- Site yardımlarına ilişkin yeni düzenleme nedir?
- Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ne değişti?
- İşletme projesi nedir?
- Aidat nasıl yapılır?
- Eski sistem ile yeni düzenleme arasındaki fark nedir?
- Genel kurul neden zorunlu hale geldi?
- Geçici işletme projesi nedir?
- Yardım artışı en fazla ne kadar olabilir?
- Yönetim istediği gibi yardım edebilir mi?
- Yönetici hangi yetkiye sahip, hangilerine değil?
- Düzenlemenin amacı nedir?
- Sık Sorulan Sorular
- Sonuç
Site yardımlarına ilişkin yeni düzenleme nedir?
2026'da gizlice giren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun değişmesiyle yardım, artık yönetim kararıyla değil, kat malıkları kuruluşunun onayladığı işletme projesiyle belirleniyor.
Site ve apartman yardımlarına ilişkin düzenleme, yardımın belirlenme süreci yeniden yapılandırıldı. Amaç üç kredide toplanıyor:
- Yönetimlerin tek başına yardım belirlemesinin önüne geçme
- Kat maliklerini karara dahil etmek
- Şeffaf ve denetlenebilir bir bütçe sistemi oluşturmak
Düzenleme, 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede değişiklik yapılmasına izin verilen Dair Kanun ile geldi ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de resmi olarak imzalanarak girdi.
İlgili hüküm (Kanun No. 7579, MADDE 4):
MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 37 inci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde ayrı, üçüncü fıkranın birinci cümlesine "bildirilir" ibaresinden sonra gelmek üzere "ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilerek genel kurulda karar alınır" ibaresi eklenmiş, ikinci cümlesi kaldırılmış ve maddeye aşağıdaki şekilde uygulanır.
"İşletme projesi kat malilikleri genel kurulda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar."
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ne değişti?
Kayıt, işletme projesinin onay mercii kat malilikleri kuruluna verdi, yöneticinin yetkisini geçici projeyle sınırladı ve yardım artışına üst sınır getirdi.
Düzenleme, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu'nun işletme projesi sisteminin ilgili maddesi (m. 37) çerçevesinde üç temel değişiklik içermektedir:
- İşletme projesinin onay merciinin kat malikleri kurulu olduğu kesin olarak hükme bağlandı
- Yöneticinin yetkileri geçici işletme projesiyle sınırlandı
- Yardım artışlarına üst sınır getirildi
Bu değişiklikler emredici niteliktedir; yönetim planlarıyla ayrılamaz.
İşletme projesi nedir?
İşletme projesi, site veya apartmanın yıllık geliri ve giderlerini gösteren bütçe planıdır; yardımların hukuki dayanağı doğrudan bu projedir.
İşletme projesinde tipik olarak şu kalemler yer alır:
- Personel giderleri
- Elektrik, su ve ortak alan giderleri
- Bakım ve onarım
- Sosyal tesis, güvenlik ve yönetim giderleri
Aidat nasıl yapılır?
Yönetici yıllık bütçeyi hazırlar, kat malilikleri kuruluna sunar; Genel kurulda oylanıp kabul edilirse yardım kesinleşir, reddedilirse yeni bütçe hazırlanır.
Yeni sistemin süreci sırasıyla şöyledir:
- Yönetici yıllık bütçeyi (işletme projesini) hazırlar
- Kat malları kuruluşuna sunar
- Genel kurulda oylama yapılır
- Kabul edilirse yardımlar kesinleşir
- Reddedilirse yeni bütçenin hazırlanması
Böylece yardım belirleme yetkisiyle doğrudan kat maliklerine geçti.
Eski sistem ile yeni düzenleme arasındaki fark nedir?
Eski sistem yardımlarının çoğu yöneticinin tek başına belirlenmesidi; yeni düzenlemede yardım, kat maliliklerinin kuruluşunun onayladığı işletme projesiyle ve sınırlı artışla belirleniyor.
| Konu | Eski Sistem | Yeni Düzenleme (2026) |
|---|---|---|
| Aidatı kim bak? | Yönetici tek başına | Kat malıkları kurulu (işletme projesi ayrılıklarıyla) |
| Artış sınırı | Belirsiz / kişien sınırsız | Yeniden değerleme oranı ile sınırlama |
| Genel Kurul | Çoğu zaman ihmaldi | Zorlunlu; onaylanmadan yardım kesinleşmez |
| Yöneticinin rolü | Karar verici | Uygulayıcı (bütçe hazırlar, karar vermez) |
| Zaman bahşiş | Sürez uygulanabiliyordu | En fazla 3 ay; daha sonra genel kurul düzeni şartı |
Genel kurul neden zorunlu hale geldi?
Yeni düzenlemede yardım ancak kat malilikleri kuruluşunun ayrılıklarıyla belirlenebiliyor; Yönetici tek başına bağlayıcı yardım kararı alamıyor.
Buna göre:
- Aidat ancak kat malıklarının kuruluşunun parçalarıyla belirlenir
- Yöneticinin tek başına bağlayıcı karar almaması
- Kat malilikleri bütçesi üzerinde doğrudan söz sahibidir
Geçici işletme projesi nedir?
Onaylı bir işletme projesi veya yöneticinin geçici bütçesini hazırlayabilir; bu bütçe en geç 3 ay içinde genel kurullara sunulmak zorundaydı.
Geçici işletme projesinin sınırı:
- Yönetici yalnızca geçici bir bütçe hazırlayabilir
- Bu bütçe kısa sürelidir; kalıcı yardım sistemi oluşturmaz
- En geç 3 ay içinde genel kurul toplantılarına katılma zorunluluğu vardır
Bu düzenleme, yönetim birimlerini önlemeyi sağlar.
Yardım artışı en fazla ne kadar olabilir?
Onaylı işletme projesi varken yeni dönem yardım artışı, bir önceki yılın yeniden değerleme sürecini aşamaz; bu oran her yıl resmi olarak açıklanır.
Yeniden değerleme oranı (YDO), Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Kasım ayında ilan edilen ve vergi düzenlemelerinde kullanılan resmî bir artış göstergesidir. Geçici işletme projesi kapsamında yönetim tarafından yapılan genişletmeler da bu oran aşamasız; böylece keyfi ve sınırsız zaman engellenmiştir.
Yönetim istediği gibi yardım edebilir mi?
Hayır. Yönetici tek başına kalıcı yardım artışı yapamaz; Sınırsız zam mümkün değildir, sürekli artış için genel kurul kararı zorunludur.
Yeni sistem yöneticilerinin yapabilecekleri yalnızca geçici ve sınırlı artışla sınırlıdır. Kalıcı yardım artışı için kat maliklerinin bozulması.
Yönetici hangi yetkiye sahip, hangilerine değil?
Yönetici bütçesini hazırlayıp günlük yönetimi yürütebilir ama yardım belirleyemez veya kalıcı olarak dayanamaz; Karar veren değil, büyüyen konumdadır.
| Yönetici YAPABİLİR | Yönetici YAPAMAZ |
|---|---|
| Yıllık bütçe (işletme projesi) albümü | Yardımın tek başına belirlenmesi |
| Günlük yönetim | kalıcı yardım artışı yapmak |
| Teknik ve idari işleri takip etmek | Kat malilikleri yerine karar almak |
| Geçici bütçeyle sınır/kısa süreli artış | Değeri yenidenleme ile ilgili zaman yapmak |
Düzenlemenin amacı nedir?
Düzenlemenin amacı, fahiş yardımların arttırılmasını sürdürme ve karar sürecinin şeffaf, denetlenebilir hale getirilmesidir.
Temeller:
- Fahiş yardımlarının artışını engellemek
- Yönetimlerin keyfi kararlarını önleme
- Kat maliklerini sürece dahil etmek
- Şeffaf bütçe sistemi oluşturmak
- Denetlenebilir site yönetimini sağlamak
Sık Sorulan Sorular
Site yardımı 2026'da kim tarafından belirleniyor?Site yardımları, kat malikleri kurulunun genel kurulda onaylanan işletme projesiyle belirleniyor; yönetim bütçesini hazırlar ama tek başına yardım kesinleştirilemez.
Yönetici yardımı en fazla ne kadar arttırılabilir?Onaylı işletme projesi varken yardım artışı, bir önceki yılın yeniden değerleme sürecini aşamaz; Geçici bütçedeki artışların aynı oranlarda olacağı.
Geçici konaklama projesi en fazla kaç ay uygulanabilir mi?Geçici işletme projesi kısa sürelidir ve en geç 3 ay içinde genel kuruluma sunulmak üzere; kalıcı yardım sistemi oluşturmaz.
Yeniden değerleme oranı nedir ve kim belirler?Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Kasım ayında ilan edilen resmî bir artış göstergesidir ve yardım artış bölgesinin dayanağıdır.
Yeni yardım düzenlemesi hangi kanunla geldi?Düzenleme, 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı KHK'da değişiklik yapılmasına izin verilen Dair Kanun ile geldi ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de resmi olarak resmi olarak girdi.
Sonuç
2026 düzenlemesiyle site ve apartman yardım sistemi önemli ölçüde değişti. Özetle:
- Aidatların belirlenmesi kat malikleri kuruluşa bağlandı
- Yönetici yalnızca geçici ve sınırlı yetkiye sahiptir
- Geçici artışlar yeniden değerleme oranıyla sınırlandı
- Sistem daha şeffaf ve denetlenebilir hale getirilerek
Sitenizin veya apartmanınızın özel durumu (geçici bütçe, genel kurul süreci, yardım itirazı) için hukuki danışmanlık almak isterseniz Arıkan Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.