?

Cevap: Sözleşmede aylık bedel varsa o bedel; yoksa bilirkişince belirlenen rayiç kira bedeli, teslim tarihinden fiilî teslime (anahtar teslim kararlaştırılmışsa iskânın alınmasına) kadar her ay için hesaplanır. Dairede oturmaya veya kiraya vermeye başladığınız tarihte talep sona erer.

Sözleşmede teslim tarihi yoksa müteahhit geç teslimden sorumlu olur mu?

Cevap: Evet. Bu durumda işin niteliğine göre makul inşaat süresi bilirkişice belirlenir; bu süre dolduktan sonra noter ihtarıyla müteahhit temerrüde düşürülür ve ihtar tarihinden itibaren gecikme tazminatı istenebilir.

Cezai şart ile kira mahrumiyeti birlikte istenebilir mi?

Cevap: İkisi de aynı gecikme zararını karşılıyorsa birlikte hükmedilmez; aylık kira bedeli şeklindeki gecikme cezası varsa rayiç kira ayrıca istenemez. Ancak cezayı aşan zararınızı müteahhidin kusurunu ispatlayarak talep edebilirsiniz (TBK m. 180/2). Eksik iş ve ayıp bedeli ise her hâlde ayrı bir kalemdir.

Daireyi teslim alırken tutanağa çekince yazmadım, gecikme cezasını kaybeder miyim?

Cevap: Cezai şart niteliğindeki gecikme cezası için evet: Yargıtay, ifayı çekincesiz kabul eden alacaklının cezai şart talebini reddetmektedir (TBK m. 179/2). Gecikme tazminatı niteliğindeki talepler için çekince aranmaz. Her hâlde teslim tutanağına "gecikme ve eksik iş alacaklarımız saklıdır" yazılması önerilir.

Müteahhit ekonomik kriz, kur artışı veya pandemiyi gerekçe gösteriyor; haklı mı?

Cevap: Kural olarak hayır. Ekonomik dalgalanma ve maliyet artışı müteahhidin öngörmesi gereken ticarî risktir. Deprem gibi gerçek mücbir sebepler veya idareden kaynaklanan gecikmeler ise inşaatı fiilen etkiledikleri süre kadar teslim tarihini ileri atar; bunu müteahhit ispat etmelidir.

İnşaat yarım kaldı; sözleşmeden dönersem müteahhide verdiğim arsa paylarını geri alabilir miyim?

Cevap: İnşaat seviyesi düşükse dönme geriye etkilidir ve müteahhide (ve ondan pay alan üçüncü kişilere) devredilen payların tapusu iptal edilerek size döner; yapılan imalattan yararlanıyorsanız bedelini ödersiniz. İnşaat yaklaşık %90 ve üzerinde tamamlanmışsa Yargıtay fesihi ileriye etkili sayar ve müteahhit yaptığı iş oranında daire hak eder.

Müteahhitten projeden daire aldım, müteahhit kaçtı; arsa sahibinden tapumu isteyebilir miyim?

Cevap: Ancak müteahhit arsa sahibine karşı edimini yerine getirmişse. Müteahhit inşaatı bitirmemişse arsa sahibi "inşaat tamamlanmadı" savunmasını size karşı da ileri sürer. Bu durumda bedel iadesi ve tazminat talepleriniz müteahhide yönelir; tapuya tedbir ve müteahhidin mallarına ihtiyatî haciz değerlendirilir.

Maketten/projeden ev alan tüketici için yasal teslim süresi nedir?

Cevap: Konut, sözleşmede yazılı sürede ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir (TKHK m. 44). Süre aşılırsa tüketici kira mahrumiyeti isteyebilir veya tazminat ödemeksizin sözleşmeden dönüp ödediği bedeli faiziyle geri alabilir.

Tüketici olarak dava açarsam harç öder miyim, arabulucuya gitmem gerekir mi?

Cevap: Tüketicilerin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır; bilirkişi ve tebligat giderleri için avans yatırılır. Tazminat ve bedel iadesi talepleri için dava öncesi arabuluculuk zorunludur; tapu iptal-tescil gibi aynî talepler bu şartın dışındadır.

Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark neden önemli?

Cevap: Eksik iş (hiç yapılmayan imalat) için bildirim külfeti yoktur ve bedeli 5 yıl içinde istenir. Ayıplı iş (kusurlu yapılan imalat) ise teslimden sonra süresinde bildirilmelidir; bildirilmeyen açık ayıplar kabul edilmiş sayılır. Zamanaşımı taşınmaz yapılarda 5, ağır kusurda 20 yıldır.

Gecikme tazminatı davası ne kadar sürer, hangi mahkemede açılır?

Cevap: Arsa sahibi–müteahhit uyuşmazlıkları asliye hukuk (taraflar tacirse asliye ticaret), tüketici uyuşmazlıkları tüketici mahkemesinde görülür. Keşif ve bilirkişi aşamaları nedeniyle ilk derece yargılaması uygulamada 1,5-3 yıl sürebilir; delil tespitinin önceden yapılmış olması süreyi kısaltır.

Zamanaşımı ne zaman dolar?

Cevap: Gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik iş bedeli alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/6). Süre kural olarak alacağın muaccel olduğu tarihten işler; uzun süren gecikmelerde erken dönem alacaklarının zamanaşımına uğramaması için dava geciktirilmemelidir.

Noterden fesih ihtarı çekerek kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirebilir miyim?

Cevap: Hayır. Yargıtay'a göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı ihtarla feshedilemez; tarafların fesih iradeleri birleşmemişse fesih mahkeme kararıyla gerçekleşir. İhtarname temerrüdü ve seçimlik hakkınızı belgelemek için gerekli, ancak fesih için yeterli değildir; fesih ve tapu iptali için dava açılmalıdır.

Kira mahrumiyeti davasını belirsiz alacak davası olarak açabilir miyim?

Cevap: 31 Temmuz 2026'dan itibaren hayır. 7589 sayılı Kanun'la HMK m. 107 yürürlükten kaldırıldı. Dava, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmî dava olarak açılır; bilirkişi raporundan sonra talep bir defaya mahsus artırılır ve artırılan kısım için zamanaşımı dava tarihinden kesilmiş sayılır (HMK m. 109/4). Faiz ise dava öncesi ihtarla temerrüt sağlanmamışsa artırılan kısım için artırım tarihinden işler.

Sonuç: Doğru Yolun Seçimi Somut Olaya Bağlıdır

Müteahhidin inşaatı zamanında teslim etmemesi veya eksik ve ayıplı teslim etmesi hâlinde hukuk, hak sahibine tek bir yol değil bir seçenekler demeti sunar. Aynen ifa ile gecikme tazminatı, cezai şart, ifadan vazgeçme, geriye veya ileriye etkili dönme ve tüketiciler için TKHK'nın tazminatsız dönme hakkı; her biri farklı koşullara, farklı ispat yüküne ve farklı ekonomik sonuca bağlıdır. Yanlış seçimin bedeli ağırdır: Seçimlik hak bir kez kullanıldıktan sonra geri alınamaz, çekincesiz teslim cezai şartı düşürür, zamanında yapılmayan delil tespiti inşaat seviyesinin ispatını imkânsız kılabilir.

Bu nedenle teslim tarihi geçen veya geçeceği anlaşılan her dosyada; sözleşmenin niteliğinin (kat karşılığı, götürü bedel, ön ödemeli konut satışı), tarafların sıfatının (tacir, tüketici, arsa sahibi, temlik alan), inşaat seviyesinin ve gecikme sebebinin birlikte değerlendirilmesi; ihtarname, delil tespiti ve dava stratejisinin buna göre kurulması gerekir.

Arıkan Avukatlık Bürosu olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşüm projeleri, konut teslim gecikmeleri ve eksik imalat uyuşmazlıklarında arsa sahiplerine, alıcılara ve müteahhitlere hukukî destek sunuyoruz. Somut dosyanızın değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukukî danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.

Mevzuat ve Kaynaklar